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1、二級市場策劃品控中心Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。住宅建筑成本簡析住宅建筑成本簡析深圳中原建筑中心ShenZhen.06.20112房地產開發成本是蝦米房地產開發成本是蝦米3房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產2、品的開發成本，相當于工業產品構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。轉讓開發產品而發生的銷售費用。4 建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管3、網工程費、園林環境費、配套設施費6大項。開發成本：指項目的制造成本。開發成本=土地獲得價款+建造成本+開發間接費 完全成本：完全成本=開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發成本”。關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念5成本構成細分:成本科目序號一一土地獲得價款土地獲得價款三三主體建安工程費主體建安工程費二二開發前期準備費開發前期準備費四四社區管網工程費社區管網工程費五五園林環境工程費園林環境工程費六六配套設施費配套設施費七七開發間接費開發間接費八八其它費用其它費用61.土地獲得價款：交給人民政府的地價、市政配套設施的使用費、紅線以外道路、水、4、電、氣、通訊等建造費、地塊內各種建筑物的拆遷及苗木補償費用。2.開發前期準備費：土地勘測勘察費、設計費、政府說要交但可以少交或不交的費用、水電煤氣增容費、臨時設施(道路、圍板、辦公室)建造費、場地平整(土方平衡)、臨時水電費用。73.3.主體建安工程費主體建安工程費：基礎、柱梁板、墻、門窗、裝修、：基礎、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然給排水、消防、暖氣、天然(煤煤)氣、開關插座、電燈、氣、開關插座、電燈、電話、電視、寬帶、對講、電梯等的費用。電話、電視、寬帶、對講、電梯等的費用。4.4.社區管網工程費社區管網工程費：園區內的給排水、消防、暖氣、天：園區內的給排水、消防、暖氣、5、天然然(煤煤)氣、電氣、智能化系統等管線、設備的費用。氣、電氣、智能化系統等管線、設備的費用。5.5.園林環境工程費園林環境工程費：園區內花花草草、山山水水、道路、：園區內花花草草、山山水水、道路、廣場、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標識廣場、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標識牌、垃圾桶、坐椅等的費用。牌、垃圾桶、坐椅等的費用。86.6.配套設施費配套設施費：居委會、派出所、托兒所、小中學、設：居委會、派出所、托兒所、小中學、設備房、會所、游泳池、球場、公交站等的費用。備房、會所、游泳池、球場、公交站等的費用。7.7.開發間接費開發間接費：工程管理費、銷售設施建造費用：工程管理6、費、銷售設施建造費用(樣板房樣板房、售樓處、廣告牌、臨時銷售環境）、銀行利息、物業、售樓處、廣告牌、臨時銷售環境）、銀行利息、物業基金、空房物業管理費。基金、空房物業管理費。8.8.其它費用：其它費用：包含開發公司自身的管理費用、營業包含開發公司自身的管理費用、營業(銷售銷售)費用、財務費用。費用、財務費用。9本文主要闡述建安成本本文主要闡述建安成本10建筑安裝工程費是指建筑安裝工程費是指:房屋建設過程中所發生的建筑工房屋建設過程中所發生的建筑工程費、設備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建程費、設備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對7、較大。從我國目前它在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的情況看，約占整個成本的40%40%左右。左右。111、樁基工程（如果有）：80120元/平方米；122、鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合200500元/平方米；133、砼：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100200元/平方米；144、砌體工程：60160元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；構造柱支模填充墻砌體155、抹灰工程：5080元/平方米；166、外墻工程（包括保溫）：50150元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300108、00元/平方米；177、室內水電安裝工程（含消防）：60150元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；188、屋面工程：2040元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；199、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90300元/平方米，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；雙層中空LOW-E玻璃2010、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：50200元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；2111、地下室（如有）：增加造價60150元/平方米（多層含9、量較高、高層含量較低)；2212、電梯工程（如有）：60300元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為150元/平方米；2313、人工費：130200元/平方米；2414、室外配套工程：一般約為70300元/平方米；2515、模板、支撐、腳手架工程（成本）：90250元/平方米；2616、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%：約90150元/平方米；2717、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：50100元/平方米；18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：2050元/平10、方米；19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=120250元/平方米；28基本建設費是固定的，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1500元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在18003500元/平方米左右，檔次越高，造價越高。29一、決策階段的難題和對策：1、加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：1)保持項目功能不變，降低項目投資；2)投資不變，提高項目功能；3)投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4)降低一些次11、要功能，使成本大幅度降低；5)運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；3、決策的連貫與調整。前期計劃的完整、系統、合理、科學，盡量避免后期調整帶來的震蕩和成本上升建安工程費的全程控制30二、規劃設計階段的成本控制要點：研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為2535%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為510%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。1、成立成本評估審核部門：公司內部成立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結構形式、裝修標12、準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。311)通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案；2)按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計；3)通過合同對勘察設計單位明確規定責任；4)加強設計標準和標準設計的制訂和合理應用。322、對設計單位限額設計：由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費極大。在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。3、積極實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。4、13、盡量避免設計變更帶來的成本增加。33三、招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。34四、施工階段的成本控制：1、加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質量監理。2、自購材料、設備的選用和采購應深入了解建材市場行情，在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；或者當條件成熟，達到一定的開發規模的時候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯合招投標采購。353、處理好質量與成本的關系，質量要同物業設定的檔次、市場定位聯系起來，研究目標市場對某項材料設備質量、檔次的重視和敏感程度。4、保證14、工程進度。36杭州某樓盤成本清單（僅供參考）計算式 金額(萬元)一、土地面積(出讓面積)141.19畝(94133平方米)二、建筑面積(主要部分)多層公寓94560平方米62.78%小高層公寓40000平方米26.56%沿街商鋪4000平方米2.66%半地下汽車庫17280平方米核增小計167890平方米100%三、容積率 1.6 四、銷售額多層公寓7800*94560 73756.8 小高層公寓 8000*40000 32000 沿街商鋪12000*4000 4800 汽車庫8100 小計118656.8 37杭州某樓盤成本清單五、項目成本(萬元)1、地價投標價165萬/畝24136 2、配套費3793 3、建安工程造價17198 4、建設與準備費1962 5、財務費用2688 6、銷售廣告費118656.8*2.5%2966.42 7、營業稅118656.8*5.85%6941.42 8、不可預見費54831*1%548.31 項目成本合計60232.84 六、利潤118656.8-60232.84 58423.96 七、所得稅58423.96*33%19279.9 八、凈利潤58423.96-19279.9 39144.05 38謝謝謝謝