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1、西安文海工程咨詢有限公司 陜西陜西西咸新區拆遷安置項目西咸新區拆遷安置項目 可行性研究報告可行性研究報告 編制單位：西安文海工程咨詢有限公司編制單位：西安文海工程咨詢有限公司 二一三年十二月二一三年十二月 1 目 錄 第一章 總論.1 1.1 項目概況.1 1.2 承辦單位概況.1 第二章 項目建設的背景、必要性分析.3 2.1 項目提出的背景.3 2.2 項目建設必要性分析.3 2.3 項目建設的可行性.3 第三章 項目投資環境與市場環境分析.4 3.1 全國房地產發展狀況.4 3.2 項目所在地房地產市場分析.4 3.3 項目所在地房地產市場購房人群消費行為分析.4 3.4 項目所在地房地2、產發展趨勢分析.5 3.5 項目所在地房地產市場需求狀況分析.錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。第四章 項目選址與建設條件.6 4.1 項目選址.6 4.2 建設條件.6 4.3 用地性質和用地范圍.錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。第五章 建設內容與規模.8 5.1 項目建設內容.8 5.2 項目建設規模.8 5.4 項目 SWOT 分析.8 5.5 項目市場定位.8 第六章 建筑方案.10 6.1 建設要求.10 6.2 規劃理念.10 6.3 設計定位.10 6.4 規劃設計依據.10 6.5 規劃設計原則.10 6.6 功能設施標準.11 6.7 規劃設計.11 6.8 結構設計.3、11 6.9 基礎配套設施綜合規劃.12 6.10 電力工程規劃.12 6.11 電信工程規劃.12 6.12 給排水工程規劃.12 6.13 暖通工程規劃.13 6.14 燃氣工程規劃.13 6.15 環衛設施規劃.13 6.16 建筑新材料、新技術的應用.13 第七章 節能、節水措施.14 7.1 節能節水的必要性.14 7.2 設計依據.14 2 7.3 建筑節能.14 7.4 節電措施.14 7.5 節水措施.15 第八章 環境影響評價.16 8.1 項目場址環境現狀.16 8.2 環境標準.16 8.3 項目環境影響分析.17 8.4 環境影響評價結論.錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義4、書簽。第九章 消防.18 9.1 設計依據.18 9.2 消防安全措施.18 第十章 項目實施組織管理.19 10.1 項目招投標.19 10.2 建設期項目管理.錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。10.3 資金管理.20 第十一章 項目實施進度.21 11.1 建設工期.21 11.2 建設進度計劃.21 11.3 施工進度圖.21 11.4 營銷計劃.22 第十而章 投資估算與資金籌措.22 12.1 投資估算依據.22 12.1.1 定額依據.22 12.2 投資估算.23 12.3 資金籌措.23 12.4 資金使用計劃.23 第十三章 財務評價與敏感性分析.24 13.1 財務評價5、基礎數據的測算.24 13.2 營業收入.24 13.3 稅金及附加.25 13.4 成本費用.25 13.5 利潤及利潤分配.25 13.6 評價結論.25 第十四章 社會評價及風險性分析.26 14.1 社會影響效果分析.26 14.2 社會適應性分析.26 14.3 風險性分析.26 第十五章 結論與建議.27 15.1 結論.27 15.2 建議.27 附表及附件.27 1 第一章第一章 總論總論 1.1 1.1 項目概況項目概況 1.1.11.1.1 項目名稱項目名稱 新城壹品建設項目 1.1.41.1.4 項目投入總資金及資金效益情況項目投入總資金及資金效益情況 經初步估算，項目建6、設投資 280000 萬元。