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1、directory目錄01 區(qū)域認知02 規(guī)劃解讀03 客群分析04 項目開發(fā)05 發(fā)展定位06 市場運營07 綠色建筑08 總體規(guī)劃09 戶型意向Analysis of base 區(qū)域認知Analysis of base 區(qū)域認知District Analysis區(qū)位分析-城市空間結(jié)構(gòu)杭州市將最終形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式，杭州市城市的發(fā)展由“西湖時代”走向“錢塘江時代”。“一主三幅”一“中心城區(qū)”三“副城”中心城區(qū)：主城區(qū)副城：江南城、臨平城、下沙城“六大組團”北片：塘西組團、良渚組團、余杭組團南片：義蓬組團、瓜瀝組團、臨浦組團“六條生態(tài)帶”靈山、龍2、塢、午潮山風景區(qū)徑山風景區(qū)超山風景區(qū)石牛山風景區(qū)青化山風景區(qū)東部錢塘江濱海濕地保護區(qū)“雙心雙軸”雙心：即湖濱、武林廣場地區(qū)-旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨江地區(qū)-由北岸的錢江新城和南岸的錢江世紀城共同組成的城市新中心。雙軸：即東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以主城-江南城為軸線的城市發(fā)展軸。Analysis of base 區(qū)域認知District Analysis區(qū)位分析-杭州大都市半小時圈 本案位于余杭鎮(zhèn)朱廟村，位于杭州西郊，離杭州市中心約 15 公里，周邊主要交通，文一西路延伸段、東西大道、綠汀路、京杭大運河余杭塘河段，交通便捷，位于杭州大都市圈半小時服務(wù)半徑內(nèi)。距杭州市中心 15 公3、里，倉前社區(qū) 2公里，余杭寶林社區(qū) 4 公里 距杭州西湖景區(qū) 15 公里，西溪濕地景區(qū) 10 公里，章太炎故居 2 公里等。Analysis of base 區(qū)域認知District Analysis區(qū)位分析-未來科技城定位 1、人口規(guī)模與城市化水平余杭區(qū)域 2010 年末常住人口規(guī)模為 135.35 萬人，城市化水平達到68.3%，城鎮(zhèn)人口 92.4 萬人。2020 年末常住人口規(guī)模為 164.94萬人。城市化水平達到 80.3%，城鎮(zhèn)人口 132.4 萬人。2、用地規(guī)模 余杭區(qū)至 2010 年城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模達到 196.48 平方公里，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模為 128.94 平方公里，控4、制彈性增長空間 14.16 平方公里。3、本案距市區(qū) 15 公里，文一西路、地鐵 5 號線提供了融入杭州大都市圈的便捷交通，地鐵 5 號線是余杭交通樞紐。本案位于全國 4 個未來科技城(北京、天津、武漢、杭州)之一的杭州未來科技城核心區(qū)域 高新科技產(chǎn)業(yè)+高等教育事業(yè)Analysis of base 區(qū)域認知Land Traffic周邊交通 基地西側(cè)的東西大道和南側(cè)的文一西路為城市快速干道，橫縱交錯貫穿全鎮(zhèn)。分別貫通 104 國道和02 省道，文一西路使余杭組團與杭州主城區(qū)的聯(lián)系更加緊密，真正實現(xiàn)了無縫對接。基地東側(cè)和北側(cè)相鄰兩條城市主要干道，連接快速道路。在本案1KM 范圍內(nèi)設(shè)置了 6 個公交5、站點和一個地鐵 5 號線站點。各條交通系統(tǒng)四通八達，為升佳項目的后續(xù)發(fā)展提供了強有力的支撐。Analysis of base 區(qū)域認知The surrounding property周邊配套 周邊多所高等院校，年輕消費群體，遠景市場廣闊。本案南面已規(guī)劃一所浙一醫(yī)院余杭分院，其中二期項目為滿足群眾日益增長的康復療養(yǎng)等需求，配置了保健康復、老年護理、國際旅游醫(yī)療中心等特需醫(yī)療與保健服務(wù)項目。預計 2019 年建成。以中央公園為中心，周邊分布大型濕地公園，將科技與生態(tài)完美融合。Analysis of base 區(qū)域認知Key projects周邊重點項目Analysis of base 區(qū)域認知Re6、gional preliminary cognition區(qū)域初步認知1、區(qū)域開發(fā)特點以未來科技城為核心的產(chǎn)業(yè)園：2、生活環(huán)境營造生活氛圍不足，周邊生活配套不完善：Analysis of base 區(qū)域認知Conclusion總結(jié)未來科技城的區(qū)域認知是否有助于養(yǎng)老項目的開發(fā)？我們的答案是肯定的。通過顛覆傳統(tǒng)養(yǎng)老環(huán)境的刻板印象，融入更有活力的環(huán)境能量，打造一種全新的養(yǎng)老生活方式！Analysis of base 區(qū)域認知Optimization優(yōu)化一：增加年輕化的生活氣息一直以來，人們對養(yǎng)老環(huán)境的普遍認識：城市社區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老和干部退休所養(yǎng)老。A、城市社區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老，以靠近醫(yī)院的 城市中心地段居多，臟、7、亂、差成為主要印象。B、老干部退休養(yǎng)老會所，主要位于環(huán)境較好的地區(qū)，主要服務(wù)對象是權(quán)貴人士。采用流動的異地養(yǎng)老方式。本案項目的社區(qū)環(huán)境：科技園區(qū)。人群年輕化，生活環(huán)境現(xiàn)代化，生活氣息展時尚感。