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1、泰達時尚廣場J1J2住宅項目可行性研究報告目錄第1章.前言11.1.項目意義11.2.主要結論1第2章.宏觀背景分析22.1.經濟發展狀況概述22.2.房地產市場宏觀分析32.3.需求分析5第3章.項目分析93.1.項目概述93.2.市場定位123.3.客戶定位133.4.產品定位143.5.產品設想153.6.價格預測15第4章.經濟測算174.1.測算說明174.2.開發計劃194.3.財務指標預測224.4.資金計劃234.5.敏感性及風險分析25第5章.項目結論泰達時尚廣場J1J2住宅項目可行性研究報告目錄第1章.前言11.1.項目意義11.2.主要結論1第2章.宏觀背景分析22.1.2、經濟發展狀況概述22.2.房地產市場宏觀分析32.3.需求分析5第3章.項目分析93.1.項目概述93.2.市場定位123.3.客戶定位133.4.產品定位143.5.產品設想153.6.價格預測15第4章.經濟測算174.1.測算說明174.2.開發計劃194.3.財務指標預測224.4.資金計劃234.5.敏感性及風險分析25第5章.項目結論26第1章.前言本報告是針對時尚廣場西北角J1J2住宅的開發計劃及投資分析。 1.1.項目意義時尚廣場項目是天津經濟技術開發區內重要的城市功能綜合項目。它被納入了天津市委市政府十年初步建成濱海新區的戰略規劃。是天津開發區建區二十周年形象年建設目標的重要3、組成部分。它的建設將配合天津城市東移的戰略需要，在天津的東部建成一個大型的多功能現代化區域，成為展示天津現代化風貌的“城市名片”，為天津東部進一步加強對外交流和資源整合提供一個重要的平臺。時尚廣場作為都市服務綜合體將大大提高開發區的現代化服務水平，對提升開發區的整體形象，改善開發區內的生活環境和生活質量有著十分重要的作用。它的建成將使開發區不再僅僅是一個適合于工作的區域，同時還是一個適合于居住和休閑的區域。因此它的建設將為開發區的產業提升提供強有力的支持。1.2.主要結論1.2.1.時尚廣場J1J2地塊住宅項目具有較好的償貸能力J1J2合計備注總投資（萬元）74125預計銷售收入（萬元）9254、23平均價格6200元/平方米所得稅前利潤（萬元）11049所得稅后利潤（萬元）6469銷售凈利潤率8.7%銷售毛利率14.91%融資后的內部收益率21%財務凈現值(折現率6%)（萬元）3948考慮融資成本后第2章.宏觀背景分析2.1.經濟發展狀況概述2.1.1.天津經濟發展狀況概述表2-1：天津近年來的宏觀統計數據年份199819992000200120022003全市人口（萬人）905.1959.51,004.11,007.21011.30市區人口（萬人）748.0752.21758.78GDP（億元）1,336.41,450.11,639.41,826.72,022.62386.94GD5、P增長率8.51%13.05%11.42%10.72%14.5%固定資產投資（億元）575.9567.4608.8705.1811.61046.72基本建設投資（億元）261.0262.6280.8309.4361.9263.67人均可支配收入（元）7,1117,4708,1418,9599,33810313儲蓄總額（億元）1,1481,4861991.76住房面積（平方米）16.617.46從表2-1中可以看出：天津是一個經濟基礎較好且增長較快的城市；2003年天津常住人口城鎮化率為59.4%，比上年末提高了個0.5個百分點。由此可知：天津的房地產市場具有上行的潛力。2.1.2.產業結構分析6、2003年天津生產總值中，三次產業全面發展。第一產業完成增加值 89.7 億元，增長 6.1% 。第二產業是推動全市經濟快速增長的主要力量，完成增加值 1212.34 億元，增長 17.8% ，比上年加快 3.5 個百分點，對全市經濟增長的貢獻率達到 62.8% 。第三產業積極化解非典負面影響，完成增加值 1084.9 億元，增長 11.5% 。三次產業的比重分別為 3.7%、50.8% 和 45.5% 。