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1、*花園住宅小區項目可行性研究報告*高能信息產業有限公司二 年 月 目 錄一、摘 要 1.1 項目名稱 1.2 項目地址 1.3 項目運作主體 1.4 市場與產品 1.5 發展目標與思路 1.6 運作思路 1.7 投資計劃 1.8 投資效益 二、項目背景 2.1 *市房地產的大環境 2.2 河西規劃已初步形成 2.3 項目意義三、項目承擔單位四、市場前景預測 4.1 地理位置和優勢 4.2 項目市場預測 4.3 銷售策略 4.4 價格定位五、項目規劃設計 5.1 設計思路 5.2 規劃面積六、投資及籌措 6.1 項目投資計劃 6.2 資金來源七、投資及效益分析 7.1 全部項目 7.2 盈利能力2、分析 7.3 清償能力分析八、風險分析 8.1 風險因素 8.2 風險控制九、可行性研究結論附件一、摘要1.1項目名稱 *花園住宅小區項目1.2項目地址 *省南京市鼓樓區東寶路18號1.3項目運作主體 *省高能信息產業有限公司1.4市場與產品*花園住宅小區位于南京市鼓樓區江東街道,是南京市城市規劃主城布局近期重點發展的河西8平方公里生活居住區。小區東靠江東北路,西靠長江,南靠東寶路,北靠清涼門大橋,環境優美，交通便利,各類服務設施齊全,是河西僅剩的幾塊待開發建設的黃金地段。*花園住宅小區的設計定位為河西生活區頂級居住小區，始終圍繞以人為本，居住區全智能化設計，以小高層為主，套型適合各層次消費人3、群。建筑面積為53206，整個建筑群自外而內體現著簡約、流暢、清新、通透的設計理念和健康的生活方式，綠化率達45%。項目周期一年半。1.5發展目標在當前河西房勢出現“惜售”的大好形勢下，公司以*花園為契機，加強品牌意識，使公司成為南京地區商品房建設最有特色、最有知名度的開發商 。1.6運作思路公司運作的重點，是努力探索和創造一種適應未來，適應南京，適應公司的發展需要，又能夠被我們很好的駕馭和掌握的房地產經營模式。公司的運作，將始終堅持滾動經營和資本經營相結合的原則，加強和承建商的合作與溝通，將滾動經營和資本經營兩者有機地整合，形成互動的“鏈條”。滾動經營:就是通過本公司東王府花園和朝天宮文博大4、廈房產相互影響,工程的前后相互促進,銷售收入的相互推動來促進發展。資本經營:就是在國家有關政策范圍內,憑借公司的實力、信譽、經營業績,對外進行融資,充分發揮資產的最大作用和功能,為公司的高速發展創造條件。目前，南京河西房地產形勢喜人，本項目完工后實現銷售不僅可以造福社會，而且也可獲取較高的經濟效益。1. 7投資計劃總投資額1.37億元人民幣。1.8投資效益該項目投資具有可觀的經濟效益和社會效益。項目預計可獲得2.03億銷售收入，稅收為1140萬，利潤總額為6642萬。二、 項目背景2.1南京房地產的大環境南京市地處*省西南部,長江下游平原,其地理位置優越,東望大海,西達荊楚,南接皖浙,北連江淮5、,具有兩千四百多年的建成史,素有十朝都會”之譽,可謂雄踞東南盛名百世,極盡千年繁華。作為全國首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的歷史，燦爛的文化，雄奇的豐姿，綺麗的風光，在中華民族的發展史上占有重要的地位。南京市地處北緯3014-3227，東經11822-11914。東與揚州、鎮江、常州市相連，南接安徽省宣州市，西與安徽省天長、馬鞍山、蕪湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市現轄11區2縣，面積6516平方公里，人口640萬，其中市區面積975.76KM，人口269.33萬，是我國經濟發達省份*省的省會，華東地區的重要城市，中國七大古都和長江流域四大中心城市之一。南京瀕江近海，是中國東部地區重要6、的交通和通訊樞紐。鐵路、公路、水路、空運、管道五種運輸方式構成了全方位、立體化和大運量的現代化交通運輸網絡。南京是我國歷史名城，六朝遺跡眾多，人文景觀薈萃，擁有玄武湖、莫愁湖、雨花臺、紫金山天文臺、中山陵等知名景點，是中國的著名旅游觀光城市，具有較高的國際知名度。