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1、一力集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目一力集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及投資收益中期報(bào)告發(fā)展戰(zhàn)略及投資收益中期報(bào)告謹(jǐn)呈：*有限公司項(xiàng)目調(diào)研與整體定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)與開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目推廣及戰(zhàn)略營(yíng)銷v項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略v項(xiàng)目初步定位v項(xiàng)目設(shè)計(jì)v開發(fā)建設(shè)方案v項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略v項(xiàng)目營(yíng)銷策略第一階段工作內(nèi)容提交成果研究?jī)?nèi)容v項(xiàng)目背景研究v潛在消費(fèi)者研究v類似項(xiàng)目案例研究v初步定位及適應(yīng)性分析v總體規(guī)劃設(shè)計(jì)v建筑設(shè)計(jì)v環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì)v開發(fā)節(jié)奏及建設(shè)方案優(yōu)化v營(yíng)銷模式研究v營(yíng)銷案例研究v市場(chǎng)及消費(fèi)者研究項(xiàng)目調(diào)研與整體定位項(xiàng)目調(diào)研與整體定位第二階段第三階段項(xiàng)目全程服務(wù)工作階段劃分項(xiàng)目全程服務(wù)工作階段劃分項(xiàng)目深入調(diào)研及整體定位項(xiàng)目深入調(diào)研及整體定位項(xiàng)目整2、體開發(fā)策略v項(xiàng)目發(fā)展初步分析v項(xiàng)目整體定位中期報(bào)告v項(xiàng)目投資收益分析v項(xiàng)目開發(fā)策略終期匯報(bào)第一階段工作內(nèi)容提交成果研究?jī)?nèi)容v宏觀環(huán)境研究v項(xiàng)目地段研究v潛在客戶研究v初步定位分析v區(qū)域市場(chǎng)深度調(diào)研v建設(shè)成本分析v收益與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)v項(xiàng)目開發(fā)策略擬定v成功啟動(dòng)模式研究v項(xiàng)目全程開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)期初步分析第二階段第三階段項(xiàng)目調(diào)研及整體定位工作項(xiàng)目調(diào)研及整體定位工作項(xiàng)目深入調(diào)研及整體定位項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性研判與界定問題結(jié)構(gòu)化分析問題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位導(dǎo)出項(xiàng)目定位導(dǎo)出20113、/11/202011/11/20第二階段第二階段項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段第二階段思路形成思路形成2011/12/102011/12/102011/12/152011/12/15第二階段第二階段市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研2011/12/312011/12/31研研究究?jī)?nèi)內(nèi)容容成成果果一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿項(xiàng)目全程服務(wù)工作階段劃分項(xiàng)目全程服務(wù)工作階段劃分主要內(nèi)容主要內(nèi)容1 1報(bào)告思路報(bào)告思路2 2開發(fā)目標(biāo)解讀開發(fā)目標(biāo)解讀開發(fā)模式初步判定開發(fā)模式初步判定3 34 4開發(fā)模式可行性分析開發(fā)模式可行性分析方案設(shè)計(jì)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)優(yōu)化5 5報(bào)告回顧與結(jié)論報(bào)4、告回顧與結(jié)論第一部分第一部分 首次匯報(bào)回顧及目標(biāo)解讀首次匯報(bào)回顧及目標(biāo)解讀由于廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、居民消費(fèi)能力和生活水平的持續(xù)改善，因此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間巨大項(xiàng)目以打造區(qū)域中心的商業(yè)綜合體為立意起點(diǎn)，重點(diǎn)打造商業(yè)廣場(chǎng)，并以星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、SOHO寫字樓作為豐富整體物業(yè)功能的組合；采用分期開發(fā)、整體運(yùn)營(yíng)的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、輻射廣州甚至華南區(qū)域”，結(jié)合商業(yè)與商務(wù)功能，挖掘項(xiàng)目最大價(jià)值，達(dá)到投資回報(bào)目標(biāo)n本項(xiàng)目在物態(tài)組合定位上，什么樣的開發(fā)模式才能匹配它的價(jià)值？