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1、 1 Property Times 北京 2012 年第一季度 CBD 租金躍升全市首位 2012 年 4 月 20 日 目錄 市場概覽 1 經濟概覽 2 寫字樓市場 3 商鋪市場 4 住宅市場 5 投資市場 6 定義 7 聯系方式 8 作者 孟娣孟娣 DTZ 戴德梁行研究部+86 10 8519 8105 聯系方式 魏東魏東 華北區研究部主管+86 10 8519 8087 紀言迅紀言迅 大中華區研究部主管+852 2507 0779 Tony McGough 全球預測分析部主管+44(0)20 3296 2314 Hans Vrensen 全球研究部主管+44(0)20 3296 21592、 2012 年第 1 季度，新項目的入市使得北京寫字樓市場重點地區的供需矛盾得到了短暫的緩解，但全市甲級寫字樓空臵率繼續下行達到歷史最低值 3.55%，環比下降 0.28 個百分點。經歷了 2011 年整年的強勁增長，租金價格依舊沒有放緩的跡象，CBD 商圈一躍成為北京甲級寫字樓市場排頭兵，租金至每月每平方米 304.91 元(48.40 美元)，漲幅達 14.73%。重點區域的供需矛盾突顯，使得周邊市場成交活躍，大部分項目抓住機遇提高租金，全市整體租金漲幅達12.64%，達每月每平方米 277.57 元(44.06 美元)(圖一)。北京的百貨、購物中心雖然體量巨大，但在地域分布上存在明顯的不3、合理。隨著京城南部、西部地區的開發，區域內商業發展潛力開始發揮。餐飲服務和娛樂服務業成為購物中心聚人氣的首選。創新的商業經營模式是否能夠打破同質化的購物中心形式還有待市場的驗證。高端消費的商品住宅價格本季度呈現了大幅度反彈，至 2012 年第 1 季度，高端住宅的市場售價環比上升了 15.26%，達每平方米 48,560 元(7,707.90 美元)(圖五)。酒店服務式公寓繼續在高端住宅租賃市場上異軍突起，本季度租金漲幅達6.3%，達每月每平方米 226.1 元(35.90 美元)。2012 年第 1 季度，北京投資市場(成交金額大于 1 千萬美元)共成交 12 宗交易，全部為土地交易，成交數4、量下跌 63.6%。北京的土地供應郊區化，優質地塊供應有限也使不少房企躊躇不前，2012 年初零溢價率成交地塊頻繁出現。圖一 DTZ 寫字樓價格指數寫字樓價格指數(2005 年至年至 2016 年預測年預測)資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 80120160200240280320200520062007200820092010201120122012F2013F2014F2015F2016FOffice rentsOffice pricesIndex(2006 Q1=100)經濟概覽 2 2011 年在通貨膨脹的壓力下，北京市實現地區生產總值 16,000.4 億元(2,539.7 億美元)5、，按照可比價格計算，同比增長 8.1%(表一)，較 2010 年下調了 2.1 個百分點。全市第三產業增加值按可比價格計算，比上年同期增長 8.6%，達 12,119.8 億元(1,923.8 億美元)。2011 年全年，全市完成全社會固定資產投資 5,910.6億元(938.2 億美元)，同比增長 13.3%(表一)。累計至 2011 年 12 月，全市房地產開發投資為3,036.3 億元(481.9 億美元)，同比增長 10.1%，占全社會固定資產投資比重為 51.4%。2011 年 1 至 12 月，城鎮居民人均可支配收入 32,903元(5,222.7 美元)，比上年同期增長 13.26、%(表一)。表一 經濟指標經濟指標 指標指標 時期時期 單位單位 數值數值 同比同比(%)地區生產總值地區生產總值 2011 億人民幣 16,000.4 8.1 第三產業第三產業增加值增加值 2011 億人民幣 12,119.8 8.6 人均可支配收入人均可支配收入 2011 人民幣 32,903 13.2 固定資產投資總額固定資產投資總額 2011 億人民幣 5,910.6 13.3 房地產開發投資房地產開發投資 2011 億人民幣 3,036.3 10.1 注：從 2011 年起，根據國家統計局相關規定，固定資產投資統計起點由 50 萬元調整至 500 萬元，上年同期數據進行了相應調整 資7、料來源:北京市統計局 寫字樓市場 3 2012 年第 1 季度，僑福芳草地和頤堤港項目的入市，使得可租賃面積嚴重短缺的北京甲級寫字樓市場的供求矛盾得到了短暫的緩解，新增辦公空間 142,000 平方米。