南京曾被評為中國城市綜合實力“50強”第五名和中國城市投資硬環境“40優”城市之一，1993年南京成為全國24個率先實現小康的城市之一，“十五”時期和本世紀前十年，將是南京經濟發展十分重要的時期。隨著改革達標深入和對外開發力度的加強，南京經濟持續、穩定、健康地發展，政治上的安定團結，生活上的安居樂業，加快了房地產的建設發展速度，特別是7、在國家加大基礎建設投入，明確提出了發展住宅上，拉動內需刺激消費，并采取了一系列促進政策。（一）政策調整激活房市。近年來，南京市政府和部門出臺了一系列激活房市的政策，用政策的引導來調動房地產消費的積極性。如：減免稅費、簡化程序、一門式服務，降低交易門檻激活了房地產市場，為房地產的開發起到了積極地推動作用。（二）日益增長的房地產投資。加大住房建設投資，促進房地產的發展，2003年1-8月南京市房地產投資保持了穩健的增長態勢，全年房地產開發投資完成了104.62億元，比上年增產50.5%,住宅投資乃是房地產投資的熱點。全市用于住宅建設投資69.14億元,同比增產44.8%,房地產投資的迅猛增產也預示8、著今后房地產規模將進一步擴大。（三）金融青睞房地產。金融部門支持房市效果顯著，國家對住房消費實施金融支持，提高了居民即期消費能力。個人住房貸款余款從1997年190億，到2002年達到825.3億元,年均增長1倍以上。而南京市2003年16月份，銀行對房地產企業與房地產消費的新增貸款余額比年初增長均超過20%。（四）個人購房成主體。實現了房地產消費主體由集體向個人平穩過渡。商品房銷售持續旺盛，2003年1-8月銷售面積為190.24萬平方米，其中住宅銷售174.86萬平方米，分別增產15%和23.2%，個人已經成為商品房銷售的主要對象。商品房銷售的旺盛，不僅給開發商增強了投資的信心，也給了消費9、者入市的信號，這無疑會從投資和消費兩個方面推動房地產業的發展。（五）大規模城建促使購房熱。大規模城市和道路改造貨幣化折遷量大，是住宅消費實實在在的即期現實需要，導致人們對房地產市場的預期充滿信心，這是房地產快速發展的基礎。賣舊買新、以小換大、二次置業者為改善居住條件，追求生活品位，在南京購買群體中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，對周邊城鎮的輻射，吸引周邊居民購買南京房產，從各種需求和數量來看，房地產價格會繼續走向穩步發展。2.2河西規劃已初步形成河西新城區位于老城區西側，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東，總占地55.7平方公里，現有常住人口約 21萬人。通過5-10年的開發，10、將建成可容納56萬人口的現代化新南京的標志區 。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業兼顧的中高檔居住區。新城區規劃居住人口56萬人左右。根據河西地理和現狀的特點，規劃形成三大類型的居住區域。一是北部中檔住宅區；二是中部中高檔住宅區；三是南部高檔住宅區。規劃新城與外秦淮河（南河）以東老城區的道路聯系通道共有23 個：快速路通道3個，主干道通道6 個，次干道通道6 個，支路通道9 個。地鐵線3條：1號線，2號線和4 號線。規劃安排了兩處工業用地：北部為鼓樓科技園區， 東南部為都市工業園區。規劃利用該區濱臨長江和秦淮河11、的地理優勢，建成濱江大道，新秦淮河大道及道路兩側的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現城市濱江特色。新城區當前建設目標是：在2005年全國十運會召開前，河西南部建城區達到3-5平方公里，同時還將建成緯八路西延，青石埂路，緯九路，江東路，上新河路，濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設施和宜人的環境迎接十運會。2.3項目的意義該項目是公司由高科技向房地產開拓的標志性建筑，是公司在房地產品牌戰略的重要步驟。公司以最優的建筑質量和人性化景觀將*花園打造為河西的一顆耀眼明珠。三、 項目承建單位公司名稱: *省高能信息產業有限公司成立時間: 1984年注冊資本: 7012、2.54萬公司性質:有限責任公司榮譽稱號: 重合同守信用企業全國優秀民辦科技實業國家火炬計劃項目省最佳形象企業榮譽證書中國民營科技企業百強四、 市場前景預測4.1*花園的地理位置和優勢（一）區域因素。