1.2 1.2 承辦單位概況承辦單位概況 1.2.11.2.1 承辦單位名稱承辦單位名稱 西咸新區灃東新城土地儲備中心 1.2.3 1.2.3 可行性研究報告編制依據可行性研究報告編制依據 1、國家發改委投資項目可行性研究指南；2、國家發改委、建設部 建設項目經濟評價方法與參數第三版；1.2.5 1.2.5 問題與建議問題與建議 1、房地產行業競爭比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，項目業主應選擇有經驗的銷售代理公司，制定有競爭力的營銷策略，加強廣告宣傳，降低項目投資風險。2、建議業主采用招標方式擇優選取有類似工程施工經驗的施工單位進行工程施工，在保證工程質量的前提7、下，科學合理地控制建設成本，降低工程建設成本，確保工程建設按期完成。1.2.6 1.2.6 編制范圍編制范圍 項目可行性研究報告主要闡述項目建設的背景和提出的理由，建設的必要性、對其功能設置進行分析，提出建設規模，項目組織和實 2 施進度計劃、投資估算與資金籌措和社會效益分析。同時，根據場地的條件，提出項目的初步建設方案，并提出項目有關建議和意見。3 第二章第二章 項目建設的背景、必要性分析項目建設的背景、必要性分析 2.1 2.1 項目提出的背景項目提出的背景 項目位于灃東新城的核心區域，灃東新城作為西咸新區渭河南岸的重要組成部分，其東接西安市西三環，西接灃河東河岸，西安繞城以西的部分，南臨8、西漢高速，包括長安區的斗門、王寺街辦，秦都區的灃東街辦，三橋街辦、六村堡街辦西安繞城以西的部分，總面積159.36 平方公里。2.2 2.2 項目建設必要性分析項目建設必要性分析 2 2.2.1.2.1 項目建設將極大改善灃東新城的基礎設施，提高公共基項目建設將極大改善灃東新城的基礎設施，提高公共基礎設施水平礎設施水平 2.2.22.2.2 項目建設將提升商業帶動力，推動區域經濟發展項目建設將提升商業帶動力，推動區域經濟發展 2.2.32.2.3 項目建設是灃東新城城市化進程的重要推動力項目建設是灃東新城城市化進程的重要推動力 新城壹品項目附帶大面積商業用房，將為灃東新城服務業提高發展空間。且9、隨著項目入住率的不斷提高，將以居民消費帶動項目周邊服務業的整體發展，進而帶動這個灃東新城服務業的快速發展。2.2.42.2.4 項目的建設，利于提升城市形象項目的建設，利于提升城市形象 綜上所述，本項目的建設可促進灃東新城城市化進程，推動區域經濟發展，提升城市面貌和人居環境，促進區域社會經濟的發展，根據灃東新城總體規劃的要求，實施新城壹品項目的建設是很必要的。2.3 2.3 項目建設的可行性項目建設的可行性 4 第三章 項目投資環境與市場環境分析 3.1 3.1 全國房地產發展狀況全國房地產發展狀況 1、房地產開發完成情況 2、商品房銷售和待售情況 3、房地產開發企業到位資金情況 3.2 3.10、2 項目所在地房地產市場分析項目所在地房地產市場分析 灃東新城內已進入銷售階段的項目有央企華潤、保利，泰盈、陽光城集團、國潤置業、灃東城建等，產品線從最早剛需定位的單一多層、高層住宅到后來別墅、聯排、疊墅、花園洋房，再到現在部分項目新增的改善型產品的入市，可見區域內購房者對于樓盤產品需求的變化。3.33.3 項目所在地房地產市場購房人群消費行為分析項目所在地房地產市場購房人群消費行為分析 3.3.1 3.3.1 購房人群的分類購房人群的分類 通過市場調研對項目所在地購房人群的購房行為進行的分析和統計，將項目所在地的購房人群分成投資型和自居型兩大類，在其兩大類中又將其細化，具體分類如下：第一大類11、：投資型第一大類：投資型 第二大類：自居購房第二大類：自居購房 3.3.3 3.3.3 各類購房人群的比例各類購房人群的比例 3.3.4 市場調研結論:1、在項目所在地購房人群中，投資型的占 53%，自居型的占 47%，基本上對半開，與其它發達地區購房人群的情況基本相同。