至此全市甲級寫字樓總存量達到 6,552,569 平方米(表二)。寫字樓租金即使經歷了 2011 年整年的強勁增長依舊沒有放緩的跡象，至 2012 年第 1 季度，平均租金達到每月每平方米 277.57 元(44.06 美元)，環比增長12.64%。在有新項目入市的情況下，全市甲級寫字樓空臵率繼續下行達到歷史最低值 3.55%，環比下降0.28 個百分點(表二)。分商圈而言，2012 年第 1 8、季度在旺盛的需求以及高端項目入市的帶動下，CBD 商圈一躍成為北京甲級寫字樓市場排頭兵，租金升至每月每平方米 304.91 元(48.40 美元)，漲幅達 14.73%，雖然有新的可出租面積進入，但強勁需求導致該區域空臵率只產生了輕微波動，達 5.81%，上浮 0.19 個百分點。重點區域的供需矛盾突顯，使得周邊市場成交活躍，大部分項目抓住機遇提高租金。東長安街/建國門商圈租金本季度內漲幅最大，高達 16.25%，至每月每平方米 277.78 元(44.09 美元)。中關村地區依舊沒有新項目落成，可租賃面積屈指可數，租金季度上漲 15.11%，達每月每平方米 212.34 元(33.70 美元9、)，預計未來一部分需求將轉向周邊配套完善的成熟工業園區。本季度，全市甲級寫字樓銷售價格環比增長 8.59%，達每平方米 57,231 元(9,084 美元)(圖二)。由于不斷上漲的租金和可租賃面積的制約，部分租約到期的面積將空臵出來，租賃需求也會向租金水平相對合理的外圍區域延伸。預計 2012 年第 2 季度北京市甲級寫字樓市場由于可租賃面積的限制，空臵率將保持穩定，無較大波動，公司租賃成本的控制也會影響租金上漲幅度。市場活動市場活動 戴姆勒公司租賃頤堤港 9,000 平方米。貝克休斯租賃中匯廣場 2,600 平方米。殼牌租賃環球貿易中心 2,800 平方米。歐特克公司租賃僑福芳草地 1,5010、0 平方米。表二 甲級寫字樓市場數據甲級寫字樓市場數據 區域區域 總存量總存量(平方米平方米)空臵率空臵率(%)租金租金(人民幣人民幣/平方米平方米/月月)租金季度租金季度變化變化(%)CBD 2,360,728 5.81 304.91 14.73 東二環 279,665 1.21 259.87 8.12 東長安街/建國門 825,106 0.90 277.78 16.25 金融街 1,011,548 0.24 296.71 7.97 燕莎 696,698 4.02 284.17 12.60 中關村 756,723 0.29 212.34 15.11 其他 622,101-總體總體 6,55211、,569 3.55 277.57 12.64 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 圖二 甲級寫字樓市場數據甲級寫字樓市場數據(2005 年至年至 2016 年預測年預測)資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 圖三 甲級寫字樓供需及空臵率走勢甲級寫字樓供需及空臵率走勢(2005 年至年至 2013 年預測年預測)資料來源:DTZ 戴德梁行研究部80120160200240280320200520062007200820092010201120122012F2013F2014F2015F2016FOffice rentsOffice pricesIndex(2006 Q1=100)0 5 10 15 212、0 25 0200400600800100020052006200720082009201020112012F2013F空臵率空臵率(%)新供應吸納量空臵率建筑面積，千平方米建筑面積，千平方米商鋪市場 4 2012 年前兩月，北京市商業市場表現強勁，全市實現社會消費品零售額 1235.38 億元(196.09 億美元)，比上年同期增長 15.8%，增幅較去年同期增長 5.5 個百分點(圖四)。然而，消費品市場雖然呈現高位開局，但驅動力較為單薄，增長動力不足，占比超四成的節日消費增長乏力。