Analysis of base 區(qū)域認知Optimization優(yōu)化二：營造活力化的生活內(nèi)容一般情況下，在傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)或項目，日常生活中很難遇到年輕人。長期以往，養(yǎng)老客群彌漫的是過分安靜、低沉的生活氛圍。要想改變傳統(tǒng)的、孤獨的、缺乏激情的養(yǎng)老環(huán)境，唯有融入活力。本項目未來的生活氛圍：社區(qū)內(nèi)打造生活配套，服務(wù)全齡客群，彌補周邊配套不足。Planning conditions 規(guī)劃解讀Planning c8、onditions 規(guī)劃解讀Land Use基地現(xiàn)狀基地東、西、北三面臨路，南側(cè)為現(xiàn)狀河道。基地內(nèi)部目前主要建筑為升佳公司木板生產(chǎn)車間，東側(cè)一期辦公樓已建成。Planning conditions 規(guī)劃解讀Planning Conditions解讀控規(guī)1、用地性質(zhì)：商業(yè)商務(wù)用地2、用地面積：8.8636 公頃3、計容建筑面積：265908 平方米（容積率3.0），221590 平方米（容積率2.5）4、綠地率：20%5、建筑密度：40%6、面積構(gòu)成：一期已建：69167.65 平方米 剩余未建：196740.35 平方米 （按 3.0 容積率計）7、建筑高度：60-80m8、地下室面積 5509、00 平方米9、物業(yè)管理辦公用房：總建筑面積的 3；物業(yè)管理商業(yè)用房：總建筑面積的 4。辦公辦公超市 +商業(yè)Planning conditions 規(guī)劃解讀Planning Conditions解讀控規(guī)商業(yè)建筑面積地上建筑面積 30%（不可分割轉(zhuǎn)讓）=2659080.3=79772.4 平方米一期無商業(yè)，可得二期可建商業(yè)建筑面積 79772.4 平方米商務(wù)建筑面積地上建筑面積 70%=2659080.7=186135.6 平方米一期已建商務(wù)建筑面積 69167.65 平方米（其中已售 43200 平方米），可得二期可建商務(wù)建筑面積為 186135.6-69167.65=116967.95 平方10、米其中商務(wù)建筑可分割轉(zhuǎn)讓面積地上建筑面積 40%=2659080.4=106363.2 平方米二期可售建筑面積=106363.2-43200=63163.2 平方米二期持有建筑面積為 196740.35-63163.2=133577.15 平方米二期比例可售：持有=1：2Planning conditions 規(guī)劃解讀Planning Conditions解讀控規(guī)根據(jù)規(guī)劃條件，地下車庫面積 55000 平方米 按規(guī)劃：商業(yè)商務(wù)用地機動車配置 0.8 輛/100平方米，總體需配置 265908*0.8/100=2128 輛 按需求：養(yǎng)老項目（萬科隨園嘉樹）一般配置 0.4輛/100 平方米，總體11、需配置 2659080.4/100=1144 輛2128 輛 30 平方米/輛=88172 平方米 55000 平方米需配置機械車庫1144 輛 30 平方米/輛=34320 平方米 55000 平方米Planning conditions 規(guī)劃解讀swot analysisSWOT 分析優(yōu)勢1、區(qū)位：鄰近文一西路延伸段主干道，項目東西連接西湖區(qū)與余杭鎮(zhèn)，南北溝通倉前及閑林、五常板塊。2、重點建設(shè)區(qū)域：項目所在區(qū)塊是余杭區(qū)未來 5 年重點規(guī)劃打造的區(qū)域，周邊淘寶城、大學城、海創(chuàng)城等配套的大型規(guī)劃，在遠期形成利于本案的長遠發(fā)展基礎(chǔ)。劣勢1、人氣集中度欠佳：目前，項目所在位于城西主城與余杭相接板塊12、，且為政府規(guī)劃的新開發(fā)區(qū)域，公共交通配套缺乏，一定程度上影響本項目的聚合效應(yīng)。2、自然景觀：自然景觀資源匱乏，對于居家養(yǎng)老缺乏一定的吸引力。3、用地性質(zhì)：商業(yè)商務(wù)用地，使用年限 50 年。機遇1、交通：距離地鐵 5 號線朱家廟站直線距離僅 500 米，為項目將來運營的公共交通提供強有力的支撐。2、三級甲等醫(yī)院：項目西南面一塊面積 500畝的地塊已被浙江大學醫(yī)學院所拍得，將建立一個三級甲等醫(yī)院，預計 2019 年投入使用。挑戰(zhàn)1、養(yǎng)老主題：如何在此區(qū)域打造一個具有吸引力的養(yǎng)老項目。2、高端品質(zhì)：如何體現(xiàn)高端養(yǎng)老公寓的品質(zhì)。3、規(guī)劃條件：對于養(yǎng)老公寓，規(guī)劃條件的2.5-3.0 容積率和 60-8013、m 建筑高度都偏高，近 20 萬方的養(yǎng)老建筑量在此區(qū)域是否合適。Market research 客群分析Market research 客群分析Market research養(yǎng)老客群特點4 種客戶特征從項目的城市型養(yǎng)老特點出發(fā)，在龐大的養(yǎng)老客群中，我們主要從健康程度出發(fā)，對客群進行了區(qū)分，并進一步進行聚焦分析，以此從中得到不同健康程度的客群對養(yǎng)老的需求。4 種客戶特征Market research 客群分析Market research養(yǎng)老客群特點4 種客戶特征根據(jù)老人的身體健康程度，進行客群細分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。Market research 客群分析Mar14、ket research養(yǎng)老客群特點自理、半自理根據(jù)老人的身體健康程度，進行客群細分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。自理老人（健康活躍老人）特點：日常生活行為完全自理，不依賴他人護理的老年人。半自理老人（介助老人）特點：日常生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降等設(shè)施幫助的老年人。