5 2、在項目所在地購房人群中：各主體人群在總購房人群中所占的比例和選擇戶型比例人群分別如下 3.4 3.4 項目所在地房地產發展趨勢分析項目所在地房地產發展趨勢分析 1、經濟快速發展，投資及消費都有較大增長空間 2、房地產交易量和價格均呈穩步上升趨勢 6 第四章第四章 項目選址與建設條件項目選址與建設條件 4.1 4.1 項12、目選址項目選址 4.1.14.1.1 建設位置建設位置 項目所在地東臨正義廚具市場，南鄰阿房一路，西鄰西三環（皂河），北臨陜棉十廠，是一塊地形狹長的梯形地塊。4.1.24.1.2 選址優勢選址優勢 4.2 4.2 建設條件建設條件 建設區塊交通便利，基礎設施完善，便于項目建設、運行中利用城市市政工程設施，區塊周邊自來水、污水管道、電力設施已全部接入到位。因此，項目建設具有良好的基礎設施條件，能較好地滿足項目建設的需要。4.3.44.3.4 總平面布局及建筑設計要求總平面布局及建筑設計要求 1、項目總體布局設計要求正確反映用地范圍內及周圍主要現狀地形地貌，正確表示道路、河道、綠化帶等城市公共設施13、的規劃設計情況，合理布置地塊內的配套設施和綠化用地。2、注重沿城市道路和交叉口景觀界面的塑造，建筑總體風格簡潔、現代，保持界面景觀的整體性和通透性。3、充分體現均好性原則。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向。4、合理處理建筑物與環境場地之間的關系。5、合理處理各種建筑空間的有機組合、過渡。6、在總體布局時應充分考慮入口空間的展示作用，集中體現項目主題，最大限度地展現項目亮點。7 4.3.54.3.5 公共服務設施及市政配套公共服務設施及市政配套 1、該區域按要求須規劃設置物業管理中心、10KV 變電所及公廁；2、排水采用雨污分流制，給排水接入城市地下管網，所有管線均入地敷設；3、滿足消防、人防、抗14、震等城市防災要求。4.3.64.3.6 土地所有權性質土地所有權性質 項目土地使用權為國有出讓土地，土地性質為商住用地。4.4 4.4 地質災害影響分析地質災害影響分析 8 第五章第五章 建設內容與規模建設內容與規模 5.1 5.1 項目建設內容項目建設內容 根據項目承辦方委托要求及其提供的相關資料，本項目分為兩個部分，項目整體由兩個部分構成，分別為安置房區域和商業地產開發區域。5.2 5.2 項目建設規模項目建設規模 整個項目總建筑面積為 993181.66m2，其中安置房區域建筑面積為 253146.66 m2，商業地產區域建筑面積 740035 m2。5.4 5.4 項目項目 SWOTS15、WOT 分析分析 1、優勢（strength）2、劣勢（weakness）3、機會（opportunity）4、威脅（threat）5.5 5.5 項目市場定位項目市場定位 消費者是市場的主導因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。通過對灃東新城可能的消費群研究，本項目市場定位為:核心客戶群核心客戶群：灃東新城商戶老板、在附近工作的中高檔收入人仕、收租保值的當地居民。重點客戶群重點客戶群：在灃東新城及附近區域工作和生活的人仕。功能定位功能定位：提供在附近住宅的人仕有一個更佳的購物商場、休閑娛樂的生活小區。9 價格定位價格定位：當地高檔商品住房之一。戶16、型設計戶型設計：初步以 90m2170m2為主。10 第六章第六章 建筑方案建筑方案 6.1 6.1 建設要求建設要求 本項目的設計應具有前瞻性，重點是營造合理的內在功能、良好的資源配置。因此，本項目在設計方案上應體現其科學性。6.2 6.2 規劃理念規劃理念 規劃設計要根據西咸新區灃東新城城市總體規劃，把新城壹品項目打造成人文、建筑、環境和諧共存的居住社區。1、均好原則 2、整體性與獨立性的銜接 3、集約性原則 4、可持續原則 5、超前性原則 6.3 6.3 設計定位設計定位 由于本地塊整個區域范圍屬于城市規劃區范圍內，其開發建設必須符合城市總體規劃。