表2-2：天津近年來的產業結構年份19992000200120022003第一產業4.94.54.34.13.6第二產業49.150.049.248.850.9第三產業46.045.546.7、547.145.5從上表可以看出，天津的第三產業的比例不足50%，未來上揚空間很大。2.1.3.開發區的宏觀環境分析表2-3：開發區統計數據年份199819992000200120022003常住人口（人）53,83983,196從業人員（萬人）205,884231,957GDP（億元）180.11208.45256.44312.03380.09455.23固定資產投資（億元）73.3550.2850.4695.01102.98130.53基本建設投資（億元）15.3110.388.1114.4130.4739.52人均GDP（萬元）18.1019.23出口總額（億元）20.1825.54328、.6740.3557.0668.86開發區經濟保持快速發展的勢頭，從19982003年，開發區GDP年平均復合增長率達17，遠高于天津其他城區及全市水平。2.2.房地產市場宏觀分析2.2.1.投資表2-4：近年來天津的房地產投資情況表年份199819992000200120022003房地產投資（億元）106.7117.0133.9161.30175.84211.4增長率（%）9.62%14.48%20.46%9.01%20.22%從上表可以看出，天津房地產投資在2000年以前保持一個平穩發展的態勢，2001年進入快速發展期，尤其是2003年，投資增長高達20。天津的房地產市場正在進入一個高速9、發展的時期。2.2.2.價格 （數據出處：天津市房管局）通過上圖看出，1997年以來天津房地產市場走勢相對平穩。從2000年的“谷底”2473元/平方米2004年一季度的“波峰”3226元/平方米，四年多的時間只上漲了753元/平方米，平均年增長188元/平方米，年均增長率7.6%，遠遠低于天津市GDP兩位數以上的年增長率。2004年一季度住宅價格的快速上揚可以看作“價格是價值的貨幣表現”的市場的理性回歸。對比全國房地產較為發達的城市，天津的商品房價格具備合理的上升空間。2.2.3.供應狀況1.天津市場供應量（數據出處：天津市房管局網站）通過上圖看出：從2002年開始，新開工面積與竣工面積漸趨10、一致，市場供應量平穩增長，這說明天津市的住宅供應市場較為理性。2.周邊供應量表2-5：時尚廣場周邊住宅項目的供應情況項目名稱區位占地（萬平米）建筑面積（萬平米）容積率泰豐花園三期開發區7.612.21.6雅都天元開發區2.67.62.93泰達時代開發區8202.5華納別墅開發區49.42.35翠亨康庭開發區6101.67麗水園塘沽47.51.87米蘭世紀塘沽2019.60.98合計（平均）52.286.31.65開發區目前整體供應量不大，且每個盤的規模不大，容積率普遍低于3。2.2.4.銷售狀況表2-6：天津近年商品房銷售量年份199819992000200120022003銷售面積（萬平方米11、）249.4258.3391.8537.4564.0786.5增長率（%）9.62%14.48%20.46%9.01%20.22%銷售與投資同比例增長，說明天津房地產市場出現供銷兩旺的良性局面。2.3.需求分析2.3.1.客戶特點1.行業根據市場調研分析：高收入者比較集中的行業多出自商業、金融、電子技術、政府部門等。一方面因為以上行業的收入中彈性部分較大，具備短時間內提供高收入的條件，另一方面因為以上行業可以提供比較理想的收入證明，被訪者進行貸款購房時比較方便。2.年齡根據市場調研分析：年齡多集中于26-45歲時間段3.教育背景多數具有中大專和大學以上學歷2.3.2.需求特點1.價格調研問卷中12、，可以接受4001-4500元/平米的被訪者人數最多，占被訪總量的67%。目前天津市中高檔高層的銷售價格基本在50008000元之間。這一價格已接近了別墅項目的價格。通過對比發現，消費者對高層的期望價格普遍低于市場在售項目的實際價格。如何增加產品的附加值，使消費者認為物有所值，是打開市場的一個突破口時尚廣場的整體定位恰恰體現了這一市場需求。2.面積需求根據高端訪談內容分析：被訪者在選購1居室戶型時，對住宅總面積要求較大，并希望得到閣樓、露臺等附屬功能區間；同時傳統一居一廳的布局已經難以滿足被訪者的居住需求，被訪者開始關注有合理分隔的一居兩廳型住宅，以滿足會客、辦公等各方面的需求。