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1、東莞市三舊改造政策解讀版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸東莞世聯地產顧問有限公司所有，未經東莞世聯地產顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。東莞世聯事業二部2016年12月2本報告是嚴格保密的。目錄一二“村企合作”改造模式解讀東莞市“三舊”改造全流程解析3本報告是嚴格保密的。政府主導社會資金參與集體經濟組織自行改造原土地使用人自行改造招標引入拆遷企業+拆完收儲集體用地不改國有用地集體用地改國有用地+獨自開發集體用地改國有用地+合作開發有償出讓的國有用地+自行改造劃撥的國有用地+自行改造有償出讓國有用地收購相鄰多宗國有用地集中改造國土2、局辦理招拍掛或協議供地手續可協議方式供地政府投資政府與集體合作重新供地需招拍掛招標引入拆遷企業+拆完協議供地協議供地招標確定土地使用權人+政府拆完招拍掛招標供地形式目前東莞三舊改造方式主要分為4大類11小 類，我司黃江項目屬 于其中的集體經濟組織申請將集體建設用地改變為國有后與有關單位合作開發建設的模式（簡稱“村企 合作”）1.1、東莞“三舊”改造模式類型4本報告是嚴格保密的。2014年12月8日，東莞市人民政府印發了東府【2014】147號文關于加強“三舊”改造常態 化全流程管理的方案，對東莞三舊改造的全流程進行了重新梳理和規定，并附帶各環節申報 指引，成為目前東莞三舊改造政府申報的主要依據3、。1.2、東莞市三舊改造操作流程5本報告是嚴格保密的。納入省廳備案的標圖建庫紅線范圍內工作流程：（1）申報改造單元批次計劃（市政府批，改造準入，編制改造單元前期研究報告）（2）規劃調整（編制單元規劃）（3）申報改造方案（土地流轉，集體轉國有的報省廳批準后報市政府，國有的報市政府即可）（4）供地和改造（5）實施監督1.2、東莞市三舊改造操作流程6本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念1、標圖建庫：指每宗“三舊”地塊在影像圖、土地利用現狀圖、土地利用規劃圖上進行標注，并建立“三舊”監管數據庫。能否納入標圖建庫是判斷一個項目是否符合三舊改造條件的依據。標圖建庫調整時間：每半年調整一次4、，即每年的5月底及11月底分別進行一次調整。標圖建庫條件：必須符合關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（粵府200978號）的相關規定，土地利用總體規劃用途應為建設用地，現狀為建設用地，2007年6月30日之前有 上蓋物（以宗地為單位）。7本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念2、地籍調查和違法用地處罰：村企合作項目中，在與集體經濟組織簽訂了合作框架協議后，需要對改造范圍內土地的用地類型和權屬情況進行詳細的調查和確認，而后，針對其中沒有合法用地手續的違法用地進行處罰。這個過程在一定程度上相當于深圳城市更新的土地和建筑物確權。辦理程序：（1）集體經濟組織到鎮國土分局申請5、土地權屬地類調查；（2）鎮國土分局組織開展地籍調查，核查土地權屬是否存在糾紛，填寫“三舊”改造土地權屬調查明細表并進行公示（公示期15天）；（3）公示期滿無異議的，國土分局向市國土局“三舊”專責小組申請違法用地處罰；按違法用地發生時間所處的三個不同階段分別進行違法用地處罰：（1）1987年1月1日之前：不用罰款；（2）1987年1月1日-1998年12月31日：按用地面積10元/平米進行罰款；（3）1999年1月1日-2007年6月30日：按用地面積20元/平米進行罰款；8本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念3、“三舊”改造專項規劃：不同于深圳城市更新的專項規劃，東莞的“三舊6、”改造專項規劃是“三舊”改造工作的綱領性文件，決定了項目未來的改造方向，是后續改造單元批次計劃申報、改造單元前期研究報告編制、改造單元規劃編制的依據，各項改造行為，不得違反本規劃。