本季度，西長安街沿線的凱德晶品購物中心開業，為北京購物中心存量帶來 72,000 平方米的新增供應。該項目連13、同去年在該商圈開業的凱德 Mall 為以百貨為主的傳統翠微商圈帶來了新的活力。同時，經歷了三年的規劃，2008 年北京奧林匹克運動會服務區被改造為新奧購物中心并在本季開業，該項目總面積為245,000 平方米。截止本季度，北京購物中心存量增至 5,876,400 平方米(表三)。本季雖然有新項目投放市場，但是由于已有項目招租穩定，全市購物中心空臵率較上季度下降一個百分點至 14%。就租金而言，全市購物中心租金保持穩定，部分核心區高端項目依舊一鋪難求。東方廣場依舊保持全市最高租金水平，首層租金范圍保持在每月每平方米 2,600-3,500 元(412.7-555.6 美元)(表四)。傳統的王府井14、商圈目前正在經歷不斷的升級改造，Forever 21 下季度將在王府井區域開出其在中國最大的旗艦店，營業面積為 2,500 平方米。同時，蘋果亞洲最大旗艦店也將 APM 亮相，其營業面積約為 2,320平方米。品牌的不斷調整將吸引更多年輕消費群體購物，預計王府井區域的租金有進一步提升的空間。預計二季度將有約 20.4 萬平方米的購物中心面積投放市場，位于東大橋路的僑福芳草地購物中心其獨特的設計和環保理念將給消費者帶來全新的購物體驗，而在北京商業市場表現活躍的凱德商用將在太陽宮區域開出其在京的第六個凱德 Mall 太陽宮店。預計清明、五一及端午幾個假期將帶動二季度北京消費市場的增長，新增的購物中15、心因地理位臵較為優越，吸引多家品牌入駐，因此預計不會對整體市場的空臵率產生較大影響，而整體市場租金也將保持穩定增長的態勢。市場活動市場活動 云海肴在華潤鳳凰城開業，租賃面積為 350 平方米。DKNY acc 在西單大悅城開業，租賃面積為 119 平方米。圖四 社會消費品零售總額社會消費品零售總額(2004 年至年至 2012 年年*)*2012 年數據截止至 2 月 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 表三 購物商場市場數據購物商場市場數據 區域區域 總存量總存量(平方米平方米)新增供應新增供應(平方米平方米)租金范圍租金范圍(人民幣人民幣/平方米平方米/月月)亞運村 366,000 245,16、000 250-750 CBD 431,000 0 1,200-2,000 朝外 225,000 0 400-600 燕莎 226,000 0 800-1,000 三里屯 248,800 0 800-1,200 王府井/東長安街 420,000 0 1,200-3,000 望京 419,000 0 400-700 西單 110,000 0 1,200-2,000 中關村 553,000 0 400-700 其它 2,877,600 72,000-總計總計 5,876,400 317,000-資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 表四 2012 年第年第一一季季主要商業項目租金主要商業項目租金 區域17、區域 項目名稱項目名稱 租金范圍租金范圍(人民人民幣幣/平平方米方米/月月)王府井/東長安街 東方新天地 2,600-3,500 CBD 國貿商城 1,200-2,000 中關村 歐美匯 800-1,200 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 2,627 2,903 3,275 3,800 4,589 5,310 6,229 6,900 1,235 200420052006200720082009201020112012*人民幣億元人民幣億元住宅市場 5 2012 年，住宅市場預期將進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸，樓市調控政策短期內不會放松。在政策影響下，北京市商品住宅成交持續低迷，全市整18、體商品住宅銷售價格穩步下調。然而作為高端消費產品的商品住宅價格本季度呈現了大幅度反彈，至 2012 年第 1 季度，高端住宅的市場售價環比上升了 15.26%，達每平方米 48,560 元(7,707.9 美元)(圖五)。