Market research 客群分析Market research養(yǎng)老客群特點失智、失能老人根據(jù)老人的身體健康程度，進行客群細分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。失智老人(介護老人)特點：日常生活行為依賴他人護理的老年人。失能老人（介護老人）特點：日常生活行為依賴他人護理的老年人15、。Market research 客群分析Planning Vision目標客群定位市場調(diào)研杭州市養(yǎng)老客群分析市調(diào)時間：8 月日 8 月日市調(diào)地點：杭州市老年大學、西湖邊活躍老人市調(diào)形式：群訪、一對一訪談等派出問卷 60 份，有效問卷 50 份。參與市調(diào)客戶有醫(yī)務(wù)工作者、教室、國企公務(wù)員、退休工程師、個體經(jīng)營者等。Market research 客群分析Market research杭州市養(yǎng)老客群分析年齡、職業(yè) 年齡 數(shù)據(jù)分析顯示，本次受訪者的平均年齡為 66.66 歲，其中集中的年齡段為 60-70 歲，基本為樂活自理老人。職業(yè) 根據(jù)此次市調(diào)結(jié)果顯示，受訪者多數(shù)為企事業(yè)單位公務(wù)員。另外醫(yī)務(wù)人16、員、教師、普通職工也站了較大得比例。Market research 客群分析Market research杭州市養(yǎng)老客群分析收入與生活現(xiàn)狀收入 根據(jù)受訪者反應(yīng)，杭州市老人退休金基本在 3000-4000 元之間。在 受 訪 者 中，個 人 年 收 入 5 萬 以 下 的 老 人 占30.77%；5-10 萬元的占 46.15%；10-20 萬元的占23.07%。生活現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)分析顯示，本次受訪者中獨居的老人占少部分，大多數(shù)為和配偶一起生活，和配偶一起生活的老人占78.57%，和配偶及子女一起生活的占 14.29%，獨居老人為 7.14%Market research 客群分析Planning 17、Vision目標客群定位客群需求1.緊急醫(yī)療救護當老人突發(fā)意外情況時提供及時的醫(yī)療救護。2.日常身體檢查定期檢測血糖血壓，應(yīng)對日常疾病。3.保健康復有鍛煉身體的場所，保持運動。Market research 客群分析Planning Vision目標客群定位客群需求4.子女陪伴子女時常來探望，有給子女提供住處，可以讓老人感受到家庭溫暖。5.生活配套完備距離市中心半小時內(nèi)，周邊有完備的生活配套。6.日常生活照料滿足老人家平日的清掃房間、洗衣服、打飯等需求。Market research 客群分析Planning Vision目標客群定位客群特點小結(jié)總結(jié)調(diào)研客群對象，總體上呈現(xiàn)以下四大特點：Mar18、ket research 客群分析Planning Vision目標客群定位綜合杭州當?shù)仞B(yǎng)老現(xiàn)狀及目標客群調(diào)研的結(jié)果，及未來科技城的項目區(qū)域背景，我們對目標客群的定位：經(jīng)濟能力較好、生活觀念新潮的知識型老年客群 （少數(shù)介護、介助型有養(yǎng)生療養(yǎng)需求的老年客群）Market research 客群分析Conclusion小結(jié)項目將為哪些目標客群服務(wù)，并如何精準定位？1.經(jīng)濟能力較好、生活觀念比較新潮的知識型老年客群。2.少數(shù)介護、介助型有養(yǎng)生療養(yǎng)需求的老年客群。通過知識型老年客群的傳播，為項目樹立一種與時俱進的養(yǎng)老生活觀念，并影響到其他人。Market research 客群分析Conclusion19、目標客群類型總結(jié)Market research 客群分析Conclusion目標客群類型總結(jié) 本項目覆蓋 4 種不同老年客群，但重點客群仍聚焦在知識型老年客群上，此類客群自身影響力強，通過知識型老年客群的自身形象樹立，為項目打造一種現(xiàn)代時尚的老年生活理念，通過高端的居住品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)吸引更多的老年客戶。Market research 客群分析Market research 客群分析Conclusion影響一：對區(qū)域印象的初步認知通過目標客群在社會上的影響力，吸引其他客群對項目的關(guān)注，改善對未來科技城是否適合養(yǎng)老的擔憂。以他們的親身實踐，影響廣大養(yǎng)老客群對項目的認知。Market rese20、arch 客群分析Conclusion影響二：對養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容的擔憂服務(wù)，成為老年客群對機構(gòu)養(yǎng)老最關(guān)注的問題。醫(yī)療服務(wù)、日常生活服務(wù)是兩大項。受職業(yè)、閱歷等方面影響，知識型老年客群對養(yǎng)老的要求更高、更全面化。若能獲得獲得他們的認可，一定出程度上，也將滿足更多地養(yǎng)老客群。Market research 客群分析Planning Vision客群定位CAse sTUDy 項目開發(fā)Case study 項目開發(fā)Case study項目開發(fā)養(yǎng)老市場模式中國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)正處于探索階段。近年來，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的研究結(jié)論層出不窮，模式繁多。