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1、項目可行性分析報告項目可行性分析報告前 言公司： 承蒙信任，我司于年月開始正式受托展開貴司項目之前期策劃事宜。針對本項目的地塊條件及相關情況，我司進行了深入的市場調查和論證，并對項目進行了充分的分析研討。本報告是基于目前的房地產市場狀況，結合我司專業人士在深圳地產行業的100個專業案例、十年專業實踐，在專案小組、德思勤專業評審委員會的共同努力下完成的。現特向貴司提交項目可行性分析報告，供貴司決策時參考，相關內容有待雙方進一步完善。專此奉達！ 深圳市德思勤置業有限公司 年 月 日 目 錄1.可行性分析結論匯總62.項目概況與背景73.項目分析74.市場分析85.項目定位95.1.項目定位結論952、.2.市場細分95.3.客戶定位105.4.產品定位115.4.1.類型定位115.4.2.檔次定位125.5.價格預估125.5.1.住宅價格預估145.5.2.商業價格預估156.經濟效益分析166.1.開發周期及施工計劃假定166.2.經濟效益指標測算166.2.1.總投資估算166.2.2.銷售收入測算176.2.3.銷售費用測算186.2.4.現金流分析196.2.5.經濟效益指標測算結果197.市場風險及規避策略分析207.1.風險定量分析207.1.1.盈虧平衡分析207.1.2.敏感性分析217.2.風險定性分析227.2.1.來自市場的風險227.2.2.來自項目自身條件的風3、險247.2.3.來自開發模式的風險247.3.風險規避策略248.可行性分析結論258.1.經濟效益測算結果258.2.市場機遇258.3.市場風險261. 可行性分析結論匯總將各方案（一個或多個）可行性分析結果列入表1：2. 項目概況與背景 地塊用途、使用年限、取得使用權的渠道、目前已知的工程總體進度計劃（開工時間、竣工時間）等概要情況（視情況選擇）。 項目地塊的地理位置及形狀（附彩圖并明確標識；如地塊位置和形狀不能在一張圖中展示，則分別附圖展示）。 地塊技術經濟指標（見下表）：（表2）： 開發商有關情況：簡要描述開發商歷史、實力、品牌、案例、資質、資源、架構等方面的情況。3. 項目分析結4、論: 地塊價值評價： 項目綜合評價：詳細分析過程請見附件一：項目分析。 4. 市場分析結論: 我國房地產市場總體評價。 （項目所在）城市房地產市場總體評價。 （項目所在）區域房地產市場總體評價。詳細分析過程請見附件二：市場分析。 5. 項目定位5.1. 項目定位結論 客戶定位： 產品定位： 價格預估：5.2. 市場細分 可比樓盤客戶來源情況表（表3）。根據上表，可對每個可比樓盤的客戶來源予以圖示。 將細分市場與對應的開發方向列表說明：（表4） 根據上一表格把各開發方向整理、歸納為不同的開發方案。（表5）（重要說明：如果某個開發方向的產品形式及對應的目標市場相對于其它目標市場具有明顯的優勢和可行5、性，即分析者能夠明確地、有充分理由地確定該產品形式和目標市場是本項目的唯一的選擇方案時，則以下分析只需圍繞這種產品形式展開，并說明理由；如沒有足夠理由確定某一產品形式為本項目唯一的選擇方案，則需按照以下的分析程序針對其它可選擇的方案分別進行分析，然后將各方案的分析結果匯總到報告開頭的可行性分析結果匯總表內。）5.3. 客戶定位 目標市場的客戶共性描述： 從目標客戶的可獲取程度，分別確定項目的主力客戶、次要客戶和邊緣客戶，并具象各層次目標客戶（最常見的方法是用行業/職業及在行業中的地位等因素來進行具體描述）。 簡要描述主力客戶的購房需求特征，為下一步產品定位和價格定位明確方向。5.4. 產品定位6、5.4.1. 類型定位類型定位包括兩方面內容：一是建筑形態，分為多層、小高層、高層、獨立別墅、疊加別墅、TOHO等；二是建筑功能，包括普通住宅、酒店式公寓、商務公寓、寫字樓、商業等等。