這與北京市近期出臺的北京市 2011-2015 年國有建設用地供應計劃相關，計劃中指出，“十二五”期間，北京市三環內將不再新供住宅用地。這就使得原本就占有優勢地理位臵的高端住宅項目資源更加稀缺，價格不降反升。2012 年第 1 季度，北京高端住宅平均租金達每月每平方米 152.1 元(24.1 美元)，環比增加 2.0%，整體市場空臵率上升至 9.1%，增加了 1.1 個百分19、點(表五)。高端出租公寓和別墅的租賃價格分別為每月每平方米109.8 元(17.4 美元)和每月每平方米 100.2 元(15.9 美元)，分別下調 1.0%和 1.6%(表五)。酒店服務式公寓繼續在高端住宅租賃市場上異軍突起，本季度租金漲幅達 6.3%，至每月每平方米 226.1 元(35.9 美元)(表五)。北京市場上的酒店服務式公寓有部分項目計劃進行裝修翻新，還有小部分項目由于經營管理因素已轉型為普通出租公寓，這使得 2012 年酒店服務式公寓的房源緊張，業主預期良好，提高租金并更傾向于選擇長期穩定的租戶。未來北京核心城區的土地供應將更多地用于辦公及商業用途，商品住宅將進一步郊區化。隨著20、城市軌道交通的不斷延伸，醫療衛生、教育等配套的完備，外圍的高端項目也可能成為開發商新的盈利增長點。表五 高檔住宅市場數據高檔住宅市場數據 租金租金(人民幣人民幣/平方米平方米/月月)租金租金環比環比增長增長(%)空臵率空臵率(%)空臵率空臵率 環比增長環比增長(百分點百分點)出租公寓 109.8-1.0 10.5 2.1 酒店服務式公寓 226.1 6.3 4.6-1.0 別墅 100.2-1.6 10.3 0.5 總體總體 152.1 2.0 9.1 1.1 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 圖五 DTZ 住宅價格指數住宅價格指數(2005 年至年至 2012 年年*)*2012 年數據截止21、至第一季 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 圖六 2012 年第年第一一季高檔住宅市場價格分布季高檔住宅市場價格分布 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 8013018023028033020052006200720082009201020112012住宅租金住宅售價指數指數(2006年第一季年第一季=100)45,01633,87174,63897,99951,36749,42238,65955,403元元/平方米平方米投資市場 6 2012 年第 1 季度，北京投資市場(成交金額大于 1 千萬美元)共成交 12 宗交易，全部為土地交易，成交數量環比下跌 63.6%(表六)。在北京嚴格的調控政22、策影響下，開發商面臨不同程度的資金壓力，同時北京的土地供應郊區化、優質地塊供應有限也使不少房企躊躇不前，2012 年初零溢價率成交地塊頻繁出現。截至 2012 年第 1 季度，北京大宗投資市場實際成交金額為 60.25 億元(9.56 億美元)，僅為上個季度成交金額的四分之一。其中住宅土地成交數量僅為 2 宗(表六)，成交總額為 32.84 億元(5.21 億美元)，是上個季度的28.0%。工業土地成交數量與上個季度持平，成交金額有所減少，達 3.35 億元(0.53 億美元)。綜合項目用地成交總額不足上季度的四分之一，為 24.06 億元(3.82 億美元)，成交額進一步縮水(表七)。住宅土23、地市場方面，房價的下調也直接影響著土地市場價格，但北京土地市場一級開發成本較高，預計底價成交現象會普遍發生，總體成交量將維持低位，并分布大興、通州、順義、房山、昌平等新城范圍內。綜合類土地市場預計在 2012 年會成為市場主角。從地域分布上看土地供應主要集中在朝陽溫榆河和垡頭地區、海淀產業園、豐臺麗澤商務區和河西地區、石景山首鋼高端產業綜合服務區。