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1、郎溪縣經濟開發區地塊項目可行性分析報告開發區管委會200年1月日介郎溪縣概況環境概要 地理位置地理位置：郎溪位于東經1191012，北緯31819。地處安徽省東南邊陲，長江三角洲西緣，東連常州，西有著名風景區黃山、九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區位優勢十分明顯，素有“三省通衢”之稱。全縣人口33.5萬人，面積1105平方公里區位交通區位交通：1、區位優勢：郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開放與中部崛起的對接地，是安徽省東向發展的“橋頭堡”，與長三角十五個最發達的城市均在3小時車程以內。2、交通優勢：318國道、214省道、郎溧線、宣杭鐵路以及年內動工的揚千高速穿境而過，開發區距南京祿2、口機場75公里，距常州奔牛機場90公里，距安徽最大的外貿碼頭朱家橋碼頭90公里，該碼頭是集水路、公路、鐵路聯運，江海直達，國際間貨運班輪等綜合功能于一體的現代化外貿碼頭。境內蕪申運河即將建成三級航道，具有常年通航300噸的能力。原材料購進與產品外運的綜合運輸成本較低。生活環境生活環境 郎溪歷史悠久，人杰地靈，歷史名人伍子胥、岳飛、李秀成和國畫大師張大千都在這里留下了珍貴的遺跡。郎溪地處北亞熱帶季風氣候區，全年氣候溫和，平均氣溫為15.9，四季分明，日照充足，年平均日照時2107.5小時。境內山水資源豐富，原生態風景優美，環境怡人，服務設施完善，是居家創業的理想之地。地理交通 精品資料網經濟狀況3、以2004年為例，全縣完成地區生產總值19.08億元，比上年增長13.9%。其中一產增加值5.97億元，增長1.2%；二產增加值7.72億元，增長29.3%；三產增加值5.39億元，增長9.4%。三次產業比重為31.3：40.5：28.2。全社會固定資產投資10.4億元，增長46.5%。工業經濟高速增長，運行質量和效益進一步提高。全縣工業增加值6.7億元，增長33.2%。規模以上工業增加值4.6億元，增長205.3%，增幅居全省第一位。工業經濟效益綜合指數達206.1%，上升75個百分點，居全市第一位。市場消費穩步增長，服務業發展日趨活躍。社會消費品零售總額6.6億元，增長11.2%。旅游、保4、險、中介、咨詢、房地產和社區服務業穩步發展。財政收入穩定增長，支出管理進一步加強。全年財政總收入1.14億元，增長22.2%，首次突破億元大關。其中一般預算收入8587萬元，增長20.6%，同口徑相比增長30.2%。全年財政總支出2.35億元，增長39%。人民生活水平不斷提高，社會保障繼續加強。在崗職工年平均工資12838元,增長16.2%。農民人均純收入10910元，增長18%，人均增收298元。城鄉居民儲蓄存款余額9.72億元，比年初增加1.43億元，人均增加427元。招商引資成果招商引資全年引進投資額50萬元以上項目112個，其中投資額千萬元以上項目13個。實際到位內資6.1億元，增長65、0.3%。金潤銅材、興宙醫藥食品、祝成曲軸、錦富箱包等一批重點項目已經投產，先求藥業、華菱電梯等一批重點項目正在建設。利用外資取得積極進展，新引進了卡利亞箱包配件、李仕化學品、華特科技等3個外資項目。實際利用外資399萬美元，增長90.9%。對外貿易實現歷史性突破，出口總額1100萬美元，增長752.7%，增幅居全市第一位。