各鎮三舊改造專項規劃及年度實施計劃中，居住用地和商業用地的比例，市區不高于60，各鎮不高于40?！叭f”改造專項規劃的規劃期限：一般為5年，由市人民政府批準實施，市“三舊”辦將規劃成果抄送省住房和城鄉建設廳、國土資源廳備案。（2015-2020年東莞市“三舊”改造專項規劃 已于2015年完成編制）“三舊”改造專項規劃每年6月、12月可進行一次微調，若有特殊情況也可 特殊處理。備注：東莞的“三舊”改造專項規劃與深圳城市7、更新專項規劃不是一個概念，在一定程度上與深圳城市更新“十三五”規劃類似。9本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念東莞“三舊”改造專項規劃案例10本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念11本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念東莞“三舊”改造專項規劃案例12本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念東莞“三舊”改造專項規劃案例13本報告是嚴格保密的。4、改造單元：1.3、東莞市“三舊”改造基本概念改造單元統籌：作為統籌主體的鎮人民政府（街道辦事處）依據東莞市“三舊”改造單元批次計劃編報指引、東莞市“三舊”改造單元前期研究報告編制指引劃定8、改造單元，統籌研究改造單元的功能定位、開發強度、公共設施布局、改造策略和時序、公共設施責任主體等。以改造單元為單位，確保連片改造，整體提升改造單元是對“三舊”改造實施規劃管控的基本單位，是指在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照相關技術規范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素所劃定的具有一定面積、相對成片的改造區域。改造單元應當是一個完整的功能單元，需與控規劃定的功能組團相一致。14本報告是嚴格保密的。5、“三舊”改造單元前期研究報告：是確定“三舊”改造項目是否可以納入改造單元批次計劃的基本依據之一，由鎮（街）人民政府組織編制?？梢暈檎麄€控規調整的前半部分，確定了用地性質9、規劃強度、公共配套用地捆綁等，后續單元規劃編制（即控規編制）必須在此基礎上進行深化，不得隨意改變已通過審批的前期研究報告中的相關規定。6、連片組團式改造試點：具備條件的鎮街可統籌1000畝以上、包含多個改造單元的連片地塊申報連片組團式改造試點。連片組團式改造試點是目前市三舊辦重點在推動的工作亮點，有助于項目獲得特事特批的政策傾斜，可作為項目專項規劃調整未完成前提前開展前期規劃研究申報的突破口。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念15本報告是嚴格保密的。7、改造單元批次計劃：鎮人民政府（街道辦事處）根據改造單元各方面條件的成熟程度，形成計劃，根據市統一安排、按批次上報。1.3、東莞市“三舊”改造10、基本概念每個批次計劃可包含一個或多個改造單元；只有批次計劃同意申請調整控規的改造單元，才能申請調整控規；只有納入改造單元批次計劃范圍的“三舊”用地，才能申報改造方案；改造單元批次計劃報批一般以3-4個月為周期，但也可視情況而定。16本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念8、“三舊”改造年度實施計劃：每年初，針對以往年度經批準的改造單元和改造項目，各鎮人民政府（街道辦事處）制定年度實施計劃，落實單元規劃和改造方案編報、已批改造項目實施年度目標、進度安排、責任人、跟辦人等，市“三舊”改造管理機構匯總形成全市“三舊”改造年度實施計劃。當年新增的改造單元、改造項目獲批的同時，補充納入當11、年年度實施計劃。東莞“三舊”改造年度實施計劃相當于深圳城市更新年度計劃，即立項。17本報告是嚴格保密的。9、“三舊”改造單元規劃：是根據前期研究報告的批復，為規范規劃的編制和調整程序，細化和完善“三舊”改造項目規劃設計條件而編制的規劃。