被訪者在選購213、居室和三居室時，普遍追求結構緊湊、布局合理的房型設計；并希望在保留現有客廳面積的同時縮小住宅的整體面積，以達到降低整體價格，產品合理實用的效果。被訪者在選購四居室時，同樣不希望住宅整體面積過大，造成空間空曠的感覺與面積的浪費。151-160平米是被訪者選擇四居戶型時主要考慮的面積段，但是通過問卷同積顯示，191-220平米的面積段的被選擇率也相對較高。3.戶型通過對問卷的統計分析，被訪者對于兩居室和三居室住宅的需求度較高，分別占到被訪總量的55%和37.5%。而在兩居室房型中，被訪者對兩室一廳一衛戶型的認可度較高，三居室房型中，被訪者對三室兩廳兩衛戶型的認可度較高。 2.3.3.需求預測1.開14、發區住宅需求預測表2-7：開發區住宅需求預測年份2003200420052006200720082009201020112012開發區就業人口(萬)23.2024.3625.5726.8528.1929.6031.0832.6434.2735.98開發區常住人口(萬)8.329.069.8810.7611.7212.7713.9115.1616.5117.99開發區人均面積(平方米/人)26.2327.5428.9230.3631.8833.4735.1536.9038.7540.69開發區住房需求(萬平方米)31.4135.9341.1147.0253.7961.5370.3980.539215、.12住房需求累計(萬平方米)31.467.3108.4155.5209.3270.8341.2421.7513.8開發區未來就業增長率5%開發區累計住宅竣工218.21萬平方米人均居住面積增長率5.00%開發區常住人口增長預測8.95%2012年常住人口就業人口比50%從開發區未來的住宅需求分析可以看出，未來的開發區住宅市場有較大的市場需求，而由于受土地供應的限制，開發區的住宅供應量是比較少的，由此可見：時尚廣場的住宅項目將具有較好的市場前景。第3章.項目分析3.1.項目概述時尚廣場項目位于天津經濟技術開發區，緊臨已經建成的泰達體育場和天津國際會展中心，是一個集高檔商業、商務、健身、娛樂、居16、住于一體的大型綜合性高檔項目。包含已經建成足球場、會展中心及正在建設的觀景湖在內，時尚廣場的全部占地為116.3公頃，合計地上建筑面積為112萬平方米。現代化的體育休閑和現代化的水景是時尚廣場項目規劃中最大的特點。在時尚廣場項目的51公頃規劃建設用地中，規劃有地上建筑面積97.3萬平方米（住宅71.3萬平方米、商業10.8萬平方米、高檔寫字樓9萬平方米、酒店3.8萬平方米、體育休閑2.3萬平方米），綜合容積率1.91（住宅4、商業0.66、高檔寫字樓3.69、酒店2.28、休閑體育0.18）。另有5.3公頃的停車場用地（規劃車位1.16萬個），合計占地面積為56.3公頃。時尚廣場住宅J1J2地17、塊占地 2.25萬平方米，土地用途為住宅，規劃地上建筑面積 141662平方米，總建筑面積 163882平方米。時尚廣場總體經濟指標：規劃總用地：116.31公頃總建筑面積：112萬平方米體育休閑區：2.5萬平方米足球場：5萬平方米會展中心：9萬平方米高尚住宅：70萬平方米商業娛樂：10萬平方米景觀湖：12萬平方米總停車位：11620個綠地率：38.26%J1J2地塊指標J1J2合計規劃總占地（平方米）65651593122496總建筑面積（平方米）61932101950163882地上總建筑面積（平方米）5043291230141662地下（主要為車庫）（平方米）1150010720容積率718、.685.73綠地率15.05%13.28%總戶數160528688機動車位1365316673.1.1.地塊介紹時尚廣場土地四至：東至東海路，南靠泰達大街，西接北海路，北倚第五大街J1J2地塊土地位置：J1J2地塊住宅項目位于時尚廣場西北側圖3-1：地塊位置圖住宅的周邊環境： 時尚廣場臨近開發區內最繁華的翠亨商圈，緊鄰開發區的金融街，和開發區的CBD交通聯系緊密。周邊區域建設比較成熟，學校、醫院等配套設施完備。時尚廣場內部已建成的泰達足球場、泰達國際會展中心及輕軌站等設施已經大大提升了區域的整體形象。圖3-2：時尚廣場和金融街及CBD的位置關系3.1.2.