n本項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)市場(chǎng)是什么樣的客戶群體？n在在現(xiàn)有市有市場(chǎng)環(huán)境基境基礎(chǔ)上，什么上，什么樣的的產(chǎn)品品組合才能最5、大限度降低開合才能最大限度降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速快速“銷售售”，達(dá)到，達(dá)到資金快速回金快速回籠和利益最大化目和利益最大化目標(biāo)？首次匯報(bào)回顧首次匯報(bào)回顧快速回收資金快速回收資金 收益收益打造一力集團(tuán)總部打造一力集團(tuán)總部 形象形象產(chǎn)品持續(xù)升值產(chǎn)品持續(xù)升值 前景前景客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)場(chǎng)地租金已開始計(jì)收，時(shí)間成本消耗；項(xiàng)目地塊只有四十年使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)；區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟；限制條件限制條件銷售銷售星級(jí)物業(yè)星級(jí)物業(yè)自持經(jīng)營(yíng)自持經(jīng)營(yíng)？開發(fā)目標(biāo)解讀開發(fā)目標(biāo)解讀n“出售使用出售使用權(quán)”；n SOHOSOHO（辦公式公寓）公式公寓）快速回快速回籠資金；金；n 區(qū)域區(qū)域領(lǐng)航商航商業(yè)后期增后期增值；n 挖掘挖掘“三舊6、改造三舊改造”政策空政策空間，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)目?jī)r(jià)值最最大化！大化！開發(fā)策略開發(fā)策略研究核心問題：研究核心問題：風(fēng)險(xiǎn)最小化、價(jià)值最大化；兼顧快速回現(xiàn)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮，前期以快速回現(xiàn)為第一要?jiǎng)?wù)，滿足公司資金需求；后期逐漸走高，追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。開發(fā)模式一：5層商業(yè)+1棟酒店/公寓+1棟寫字樓/SOHO的商業(yè)綜合體開發(fā)模式三：5層商業(yè)+一力集團(tuán)總部開發(fā)模式二：5層商業(yè)+1棟SOHO（辦公式公寓）+一力集團(tuán)總部l由于項(xiàng)目地塊性質(zhì)及甲方開發(fā)意向不確定，故我們根據(jù)甲方要求，推導(dǎo)出三種不同的開發(fā)模式第二部分第二部分 開發(fā)模式初步判定開發(fā)模式初步判定1、投資成本分析2、收益預(yù)測(cè)一成本財(cái)務(wù)分析開發(fā)模式一項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)7、序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)備注1總用地面積348241.1+1.21.1地塊1用地面積138181.2地塊2用地面積210062容積率4.53建筑密度40%4地下停車1254按0.8泊/100計(jì)5地下汽車庫(kù)（二層）50160按40/輛6地上建筑面積156708126.1其中：商業(yè)69648按建筑密度和5層計(jì)6.2寫字樓17272.5按地塊1塔樓的50%計(jì)6.3SOHO辦公17272.5按地塊1塔樓的50%計(jì)6.4酒店24000按300間客房計(jì)6.5服務(wù)式公寓28515按地塊2塔樓面積計(jì)7總建筑面積2068685+6開發(fā)模式一成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)（元/）合計(jì)（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用0暫不計(jì)土地費(fèi)8、用2前期費(fèi)用601240.83建安工程費(fèi)用1825.932922.56不含裝修費(fèi)用4市政配套工程費(fèi)用46.5961.625公建配套工程費(fèi)用255176不可預(yù)見費(fèi)39806.527開發(fā)期間稅費(fèi)39806.528開發(fā)費(fèi)用1252585不含財(cái)務(wù)費(fèi)用9總投資2160.42160.444531開發(fā)模式二項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)備注1地塊1用地面