鼓樓區是南京市經濟文化較為發達的一個區，它以濃厚的文化氛圍，發達的商貿業在南京市整體經濟構架中占有重要地位。“顯山、露水、見城、濱江”南京新一輪的“百億新城計劃”的啟動，凸現在*花園住宅小區所在河西地塊。因它處于城區或鄰近區、也聚集了高檔的建筑以及相關的商業、旅游、文化、體育、服務等行業。南京城市的獨特魅力與經濟潛力在這里將得到展示與發展。“百億新城計劃”徹底打破了一條秦淮河將南京分為內外兩城印象13、，將河西板塊拉入了城市的懷抱，通過新區建設消化城市人群，使河西房地產悄然升溫，這一地區成為百姓安家熱線，2002年房價就上升了500-800元/平方米。（二）區位交通。宗地所在區域內有江東路、鳳凰西街、茶亭東街、水西門外大街、草場門大街、清涼門大街、漢中西、水廠路等城市主次干道，道路通達度高，附近有57路、39路、18路、23路、307路公交汽車，是19路、60路的停靠站，交通十分便利。（三）區域基礎設施條件。供水、供電保證率100%，排水設施就近排入城市排水體系，通信設施煤氣管網齊全到位，所在區域毗鄰長江，主要為居住小區、空氣清新、噪音較小、環境質量好，周圍各種服務設施一應俱全，吃、穿、住、14、用、行、教較為方便，能夠充分滿足項目建設需求。4.2項目市場預測 縱觀河西板塊的房價走向，似乎是一路直線攀升。從2年前不到3000元的起價到今天突破5000的均價，證明該地段的發展勢頭不可小覷，除南京樓市整體“旺盛”的因素外，政府規劃政策傾斜也是帶動價格的大幅度上升的原因，相信未來兩三年內在南京樓市大環境不變的前提下，河西板塊房價持續上揚將是不爭的事實。另外，目前河西可供開發的土地越來越少，土地的稀缺性，從而使那些本身具有良好環境資源與配套資源的產品將在今后一段時間內繼續升級，河西板塊的樓盤將有很大的升值空間。4.3銷售策略針對河西板塊開發的情況和人們的心理，主要運用引導、啟發、比較的銷售策略15、。引導：引導客戶認識到購房是長期規劃，在戶型、大小配套上要有遠見和超期意識。啟發：主要啟發客戶要將購房當作投資，可以通過借款、按揭等多種方式籌集資金。比較：就是將近幾年河西板塊房價直線上升，以及鄰近樓盤來進行比較。4.4價格定位*花園的定價為4000元/，該宗地的東面:清涼門大街千秋情緣小高層5100元/(均價)。南面:東寶花園嘉景園4600元/(均價)。西面:育才公寓4200元/(均價)。北面:江東北路金陵御沁園高層5100元/(均價)由此可見*花園的定價極具競爭五、 項目規劃設計5.1設計思路*花園住宅小區的設計定位為河西生活區頂級居住小區，始終圍繞以人為本，居住區全智能化設計，以小高層為16、主，套型適合各層次消費人群，整個建筑群自外而內體現著簡約、流暢、清新、通透的設計理念和健康的生活方式，綠化率45%。5.2規劃面積。項目位于南京市鼓樓區江東北路18號，宗地東靠江東北路，西臨長江，南靠東寶路，北靠清涼門大街，土地總面積32691，呈正方型，土地權屬性質為國有出讓土地，土地級別為五級，容級率為1.6，項目規劃總建筑面積52306.六、投資及籌措6.1 項目投資計劃。*花園項目資金計劃（萬元）時間流出流入結余經營性流出摘要金額融資性流出摘要金額經營性流入摘要金額融資性流入摘要金額200310土地轉讓費4850自有4850011勞動力安置268借貸8000773212補交出讓金82517、690720041土地變更費7368342財務費12067143市收規費436627845財務費1206158678財務費1206038910建安費1500453811財務費120441812管理費504368200512財務費12042483建安費1500274845財務費120262867工程費15024788財務費1202358910管理費50230811財務費120218812銷售費1502038200612建安費13107283銷售費50還貸2000銷售收入20006784稅收110還貸2000銷售收入20005685銷售費50還貸2000銷售收入20005186稅收220還貸20018、0銷售收入20002987銷售費50銷售收入200022488稅收220銷售收入200040289稅收110銷售收入2000591810銷售費110銷售收入2000780811稅收220銷售收入2000958812稅收270銷售收入237511693建安費20011493小計1277289602037580006.2資金來源。