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1、1 1 株洲賓館項目株洲賓館項目 前期定位策劃報告前期定位策劃報告 2009.01 2 2 株洲賓館項目前期定位株洲賓館項目前期定位 策劃報告策劃報告 長沙思達(dá)房地產(chǎn)顧問有限公司長沙思達(dá)房地產(chǎn)顧問有限公司 20092009年年0101月月 3 3 地塊地理位置地塊地理位置/ /技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo) 2、原技術(shù)指標(biāo) 1、地理位置： 東面建設(shè)路 / 南面株洲大橋 西面沿江路 / 北面七一路 序序 中心廣場中心廣場 規(guī)劃總用地面積（平米） 32977.9 總建筑面積（平米） 166193.8 住宅建筑面積（平米） 119149 商業(yè)建筑面積（平米） 20042 酒店（平米） 22680 公建（平米） 42、322.8 地下車庫面積（平米） 22152 建筑占地面積（平米） 10857 容積率 5.04 4 4 項目開發(fā)思考點項目開發(fā)思考點 項目本身為住宅項目，但住宅不是主要利潤點，而又不可拋棄，則應(yīng)項目本身為住宅項目，但住宅不是主要利潤點，而又不可拋棄，則應(yīng) 如何創(chuàng)新？如何創(chuàng)新？ 商業(yè)本來為配套，但因價值及利潤的最大化，怎么定位其業(yè)態(tài)。項目商業(yè)本來為配套，但因價值及利潤的最大化，怎么定位其業(yè)態(tài)。項目 地處中心商業(yè)區(qū)的相對尷尬的微觀位臵，可借勢的地方不多，如何差地處中心商業(yè)區(qū)的相對尷尬的微觀位臵，可借勢的地方不多，如何差 異化？異化？ 停車及交通組織解決項目商業(yè)部分的核心難點。停車及交通組織解決項3、目商業(yè)部分的核心難點。 怎么兼顧政府的期望、開發(fā)商的利潤和市場的接受與支撐三個方面。怎么兼顧政府的期望、開發(fā)商的利潤和市場的接受與支撐三個方面。 5 5 株洲賓館項目前期定位策劃報告株洲賓館項目前期定位策劃報告 之一：之一：市場研究篇市場研究篇 之二：之二：定位篇定位篇 之三：之三：物業(yè)物業(yè)規(guī)劃篇規(guī)劃篇 目錄目錄 6 6 株洲賓館項目前期定位策劃報告株洲賓館項目前期定位策劃報告 之一之一市場研究篇市場研究篇 7 7 城市解讀城市解讀 0101 1、城市地位 2、城市規(guī)劃格局 3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 8 8 長株潭融城核心城市之一長株潭融城核心城市之一 （長沙、株洲、湘潭）（長沙、株洲、湘潭） 中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)集散地中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)集散地 中南地區(qū)最大的物流中心中南地區(qū)最大的物流中心 中南地區(qū)最大鐵路樞紐中南地區(qū)最大鐵路樞紐 由工業(yè)城市發(fā)展到集工業(yè)、商貿(mào)、物流功能型城市由工業(yè)城市發(fā)