經(jīng)過多年研究，根據(jù)配套種類不同出發(fā)，我們總結(jié)了以下三種產(chǎn)品模式：C21、ase study 項目開發(fā)Case study項目開發(fā)市場模式一城市老年公寓主要盈利模式：高服務(wù)費Case study 項目開發(fā)Case study項目開發(fā)市場模式二近郊型的 CCRCCase study 項目開發(fā)Case study項目開發(fā)市場模式三遠郊型的生態(tài)旅游康養(yǎng)新城Case study 項目開發(fā)Conclusion產(chǎn)品模式總結(jié)：近郊類相對于正在膨脹的養(yǎng)老需求，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)顯得相對滯后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)承載了更多的社會責任 屬性，使得其與純商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)、保險、金融等產(chǎn)業(yè)不同，它沒有退出機制，同時因中西文化的差異，美國日本等海外養(yǎng)老模式及理論難以在中國復制實行。綜合以上眾多因素，我們認22、為在當前的中國養(yǎng)老階段，通過逐步建立配套服務(wù)體系，滿足當前養(yǎng)老客群的需求，以上三種模式即可總結(jié)。城市老年型公寓以醫(yī)療康復為核心近郊型 CCRC適老化生活社區(qū)遠郊型康養(yǎng)社區(qū)養(yǎng)生療養(yǎng)Case study 項目開發(fā)Planning Vision近郊項目分類Case study 項目開發(fā)endowment patterns養(yǎng)老模式全齡社區(qū)萬科將專業(yè)護理型養(yǎng)老機構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。同時，養(yǎng)老機構(gòu)作為城市配套的重要組成部分，服務(wù)社會養(yǎng)老。1、產(chǎn)品體系2、盈利方式產(chǎn)權(quán)出售+床位出租Case study 項目開發(fā)endowment patterns23、養(yǎng)老模式CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)為各類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務(wù)的不同要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中安享晚年的綜合社區(qū)。1、產(chǎn)品體系2、盈利方式會員卡銷售+適老化產(chǎn)品出租+床位出租Case study 項目開發(fā)Case study項目開發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議通過項目功能規(guī)劃的分析，覆蓋居住、療養(yǎng)和康復等三大功能用途；以及綜合項目基本條件及目標客群的需求，本項目業(yè)態(tài)開發(fā)主要集中在以下三種業(yè)態(tài)：服務(wù)對象：老年客群滿足需求：居家養(yǎng)老、康復養(yǎng)老功能滿足：居住、療養(yǎng)、康復服務(wù)對象：園區(qū)青年客群滿足需求：居住、功能滿足：居住服務(wù)對象：全齡客群滿足需求：生活需求24、功能滿足：生活Case study 項目開發(fā)Case study業(yè)態(tài)開發(fā)模式CCRC 持續(xù)照料社區(qū)在遵循功能規(guī)劃的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老公寓的開發(fā)需要滿足老年客群的居住、康復、療養(yǎng)等功能。因此，CCRC 持續(xù)照料社區(qū)的開發(fā)，主要分為 4 種業(yè)態(tài)：老年公寓、養(yǎng)護院、老年大學、會所等。Case study 項目開發(fā)Case study業(yè)態(tài)開發(fā)模式辦公辦公的開發(fā)，一方面是充分利用園區(qū)的優(yōu)勢，吸引青年創(chuàng)業(yè)人群入住，豐富項目定位；另一方面，是從市場銷售角度出發(fā)，最快回流資金，保證 CCRC 持續(xù)社區(qū)的運營。辦公戶型一戶型二戶型三銷售Case study 項目開發(fā)Case study業(yè)態(tài)開發(fā)模式商業(yè)配套項目的開發(fā)包25、括二期。毗鄰項目的一期以寫字樓為主，裙房為超市業(yè)態(tài)；二期的開發(fā)，將增加商業(yè)配套，主要服務(wù)社區(qū)的居住人群，輻射周邊市場。配套商業(yè)酒店主題餐飲生活服務(wù)運動會所Case study 項目開發(fā)Conclusion項目開發(fā)小結(jié)：項目在功能規(guī)劃上遵循“居住”和“康養(yǎng)”的雙向原則，以百年康養(yǎng)的標準打造本項目。在滿足基本的養(yǎng)老社區(qū)功能之外，滿足不同健康程度的客群，打造多種形式的養(yǎng)老服務(wù)體系；同時融入全齡社區(qū)的概念，吸引年輕客群入住。提供全齡社區(qū)的功能滿足Case study 項目開發(fā)Conclusion小結(jié)第三問：我們將如何為目標客群創(chuàng)造一種全新的養(yǎng)老生活方式？通過創(chuàng)新。改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，融入更加活力的元素26、。通過打造全齡社區(qū)，引入周邊科技創(chuàng)業(yè)人群，為老年人營造更加年輕化、更充滿活力的養(yǎng)老生活。Case study 項目開發(fā)縱觀當前國內(nèi)的養(yǎng)老生活方式，除了在家養(yǎng)老之外，機構(gòu)養(yǎng)老幾乎采用統(tǒng)一“圈養(yǎng)”的形式：統(tǒng)一是老年客群，老人一起活動，一起吃飯，一起娛樂營造出來的氛圍是寧靜的，卻是缺乏活力，暮氣沉沉。一定程度上，在心理上，容易給老人們帶來壓抑；也影響了人們對養(yǎng)老環(huán)境的認知。圈養(yǎng)式養(yǎng)老生活氛圍單調(diào) 本案項目的生活氛圍：科技園區(qū)的年輕化，將直接影響并改變社區(qū)生活氛圍。