是在控規基礎上，對改造單元的土地利用、配套設施、道路交通、市政工程、城市設計等的安排。相當于深圳城市更新的專項規劃?？匾幣c單元規劃編制存在五種對應關系，分別為：符合控規、控規微調、控規一般調整、控規重大調整、未編制控規。1）符合控規和控規微調的情況，不用編制“三舊”改造單元規劃，項目只需按照改造方案審批程序開展報批工作；2）一般調整、控規重大調整、未編制控規需要12、編制“三舊”改造單元規劃，應按照東莞市“三舊”改造單元規劃審批流程開展改造單元規劃審批工作，同時按照東莞市控制性詳細規劃調整管理規定做好控規調整審批工作。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念18本報告是嚴格保密的。9、“三舊”改造單元規劃：1.3、東莞市“三舊”改造基本概念前期規劃研究可視為整個控規調整的前半部分，確定了用地性質、規劃強度、公共配套用地捆綁等，單元規劃編制（即控規編制）必須在已批準前期研究基礎上進行深化，明確相關規劃設計要求，不得隨意改變已通過審批的前期研究報告中的相關規定。19本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念10、“三舊”改造方案：“三舊”改造方案是東莞市13、三舊改造申報的重要環節，其方案內容主要由：改造地塊的基本情況、規劃情況、土地利用現狀情況、協議補償情況、土地擬改造情況等五個方面組成，不同改造模式參照不同的模板。改造方案中明確了項目的改造模式、補償方案、供地模式以及申報主體。項目可按分期或分地塊進行三舊改造方案編制和申報，是后續進行二級開發主體確認和辦理建設用地手續的主要依據。涉及集體土地和物業的項目的改造方案，需由集體經濟組織進行民主決策。根據改造地塊的土地所有權歸屬，確定是由村（社區）一級或小組一級的集體經濟組織的股東大會或戶代表大會或股東代表大會進行表決。本組織具有選舉權的股東的半數以上參加股東大會表決到會人員的半數以上通過股東代表大會14、表決三分之二以上股東代表參加到會股東代表的三分之二以上通過本組織三分之二以上的戶代表參加戶代表大會表決到會人員的半數以上通過20本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念10、“三舊”改造方案：范本一：政府主導或原土地權利人完善歷史用地征收手續后自行改造模式21本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念10、“三舊”改造方案：范本二：村集體自行改造或與有關單位合作改造模式22本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念10、“三舊”改造方案：范本三：原土地使用權人自行改造或收購相鄰多宗國有土地集中改造模式23本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概15、念11、報省完善用地手續不同于深圳城市更新，東莞三舊改造中，涉及到集體用地需轉為國有用地時，因東莞市沒有審批權限，需要上報至廣東省國土資源廳進行審批。根據審批權限，需報省審批的“三舊”改造用地包括三種類型：1）“三舊”改造集體建設用地改變為國有建設用地報批；2）“三舊”改造完善歷史用地征收手續；3）“三地”（邊角地、夾心地、插花地）農地轉用和征收報批等。集體建設用地申請改變（征、轉）為國有建設用地，是指集體經濟組織按照廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見、廣東省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知等有關“三舊”改造政策規定，申請將集體16、所有的集體建設用地改變（征、轉）為國有建設用地。24本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念12、二級開發主體確認集體經濟組織將集體建設用地改變（征、轉）為國有建設用地的申請經省人民政府批準后，合作雙方向市“三舊”改造領導小組辦公室申請核發二級開發主體確認文件。市“三 舊”改造領導小組辦公室參照東莞市“三舊”改造方案集中審查實施方案組織部門會審、報請市人民政府批準。