地塊的SWOT分析表3-1：天津時尚19、廣場項目SWOT分析表市場環境中的機會市場環境中的威脅1.絕對地理位置地處開發區核心區域，與開發區CBD相臨2.地塊規模大，利于發展規劃3.開發區內的形象區域，配套齊全且品質高4.區域的知名度高，足球場和會展中心已經初步塑造了高端區域的形象，建成后的水景將進一步提升地塊的人氣5.市場中少有的時尚體育休閑文化區1.項目規模較大，對于項目的市場營銷管理和財務安排要求高，風險較2.多數客戶偏好容積率低的項目，開發區內目前絕大部分項目的容積率小于，而本項目容積率為4地塊（項目）的優勢地塊（項目）的劣勢1.開發區是天津未來發展的重點區域，經濟快速發展，就業增長較快2.開發區人口增長迅速，和就業相比人口增20、長空間較大3.開發區房地產市場快速升溫，周邊項目房價上漲速度很快4.開發區現有物業品質不高，不能滿足高端客戶的改善型購房的需求5.塘沽經濟快速發展，塘沽居民偏好在開發區置業1.國家經濟宏觀調控2.金融政策收緊，開發融資困難3.開發區“資本大循環”的政策并不希望固定成本提高，將不利于房價上漲4.消費信貸減少壓制消費者對物業的需求5.本地競爭者由于土地成本低，可以執行低價策略，在中低端市場具有價格優勢6.周邊區域的土地供應量較大，存在土地放量造成價格競爭的風險3.1.3.項目的市場輻射區域時尚廣場住宅項目的市場輻射區域主要包括開發區和塘沽區，其未來的客戶將主要來自于在開發區和塘沽區工作生活的人。另21、外，時尚廣場住宅項目對天津市內的投資客戶也具有一定的影響力。3.2.市場定位 隨著開發區和濱海新區經濟的發展，天津經濟中心及城市中心逐步向東部和開發區轉移趨勢愈來愈明顯，未來開發區定位不僅是一個經濟發達的工業區，也是人居環境極佳的生活區和商業發達的商貿區。根據我們對天津開發區房地產市場的調研，目前開發區還沒有形成大型和成熟的商業和娛樂休閑集中區域，現有的住宅項目的品質也無法滿足高端客戶進行改善型購房的需求，這些與開發區日益快速發展的經濟是不相適應的。時尚廣場的建設實際上拉開了天津城市更新的序幕。因此本項目整體定位為：本項目與泰達足球場、國際會展中心、商業娛樂城、體育休閑公園、高級酒店、寫字樓和22、12萬平米湖面共同構成一個具有國際水準的標志性的都市綜合建筑體。本項目是天津城市新形象的名片，代表著天津國際化都市發展過程中的地標性建筑。本項目體現創造、活力、健康、多元、時尚和財富的開發區的時代精神。本項目是開發區經過二十年的大發展所取得的輝煌成就的集中展示，是泰達人創業精神的集中體現。本項目的建成將徹底改變開發區在天津人心目中的城市印象和城市地位，使開發區成為天津人安居樂業的理想之地。我們將市場定位描述為：開發區CBD區域和泛CBD區域之間超大居住規模交通極為便利運動就在家門口人文環境優越商業娛樂設施齊備高性價比開發區內具有國際水準的建筑綜合體。3.3.客戶定位3.3.1.區域客戶群分析通23、過戴德梁行的客戶需求調查，可以看出，開發區潛在購房客戶的主要特征如下：受訪者大部分為家庭年平均收入在10萬以上，購買力單價在4000元/平米，總價超過50萬的目標客戶群體；此類客戶群體具有一次或多次購房經歷；客戶群體主要以開發區、塘沽區和保稅區的地緣客戶為主，天津其他城區的客戶群體分布比較分散；受訪者整體的受教育程度較高；受訪者年齡主要集中在2845歲之間；家庭月收入來看，絕大部分受訪者在購房中屬于中高收入家庭，因此他們對價格敏感性比低端客戶弱，而更追求居住空間的舒適性；受訪者以23人的中青年家庭人口結構為主；3.3.2.目標客戶群分析開發區市場與天津城區是兩個完全獨立的市場，由于歷史形成的原24、因，在開發區工作的人可能會選擇住在市區，相反，在市區工作的人很少選擇在開發區居住。因此，目前居住或工作在開發區（包括塘沽等濱海新區）的地緣客戶是本項目的主力客戶群。另外，由于開發區的租賃市場看好，投資型客戶也大量存在。改善性需求指目前工作和居住都在開發區，這些人群正當中年，年齡介于3545歲之間，事業有成，是社會的中堅力量，他們的職業可能是開發區大中型企業中高層管理人員或技術骨干，或者是開發區管委會的公務員，或者是中小企業的私營業主，他們目前在開發區有住房甚至不止一套住房，他們追求有品位的生活，他們的購買力很強，他們的購房目的是改善目前的居住條件。首購（相對于開發區來說）用于自住目前開發區工作25、，但卻選擇在城區居住，或者住在開發區，但卻不是自有的房子，而是通過租賃來的。