介開發區概要開發區目標、規模目標：皖東南地區外向性的先進制造業基地，郎溪縣域北部現代化工業新區。開發區的規模：郎溪經濟開發區建設用地范圍為：東起吼兒河路以東500米處，西至龍潭路以西500米處；南至214省道和東南側自然水系，北至楊春鋪路。用地范圍內規劃用地規模22.44K6、。郎溪縣經濟開發區現狀郎溪經濟開發區規劃建設用地結構表用地類別面積（ha）：比例（）工業用地：1274.7660.212居住用地：192.339.083公共設施用地：123.605.844倉儲用地：18.750.895市政公用設施用地：24.491.166道路廣場用地：204.589.667綠地：278.5813.168總計： 精品資料網開發區地圖介開發區用地布局居住用地布局二類住宅用地：開放區住宅用地以二類住宅用地為主，開發配套建設家庭型住宅，為開發區提供居住支撐功能。新農村居民點：規劃重點安排四塊居住用地作為新農村居民點建設區域，結合現狀石家村等村莊布置。中小學用地：規劃設36班九年制一貫7、制學校兩所，一所一托縣金橋中學改建而成，約占地5.17公頃。另在雙塘東側生活去內辟建一所，約占地3.96公頃。規劃的居住用地總面積為192.33 ha，占規劃總建設用地的9.08。可容納居住人口7-8萬。公共設施用地規劃行政辦公用地安排四明山路與鐘梅路交叉口西北、在建乾坤賓館北側，安排開發區管理中心、行政服務設施。商業金融業用地：區級商業中心相對集中安排與分流路兩側，居住用地內的商業金融業用地可遵照兼容性原則設置。文化娛樂用地：規劃安排會展、文化宮、圖書館、會員俱樂部等文化設施，采取兼容設置形式與商業設置用地結合設置。醫療衛生用地：規劃在四明山路以北、合溪路以西安排醫療衛生用地一處，按照綜合型8、中心醫院標準建設。職業教育用地：規劃保留現狀郎溪職業技術學校，將原金橋中學合并作為職業教育用地。休閑度假用地：規劃在雙塘北側安排一處休閑度假用地。綠化沿金牛路、聚寶山路、鐘梅路、合溪路兩側布置各20米的綠化帶，建設主干道林蔭路，同時設置一定的游息設施和裝飾美化，向公眾開放，打造街頭小游園。沿開發區內水渠及水體設置寬度不小于20米的濱水綠地。公園 錦城公園：依托三隊水庫及南側生態林地辟建，為西片重要的城市公園。雙塘公園；規劃依托雙塘水庫及北側生態林地辟建，為開發區中片重要的城市公園，也是開發區中央公園。新林公園：規劃依托新莊林場及大崗水庫辟建，是開發區東片區中心公園。 精品資料網介本項目概況介項9、目位置及現狀項目位置項目位置項目概況位于開發區中心區域的分流西路兩側總建設用地面積為平米，規劃為層多層商住混合用地規劃分塊：塊建設用地面積：平米塊建設用地面積：平米塊建設用地面積：平米項目地塊現狀A其中A地塊約平方米，該地塊上建有幢商住兩用房幢商住兩用房。建設面積共平方米，居住戶數戶。住宅面積平米，配套設施及商業群房平米容積率為.，綠化率停車位個項目地塊現狀B其中A地塊約平方米，該地塊上建有幢商住兩用房幢商住兩用房。建設用地面積共平方米，居住戶數戶。住宅面積平米，配套設施及商業群房平米容積率為.，綠化率停車位個 精品資料網項目地塊現狀其中A地塊約平方米，該地塊上建有幢住宅房幢住宅房。建設用地面10、積共平方米，居住戶數戶。住宅面積平米，配套設施及商業群房平米容積率為.，綠化率停車位個地塊建議一，地塊作為分流西路臨街商住樓，入口廣場處在規劃設計上可設計成沿街廣場，作為配套的小型商業中心。即臨廣場的幢樓的設計變更為小型商業中心設計結構。二、地塊在公共動線上可考慮在中心綠地及中心廣場置于地塊的中心位置整個設計上如紡錘型設計、公共通道以地塊南北中心位置貫穿該地塊。