以協議出讓方式供地的，須經市政府常務會議研究決定。經批準后，市“三舊”改造領導小組辦公室核發確認文件，并進行公示。申請確認二級開發主體，應提供以下資料：（一）合作企業和需確認的二級開發主體相關資料，包括營業執照、企業登17、記機讀資料、公司章程等，合作企業即為需確認的二級開發主體的，則只提供合作企業的相關資料；（二）合作協議；（三）投入收益評估報告；（四）民主決策資料；（五）鎮（街道）集體資產管理機構審查意見；（六）鎮（街道）黨政領導班子會議會議紀要。作用：1）二級開發主體作為項目的建設主體，申辦立項備案、規劃選址、用地審批、施工報建等手續。2）二級開發主體向市國土資源局申請辦理建設用地審批時，市國土資源局核對申請主體是否與二級開發主體確認文件一致，如果一致，則確認其為土地使用權的受讓方，并依法辦理土地使用權協議出讓。25本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念13、東莞市“三舊”改造項目辦事卡對單18、元規劃、控制性詳細規劃和改造方案均已通過審批的項目，由市“三舊”辦核發各部門的東莞市“三舊”改造項目辦事卡（下稱辦事卡），屬市審批權限的相關審批事項一律采取并聯審批方式辦理。26本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念14、供地和登記發證辦理程序和時間:1）原土地使用權人自行改造（不少于40工作日辦結）:27本報告是嚴格保密的。1.3、東莞市“三舊”改造基本概念14、供地和登記發證辦理程序和時間:2）集體經濟組織自行改造（不少于55工作日辦結）:28本報告是嚴格保密的。1.4、政策關鍵點解讀1、在土地貢獻方面，東莞三舊改造實行“拆三留一”政策（1）“拆三留一”：即按拆遷用地面積計19、算，預留比例不低于1/3的用地，作為道路、市政、教育、醫療、綠化等公共用途?！安鹑粢弧钡墓苍O施用地應在同一個改造單元內平衡，鼓勵政府對公共設施用地進行統籌安排。鎮街政府負責按照控規要求，保證相關公建配套設施與“三舊”改造項目同步實施。“拆三留一”政策是在編制單元規劃并據此提出控規調整方案時，在控規的層面落實。改造單元內用作公共設施的集中用地應不小于3000平米；原則上集中的公共設施用地應不低于拆 除用地的15。改造項目的“拆三留一”地塊、規劃邊界切割的邊角地塊和其他交給政府公共設施的用地，應當在改造項目簽訂土地出讓合同前移交政府。（2）不需執行“拆三留一”的情況：“拆三留一”一般在控規的層20、面落實，對符合已批控規或只對已批控規進行微調的“三舊”改造項目，按已批控規執行，不需另外進行“拆三留一”?！肮じ墓ぁ表椖繎鶕巹澋囊舐鋵嵄匾墓苍O施，不再核算是否滿足“拆三留一”的要求。29本報告是嚴格保密的。1.4、政策關鍵點解讀（1）改造項目范圍內的公共設施應和改造項目同步實施。（2）改造范圍內公共設施用地由改造項目開發主體提供；改造范圍內公共設施原則上由改造項目開發主體負責建設，并無償移交給政府，如有特殊情況需要進行說明，并明確實施主體。（3）在年度計劃、控規圖則和土地出讓合同中，須明確公共用地整備的責任主體、公共設施建設的責任主體和實施時間，作為后續實施監督的依據。2、公共設施實21、施前期研究報告上報市政府審批時，鎮（街）政府須以正式函件的方式告知，改造單元各公共設施實施方案，并明確規定各改造項目的開發主體需提供的公共設施用地以及需要承擔建設的公共設施類型及規模，作為后續實施的監督。備注：在公共設施實施的問題上可與鎮政府進行談判協商，確定是由開發主體負責實施還是由政府負責實施，以及后續由誰負責運營，若后續由開發主體負責運營，通常需進行協議供地并按相關公配地價標準補交地價30本報告是嚴格保密的。3、差異化的容積率計算方式（1）非公開出讓的舊廠改造為居住、商業金融業、商住等用途的項目，容積率計算辦法：1）計算公式地塊容積率=基準容積率+補償容積率；“基準容積率”是改造項目改造22、為相應的城市功能后，根據東莞市城市規劃管理技術規定（土地使用 建筑管理）等技術規范確定的地塊容積率，是改造用地的初始容積率。“補償容積率”是指因公共利益的需求，需要改造主體無償提供新增公共設施的，補償給改造主體一定的容積率。