這些人有個共同的特點，就是在開發區沒有住房。他們在開發區沒有住房的原因可能是多方面的，選擇住在城區，因為城區配套更齊全，生活更方便；或者是因為開發區一直沒有令自己滿意的房子；剛畢業沒多久的年輕一族，他們目前是租房居住，他們在等待適合自己的住房。這些人群一般年齡較輕，他們擁有高學歷、穩定的工作以及一份不錯的收入，他們崇尚自由時尚的生活，他們很看中配套和物業的品質，他們對戶型的面積要求不高，夠用就好。投資型客戶隨著開發區市政基礎設施的逐步改善，交通路網的便利，加上在環境和產品上的優勢，開發區項目吸引其他區域客戶的客觀條件已26、經具備。因此，只要物業的性價比高，開發區項目吸引部分其他區域投資客戶完全可能。3.4.產品定位結合項目定位及時尚廣場的整體規劃，針對天津時尚廣場住宅項目，我們相應提出“休閑新生活+濱水風情社區”的復合主題為項目主要定位思路。時尚廣場住宅項目僅地上建筑面積就達70多萬平方米，規模龐大，開發周期也長達56年，在長周期的開發過程中，消費者的置業訴求會不斷變化，應該充分考慮到消費者的長遠要求和不斷提高居家品質的剛性消費特點，在項目開發主題及形象定位上應該在一個相應的營銷周期內能迎合目標消費群體不斷變化的生活方式及價值取向，并在一定程度上反映其借助產品所實現的居住訴求。另外，大盤的消費者層次跨度很多，既27、有普通的工薪階層，又有相對成功的“財智”一族。當我們面對的消費者具備這樣的消費特征時，僅依靠單個的主題概念去滿足或迎合消費者所追求的生活方式的某一方面是遠遠不夠的。而復合主題概念是對一種整體生活方式的啟發性提煉，代表一種全新生活模式，充分體現居家生活的品質和潮流。對消費者的意義在于，它既能滿足人們對于住房的基本要求，同時又能滿足人們在文化、社區、交流等雙重或多重的生活需求，以及人們日益增長而不斷變化的居住需求。時尚廣場住宅項目具有其他住宅項目不可比擬的兩大優勢：完善的配套所帶來的生活的便利與舒適；區內有12萬平米的觀景湖，連成一片。完善的高標準配套是時尚廣場的第一大優勢：泰達足球場、國際會展中28、心、商業娛樂城、體育休閑公園、高級酒店、寫字樓都可以看成是專為本項目所建的配套項目，天津沒有任何一個樓盤具有如此豪華陣容的“配套”。對應的，我們的消費者享受的是一個全新的生活方式：在家門口體育場（甚至家里）看一場精彩的現場足球比賽、在國際會展中心欣賞世界幾大汽車巨頭最新研制成功的概念車展、流連忘返于精品購物店、傍晚在湖邊咖啡館約三五知己小敘、周末與家人一起泛舟于湖面，這種生活讓人充滿幻想和期待。所有這些都契合現代人對健康、休閑生活方式的心理需求，“休閑新生活”這種概念的提出自然而然會引起許多買房人的共鳴。寬闊的水面、美麗的水景是時尚廣場的第二大優勢：水是財富的象征，水是一切生命的源泉，人天生的29、對水有親近感。12萬平米的水面加上120米高的音樂噴泉，對缺水的天津人來說更顯得彌足珍貴，足以構成對買房人的震撼。3.5.產品設想3.5.1.戶型分布本項目在高容積率既定的情況下，要追求居住的高舒適度，因此單體建筑以點式、短板和聯板相結合的板式高層住宅，其中80120平米的二居室占35%，120150平米的三居室占40%，150200平米的大戶型占20%，200平米以上的超大戶型占5%。3.5.2.建筑風格開發區由于有多年的開埠所形成的文脈的影響，古典風格和歐式風格較多。為強調本項目與其他項目的差異性，本項目在建筑形式上應多采用現代的設計手法，摒棄以往追求歐式風格及繁瑣線條，做到造型簡潔、流暢30、，注重與自然相融合，或者在此基礎上添加中式的建筑元素或符號。在色彩上應富于變化，時尚清新明快、與眾不同。以加強建筑主體的可識別性，形成標志性建筑物。3.6.價格預測3.6.1.周邊樓盤價格表3-2：時尚廣場周邊項目價格情況項目名稱價格(元/平方米)泰豐四期5200華納豪園6800米蘭世紀4000泰達時代4200雅都天元4300總體來看當前周邊住宅的銷售均價在5000元/平方米左右。3.6.2.