總投資為1.32億。其中自籌5000萬，融資和施工隊部分墊資為8000萬。用款計劃貫穿整個工程，所以投資總額1.37億分兩年建安費用分三批。首付30%為1500萬，銷售費用410萬也主要發生在工程后期，融資8000萬同樣也貫穿整個工程。銷售收入2.03億。在工程完工后按每19、月實現銷售2000萬元預計，分十個月完成。七、效益分析7.1全部項目 *花園住宅小區投資效益測算序號名稱單價計量單位數量計量單位金額（元）元/M2【項目概況】1土地總面積32,291 m22容積率1.5 3建筑面積48,437 m24戶數544 5用地性質工業【有關費用估算】一土地費用60,152,500 1,186.55 1土地轉讓費用1,000,000 元/畝48.50 畝48,500,000 2退二進三補交出讓金170,000 元/畝48.50 畝8,245,000 3土地用途變更費0.015 %48,500,000 元727,500 4勞動力安置40,000 萬/人67 人2,680,20、000 二市收規費4,362,441 90.07 1市政公用基礎設施配套費40 元/m248,436.50 m21,937,460 2防空地下室易地建設費30 元/m248,436.50 m21,453,095 4發展新墻體材料專項費用10 元/m248,436.50 m2484,365 5散裝水泥專項基金5 元/m248,436.50 m2242,183 6新建房屋白蟻防治費1 元/m248,436.50 m233,906 9城市建設檔案資料服務費1 元/m248,436.50 m248,437 10城市規劃設計費1 元/m248,436.50 m248,437 11環境報告編制費8,00021、 元1 份8,000 12建設項目綜合服務費2.2 元/m248,436.50 m2106,560 三建安費45,122,061 932 1建安費800 元/m248,436.50 m238,749,200 2勘察費4 元/m248,436.50 m2193,746 3項目可行性研究費1 元/m248,436.50 m248,437 4設計費15 元/m248,436.50 m2726,548 5電梯費200,000 元/臺16 臺3,200,000 6建設工程標底編制費0.0012 %38,749,200 元46,499 7建設工程標底審核費0.0003 %38,749,200 元11,6222、5 9工程建筑招標代理服務費0.0090 %38,749,200 元348,743 10招標公證費0.0005 %38,749,200 元19,375 11招標合同鑒證費0.0001 %38,749,200 元3,875 12建筑施工安全監督管理費0.0006 %38,749,200 元23,250 13監理費0.01 %38,749,200 元387,492 14小區配套費估算1,000,000 15工程(勞動)定額編制費0.001 %38,749,200 元38,749 16建設工程質量監督費0.0015 %38,749,200 元58,124 17建筑驗線費0.50 元/m248,43623、.50 m224,218 18固體廢氣物管理費5.00 元/m248,436.50 m2242,183 四供電費用200,000 4.13 1電增容費0 元/戶544 戶0 2內外線工程費估算200,000 五電信費用484,365 890.38 1電信設計費4 元/m248,436.50 m2193,746 2電信工程費6 元/m248,436.50 m2290,619 六給水費用200,000 4.13 1自來水管網建設工程費0 元/m248,436.50 m20 2供水管線材料工程費估算200,000 七排水費用200,000 1排水管線建設費估算200,000 八煤氣費用估算200,024、00 九寬帶通信費用估算200,000 十管理費用0.02 %50,968,868 元1,019,377 十一財務費用0.12 %80,000,000 元9,600,000 十二銷售費用0.02 %203,746,000 元4,074,920 十三稅收11,409,776 236 1營業稅0.05 %203,746,000 元10,187,300 2城建稅0.07 %10,187,300 元713,111 3教育附加稅0.04 %10,187,300 元407,492 4印花稅0.0005 %203,746,000 元101,873 投入合計137,225,441 【經濟效益測效】一銷售收入元25、/m248,436.50 m2203,746,000 4,206 1住宅房4,000 元/m243,436.50 m2173,746,000 2商業房6,000 元/m25,000.00 m230,000,000 二利潤66,426,000 7.2盈利能力分析。項目計劃營業收入2.03億元,應繳稅款約1140萬,預計可獲利潤6642萬元。7.3清償能力分析。本項目投入資金38%的自籌，其余的借貸。通過效益測算及市場分析，資金回收期應在2年左右，回收率在90%以上，清償能力完全可以達到100%。八、風險分析 8.1風險因素。投資房地產業,具有高的投資回報,同時也存在一定的投資風險,投資風險主要包26、括以下幾種:(一)融資風險。國家最近在土地和房地產上出臺了許多新的政策以防止房地產過熱.中國人民銀行6月13日下達的關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知等，不排除國家還有新的政策出臺的可能。這些都將對項目開發產生很大的影響，而國家在土地方面政策的變化，也會給地價帶來相當大的影響。 （二）管理風險。本項目是公司由高科技產業向房地產這個新的經濟增長點開發的新項目。目前還沒有成熟的模式和經驗，需要公司管理層結合兩方面的情況，摸索出符合公司實際和地區特點的管理模式。 （三）規模設計風險。項目的規劃設計究竟適不適合這里的人文環境。 （四）市場風險。項目能不能準確的確定市場的接受能力和目前南京樓盤炒房族27、太多。 （五）融資風險。項目的運行有賴于資本的投入，在公司自有資金不足的情況下，需通過融資解決資金問題。 （六）其他風險。不可抗力和不可預測事件的出現。8.2 風險控制（一）對政策風險。將加強對有關政策、法規的研究，掌握國家法規政策的新動態，及時調整項目的發展目標和經營戰略。項目將努力加快開發速度，縮短項目的周期，減少政策變化所帶來的風險。公司將充分利用政府對河西的優惠政策，提高公司的實力和抗風險能力。（二）針對管理風險。加強企業組織機構建設，建立具有充分彈性、敏感性和適應能夠性的組織機構，同時建立合理的監督制約機制。加強管理者自身素質的提高，掌握先進的管理知識和科學技術知識，培養創新意識。加28、大促銷力度、多渠道、多方式推廣促銷，降低各項開發建設成本。（三）針對規劃設計風險。項目將會請有經驗、有影響的設計院共同參與規劃設計在初步規劃設計出臺后，項目將會邀請當地各界人士廣泛聽取意見，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減少項目的設計風險。（四）針對市場風險。項目將保證商品房的高質量，以優質的產品和服務，創立公司的品牌，從而戰領市場；通過降低開發成本，減少市場風險。（五）針對融資風險。公司將科學合理地安排融資結構，加強資金的使用管理，合理地進行利潤分配和債務償還，保證投資者信心，保證融資渠道的順暢和資金的合理使用。九、可行性研究結論項目經過了充分的市場調研和分析，趕上了河西房地產價格一路攀升的好時機，項目運作單位有豐富的經驗和各方面的人才，項目具有良好的經濟效益和社會效益抗風險能力較強，所以本項目是可行的。附件1、 市計委批文2、 建設用地許可證3、 國有土地證4、 *花園地理位置圖5、 企業營業執照榮譽證書：6、 重合同守信用企業7、 全國優秀民辦科技實業8、 國家火炬計劃項目9、 省最佳形象企業榮譽證書10、 中國民營科技企業百強聯系方式: 地 址：中國*省南京東寶路18號電 話：025-6521xxx傳 真：025-65xxx97E-mail: xxx99聯系人：x先生 22