Case study創(chuàng)新一：生活氛圍年輕化Case study 項目開發(fā)所謂養(yǎng)老，是頤養(yǎng)老年。傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院或養(yǎng)老社區(qū)，將養(yǎng)老生活簡單27、化了。對于老年人而言，在經(jīng)歷了一生的辛勞之后，渴望寧靜的生活是必然的，但并非是遠離希望與活力。與子女保持一碗湯距離的傳統(tǒng) 觀念，正是詮釋了老年人對生活、對家庭的深切眷念。正視老人的情感需求，打造全齡化的生活社區(qū)，是本項目的使命所在。本案項目的人群多樣：在營造寧靜的養(yǎng)老空間之外，同時給予家庭的溫暖。Case study創(chuàng)新二：社區(qū)人群全齡化Case study 項目開發(fā)傳統(tǒng)的城市養(yǎng)老機構(gòu)，以基礎(chǔ)的養(yǎng)老生活為主，同時提供簡單的醫(yī)療健康服務(wù)。一方面是由于規(guī)劃、人力、服務(wù)等條件的限制，無法提供更多更豐富的養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容；另一方面，不具備相關(guān)醫(yī)療協(xié)作資源，欠缺在手術(shù)康復和健康療養(yǎng)領(lǐng)域的服務(wù)。本項目毗鄰醫(yī)院28、的優(yōu)勢，將被充分利用。本案項目的服務(wù)綜合：康復、療養(yǎng)、居住為一體的養(yǎng)老生活。Case study創(chuàng)新三：康養(yǎng)服務(wù)專業(yè)化DeVeLOPMenT ORienTATiOn 發(fā)展定位Development orientation 發(fā)展定位項目定位：國際品牌 城市康養(yǎng) 配套服務(wù) 全齡社區(qū)借助周邊良好的醫(yī)療配套資源，為項目養(yǎng)老提供充足的客群來源，打造城市百年康養(yǎng)綜合體客群定位：未來科技城的精英人士及杭州市及周邊區(qū)域的高收入人群。Planning Vision規(guī)劃愿景國際康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)綜合體建立“自理公寓+護理公寓+商業(yè)配套+醫(yī)療配套”為一體的城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體，以其為區(qū)域服務(wù)中心，在針對全齡老年人服務(wù)的基礎(chǔ)29、上，提供社區(qū)綜合性配套服務(wù)。Function composition規(guī)劃定位Development orientation 發(fā)展定位Function composition定位基礎(chǔ)城市綜合體業(yè)態(tài)開發(fā)居住業(yè)態(tài)：1、CCRC 持續(xù)照料社區(qū)服務(wù)對象：適老客群 業(yè)態(tài)規(guī)劃：養(yǎng)老公寓 功能體現(xiàn)：居家養(yǎng)老2、養(yǎng)護院（與浙大醫(yī)學院）服務(wù)對象：手術(shù)康復業(yè)態(tài)規(guī)劃：康復院功能體現(xiàn)：健康護理3、老年大學服務(wù)對象：老年客群業(yè)態(tài)規(guī)劃：大學功能體現(xiàn)：娛樂學習Development orientation 發(fā)展定位Function composition定位基礎(chǔ)城市綜合體業(yè)態(tài)開發(fā)1、辦公服務(wù)對象：科技城青年上班一族業(yè)態(tài)規(guī)劃：30、辦公功能體現(xiàn)：創(chuàng)業(yè)、居住 3、商業(yè)配套服務(wù)對象：全齡客群業(yè)態(tài)規(guī)劃：商場功能體現(xiàn)：生活服務(wù) 2、酒店服務(wù)對象：高端人群、養(yǎng)老人群的子女業(yè)態(tài)規(guī)劃：酒店功能體現(xiàn)：服務(wù) Development orientation 發(fā)展定位Case study實例分析 1杭州當?shù)仞B(yǎng)老項目借鑒金色年華老年公寓Development orientation 發(fā)展定位Case study金色年華基本信息Development orientation 發(fā)展定位Case study項目簡介 中國杭州金色年華金家?guī)X退休生活中心和杭州金色年華老年公寓，位于杭州市西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘街道金家?guī)X 188 號。項目用地 250 畝（其中 G 331、20 國道綠化用地 30 畝），總床位數(shù)約 3500 張，其中一期項目床位數(shù) 1078 張，是一個集居養(yǎng)型、助養(yǎng)型、護理型和候鳥型養(yǎng)老公寓為一體的養(yǎng)老機構(gòu)。配套設(shè)施：醫(yī)療門診部、餐廳、國際交流中心（圖書館、會議室、教室、計算機室、棋牌室、桌球室、形體房、歌詠音樂室、電影放映室、多功能廳）、老年電大、金色藝苑、門球場、超市、理發(fā)室等。Development orientation 發(fā)展定位金色年華護理床位適合不能完全獨立生活、需要提供一定照料或護理的老人Development orientation 發(fā)展定位金色年華候鳥型度假床位適合短期旅游度假的老人金色年華養(yǎng)生床位適合健康但需要提供服務(wù)的老人32、或長期居住Development orientation 發(fā)展定位Case study功能分區(qū)居家服務(wù)區(qū)：以居家養(yǎng)老實行為主，采用集合式單元布局，各單元體間通過增加的功能體進行連接，如(活動室、棋牌室、閱覽室、醫(yī)務(wù)保健室等)，設(shè)置集中護士站、休息交流角，公共衛(wèi)生間，每個單體平均每層 10 12戶，兩部病床梯;中心功能區(qū)：配套功能中心集中設(shè)置，輻射社區(qū)各物業(yè)類型；特色養(yǎng)老區(qū)：以公寓形式為主，設(shè)有酒店式公寓、護理式養(yǎng)老公寓，短期居住形式為主；山體公園區(qū)：已經(jīng)建成，休閑景觀和種植區(qū) 整個社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個大的區(qū)域。