積138182容積率4.53建筑密度40%4地上建筑面積62100124.1商業(yè)27600按建筑密度和5層計(jì)4.2一力集團(tuán)總部14880甲方要求12000-150004.3SOHO196205地下停車+地上停車497按0.8泊/100計(jì)6地下車庫(kù)（一層）19、0400按40/輛，共260輛7總建筑面積725004+6一力集團(tuán)總部SOHO（辦公式公寓）零售商業(yè)-1層地下室開發(fā)模式二成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)（元/）合計(jì)（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用0暫不計(jì)土地費(fèi)用2前期費(fèi)用604353建安工程費(fèi)用158011455不含裝修費(fèi)用4市政配套工程費(fèi)用46.5337.1255公建配套工程費(fèi)用25181.256不可預(yù)見費(fèi)39282.757開發(fā)期間稅費(fèi)39282.758開發(fā)費(fèi)用125906.25不含財(cái)務(wù)費(fèi)用9總投資1914.51914.513880.12513880.125開發(fā)模式三項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)備注1地塊1用地面積138182容積率4.53建筑密度10、40%4地上建筑面積276354.1商業(yè)16580按建筑密度和5層計(jì)4.2一力集團(tuán)總部110555地下停車221按0.8泊/100計(jì)6地下汽車庫(kù)（一層）8840按40/輛7總建筑面積364764+6 1 大堂+品牌店+專賣店 2-3 購(gòu)物+餐飲+娛樂 4-5 一力集團(tuán)總部 -1 地下室開發(fā)模式三成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)（元/）合計(jì)（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用0暫不計(jì)土地費(fèi)用2前期費(fèi)用602193建安工程費(fèi)用15455639.25不含裝修費(fèi)用4市政配套工程費(fèi)用46.5169.7255公建配套工程費(fèi)用2591.256不可預(yù)見費(fèi)39142.357開發(fā)期間稅費(fèi)39142.358開發(fā)費(fèi)用125456.2511、不含財(cái)務(wù)費(fèi)用9總投資1879.51879.56860.1756860.175綜合比較項(xiàng)目開發(fā)模式一開發(fā)模式二開發(fā)模式三用地面積348241381813818總建筑面積2068687250036476綜合單價(jià)（元/）2160.42160.41914.51914.51879.51879.5總投資(元)4.54.5億億1.41.4億億70007000萬(wàn)萬(wàn)建筑功能5層商業(yè)裙樓、300間酒店、服務(wù)式公寓、SOHO辦公、寫字樓5層商業(yè)裙樓、SOHO（辦公式公寓）5層商業(yè)裙樓 經(jīng)過(guò)投資成本綜合比較，模式一投入最大，收益風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大；在現(xiàn)有開發(fā)條件下，不建議采用模式一進(jìn)行全面開發(fā)不建議采用模式一進(jìn)行全面開發(fā)；12、建議采用穩(wěn)步開發(fā)的方式建議采用穩(wěn)步開發(fā)的方式，先開發(fā)一部分物業(yè)以試探市場(chǎng)反應(yīng)，如市場(chǎng)情況利好，再逐步推出其他產(chǎn)品，確保“穩(wěn)中求勝”二收益預(yù)測(cè)對(duì)比開發(fā)模式二經(jīng)濟(jì)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)價(jià)格指標(biāo)年平均收入（元）備注1地上建筑面積621001.1商業(yè)27600均價(jià)按135元/M2計(jì)4千萬(wàn)商業(yè)街+內(nèi)街均價(jià)1.2一力集團(tuán)總部14880自用物業(yè)1.3SOHO19620均價(jià)按10000元/M2計(jì)1.9億按“出售使用權(quán)”計(jì)3年經(jīng)營(yíng)收入4千萬(wàn)1.1+1.24長(zhǎng)租收入1.9億按“出售使用權(quán)”計(jì)總收入2.42.4億億2總成本1.41.4億億未計(jì)土地及裝修成本5回收年限項(xiàng)目建成后當(dāng)年內(nèi)回收成本，商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分收入為持續(xù)13、增值收入項(xiàng)目建成后當(dāng)年內(nèi)回收成本，商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分收入為持續(xù)增值收入開發(fā)模式二分期開發(fā)及成本投資項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)一力集團(tuán)辦公總部14880SOHO辦公式公寓19620商業(yè)裙樓10000地下車庫(kù)