類型用地類別基準容積率備注舊廠改造居住用地（R2）1.8商業金融業用地（C2）3.5商住用地（R5）2.2居住建筑面積所占比例不得超過703）“補償容積率”的計算2）“基準容積率”的計算“基準容積率”應結合相關規劃的指引、區位、設施及環境支撐能力、現狀建設情況等綜合確定，并須同時符合下表各項規定。表 地塊基準容積率標準拆除后建設并無償提供給政府的公共設施，可以獲得建設規模補23、償，補償標準另行制定（目前統一按2.5計算）。補償建設總規模須按比例反算到各類用地上，禁止將補償建設規模集中反算到某一類用地上。根據各地塊補償建設規模和用地面積計算補償容積率?？梢垣@得建設規模補償的公共設施，必須屬于“三舊”改造標圖建庫紅線范圍內，必須是改造后新增的公共設施，與改造項目同步拆除、同步建設后無償提交給政府。1.4、政策關鍵點解讀31本報告是嚴格保密的。1）舊村、舊城改造為居住、商業金融業、商住等用途，地塊容積率突破控規審查標準上限的（改造為商業的項目，地塊容積率突破控規審查標準上限10以上的），按關于“三舊”改造項目確定容積率和實施“拆三留一”等問題的意見規定，通過平衡拿地成本，24、結合項目開發需要計算容積率。2）舊村、舊城改造為其它用途的項目，根據開發需要及相關規范確定容積率。3）舊村、舊城改造項目容積率計算辦法已經考慮了改造主體提供公共設施產品所付出的成本，因此舊村、舊城容積率計算辦法不再考慮“補償容積率”問題。3、差異化的容積率計算方式（2）舊村、舊城改造項目容積率計算辦法（3）改造為產業或公共設施項目的計算辦法：進入市場公開出讓的舊廠改造項目，根據前述（1）所述公式計算改造項目容積率。在滿足環境、公共服務設施、市政交通設施承載力等的前提下，可根據實際需要提出適當放寬改造項目容積率的申請和相關論證。1）舊廠改造為工業、倉儲、科研等用途的項目，根據項目的實際需求計算容25、積率，并應符合城鄉規劃編制和調整的相關要求；2）改造為公共設施及其它用途的項目，應根據項目實際開發需要及相關規范計算容積率，或以職能部門的要求為基礎，結合空間形態、交通和環境容量等因素綜合計算容積率。（4）進入市場公開出讓的舊廠改造項目：1.4、政策關鍵點解讀32本報告是嚴格保密的。3、差異化的容積率計算方式案例：舊村改造部分，按成本容積率計算（東莞某項目）：1.4、政策關鍵點解讀33本報告是嚴格保密的。3、差異化的容積率計算方式案例三：舊村改造部分，按成本容積率計算（東莞某項目）：1.4、政策關鍵點解讀34本報告是嚴格保密的。3、差異化的容積率計算方式案例三：舊村改造部分，按成本容積率計算（26、東莞某項目）：1.4、政策關鍵點解讀35本報告是嚴格保密的。3、差異化的容積率計算方式案例三：舊村改造部分，按成本容積率計算（東莞某項目）：1.4、政策關鍵點解讀36本報告是嚴格保密的。4、關于補交地價問題根據關于“三舊”改造用地協議出讓地價核收問題的通知（東三舊辦201473號）規定：一、改造方案在2014年8月31日及之前已報省人民政府或市人民政府批準同意的協議供地“三舊”改造項目，按照我市現行政策采取定額地價和基準地價方式核收地價（基準地價70），辦理供地手續；二、改造方案在2014年9月1日及之后經省人民政府或市人民政府批準同意的協議供地“三舊”改造項目，嚴格執行國家國土資源部有關土地27、評估備案的要求，采取評估地價核收地價。目前東莞市的詳細執行規范正在征詢意見中，目前已征詢至第四稿，最終出臺時間待定。（經核查擬定適用定額地價或基準地價核收地價的“三舊”改造項目清單，共165宗，有限期為1年，自2014年12月31日起計算）1.4、政策關鍵點解讀37本報告是嚴格保密的。4、關于補交地價問題（2）區片市場評估價：相比深圳，東莞各用地性質的市場評估價更加優惠。1）區片市場評估價、修正系數和折扣系數原則上每年更新一次，每年第三季度啟動更新工作，9 月底前公布更新成果。2）市國土資源局可根據土地市 場變化情況報請市人民政府適時 調整更新時間。3）區片市場評估價、修正系數 和折扣系數的有28、效期由公布實施 之日起算，截至下一輪更新成果 公布實施前。1.4、政策關鍵點解讀38本報告是嚴格保密的。1.4、政策關鍵點解讀39本報告是嚴格保密的。