6.4 6.4 規劃設計依據規劃設計依據17、 1、中華人民共和國城市規劃法 2、西咸新區總體規劃(2010-2020 年)6.5 6.5 規劃設計原則規劃設計原則 1、獨創性 2、以人為本 3、生態化 11 4、可操作性 5、科技化 6.6 6.6 功能設施標準功能設施標準 1、建筑使用功能 2、住宅戶型規劃 3、裝修標準 4、小區配套標準 6.7 6.7 規劃設計規劃設計 1、場地概述 2、總體布局 3、住宅布置 4、建筑立面設計 5、景觀設計 6、交通設計 7、公建 8、豎向規劃 6.8 6.8 結構設計結構設計 1、設計依據（1）建筑結構荷載規范 GB 50009-2010；（2）混凝土結構設計規范 GB 50010-2012；（18、3）建筑地基基礎設計規范 GB 5007-2012；（4）建筑抗震設計規范 GB 50011-2012；12（5）多層民用建筑設計防火規范 GB 50045-2010。6.9 6.9 基礎配套設施綜合規劃基礎配套設施綜合規劃 基礎配套設施綜合規劃根據城市居住區規劃設計規范，以及城市各專項、專業規劃的有關規定做到布局合理，達到既有利于設施的施工與維護，又有利于凈化美化城市市容的目標，區內各種基礎配套設施配套管線全部采用地下敷設。6.10 6.10 電力工程規劃電力工程規劃 1、設計依據 2、負荷估算 3、供電系統 4、低壓配電系統 5、建筑照明 6、電氣消防系統 7、建筑物防雷接地 6.11 619、.11 電信工程規劃電信工程規劃 1、電話通訊系統 2、電視系統 3、對講與防盜門控制 4、住戶寬帶接入系統 6.12 6.12 給排水工程規劃給排水工程規劃 1、規劃依據 2、規劃范圍 13 3、生活給排水規劃 4、雨水排水規劃 6.13 6.13 暖通工程規劃暖通工程規劃 1、供熱工程 2、空調 所有住宅均考慮預留空調電源插座，空調設備由住戶自行選購。6.14 6.14 燃氣工程規劃燃氣工程規劃 該項目燃氣在小區內設燃氣調壓站，燃氣管線自就近敷設的燃氣管線接入，小區全部采用管徑為 DN100 低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設，供各用戶使用。6.15 6.15 環衛設施規劃環衛設施規20、劃 該小區垃圾生產量為 0.5-0.7kg/人 日。垃圾成分以生活垃圾為主。區內垃圾收運系統規劃為分類收集。規劃區內按 60-80 米服務半徑設置垃圾收集點，實行定時收集的方法，推行環保理念，健全回收體系。6.16 6.16 建筑新材料、新技術的應用建筑新材料、新技術的應用 通過對新型材料、新技術的利用，提高居住環境質量，節約能源和資源，降低造價，建設生態型居住小區。14 第七章第七章 節能、節水措施節能、節水措施 7.1 7.1 節能節水的必要性節能節水的必要性 根據中央建設節約型社會以及十二五期間節能減排的目標和要求，陜西省政府制定了陜西省節能減排綜合性工作方案，根據方案，到 2015 年21、，全省萬元 GDP 能耗（按照 2010 年價格計算）比2010 年降低 17%，由 1.73 噸標準煤下降到 1.44 噸標準煤，平均年節能率 3.7%。7.2 7.2 設計依據設計依據 1、民用建筑節能管理規定（建設部令 76 號）；建設部其他建筑標準、規范。2、公共建筑節能標準；公共建筑節能設計標準（2005 年 7月 1 日實施）。7.3 7.3 建筑節能建筑節能 1、總平面規劃考慮建筑的朝向、風向、窗墻比和建筑體形系數等關系，要求自然通風良好，日照充足；加強室內通風、蓄熱和隔熱。2、對建筑外立面和材料進行節能設計。采用新材料、新墻體(如保溫節能墻體材料，禁止使用實心粘土磚)、新技術，22、提高建筑熱環境綜合指標。7.4 7.4 節電措施節電措施 本項目電能主要為生活及公共建筑部分用電，擬采用以下節電措施：1、優化系統接線，靈活調配電能，根據用電特點對部分負荷進 15 行補償投切，減少變壓器空耗。