根據以上描述的主力客戶購房需求特征，確定項目的類型定位，并對定位原因進行簡要說明。5.4.2. 檔次定位根據以上描述的主力客戶購房需求特征，確定項目的開發檔次，并對定位的內容及原因進行簡要說明。5.5. 價格預估通常情況下，價格定位考慮因素及定價范圍如圖所示：更高價位競爭樓盤的價格水平（市場價）項目成本更低價位市場承受能力心理價格關口在此價格上沒有可能的需求項目價格上限項目定價的主要參考依據項目最低價在此價格上沒7、有可能的利潤在此范圍內確定價格定位5.5.1. 住宅價格預估在項目可行性分析中，住宅價格預估著重從三個方面來考慮：目前的市場價格水平目前市場上目標客戶可能選擇的其它可比樓盤的價格水平范圍。區域同類樓盤價格趨勢綜合考慮房地產市場（尤其是區域同類樓盤價格走勢分析）、市政規劃等方面的發展趨勢，預測這些趨勢在項目可能的開發銷售期間將會給住宅價格帶來何種影響，影響程度如何，并對以上得出的價格水平進行修正。區域價格趨勢市場價格水平綜合考慮三方面因素，確定預估價格自身條件及定位自身條件及定位在以上方法得出的價格范圍的基礎上，結合項目分析、客戶定位、類型定位、檔次定位等方面的結論，考慮項目實際能夠達到的價格水8、平。如圖所示： 市場比較法：分析目前市場價格水平（用二級市場比較法（表7），或三級市場比較法（表8），或兩者同時使用） 分析住宅價格變化趨勢：結合市場分析當中的周邊樓盤價格走勢調查，綜合考慮目前的房地產發展趨勢、該區域住宅價格變化趨勢、居住環境（區域規劃、市政配套、交通情況、住宅建設情況等方面）的變化趨勢等等，預測各因素是否可能在項目的開發銷售期間對同類住宅價格造成的明顯影響，影響程度如何。根據影響程度的預測，對以上得出的價格水平范圍進行適當修正。 結合項目自身條件和定位，確定預估價格：（表9）5.5.2. 商業價格預估與住宅價格預估相似，重復以上步驟。 6. 經濟效益分析6.1. 開發周期及9、施工計劃假定結合地塊現狀，按照市場慣例制定施工計劃橫道圖，并進行相應說明。（表10）6.2. 經濟效益指標測算注：正式提交可行性分析報告時，需另行提交6.2中所指的附件一七，模板附件中的其它相關表格無需另行提交。6.2.1. 總投資估算a. 項目總開發成本：詳見附件一：總開發成本表（項目可行性分析表格11）。b. 資金籌措計劃： 根據開發商具體情況，適當對項目投資的籌措計劃進行假定（通常只需簡單假定開發商自有資金及信貸資金的比例、貸款到位時間等），以便于進行下一步現金流測算中的財務利息測算。c. 項目投資計劃：詳見附件二：投資計劃表（項目可行性分析表格12）。6.2.2. 銷售收入測算a. 項10、目銷售進度假定： 對項目可比樓盤的銷售進度情況進行調研，有關情況列入下表：（表13） 結合參考項目銷售執行報告模板中銷售進度安排的描述，假定項目銷售進度及回款速度，對進度假定進行文字說明。b. 結合前屬價格預估、銷售進度假定，分別制定“銷售回款表（按月份）”和“銷售回款表（按季度）”。詳見附件三：銷售回款表（按月份）、附件四：銷售回款表（按季度）（項目可行性分析表格14、15）。6.2.3. 銷售費用測算a. 假定項目總體銷售費用占銷售總收入的比例。b. 結合項目具體情況，根據前面假定的銷售進度，確定本項目各個營銷階段的具體實施的時間長短（項目整個營銷階段可以分為前期準備階段、公開銷售階段、熱11、銷階段、持續熱銷階段、尾盤階段五個階段。對于不同的項目，各個營銷階段的時間長短也不同）。c. 最后，確定各營銷階段的銷售費用占總銷售費用的比例，并按照以上假定確定銷售費用安排表。詳見附件五：銷售費用安排表（項目可行性分析表格16）。6.2.4. 現金流分析現金流分析是經濟效益分析中最核心的部分，分析表格及各項指標的計算方法均在附件（項目可行性分析相關表格）中逐項予以說明。由于不同的項目、在不同的假設前提下的現金流分析各不相同，不可直接套用示例表格。詳見附件六：現金流量表（項目可行性分析表格17）。