價格預測J1J2地塊計劃用3年開發完畢，在其開發期內，市場的價格預測如下：表3-3：經營期內動態平均銷售價格分析未來房價預測說明：第n年價格=當前價格*（1+房價年增幅+通貨膨脹系數+區位增加值系數）n房31、價年增幅2.0%假設天津地區未來商品房價格的年平均增長水平為2%通貨膨脹系數0.0%通貨膨脹水平由于對價格和成本有雙重影響因此不計區位增加值系數2.0%假設開發區樓盤每年的價格比天津其他區域多增長2%品牌附加值系數2.5%泰達的品牌可使本項目比同類型項目加價2-3%產品差異附加值系數2.5%時尚廣場項目產品的差異性可使本項目比同類型項目加價2-3%根據當前5200元/平方米的市場價格來預測，時尚廣場住宅的平均銷售價格可以達到6200元/平方米左右（在未來的第2-4年銷售）。3.6.3.定價時尚廣場J1J2地塊住宅項目的價格（均價）：6200元/平方米第4章.經濟測算4.1.測算說明4.1.1.32、項目規劃J1J2地塊指標J1J2合計規劃總占地（平方米）65651593122496總建筑面積（平方米）61932101950163882地上總建筑面積（平方米）5043291230141662地下（主要為車庫）（平方米）1150010720容積率7.685.73綠地率15.05%13.28%總戶數160528688機動車位1365316674.1.2.土地成本樓面綜合土地成本為1500元/平方米。4.1.3.建安成本全部建筑面積的平均建安成本約為2473元/平方米，總建安成本為43699 萬元樁基礎和降水的總成本約為2500萬元室外工程的成本約為 700萬元（每地上建筑平米50元）小區內的市33、政及綠化的總成本約為2000萬元投資估算表序號項 目單 價(元/平方米）數量金額計算依據說明（萬M2）（萬元）一、土地費用合計21249.30 1僅住宅面積1土地整體獲取費1,500 14.17 21249.30 二、前期費用合計1052.57 1可行性研究20.00 2規劃設計費50.00 16.39819.50 3地質勘探及測繪3.00 16.3949.17 4前期零星工程施工費10.00 16.39163.90 三、建筑安裝工程費43699.47 1主體工程2,473.00 16.39 40532.47 1.1地上1.2地下2室外工程5014.17 708.50 3樁基及降水15016.34、39 2458.50 四、基礎設施建設費2014.00 1小市政施工建設費100.0016.391639.00 2綠化施工費用300.001.25375.00 五、管理費用800.00 六、銷售費用1800.00 開發營銷費用 3.0% 60,000 1800.00 七、 開發期間費用 30.00 16.39 491.70 八、財務費用3018.00 合計項目開發總投資74125.04 4.1.4.銷售回款假設一次性付款的比例為30%，貸款客戶中的按揭比例為70%，無按揭保證金。4.2.開發計劃4.2.1.施工計劃J1J2地塊住宅項目工程進度計劃一期開工時間2006年7月完成0時間2006年135、1月封頂時間2007年12月竣工時間2008年5月4.2.2.銷售計劃項目銷售計劃表J1J2合計銷售開始時間2007年7月銷售完成時間2008年12月銷售周期（年）1.5住宅銷售均價（元/平米）6200車位銷售均價（萬元/個）7預計銷售收入（萬元）92523住宅銷售收入（萬元）87854車位銷售收入（萬元）4669項目銷售計劃表J1J2住宅項目銷售計劃表項目合計第1年第2年第3年單位：人民幣萬元Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4季度序號1234567891011121住宅收入87,854 1.1住宅銷售收入銷售面積（可售率=1)14.1720237202372023720237336、037630376銷售計劃100%14.29%14.29%14.29%14.29%21.42%21.42%銷售價格6,200 620062006200620062006200平均價格6,200 1.2住宅收入與現金流預收定金1,318 188 188 188 188 283 283 一次性付款26,356 3,765 3,765 3,765 3,765 5,648 5,648 按揭付款60,180 8,597 8,597 8,597 8,597 12,222 13,570 其中：首付款18,054 2,579 2,579 2,579 2,579 4,168 3,570 按揭款42,126 6,37、018 6,018 6,018 6,018 8,054 10,000 按揭款流入6,018 6,018 6,018 14,071 10,000 2車位收入4,669 2.1車位銷售收入4,669 4,669 銷售數量（可售率1）667 銷售計劃100%銷售價格平均價格72.2車位收入與現金流一次性付款4,669 開發期銷售收入合計92,523 收入小計92,523 總現金流入92,523 6,533 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 4.2.3.