以中部配套為核心連接東西兩端居住物業(yè)空間，以居家服務(wù)公寓為主，少量度33、假公寓及護理式公寓Development orientation 發(fā)展定位Case study室外場地Development orientation 發(fā)展定位Case study產(chǎn)品設(shè)計 建筑形態(tài)為 45 層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設(shè)計，戶型有三種：67 平、7687 平、115133 平米，主力戶型 7687 平 根據(jù)客戶類型及需求不同，在房型設(shè)計中注重空間尺度的舒適性、細化功能空間、景觀空間的享有，精裝修人性化的材料選取,同時每層都有室內(nèi)活動空間，方便老人交流及家人探望標準型：7687 平米子母門、室外空調(diào)機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板經(jīng)濟型：67 平米子母門、朝南陽光34、廚房、室外空調(diào)機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板舒適型：115133 平米子母門、室外空調(diào)機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板Development orientation 發(fā)展定位Case study配套體系 餐飲中心：大餐廳口味清淡、品種多樣化，專家制定菜單，價格經(jīng)濟，按量定價。小餐廳(包廂)可根據(jù)自己的口味定菜，可招待朋友，客戶聚餐 休閑娛樂中心：提供閱覽室、電腦教室、健身房、音樂室、練功房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、各類手工藝房等，為住戶提供豐富多彩的休閑娛樂活動。同時配有多功能廳，可舉辦聯(lián)歡會、舞會、講座、競賽，使休閑生活豐富多彩老年大學：定期組織教學活動，如書法、園藝35、網(wǎng)絡(luò)知識等課程,聘請專業(yè)學校的老師或是入住者Development orientation 發(fā)展定位Case study盈利模式分析Development orientation 發(fā)展定位Case study實例分析 2杭州當?shù)仞B(yǎng)老項目借鑒萬科隨園嘉樹Development orientation 發(fā)展定位Case study萬科隨園嘉樹基本信息Development orientation 發(fā)展定位Case study項目簡介 隨園嘉樹位于良渚文化村核心區(qū)，項目以優(yōu)質(zhì)的山水環(huán)境、完善的園區(qū)配套、專業(yè)的適老型產(chǎn)品、配合四大服務(wù)管理體系及“六心”級服務(wù)，構(gòu)建項目亮點，力圖打造的最適合養(yǎng)生的長者36、之家。項目規(guī)劃了 17 棟養(yǎng)老公寓，一棟頤養(yǎng)中心和一棟康復中心。其中，頤養(yǎng)中心和康復中心由萬科持有，使之成為承載特殊照護服務(wù)的永久性物理空間，同時也有利于營造富有活力的社區(qū)居住氛圍。定位養(yǎng)老地產(chǎn)的隨園嘉樹選址在緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷。有業(yè)內(nèi)人士將隨園嘉樹稱為“當代中國高端養(yǎng)老里程碑式作品”。（注：四大服務(wù)管理體系：健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受）Development orientation 發(fā)展定位Case study經(jīng)營方式“產(chǎn)權(quán)出售”：旅游用地，40 年，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)合同。隨園嘉樹 2014 年 8 月 11 日的最新銷售報價為37、 均價 16000 元/平方米 相比上個銷售周期持平。隨園嘉樹近 1 個月的銷售價格持平；近 6 個月的銷售價格上漲了 2000 元，漲幅為 14.3%；與本項目 2013 年 05 月17 日第一次對外報出的 13500 元相比，10 個月以來，銷售價格累計上漲了 2500元，漲幅為 18.5%。Development orientation 發(fā)展定位Case study項目配套金十字景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學“隨園書院”Development orientation 發(fā)展定位Case study杭州當?shù)仞B(yǎng)老項目借鑒小結(jié)：Development orie38、ntation 發(fā)展定位Case study實例分析 3杭州當?shù)刈≌椖拷梃bDevelopment orientation 發(fā)展定位Case study富力西溪悅居基本信息Development orientation 發(fā)展定位Case study大華西溪風情澄品基本信息Development orientation 發(fā)展定位Case study歐美金融城（EFC）基本信息Development orientation 發(fā)展定位Case study萬科西廬基本信息Development orientation 發(fā)展定位Case study中海西溪華府基本信息Development orient39、ation 發(fā)展定位Case study杭州住宅項目借鑒小結(jié)：Overall Planning 市場運營Market operation 市場運營Overall