表六 主要成交項目數量統計主要成交項目數量統計 2011 年年 第三季第三季 2011 年年 第四季第四季 2012 年年 第第一一季季 住宅 15 11 2 寫字樓 1 0 0 商業 1 0 0 工業 2 3 3 綜合 15 16 7 其他 1 324、 0 合計合計 35 33 12 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 表七 主要成交金額匯總主要成交金額匯總(人民幣億元人民幣億元)2011 年年 第三季第三季 2011 年年 第四季第四季 2012 年年 第第一一季季 住宅 107.62 117.23 32.84 寫字樓 1.09 0.00 0.00 商業 6.00 0.00 0.00 工業 1.32 4.98 3.35 綜合 258.50 101.89 24.06 其他 2.59 17.94 0 合計合計 377.12 242.04 60.25 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 表八 主要成交金額匯總主要成交金額匯總(人民幣億元人民幣億元)25、物業物業 區域區域 類別類別 價格價格(人民幣億元人民幣億元)朝陽區來廣營鄉土地儲備項目 A4 和 B4 地塊二類居住用地 其他 住宅 23.7 北京市大興區采育鎮區四號地 01-0001A、01-0001B 地塊住宅混合公建用地、二類居住用地項目(回遷安臵房)其他 住宅 9.1 北京市房山區房山線長陽西站 4 號地 01-04-04 等地塊二類居住、商業金融用地 其他 綜合 8.8 北京經濟技術開發區路東區 G9F-1、G9F-2、G9F-3 地塊F3 其他類多功能用地及 F2公建混合住宅用地 其他 綜合 3.3 資料來源:DTZ 戴德梁行研究部 7 定義 可出租面積：可出租面積：可供出租且26、可立即使用的樓面總面積，其空間可能空臵或被占用，且隨時可供使用。空臵率：空臵率：可出租面積與樓面總面積之比。開發中項目：開發中項目：由兩部分組成：1.正在開發中的樓面，即在建或正在按甲級標準全面裝修的樓盤。2.已獲得規劃許可/開發許可證、擬在日后興建的樓盤。凈吸納量：凈吸納量：一定時間內樓面總占用面積的變化值，可正可負。新供應量：新供應量：已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。預租售：預租售：竣工前已經租出或售出的開發項目。最優租金：最優租金：品質優、規格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最高27、租金。(特別注意：此處是凈租金，不包含服務費和稅費，以標準租約為準，不包括特定市場的非常規約定)租金：租金：除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。最優物業回報率：最優物業回報率：品質優、規格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最好(即最低)收益率。(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購成本得出，不包含交易費用和稅費。)一般市場回報率：一般市場回報率：年租賃總額與物業資本價值之比。存量：存量：商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空臵面積的總量。占用面積：占用面積：已被使用的樓面面積，包括下列幾項：(i)出售/出租給最終使用28、者的辦公室(ii)預售/預租給使用者的開發項目(iii)自用業主購買永久地權或長期租用地權(特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。)空臵面積：空臵面積：即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空臵)。 8 聯系方式 商業地產服務部 策略發展顧問部 聶綺冰+86 10 8519 8281 王晨+86 10 8519 8095 物業管理部 投資部 葉世源+86 10 8519 8084 王宇濤+86 10 8519 8168 寫字樓部 建筑顧問部 李贊+86 10 8519 8539 伍萬政+86 21 2208 0168 估價部 胡峰+86 10 8519 8108 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，DTZ 及其員工對其準確性概不負責。個別物業租金及售價因位臵、大小、層數、建筑素質及用料、租約條件、付款條件、當時市場狀況而異。本刊指數并不反映個別情況，讀者應自行尋求專業意見。DTZ 保留一切版權，未經許可，不得轉載。DTZ 2012