投資計劃時尚廣場J1J2地塊住宅項目投資計劃表單位:人民幣萬元第1年第2年第3年經濟項目合計 Q1 Q2 Q3 Q38、4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1Q2Q3Q4一土地費用合計 21,249 - 10,625 10,624 - - - - 二前期費用合計 1,053 20 - 377 82 328 - - 164 - - 82 - 1可行性研究 20 20 - - - - - - - 2規劃設計費 820 246 - 328 - 164 82 3地質勘探 49 - 49 - - - - - 4前期零星工程施工費 164 82 82 - - - - 三建筑安裝工程費 43,699 3,721 2,738 6,089 6,089 6,089 6,089 6,089 6,796 - 1主體工程： 40,532 - 39、- - - 1.1地上 - - 6,089 6,089 6,089 6,089 6,089 6,087 1.2地下 - - - 2,000 2,000 - - 2室外工程： 709 - - - - - - - 709 3降水及樁基 2,459 - 1,721 738 - - - - 四基礎設施建設費估算表 2,014 - - - - - - - - 1,007 1,007 1小市政施工建設費 1,639 - - - - - - 819 820 2綠化施工費用 375 - - - - - - 188 187 五管理費用 800 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 六40、銷售費用 1,800 100 200 400 200 150 150 150 150 150 150 七開發間接費用 492 100 56 56 56 56 56 56 56 八財務費用 3,018 - - 支出小計 74,125 193 273 15,295 13,772 6,695 6,368 6,368 6,532 7 ,375 8 ,082 155 4.3.財務指標預測4.3.1.財務指標主要財務指標主要經濟指標主要財務評價指標名稱數據單位名稱數據單位住宅銷售價格6200元/平米銷售凈利潤率8.7%車位銷售價格7萬元/個銷售毛利率14.91%預計銷售收入92523萬元利息合計3018萬41、元總投資74125萬元融資后的內部收益率21%經營稅金及附加5089萬元財務凈現值3948萬元所得稅前利潤11049萬元所得稅4580萬元稅后利潤6469萬元可售面積售價靜態平衡點5231元/平米從表中可以看出， 該住宅項目有著一定的盈利前景。4.4.資金計劃時尚廣場J1J2地塊住宅項目資金計劃表 J1J2住宅項目現金流量表序號項目參數 合計第一年第二年第3年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41現金流入1.1銷售現金流入 92,523 - - 6,533 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 1.2項目資本金 10,000 10,000 1.3開發42、貸款 34,910 5,847 14,067 7,094 6,868 1,033 現金流入合計 137,433 10,000 - 5,847 14,067 7,094 6,868 7,566 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 2現金流出2.1開發現金流出 71,106 193 273 15,295 13,772 6,695 6,368 6,368 