2、選用新型的節能型用電設備和節能電機，用電設備力求做到供電、用電及電力拖動系統合理配置，降低電耗，節約用電。3、照明節能應從照度合適，燈具布置合理，采用高效光源和燈具，提高控制水平等各個方面入手。7.5 7.5 節水措施節水措施 本工程建設方案執行國家頒布的節能政策，從建筑設計、圍護結構、設備選型的選擇等方面力求滿足工程節水、節能要求。1、認真貫徹執行中華人民共和國水法、城市供水條件（23、國務院 158 號令）、建設部城市節約用水管理辦法，將節約用水工作納入正常工作的范疇，認真對待。2、合理的確定供排水方案，選用節能型管網，節約用水。3、安裝計量儀表，加強對水的計量工作，嚴格計量管理制度，杜絕跑、冒、滴、漏。4、采用節水型衛生潔具，公共衛生間的洗手盆，小便器采用自閉式沖洗龍頭，大便器采用自閉式沖洗閥。16 第八章第八章 環境影響評價環境影響評價 8.1 8.1 項目場址環境現狀項目場址環境現狀 位于項目位于灃東新城核心區域，東臨正義廚具市場，南鄰阿房一路，西鄰西三環（皂河），北臨陜棉十廠，是一塊地形狹長的梯形地塊。8.2 8.2 環境標準環境標準 環境保護是我國的一項基本國策，24、必須在合理利用自然資源的同時，深入認識污染環境的根源和危害，有計劃的保護環境，預防環境質量的惡化，控制環境污染。環境保護標準：1、中華人民共和國環境保護法；2、建設項目環境保護管理條例（國務院1998253 號）；3、建設項目環境保護設計規定（國計字1986002 號）；4、關于進一步做好建設項目環境保護管理的幾點意見（國環1993015 號）；5、大氣環境質量標準（GB3095-2012）一級；6、人體直接接觸的娛樂水體達標景觀娛樂用水水質標準（GB129412012）A 類標準；與人體非直接接觸的景觀娛樂水體達到景觀娛樂用水水質標準（GB129412012）B 類標準；生活飲用水體達到生活25、飲用水衛生標準（GB57492012），其他水體達地表水環境質量標準（GB3838-2012）三類；7、城市區域環境噪聲標準（GB3096-2012）二類；17 8.3 8.3 項目環境影響分析項目環境影響分析 8.3.18.3.1 建設期間對環境的影響建設期間對環境的影響 本項目施工時將產生粉塵、噪聲及廢氣等各類污染物，建設期間會對周圍環境造成一定的影響，建設期間所產生的各項污染是整個工程的高污染期。8.3.28.3.2 建設期間環保措施建設期間環保措施 1、施工工藝：2、施工廢水：3、施工粉塵：4、施工噪聲：5、施工期水土流失：8.3.38.3.3 設計中環保措施設計中環保措施 1、通風系26、統均安裝消聲器。2、地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上衛生防護帶。3、水泵等振動較大設備均采用減振器或減振墊。4、廚房等含油廢水經管道收集，經過油脂清除處理后，排放到城市排水系統。5、水泵出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。18 第九章第九章 消消防防 9.1 9.1 設計依據設計依據 1、建筑設計防火規范GBJ162012（2001 版）（修訂本）；2、建筑滅火器配置設計規范GBJ501402012；3、建筑內部裝修設計防火規范；9.2 9.2 消防安全措施消防安全措施 1、室外消防設施 2、室內消防措施 3、消防給水與排水 4、電氣防火 19 第十章第十章 項目實施27、組織管理項目實施組織管理 10.1 10.1 項目招投標項目招投標 10.1.110.1.1 招標依據招標依據 1、中華人民共和國招標投標法；2、工程建設項目招標范圍和規模標準規定 中華人民共和國國家發展計劃委員會第 3 號令；3、招標公告發布暫行辦法（中華人民共和國國家計劃發展委員會第 4 號令）；10.1.210.1.2 招標組織原則招標組織原則 為保證工程質量，防范和化解工程建設中的違法行為，規范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標活動當事人的合法權益，按照中華人民共和國招投標法，編制了本項目的招投標方案。