（一層）3000開發(fā)量開發(fā)量4750047500投資成本投資成本90009000萬(wàn)萬(wàn)一力集團(tuán)辦公總部SOHO辦公式公寓商業(yè)商業(yè)一期建設(shè)內(nèi)容一期建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)商業(yè)裙樓17600地下車庫(kù)（一層）7400開發(fā)量開發(fā)量2500025000投資成本投資成本48004800萬(wàn)萬(wàn)1層地下室-1層地下室二期建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)內(nèi)容1層地下室-1層地下室一力集團(tuán)辦公總部SOHO辦公式公寓商業(yè)商業(yè)總面積14880收益預(yù)測(cè)收14、益預(yù)測(cè)此部分物業(yè)自用，此部分物業(yè)自用，不產(chǎn)生收益不產(chǎn)生收益一期建設(shè)內(nèi)容一期建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)內(nèi)容開發(fā)模式二分期開發(fā)及收益SOHO19620收益預(yù)測(cè)收益預(yù)測(cè)1.91.9億元億元商業(yè)裙樓17600收益預(yù)測(cè)收益預(yù)測(cè)40004000萬(wàn)元萬(wàn)元/年年4800萬(wàn)投入商業(yè)開發(fā)萬(wàn)投入商業(yè)開發(fā)9000萬(wàn)作為成本回收萬(wàn)作為成本回收5200萬(wàn)作為凈收益萬(wàn)作為凈收益持續(xù)升值持續(xù)升值開發(fā)模式三經(jīng)濟(jì)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模指標(biāo)價(jià)格指標(biāo)年平均收入（元）備注1地上建筑面積276351.1商業(yè)16580均價(jià)按135元/M2計(jì)1800萬(wàn)除去一力集團(tuán)自用部分2總成本7000萬(wàn)未計(jì)土地及裝修成本3經(jīng)營(yíng)收入1800萬(wàn)按70%出租率15、計(jì)4銷售收入5回收年限按區(qū)域高端商業(yè)定位定價(jià)，且按平均出租率按區(qū)域高端商業(yè)定位定價(jià)，且按平均出租率70%70%計(jì)，理論上需要四年收回成本；計(jì)，理論上需要四年收回成本；但由于實(shí)際商業(yè)體量小，難以形成集聚氣候，故起始租價(jià)和出租率將更低；但由于實(shí)際商業(yè)體量小，難以形成集聚氣候，故起始租價(jià)和出租率將更低；實(shí)際回收年限將超過(guò)四年。實(shí)際回收年限將超過(guò)四年。開發(fā)模式二開發(fā)模式二開發(fā)模式三開發(fā)模式三資金回收貢獻(xiàn)資金回收貢獻(xiàn)大小項(xiàng)目形象展示項(xiàng)目形象展示好微弱增值空間增值空間大不大回收周期回收周期1年4年以上經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算總投入總投入1.4億7000萬(wàn)年收入年收入2.4億1800萬(wàn)與客戶目標(biāo)匹配度與客戶目標(biāo)匹配16、度符合不符合首先推薦的開發(fā)模式：首先推薦的開發(fā)模式：1棟棟SOHO辦公式公寓辦公式公寓+一力集團(tuán)總部一力集團(tuán)總部+5層商業(yè)；層商業(yè)；公寓采用公寓采用“出售使用權(quán)出售使用權(quán)”的開發(fā)模式，先期入市，快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠；的開發(fā)模式，先期入市，快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠；將銷售公寓回收資金開發(fā)商業(yè)，采用將銷售公寓回收資金開發(fā)商業(yè)，采用“自持經(jīng)營(yíng)自持經(jīng)營(yíng)”的模式，實(shí)現(xiàn)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)；的模式，實(shí)現(xiàn)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)；三個(gè)方向分析客戶目標(biāo)解讀確定項(xiàng)目發(fā)展方向既滿足一力集團(tuán)開發(fā)目標(biāo)，又能夠兼顧集團(tuán)整體利益第二部分第二部分 可行性分析可行性分析第二種開發(fā)模式要解決的核心問題第二種開發(fā)模式要解決的核心問題核心問題17、1：如何實(shí)現(xiàn)快速銷售，以滿足快速回現(xiàn)的要求核心問題2：同時(shí)后期還能持續(xù)走高，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值全面增值以3萬(wàn)商業(yè)集聚人氣，持續(xù)升值快速回現(xiàn) 出售SOHO辦公式公寓使用權(quán)，突出賣點(diǎn)核心價(jià)值：強(qiáng)化項(xiàng)目唯一價(jià)值，激發(fā)買家購(gòu)買欲望核心價(jià)值：強(qiáng)化項(xiàng)目唯一價(jià)值，激發(fā)買家購(gòu)買欲望怎么售怎么售？