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1、高屋建瓴，擎天奇業(yè)高屋建瓴，擎天奇業(yè) 北京奧園整體商業(yè)經(jīng)營方案 20101231 引言引言 奧園底商，除了一個(gè)商鋪必備的外在，如人口密集度、人 口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù) 及配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。 更重要的是項(xiàng)目建面86萬平方，中高檔階層住宅定位，商 業(yè)36970平方，未售26606平方，強(qiáng)大體量注定屬于區(qū)域商 業(yè)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營策略。 區(qū)域客群容量區(qū)域客群容量 東壩人：東壩人：東壩區(qū)域流動(dòng)人口約有8萬人，大多為原住民 新東壩人：新東壩人： 首開常青藤共4175戶 麗富家園 北京好漾等項(xiàng)目業(yè)主 思考：居住型新老地緣性客群約思考：居住型新老地緣性客群約10萬人萬人 區(qū)域消2、費(fèi)特征區(qū)域消費(fèi)特征 新東壩人：新東壩人： 1,認(rèn)同本區(qū)域生活方式,生活便利度,熱衷于在本區(qū)域內(nèi)升級置業(yè); 2,注重居住環(huán)境,追求生活的高品質(zhì)和情趣; 3,工作繁忙,高速生活節(jié)奏,追求一種工作之外心情的釋放; 4,看重人與人,人與文化的有效溝通等; 5,購房為滿足舒適,享受自住的需要; 6,在理性購買,追求物質(zhì)生活的同時(shí)追求更高的精神生活; 7,認(rèn)同生活及產(chǎn)品的附加值及產(chǎn)品的外在包裝; 8,有一定對生活的鑒賞能力,需要全方位,周到細(xì)膩的生活呵護(hù); 9,具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價(jià)值觀; 10,呼喚帶有務(wù)實(shí)理念,并高于產(chǎn)品層面的理性產(chǎn)品; 思考：理想主義派思考：理想主義派 原東壩人：原東壩人： 當(dāng)3、地原住民 生活消費(fèi)習(xí)慣基本形成 地緣性消費(fèi)以日常日用品為主 消費(fèi)單價(jià)、總價(jià)不高 大宗消費(fèi)一般去大賣場、大超市進(jìn)行購買 思考：現(xiàn)實(shí)主義派思考：現(xiàn)實(shí)主義派 商鋪目標(biāo)客戶心理分析商鋪目標(biāo)客戶心理分析 A、單向需求群、單向需求群 中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租） 經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作） 中 型公司；（做資產(chǎn)） 思考：關(guān)心區(qū)域商業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，注重升值潛力，看重品牌的商業(yè)效應(yīng)。 B雙向需求群雙向需求群 零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營者； 中小型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）； 中小型娛樂、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營者 （以合作形式或租鋪為主）。 思考：既投資又經(jīng)營，或僅經(jīng)營，皆注重當(dāng)前收益，兼顧未來發(fā)展 潛力 投資需求投資需求 1、成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近消費(fèi)客源積累 （大型居住區(qū)，消費(fèi)客源有保障） 2、樓盤入住后，小面積好“養(yǎng)活”，擁有穩(wěn)定的社區(qū)客源。 （一定規(guī)模