1.4、政策關鍵點解讀40本報告是嚴格保密的。1.4、政策關鍵點解讀41本報告是嚴格保密的。目錄一二“村企合作”改造模式解讀東莞市“三舊”改造全流程解析42本報告是嚴格保密的。2.1、東莞“村企合作”政策文件2015年11月13日，東莞市人民政府辦公室印 發了東府辦【2015】108號文東莞市集體經濟組織與企業合作實施“三舊”改造操作指引，對東莞三舊改造中的涉及“村企合作”提出了新 的規定，成為目前東莞三舊改造“村企合作”的 主要依據。備注：本操29、作指引適用于集體經濟組織與企業合作改造，開發建設房地產項目的情形，工業、倉儲、科研項目除外。通過鎮（街道）招投標平臺或市公共資源交易中心公開選擇合作企業集體經濟組織直接選擇合作企業集體不需要委托進行投入和收益評估集體需要委托進行投入和收益評估法人型合作法人型合作和合同型合作該指引印發實施前后政策變化：實施前實施后43本報告是嚴格保密的。2.2、關于公開選擇合作企業本操作指引印發實施前，集體經濟組織與合作企業已簽訂合作協議并通過股東大會或股東代表大會表決的，合作協議可繼續執行。本操作指引印發實施后，集體經濟組織應通過鎮（街道）招投標平臺或市公共資源交易中心公開選擇合作企業。但對于如何進行公開選擇30、合作企業，以及什么階段可進行公開選擇合作企業，暫時還沒有明確的實施細則。集體經濟組織選擇合作企業應考慮以下情況：（一）房地產開發企業資質等級、資信情況；（二）注冊資本、總資產、自有資金和融資能力；（三）開發經驗，已開發的項目和竣工銷售的面積；（四）其它關于合作企業開發資質、信用狀況、開發能力和開發經驗等方面的情況。職責分工：市農村集體資產管理部門：應按照東莞市農村（社區）集體資產管理實施辦法對本市經聯社、經濟社兩級集體資產進行監督管理。市公共資源交易中心：負責制定合作企業招投標進場交易業務操作規程，承擔進場交易服務，并協助相關職能部門制定合作企業招投標的實施細則。44本報告是嚴格保密的。2.231、關于公開選擇合作企業村集體經濟組織領導班子劃定意向改造范圍村集體經濟組織董事會（或理事會）、監事會就改造事宜進行表決村集體經濟組織董事會向鎮政府申請對劃定范圍進行三舊改造鎮政府黨委會對改造申請進行審核，形成會議紀要村集體經濟組織召開股東代表大會對改造意向及上鎮集體資產管理平臺（或市公共資源交易中心）公開招標相關事宜進行表決村集體經濟組織向鎮農資辦（或市公共資源交易中心）申請進行公開招標選擇合作單位公開選擇合作企業程序（目前市場做法）：鎮農資辦（或市公共資源交易中心）審核后報分管領導審批鎮農資辦（或市公共資源交易中心）和鎮三舊辦共同發出招標公告并完成公示鎮農資辦（或市公共資源交易中心）接受報名32、并進行資格審查鎮農資辦（或市公共資源交易中心）組織村集體評標小組進行評標，并組織鎮司法分局、三舊辦等相關部門對評標結果進行現場簽字確認村集體經濟組織與合作方簽訂合作框架協議完成項目范圍測繪和權屬調查、確認完成項目拆賠方案戶代表表決合作協議戶代表表決并完成簽約完成集體經濟組織改造項目投資和收益評估完成項目前期規劃研究市規劃局審批45本報告是嚴格保密的?！按迤蠛献鳌蹦Ｊ娇煞譃榉ㄈ诵秃献骱秃贤秃献鲀煞N合作方式；1、法人型合作：一級開發可以由合作雙方共同實施，也可以由合作雙方共 同組建的法人實體實施；二級開發由合作雙方共同組建的法人實體實施。2.3、東莞“村企合作”模式分類合作雙方共同組建法人實體，33、可采取以下其中一種方式：（一）合作雙方新設項目公司；（二）集體經濟組織入股合作企業；（三）合作企業入股集體經濟組織的全資公司。注意事項：1）合作雙方共同組建法人實體的，公司章程應與合作協議相統一，特別是關于集體經濟組織收益的約定應保持一致，不按出資比例分配收益的，應約定具體的收益分配方式或明確按合作協議分配收益。2）合作雙方應繳出資比例由雙方約定、載入公司章程并依法進行工商登記。合作雙方實繳出資比例由雙方實際繳納的出資額確定。3）采取新設項目公司或入股合作企業方式組建法人實體的，集體經濟組織要派人參與合作企業或項目公司的運營，加強對合作企業或項目公司資產、財務管理、項目建設的監督。4）雙方可以34、約定集體經濟組織收取全部收益后其退出法人實體的條件。集體經濟組織退出法人實體，應按照集體資產處置，履行相應民主決策、重大事項審查及其它程序。