6,532 7,375 8,082 155 - 2.11土地費用 21,249 - 10,625 10,624 2.12前期費用 1,053 20 - 377 82 328 - - 164 - - 82 2.13建43、安工程 43,699 3,721 2,738 6,089 6,089 6,089 6,089 6,089 6,796 - - 2.14基礎設施建設費 2,014 - - - - - - 1,007 1,007 - - 2.15管理費用 800 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 - 2.16銷售費用 1,800 100 200 400 200 150 150 150 150 150 150 - - 2.17開發間接費用 492 - - 100 56 56 56 56 56 56 56 - - 2.2營業稅及附加 5,089 - - - - 359 690 690 44、690 1,329 1,329 2.3所得稅 4,580 - - - 323 621 621 621 1,196 1,196 現金流出小計 80,775 193 273 15,295 13,772 6,695 6,368 7,050 7,843 8,686 9,393 2,680 2,526 2.4貸款本金償還 34,910 4,707 3,864 3,157 21,490 1,693 2.5貸款利息償還 3,018 86 294 399 501 516 453 395 348 25 總現金流出 118,702 193 273 15,382 14,067 7,094 6,868 7,566 145、3,003 12,945 12,898 24,195 4,218 3凈現金流量 6,469 -193 -273 -10,086 -294 -399 -501 -516 -453 -395 -348 -25 19,952 4凈現金流量累計 6,469 -193 -465 -10,551 -10,845 -11,244 -11,745 -12,261 -12,714 -13,110 -13,457 -13,483 6,469 內部收益率 21% 項目運做凈現值(NPV)(6.13%): 3,948 項目運做凈現值(NPV)(10.38%): 2,557 4.5.敏感性及風險分析4.5.1.銷售價格46、敏感性銷售價格敏感性分析項目單位-10%-5%1+5%住宅銷售價格元5580589062006510車庫銷售價格元63000665007000073500銷售收入萬元83271878979252397149內部收益率6.5%10%21%33%凈現值萬元381178539487515從上表中可以看出，當銷售價格下降10%時，項目依然可以保持盈利。4.5.2.成本敏感性建安成本敏感性分析項目單位-5%1+5%+10%建安費用萬元41514436994588448069總投資萬元81438837938614788502內部收益率28%21%14%7%凈現值萬元593839481958196從上表中可47、以看出，當建安成本上升10%時，項目依然可以保持盈利。4.5.3.項目風險分析1.風險分析時尚廣場項目開發的主要風險為國家宏觀調控的政策風險和大規模的高端物業能否被市場消化的市場風險。此外：材料價格的上漲和在開發區不良的地質條件下建設高層所花費的地基費用可能會帶來成本難以控制的風險；住宅的高容積率可能和項目較高定位有一定的沖突，存在一定的產品風險；由于開發規模大且定位較高，對應的銷售速度比較慢，因此項目的開發周期可能會比較長，而項目初期較大規模的投資將使本項目存在有一定的財務風險。2.風險的防范在項目的開發中，為了有效的防范上述風險，計劃采取如下措施：1)分階段開發通過項目分期可以減小項目的周期和初期投資，并可以使項目開發進程更好的和市場結合，從而有效的減少市場風險、產品風險和財務風險。2)統籌進行資金安排時尚廣場項目的投資規模巨大，投資周期較長，資金計劃必須周密地考慮土地、工程等支出項的資金需要。第5章.項目結論根據前面分析可以得到如下結論：時尚廣場J1J2地塊住宅項目是一個具有較好的社會效益、經濟效益和償貸能力的項目。另外，時尚廣場項目還具有較強的抗風險能力。