開發(fā)節(jié)奏確定原則：開發(fā)節(jié)奏確定原則：從開發(fā)節(jié)奏上有利于解決項(xiàng)目的核心問題：前期快速回現(xiàn)，后期持續(xù)走高實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值開發(fā)節(jié)奏要貫徹項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)節(jié)奏：“把握時(shí)局把握時(shí)局 緊扣要點(diǎn)緊扣要點(diǎn)”快速回現(xiàn)收益收益持續(xù)升值首先開發(fā)首先開發(fā)SOHOSOHO辦公式公寓辦公式公寓商業(yè)開發(fā)商業(yè)開發(fā)收益收益主要物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)市場(chǎng)客戶基礎(chǔ)18、參考案例市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析主要物業(yè)價(jià)格分析商住公寓，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細(xì)分為SOHO，BOHO，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)。關(guān)鍵詞：面積較小，總價(jià)較低，可商可住，升值快速關(guān)鍵詞：面積較小，總價(jià)較低，可商可住，升值快速居住居住+辦公辦公=SOHO/辦公式公寓辦公式公寓SOHO辦公式公寓辦公式公寓n2011年第三季度，多輪住宅調(diào)控政策繼續(xù)影響廣州住宅市場(chǎng)，住宅銷售成交繼續(xù)下跌。據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，20112011年年第三季度廣州住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)成交量較上季度下降10.5%，主要成交區(qū)域主要成交區(qū)域集中在周邊白云白云、番禺以及南沙、花都等區(qū)域；n辦公式公寓辦公式公寓方面，第二季度19、廣州市沒有新增供應(yīng)落成，市場(chǎng)租賃需求保持穩(wěn)定，整體空置率較第一季度下降整體空置率較第一季度下降0.7%0.7%，至13.8%。在良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下企業(yè)人事調(diào)派等利好因素，廣州辦公式公寓租賃市場(chǎng)租金持平穩(wěn)上升趨勢(shì)，第二季度整體平均租金為每月每平方米人民幣整體平均租金為每月每平方米人民幣181.8181.8元，環(huán)比元，環(huán)比上漲上漲1.8%1.8%。宏觀市場(chǎng)掃描宏觀市場(chǎng)掃描SOHO公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析廣州辦公式公寓租賃市場(chǎng)租金持平穩(wěn)上升趨勢(shì)，第二季度整體平均租金為每月每平方米人民幣181.8元，環(huán)比上漲1.8%2011年第二季度，廣州市辦公式公寓市場(chǎng)沒有新增供應(yīng)落成，市場(chǎng)租賃需求保持穩(wěn)定，20、整體空置率較第一季度下降0.7%，至13.8%；廣州辦公式公寓租金廣州辦公式公寓租金廣州辦公式公寓十年間供應(yīng)量、入住率一覽表廣州辦公式公寓十年間供應(yīng)量、入住率一覽表n辦公式公寓綜合性能好，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，受市場(chǎng)接受程度高，容易受市場(chǎng)追捧；n辦公式公寓通常售價(jià)比同區(qū)域住宅和寫字樓高，開發(fā)商容易獲得較高溢價(jià)n辦公式公寓已成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，深受市場(chǎng)親睞，發(fā)展前景廣闊n白云區(qū)辦公式公寓市場(chǎng)供應(yīng)缺乏，市場(chǎng)前景廣闊；市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)SOHO公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前高端辦公式公寓平均租價(jià)為：150-200元/M2；中端產(chǎn)品平均租價(jià)為：100-150元/M2白云嘉禾片區(qū)暫無(wú)辦公式公寓物業(yè)，難以進(jìn)21、行同類物業(yè)市場(chǎng)比較定價(jià)綜合片區(qū)內(nèi)商品房住宅的價(jià)格本案辦公式公寓的定價(jià)序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積（）總建筑面積（）總戶數(shù)總戶數(shù)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)(元元/)售價(jià)售價(jià)(元元/)裝修狀況裝修狀況1時(shí)代玫瑰園200000約1200戶1.815159毛坯2金碧雅苑1700002304戶1.414588毛坯3云山詩(shī)意500000約1300戶1.318169毛坯4竹韻山莊65510433戶2.3169005嶺南新世界180000015000戶洋房1.816386精裝修1500元/平方米住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況，中高端住宅產(chǎn)品售價(jià)為：16000-18000 