Planning市場運營市場運營模式三種形式經(jīng)營模式：目前國內(nèi)在老年社區(qū)開發(fā)商的收益模式有三種形式：“出售”“出售加持有”“全部持有”；對于大型綜合性老年社區(qū)存在“住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合”的經(jīng)營模式以及“住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離”的經(jīng)營模式Market operation 市場運營Overall Planning市場運營市場運營模式按盈利模式分類養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比長期持有模式Market operation 市場運營Over40、all Planning市場運營市場運營模式按盈利模式分類養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比持有+銷售模式Market operation 市場運營Overall Planning市場運營市場運營模式按盈利模式分類養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比銷售模式Market operation 市場運營Overall Planning市場運營養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比總結(jié)Market operation 市場運營Overall Planning市場運營會員卡模式：會員制模式也是變相的銷售+持有的經(jīng)營模式，既保證部分投資的迅速回收，又可取的長期穩(wěn)定收益。運營中打造專業(yè)優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)，帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益和溢價效應(yīng)M41、arket operation 市場運營Overall Planning市場運營銷售模式：參照國內(nèi)標桿親和源項目的會員卡銷售+月費模式Market operation 市場運營Overall Planning市場運營親和源項目盈利模式長、短期租賃并舉 由開盤時的小產(chǎn)權(quán)銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費者的心理抗性 Green Building 綠色建筑Green Building 綠色建筑GReen BUiLDinG綠色建筑三星標準一.對于項目整體規(guī)劃的設(shè)計標準 1.關(guān)注建筑布局對于室外風環(huán)境的影響，冬季人行區(qū)域風速不過大，其他季節(jié)無靜風區(qū)，可針對現(xiàn)有方案進行分析，并優(yōu)化；2.項目配套42、公建不應(yīng)對公寓日照照成影響，現(xiàn)有總平布局，失智失能塔樓可能會對其東北側(cè)公寓照成影響，若不追求對稱布局，可將塔樓南移；Green Building 綠色建筑GReen BUiLDinG綠色建筑三星標準一.對于項目整體規(guī)劃的設(shè)計標準 3.景觀配置應(yīng)以高大喬灌木為主，特別要考慮夏日對人行道路形成良好的遮陰作用，室外鋪裝路面均采用透水性鋪裝。透水性路面鋪裝實景圖高大喬木可有效的起到夏日遮陰作用，提升項目品質(zhì)Green Building 綠色建筑GReen BUiLDinG綠色建筑三星標準二.對于建筑單體的設(shè)計標準1.空間布局合理，注意將人、功能區(qū)域與自然環(huán)境的關(guān)聯(lián)度作為分配室內(nèi)空間考慮因素之一；2.提43、升圍護結(jié)構(gòu)隔熱性能，適當增厚保溫層厚度，南向外窗以推拉窗為宜，注重圍護結(jié)構(gòu)隔音；3.關(guān)注建筑室內(nèi)環(huán)境，需要對室內(nèi)通風、采光、背景噪聲進行分析優(yōu)化，宜采用被動設(shè)計。建筑外圍護節(jié)能一體化設(shè)計參照基于各種軟件進行的通風采光設(shè)計分析Green Building 綠色建筑GReen BUiLDinG綠色建筑三星標準三.對于項目引入設(shè)備的利用及標準1.注重可再生能源的利用，通過對土壤熱響應(yīng)進行測試分析，考察地源熱泵利用可行性；或者使用建筑一體化太陽能提供生活熱水；2.關(guān)于新風，比較適宜的是窗式通風器加衛(wèi)生間負壓通風，可與 CO2 濃度探測裝置整合聯(lián)動。若使用集中式空調(diào)系統(tǒng)，宜一并設(shè)置新風系統(tǒng)；Green 44、Building 綠色建筑GReen BUiLDinG綠色建筑三星標準三.對于項目引入設(shè)備的利用及標準3.關(guān)于用水設(shè)備，所有用水設(shè)備應(yīng)滿足用水效率等級二級以上標準；綠化灌溉采用噴灌，微灌等高效措施屋面和道路雨水收集系統(tǒng)的利用Green Building 綠色建筑GReen BUiLDinG綠色建筑三星標準三.對于項目引入設(shè)備的利用及標準4.綜合老年人的生理特點，養(yǎng)老項目用水衛(wèi)生用水一般較多，可設(shè)置中水系統(tǒng)回收，處理后用于沖廁、綠化滴灌等；5.雨水的收集利用系統(tǒng)：雨水收集后可用于景觀水體的補水，也可用作綠化用水，中面沖洗用水，消防用水等。居住區(qū)內(nèi)景觀水體可作為雨水儲存設(shè)施，簡化雨水利用系統(tǒng)的設(shè)計45、，降低雨水收集利用的成本。中水回收再利用設(shè)備中水回收再利用流程Overall Planning 總體規(guī)劃Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案推演第一輪1、全齡公寓與 老 年 公 寓整 體 組 團 布置；2、劃分成 4個 相 對 尺 度較 小 的 庭 院空間；3、集中配套位 于 中 心 區(qū)域。1、全齡公寓形 成 較 大 占地 的 庭 院 空間；2、L 形 樓 棟較 多，整 體圍合感較好，但 日 照 情 況欠佳；3、集中配套位 于 中 心 區(qū)域。