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1、上城項目2011年營銷方案 2011年3月15日 一、2010年度房地產市場分析 二、2010年度工作回顧 三、2011年度上城產品盤點及營銷策略總述 四、上城金街營銷經驗總結 五、上城四期車位營銷方案及價格策略 六、上城公寓營銷方案及價格策略 七、上城國際商業廣場營銷方案及價格策略 八、2011年度上城階段營銷策略 九、2011年度上城銷售計劃及營銷費用預算 目 錄 一、2010年度房地產市場分析 1 、土地成交狀況 2009年-2010年長春經營性土地成交面積與宗數對比 2010年經營性土地成交量為951.04萬，同比上 升190.6%。在頻繁的房地產宏觀調控下，長春土地 市場仍然較為活躍2、，成交量創下了歷年來的新高。 10年的土地市場異常火爆，可見國家積極調控土地 市場的供應，以平衡二級市場的供需關系，進而調 控房價。同時也說明，開發商對長春的房地產市場 仍有很強的信心。 長春市2007-2010年成交經營性土地分區對比 2010年高新南區和南部新城已成為開發重點， 在恒大、恒盛上半年將高新區的土地市場引爆以后， 八一水庫周邊立即引來了眾多開發商關注的目光， 進入下半年，開發商紛紛在這兩區域拿地，總面積 達四百多萬平，除恒大、恒盛、華潤、中海、香港 鉅城、寶龍等強勢進入外，綠地也再次拿地。除此 以外，新星宇、萬龍、萬浦、順風奧特萊斯也已在 此拿地，據了解，和黃和天茂等房企也意欲3、在此開 發。 2 、土地成交價格狀況 長春市2010年經營性土地成交溢價率情況 從近幾年經營性土地成交價格走勢來看，土地成 交價格逐年攀升，2010年土地成交均價約為2845元/ ，同比上升8.2%，樓面地價約為1205元/，同比 下降17.8%?？梢?，2010年所成交土地的容積率較 高，成交均價有提升，但樓面地價同比下降，這也 是近年來長春市經營性土地市場首次出現成交均價 和樓面地價環比增幅同時下跌的現象，主要因為， 2010年長春市經營性土地市場底價成交已成為主流， 雖然4月份龍創“被地王”一役中，溢價率高287%； 漢森哈電和天旺，分別經過24和37輪，溢價率219% 和166%，拿下恒大周邊地塊；力旺與中海和萬龍競 價128輪，溢價率96%拿下二道區地塊，不過，從整 個土地出讓市場的全局來看，高溢價率土地所占比 例不大，底價成交成為今年土地市場的主流，因此， 2010年的土地價格并