16000-18000 1622、000-18000 16000-18000元元/m/m2 2SOHO公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)本案“四十年使用權(quán)”VS商品房“七十年產(chǎn)權(quán)”為回收資金考慮，本案SOHO辦公式公寓應(yīng)采取“出售使用權(quán)”的模式SOHO辦公式公寓“售價(jià)”：10000元/M2故本案SOHO辦公式公寓初期定價(jià)：10000元/M2/月SOHO辦公式公寓“售價(jià)”/住宅售價(jià)=60-65%基本基本合理合理40商業(yè)商業(yè)/動(dòng)態(tài)價(jià)格動(dòng)態(tài)價(jià)格首層商業(yè)均價(jià)區(qū)間 350350，420 420 元/平米商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和區(qū)域狀況分析，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格是：內(nèi)街商業(yè)均價(jià)初步確定為175175，210210元/平米 二23、層均價(jià)初步確定為100100，120120元/平米三層均價(jià)初步確定為8080，100100元/平米四層均價(jià)初步確定為6060，8080元/平米五層均價(jià)初步確定為5050，6565元/平米目標(biāo)客戶分析 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群本地居民中高端消費(fèi) 階層商務(wù)旅行國(guó)內(nèi)外旅游者核心客戶CBD白領(lǐng)外籍人士酒店住客商界精英公寓人士u 居住人群u 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中調(diào)、北優(yōu)、雙轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略；空港發(fā)展區(qū)和白云新城兩個(gè)市級(jí)規(guī)劃中心相繼在白云區(qū)落地，導(dǎo)入新興產(chǎn)業(yè)，為白云區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)注入新動(dòng)力；產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)必將吸引一批外籍高端商務(wù)人士，并將有效帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)能力；區(qū)域已有成熟的中高端居住樓盤，提供常住中高端客戶近十萬(wàn)。商務(wù)需求增加，白云24、區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)數(shù)位居廣州第四，存在較大商務(wù)需求商務(wù)需求增加，白云區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)數(shù)位居廣州第四，存在較大商務(wù)需求各區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)總數(shù)各區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)總數(shù)n區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將本項(xiàng)目帶來(lái)一批中高端商中高端商務(wù)客客戶；n周邊成熟住宅區(qū)為本項(xiàng)目提供中高端常住客戶近近1010萬(wàn)人萬(wàn)人；n就市場(chǎng)需求現(xiàn)狀而言，本項(xiàng)目還將吸納一部分追求生活品一部分追求生活品質(zhì)的的剛性需求性需求型客型客戶；n就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及項(xiàng)目本身規(guī)模而言，銷售壓力不大。目標(biāo)客戶小結(jié)目標(biāo)客戶小結(jié)參考案例番禺奧園廣場(chǎng)總用地面積總用地面積:63,705.9m2建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積:63,705.9m2總建筑面積總建筑面25、積:247,369m2綜合容積率綜合容積率:2.71商業(yè)面積商業(yè)面積:120,318m2裙樓樓層裙樓樓層:第-14層（局部5層）公寓可售面積公寓可售面積:106,977 m2公寓售價(jià)：公寓售價(jià)：15000元元/m2起起番禺奧園廣場(chǎng)番禺奧園廣場(chǎng)大型公寓主導(dǎo)型都市綜合體大型公寓主導(dǎo)型都市綜合體 位于番禺區(qū)橋南番禺高端居住區(qū)域，是番禺有史以來(lái)規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目。