在招標過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應當接受依法實施28、的監督。10.1.310.1.3 招標范圍招標范圍 本項目擬對勘察設計、土建工程、設備及安裝工程和工程監理進行招標。10.2.210.2.2 項目組織機構項目組織機構 項目建設過程中，為了確保本項目建設的順利實施，達到項目建設的預期目標，項目擬組建項目領導組織，由董事會、總裁以及四個工作組組成。20 10.2.310.2.3 項目管理措施項目管理措施 為加強整個項目的建設管理，保證工程建設質量、工期、成本及安全，擬采取以下管理措施：10.3 10.3 資金管理資金管理 本項目通過設立專賬、專人負責、?？顚Ｓ茫訌娯攧蘸怂?，嚴格審計制度，加強審計、監察工作。合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好項29、目建設的各項工作。為了確保建設工期和質量，以及資金的合理使用，實行項目法人責任制。21 第十一章第十一章 項目實施進度項目實施進度 11.1 11.1 建設工期建設工期 參考建設項目當地實際情況，工期定額和單位工程工期定額，結合本項目建設內容、工程量大小、建設難易程度、施工條件和使用要求等情況，算上前期工作時間，項目建設總工期計劃按 70 個月控制。11.2 11.2 建設進度計劃建設進度計劃 2013 年 12 月2014 年 5 月：完成工程建設前期手續辦理、場地平整與地災防治工程、施工圖設計和施工準備，并開始土方施工階段。2014 年 6 月2016 年 9 月：完成基礎工程及地下工程，30、開始主體工程建設；2016 年 10 月2019 年 8 月：主體工程全部竣工；開工室內裝飾工程、水電安裝工程、設備安裝工程、室外裝飾工程、室外環境道路工程等；2019 年 10 月底驗收投入使用。11.3 11.3 施工進度圖施工進度圖 22 11.411.4 營銷計劃營銷計劃 11.4.1 11.4.1 營銷策略營銷策略 1、品牌策略 2、營銷價格策略 3、營銷渠道策略 4、營銷促銷組合策略 5、營銷廣告策略 6、營銷公共關系策略 11.4.211.4.2 營銷時間營銷時間 1、新形象導入期 2、產品熱推期 3、市場引爆期 4、強銷期 11.4.311.4.3 銷售進度銷售進度 根據項目實31、際情況，結合周邊項目銷售情況分析，預計本項目銷售進度如下：項目銷售期預計為 2019 年 10 月份開始，2021 年 3 月份結束。第十二章第十二章 投資估算與資金投資估算與資金籌措籌措 12.1 12.1 投資估算依據投資估算依據 12.1.112.1.1 定額依據定額依據 1、陜西省建筑工程消耗量定額；2、陜西省建筑裝飾裝修工程消耗量定額；3、陜西省安裝工程消耗量定額；4、陜西省市政園林工程消耗量定額；5、陜西省建筑工程措施項目計價辦法；23 6、陜西省建筑工程造價計價規則。12.1.212.1.2 材料及設備價格依據材料及設備價格依據 1、陜西省建設工程造價管理協會陜西省建設工程材料及32、設備價格信息；2、陜西價協建設信息發展有限公司陜西省建設工程材料及設備市場信息；12.1.312.1.3 其他依據其他依據 1、類似工程造價指標及造價指數。2、第二部分其他費用根據國家有關規定進行計算。12.1.412.1.4 編制說明編制說明 本項目建設投資包括基礎設施工程、建筑物建安工程以及設備工程等，具體工程量按照方案的各項技術指標。1、基礎設施工程包括場地平整、道路以及管線敷設工程、綠化等。12.2 12.2 投資估算投資估算 1、土地獲得費用 2、施工前期費用 12.3 12.3 資金籌措資金籌措 本項目總投資為 280000 萬元，項目所需資金由企業自籌 10 億元，貸款18 億元33、。