6.2.5. 經濟效益指標測算結果詳見附件七：項目利潤表（項目可行性分析表格18及18示例）。（重12、要說明：如前面進行的經濟指標測算說明項目盈利性較差，項目不可行，則無需進行此部分分析，直接進入第七部分的可行性分析結論；如測算結果說明項目具備一定的可行性，則再繼續進行此部分分析。）7. 市場風險及規避策略分析7.1. 風險定量分析7.1.1. 盈虧平衡分析盈虧平衡分析方法有很多種，比較常用和簡單的是測算項目價格的抗風險能力。分析方法是：假定各類產品預估均價之間存在固定的比例關系，測算在累計凈現值為0時各類產品的單價的變化程度；測算后的單價比原估算單價越小，則說明項目價格具有越強的抗風險能力。 將計算結果列入下表：（表19） 根據測算結果對項目價格的抗風險能力進行簡要評價。7.1.2. 敏感性13、分析 分別將售價、成本和利率等變動因素在相應表格種進行上下浮動（售價在銷售回款表中調整，成本在開發成本表中調整，利率在現金流量表中調整），將現金流量表中累計凈現值的變化結果列入下表，并求出當自變因素平均減少1和增加1時累計凈現值的變動量；評價累計凈現值對于各自變因素的敏感程度。注意，以上調整必須在各測算表格已經建立了有效鏈接的前提下才能測算出準確的變化值。（表20） 根據以上分析總結累計凈現值對于各自變因素的敏感程度，并評價這種敏感程度對項目風險造成的影響。7.2. 風險定性分析7.2.1. 來自市場的風險a. 來自市場供給的威脅 在售樓盤競爭性分析：選取可能對本項目形成競爭威脅的在售樓盤，分14、析其與本項目的競爭關系，有關情況列入下表，表后對各競爭樓盤可能對本項目形成的威脅進行總結。（表21） 本項目周邊潛在項目的競爭性分析：選取尚未開始發售（甚至尚未開發）的可能與本項目形成競爭關系的項目，有關情況列入下表，并在表后進行總結。（表22） 本項目周邊區域三級市場供給分析：描述項目周邊區域中與本開發方案相似樓盤的交易情況和趨勢，評價對本項目可能帶來的威脅。b. 來自市場需求的威脅 宏觀層面：根據前面進行的宏觀市場分析，從全國房地產市場的角度出發，描述目前及可能出臺有關政策措施對房地產消費可能形成的影響。 中觀層面：從城市房地產市場的角度出發，描述有關政策、城市規劃、發展趨勢等方面對房地產15、消費可能形成的影響。 微觀層面：從項目所在區域房地產市場的角度出發，描述區域建設現狀、區域規劃、發展趨勢等方面對房地產消費可能形成的影響。c. 供求平衡程度評分析及市場風險評價綜合以上供給、需求兩方面的分析，描述該區域與本開發方向相似的產品的供求平衡程度，進一步總結由此給本項目帶來的市場風險。7.2.2. 來自項目自身條件的風險項目本身的條件是已知的，在項目分析中已經對項目各方面條件進行了全面的分析。而項目自身條件對于不同的開發方案來說，其匹配程度是不同的。如果自身條件與開發方向的差距較大，則表示能夠準確到位地打造該類產品的難度較大，最終被市場認可的程度也可能更低。因此，項目自身條件對開發方向16、的匹配程度本身也蘊涵了一部分的風險因素。針對各產品類型，結合前面進行的項目分析，分析地塊本身和開發商所具備的開發條件與各產品類型之間的匹配程度的大小，地塊用作開發該類產品時所具備的有利條件和不利條件分別是什么，然后對這種不利條件可能帶來的風險進行描述。7.2.3. 來自開發模式的風險如項目可能采取的開發模式存在潛在風險，則應對該風險進行簡要描述。7.3. 風險規避策略結合前述市場分析和上述風險分析，提綱挈領地提出本項目規避風險的總體策略。8. 可行性分析結論8.1. 經濟效益測算結果 展示經濟效益分析的主要指標測算結果：（表23） 表后對測算的總體假設進行簡要描述，并對測算結果進行簡要評價。8.2. 市場機遇根據前面的有關分析，綜合總結項目的市場機遇。8.3. 市場風險根據前面進行的風險分析，簡要總結項目面臨的市場風險。 德思勤置業 值得信賴的合作伙伴 28