通過合理的利用中間區域每幢樓之間間距，把公共通路合在中心廣場和綠地之中，減少了土地成本的浪費，改動后塊小區私密性、安全性加強、同時生活區人群對公共場所使用有效。三、由于地塊總戶數戶，可把中心廣場和公共綠地作為一個整體推出從而達到集約土地11、減少浪費的目的。四、地塊作為一塊對外推出原因：地塊建設用地面積過于小不利于開發商單獨開發。郎溪縣房地產市場郎溪縣房地產市場 價格分析在全國各大中城市房地產價格趨于逐步穩定的形勢下，郎溪房價持續走高，商品房的價格由2005年的1200元/平米上漲到200年的00元/平米，甚至在鎮區最好位置出現了1800元/平米的價格。而一般商鋪的價格也由2500元/平米上漲到000元/平米以上。而價格上漲的原因主要有以下幾點：第一：郎溪縣房地產與周邊其它縣市相比價格偏低。第二：郎溪縣房地產市場起步較晚，鄉鎮基本已自建房為主，在住宅、鋪面的結構、面積、戶型等的需求已不能滿足，催生了新的商鋪、住宅的開發。第三：傍隨12、著鄉鎮企業經濟發展，客戶的購買投資能力得到增強。第二：隨著農民收入的增加，特別是在外打工人員的返鄉大大提高了購房客戶的經濟能力。第三：近兩年郎溪房地產市場投資規模不大，新項目少，造成了部分鄉鎮供不應求的現狀。第四：隨著土地出讓市場的整治力度加大，自建房數量明顯減少。因此郎溪縣房地產市場在未來數年中還是會有一定的發展。郎溪縣近年房價漲幅狀況以郎溪縣城房價為例年年之間商品房房價成出現了成倍增長。周遍鄉鎮商品房開發今三年內也出現了較大幅度增長，新增樓盤供給量增加。價格也逐步上揚趨勢。 精品資料網郎溪縣房價漲幅圖示周遍可比性項目個案分析梅渚鎮（靠本項目最近樓盤）樓盤名稱：九華梅渚新城樓盤總數：套（一期13、）樓盤類型：商住樓樓層：-層住宅單價：元平米商鋪：元平米二期面積：畝三期：畝梅渚鎮商品房分析近年來該鎮經濟發展為商品房開發提供了有利條件。民眾購買力加強。作為梅渚鎮第一個商品房開發項目沒有相同的競爭樓盤，客戶的可選空間少。作為鎮區各種生活設施配套教全。政府規劃項目在項目附近及大的保證了該項目的成功。周遍項目個案分析十字鎮樓盤名稱：第一步行街（以售）樓盤總數：套樓盤類型：商住樓樓層：層住宅單價：元平米商鋪：元平米五證二書：齊備二期面積：畝三期：畝銷售策略：二期住宅：元平米鋪面：元平米樓盤名稱：宏業商城（以售）樓盤總數：套樓盤類型：商住樓樓層：層住宅單價：元平米商鋪：元平米其他費用：契稅、維修基金14、開發公司承當。目前存量：套以內五證二書：齊備二期面積：銷售套數套左右存量：鋪面已預定，-層住宅正在銷售中 精品資料網十字鎮商住樓分析：.地段環境：周遍鄉鎮較近，連接廣德、宣城，。地塊附近學校，農貿市場，商業街等服務公建配套齊全，公共交通方便。火車站臺的物流優勢，商業投資增值的價值更高。.樓盤狀況：屬于該鎮的首開發的兩個樓盤，填補了本地區的空白，都為商業步行街形式在銷售上有很大的吸引力。項目證件齊全客戶投資購買放心從銷售的客戶群分落來看，本地客戶占，其他客戶為周遍鄉鎮客戶購買如宣城、廣得、南豐、畢橋。再加上市量較少，更容易形成更強的買方市場.定價：從定價上十字鎮商住樓價格實行的低價高走的策略。住宅樓銷售起價符合當地實際消費水平，定價為元平米，樓層基本上無差價，二期項目的開發住宅銷售價格漲幅很小。商鋪起價元平米，并根據位置的優劣勢最高價格在元，二期優勢位置鋪面的價位在元平米。.宣傳：案場、戶外廣告、媒體廣告、報紙夾頁、口碑等。本項目價格定位住宅：1000元/平米鋪面：2500元/平米謝 謝！ 精品資料網