12.4 12.4 資金使用計劃資金使用計劃 根據項目的開發建設期安排及各期的施工進度計劃，結合同類項目資金投入比例及項目開發建設期各期的施工進度計劃，擬定項目各期資金的投資計劃，詳見附表：資金來源與應用表。24 第十三章第十三章 財務評價與敏感性分析財務評價與敏感性分析 項目財務評價主要是對項目的財務盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務上是否可行。13.1 13.1 財務評價基礎數據的測算財務評價基礎數據的測算 13.2 13.2 營業收入營業收入 龍山新湖棚戶區改造工程項目可行性研究報告 25 13.3 13.3 稅金及附加稅金及附加 13.3.113.3.1 營34、業稅金及附加營業稅金及附加 根據中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例和征收教育費附加的暫行規定，本項目房地產項目銷售收入營業稅率估算為 8.9%，城市維護建設稅和教育費附加以年應繳營業稅稅額為計征依據，城市維護建設稅稅率為 5%，教育費附加稅率為 5%。銷售收入和稅金及附加估算表見以下附表 3。13.3.213.3.2 所得稅所得稅 根據第十屆全國人民代表大會第五次會議于 2007 年3 月16 日通過的中華人民共和國企業所得稅法，項目所得稅稅率按 25%計算。13.4 13.4 成本費用成本費用 1、工資及福利費 2、其他費用 其他費用包括辦公費用、管理費用等。本項目估算管理費用為 90 萬35、元 13.5 13.5 利潤及利潤分配利潤及利潤分配 13.5.113.5.1 盈利能力分析盈利能力分析 1、靜態盈利能力分析 2、動態盈利能力分析 13.6 13.6 評價結論評價結論 通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結論：本項目具有較強的盈利能力和清償能力，在財務上是可行的。龍山新湖棚戶區改造工程項目可行性研究報告 26 第十四章第十四章 社會評價及風險性分析社會評價及風險性分析 主要體現在：完善所在地段的規劃功能、提升城市形象；提升市民的人居質量；增加社會有效需求，促進地區社會經濟協調發展。14.1 14.1 社會影響效果分析社會影響效果分析 14.1.114.1.136、 項目社會影響項目社會影響 14.1.214.1.2 項目環境效益評價項目環境效益評價 本項目綠化率較高，將會提高城市綠化面積，同時小區在建設過程中大量運用環保建材，推動本地段環保工作的開展。14.2 14.2 社會適應性分析社會適應性分析 本項目市場定位為中、高檔住宅客戶群。14.3 14.3 風險性分風險性分析析 14.3.114.3.1 風險因素識別風險因素識別 14.3.214.3.2 風險概率等級評估及對策風險概率等級評估及對策 14.3.314.3.3 風險特點及對策風險特點及對策 14.3.414.3.4 風險分析結論風險分析結論 項目建設得到有關部門的大力支持，項目引發社會矛盾37、的可能性不大。龍山新湖棚戶區改造工程項目可行性研究報告 27 第十五章第十五章 結論與建議結論與建議 15.1 15.1 結論結論 本項目地段優勢相當明顯，而項目自身也經過精心設計，配以精心的綠化營造、良好的物業管理等，預計將有較強的市場競爭力。15.2 15.2 建議建議 本報告的結論是秉著謹慎與負責的態度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件及項目的實際狀況，認為有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議 附表及附件 1、項目總投資估算表 2、總項目營業稅金及附加估算表 3、項目總利潤及利潤分配表 4、總項目全部投資現金流量表 5、總項目資本金投資現金流量