1、全齡公寓與 老 年 公 寓分 區(qū) 組 團 布置；2、全齡公寓與一期結(jié)合，強 化 綜 合 體概念；346、集中配套位 于 主 要 出入口區(qū)域。1、整體形成兩 個 尺 度 適宜 且 較 為 方整 的 庭 院 空間；2、過多的點樓 造 成 南 向日照面較少；3、集中配套位 于 中 心 區(qū)域。Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案推演第一輪1、全齡公寓與老年公寓分區(qū)組團布置；2、劃分成 4 個相對尺度較小的庭院空間；3、集中配套位于中心區(qū)域。1、全齡公寓與老年公寓分區(qū)組團布置；2、劃分成 2 個尺度適宜的庭院空間；3、集中配套位于中心區(qū)域。技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目全地塊一期二期單位比例1規(guī)劃用地面積88636 22370 66266平方米2規(guī)劃要求265947、08 69168 196740 平方米3計容建筑面積26590869168 196740 平方米持有CCRC 養(yǎng)護院235840 23584平方米59.34%老年大學3000 0 3000平方米老年健康會所30000 3000平方米適老化商業(yè)60000 6000平方米出租型老年公寓81156 0 81156 平方米可售銷售型老年公寓24954 0 24954 平方米40.66%銷售型全齡公寓55046 0 55046 平方米技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目全地塊一期二期單位比例1規(guī)劃用地面積88636 22370 66266平方米2規(guī)劃要求265908 69168 196740 平方米3計容建筑面積26548、52869168 196360 平方米持有CCRC 養(yǎng)護院185500 18550平方米64.45%支援服務(wù)中心3680 0 3680平方米康復醫(yī)學中心29100 2910平方米適老化配套27000 2700平方米出租型老年公寓98710 0 98710 平方米可售銷售型老年公寓0 0 0 平方米35.55%銷售型全齡公寓698100 69810 平方米Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案總圖1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案效果圖Ov49、erall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案效果圖Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案指標Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案指標Overall planning 總體規(guī)劃Overall Planning總體規(guī)劃：方案指標Apartment Layout intention 戶型意向Apartment Layout intention 戶型意向Apartment Layout intention戶型意向:老年公寓戶型 B一室兩廳一廚一衛(wèi)75m2戶型 A50、兩室兩廳一廚一衛(wèi)100m2入口門洞不小于 1100mm。設(shè)更衣、換鞋空間，并設(shè)置坐凳。門口預留1.50*1.50m的輪椅回轉(zhuǎn)面積。卡式數(shù)碼鎖：電子門卡刷卡入戶，不開門 10 秒鐘門自動上鎖，若門沒有關(guān)上會發(fā)出長鳴聲，提醒老人關(guān)門。入戶擱架：方便老人回來開門時放置手上物品，免去老人彎腰等危險動作。一鍵式電話：大按鍵的貼心設(shè)計，且可將家人號碼設(shè)置成固定鍵，一鍵就可撥通家人電話。臥室短邊尺寸 4.1m 可做雙床設(shè)計。入口預留 1.50m*1.50m 輪椅回轉(zhuǎn)面積。浴缸兩側(cè)設(shè)置扶手，方便老人起身，防止意外摔倒。開敞式廚房方便輪椅老人進入，餐廳客廳一體式，有效里有空間。輪椅使用者的廚房不小于 6m2。餐51、廳預留輪椅座位空間。臥室短邊尺寸 4.1m 可做雙床設(shè)計。入口預留 1.50m*1.50m 輪椅回轉(zhuǎn)面積。Apartment Layout intention 戶型意向Apartment Layout intention戶型意向:老年公寓戶型 C三室兩廳一廚一衛(wèi)110m2戶型 D一室一廚一衛(wèi)55m2下拉式置物籃:觸碰即自動下拉，充分考慮老人的夠高不便。凈水龍頭：照顧老人燒水的不便。扶手裝置：衛(wèi)浴和坐便器旁邊都安裝扶手，避免老人滑倒。無障礙洗臉池：洗臉池下方設(shè)計為凹進模式，方便輪椅老人貼近洗臉池。起居室與廚房、餐廳連接時，無高差。輪椅使用者的臥室短邊凈使用尺寸不小于 3.2m。采用推拉門，門內(nèi)外52、預留輪椅回轉(zhuǎn)面積。陽臺尺度：針對老年人喜歡曬太陽和種花草的習慣，陽臺尺度比一般居所尺度放寬。防滑地磚的設(shè)置，把老人滑到的可能性降到最小。無高差的地面設(shè)置方便老人輪椅進出。衛(wèi)生間與臥室臨近，直接向臥室開門。采用推拉門，門內(nèi)外預留輪椅回轉(zhuǎn)面積。設(shè)置輪椅專用側(cè)位，無障礙淋浴間，各設(shè)扶手。照顧輪椅老人生活便利性，所有家中的按鍵位置都是老人坐在輪椅上都直接能夠著的位置。1.2m 0.8m 1.2m 0.8m老人臥室的進深應(yīng)比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉(zhuǎn)圈留出足夠空間，二還能在臥室中留出一塊完整的、活動區(qū)域。Apartment Layout intention 戶型意向Apartment Layout intention戶型意向:護理樓Apartment Layout intention 戶型意向Apartment Layout intention戶型意向:酒店Apartment Layout intention 戶型意向Apartment Layout intention戶型意向:青年公寓