46本報告是嚴格保密的。2.3、東莞“村企合作”模式分類“村企合作”模式可分為法人型合作和合同型合作兩種合作方式；2、合同型合作：一級開發由合作雙方共同實施；二級開發由合作雙方中的一 方在另一方的監管下實施。合作雙方充分協商，簽訂合作改造協議，約定雙方 權利、義務。二級開發由合作企業在集體經濟組織的監管下實施的，集體經濟組織應當采取措施對開發過程予以監管，例如：1）約定委派人員擔任獨立董事、副總經理、財務副總監、審計主管等管理人員；2）約定享有股東會會議紀35、要、董事會會議紀要、財務資料、工程進度資料的查閱權、復印權；3）設立雙方共管的資金賬戶；4）要求合作企業提供與收益金額對等銀行保函；5）約定銀行貸款或其他外部融資、對外擔保、出借資金等方面的監管條款，特別是對以改造項目土地使用權為抵押物進行外部融資、為合作企業股東及其控制的經濟實體擔保、向合作企業股東及其控制的經濟實體出借資金等方面約定監管條款；6）約定合作企業股東或實際控制人變更的監管條款，如變更的通知義務、變更前置條件、股權的優先購買權等。47本報告是嚴格保密的。2.4、投入和收益評估“村企合作”時，集體經濟組織應當委托評估機構進行投資和收益評估，評估結果需滿足村集體收益總額必須大于改造前36、使用條件下的集體所有的土地、地上建筑物的市場評估價和投資總額兩者中的較大者。48本報告是嚴格保密的。2、評估機構方式選擇：鎮（街道）招投標平臺招標股東代表大會表決搖珠抽簽由公證處或屬地鎮（街道）司法分局派出的代表作為主持人評估結果應報股東大會或股東代表大會確認，并上報鎮（街道）集體資產管理機構審查。評估結果確認和審查應特別注意一級開發成本是否存在明顯偏高的情形。備注：房地產評估機構相關信息可在東莞市房地產估價師與房地產經紀人學會網站查詢。3、評估結果確認審查：2.4、投入和收益評估1、進行評估條件：1）完成土地和房屋測繪、權屬調查及確認；2）前期規劃研究完成規劃局審批，改造后相關規劃指標基本確37、定；3）拆賠標準初步確定。49本報告是嚴格保密的。2.4、民主決策、合同管理和重大事項審查以下事項應經集體經濟組織民主決策：（一）申請將其所有的集體建設用地使用權改變（征、轉）為國有建設用地；（二）改造方案；（三）合作協議和公司章程；（四）投入和收益評估結果；（五）集體經濟組織章程約定、股東大會或股東代表大會決定應當實施民主決策的事項。根據改造地塊的土地所有權歸屬，確定以上事項由村（社區）一級或小組一級的集體經濟組織的股東大會或股東代表大會實施表決。50本報告是嚴格保密的。本組織具有選舉權的股東的半數以上參加，或本組織三分之二以上的戶代表參加股東大會或戶代表大會表決到會人員的半數以上通過股東代38、表大會表決集體經濟組織應做好股東大會或股東代表大會的錄音、錄像和攝影，記錄表決事項應明確、詳細，保存相關檔案資料，必要時可進行公證。鎮人民政府（街道辦事處）、鎮（街道）集體資產管理機構可派員列席會議。三分之二以上股東代表參加到會股東代表的三分之二以上通過決議公示不少于5日公示期內，1/10以上有選舉權的股東對決議提出異議 的，應當召開臨時股東大會重新表決。決議公證（合作協議和公司章程）須委托村（社區）法律顧問或法律服務機構進行法律咨詢、審查或辦理公證報鎮（街道）集體資產管理機構審查并加蓋騎縫章集體資產管理機構審查公示無異議后，資料報鎮（街道）集體資產管理機構進行合法性、合理性審查集體資產管理機39、構提交鎮（街道）黨政領導班子審議，并形成會議紀要鎮（街道）黨政領導班子審議or鎮（街道）集體資產管理機構具體審查內容包括：（一）第三十八條所列事項民主決策程序的有效性，出席和通過人數是否達到通過決策事項的要求；（二）合作協議和公司章程，包括是否有合作協議和公司章程、并已委托實施法律審查或辦理公證，合作協議和公司章程的內容是否存在矛盾、是否存在明顯違反農村集體資產管理制度的情況、是否設置保障集體利益的風險防范措施等；（三）投入和收益評估報告，包括是否有投入和收益評估報告，評估機構和評估結果是否經民主程序確認，投入和收益評估報告是否顯示預期集體資產能夠實現增值保值等。3.4、民主決策、合同管理和重大事項審查讓更多的人享受真正的地產服務You enjoy.We serve.東莞世聯期待攜手貴司共同打造東莞版圖！