總建筑面積約25萬(wàn)平方米，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街 公寓銷售率達(dá)80；商鋪銷售率100%；顧客美譽(yù)度不斷提升，成為番禺人眼中最具投資價(jià)值的項(xiàng)目26、之一 奧園廣場(chǎng)一期獲得巨大成功！借鑒意義A.整體定位位于城市核心區(qū)的典型建筑綜合體，定位中高檔次、國(guó)際化，可實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；B.總體規(guī)劃保證了寫字樓和酒店的沿街展示需求，同時(shí)保證了商業(yè)部分的多人流、高開放度的需求特點(diǎn)；C.產(chǎn)品特色具備豐富的內(nèi)部與外部建筑空間；D.D.開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以公寓和寫字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，贏得良科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以公寓和寫字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、商業(yè)，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值；好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、商業(yè)，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值；E.功能關(guān)系作為城市綜合體，功能布局合理，各部分互為依托，互相完善，27、產(chǎn)生聚合效應(yīng)，特別是寫字樓依托整體項(xiàng)目檔次與品質(zhì)。n通過(guò)綜合分析比較，預(yù)計(jì)本案SOHO辦公式公寓初期售價(jià)約為：10000元/M2；商業(yè)物業(yè)平均租價(jià)為：135元/M2；n收益方面，通過(guò)出售SOHO公寓使用權(quán)，可獲得近2億收入，不僅收回了前期開發(fā)成本、為二期商業(yè)開發(fā)提供足夠資金支持，收益樂觀；n參考案例奧園廣場(chǎng)的成功側(cè)面證明模式二的開發(fā)思路是正確可行的。n綜合說(shuō)明，開發(fā)模式二是最符合本案戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)的！可行性分析總結(jié)可行性分析總結(jié)第五部分第五部分 匯報(bào)回顧及結(jié)論匯報(bào)回顧及結(jié)論報(bào)告回顧報(bào)告回顧-我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)v前期快速回現(xiàn)、后28、期持續(xù)走高v最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)增值的目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)最小化、價(jià)值最大化風(fēng)險(xiǎn)最小化、價(jià)值最大化報(bào)告回顧報(bào)告回顧-我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？開發(fā)思路評(píng)判開發(fā)思路評(píng)判開發(fā)思路評(píng)判開發(fā)思路評(píng)判v模式一全面開發(fā)造價(jià)達(dá)4.5億，風(fēng)險(xiǎn)較大，不適合目前形勢(shì)，不建議采用；建議穩(wěn)步開發(fā)，試探市場(chǎng)反應(yīng)后再確定是否繼續(xù)開發(fā)；v模式三僅作五層裙樓商業(yè)，造價(jià)不高，但由于商業(yè)體量太小，相對(duì)回報(bào)周期長(zhǎng)，不建議采用；v模式二綜合SOHO公寓+集團(tuán)總部+商業(yè)三種功能，先期開發(fā)SOHO公寓，通過(guò)出售使用權(quán)快速收回資金；利用回收的資金再投入商業(yè)開發(fā)，通過(guò)自持經(jīng)營(yíng)充分挖掘商業(yè)升值空間。報(bào)告回顧報(bào)告29、回顧-我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？可行性分析可行性分析可行性分析可行性分析v價(jià)格預(yù)測(cè)：經(jīng)比較分析，預(yù)計(jì)本案公寓初期售價(jià)約為：10000元/M2；商業(yè)物業(yè)平均租價(jià)為：135元/M2；v收益：SOHO出售即可獲得近2億收入，不僅一次性收回了前期開發(fā)成本，而且為二期商業(yè)開發(fā)提供足夠資金支持，收益可觀；v目標(biāo)客戶：區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升帶來(lái)大批商務(wù)客戶；區(qū)域成熟住宅區(qū)提供近10萬(wàn)中高端常住客戶；v參考案例：番禺奧園廣場(chǎng)、中頤MOCA創(chuàng)意城等項(xiàng)目為本案開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)；v結(jié)論：各方面綜合分析說(shuō)明，模式二開發(fā)方式最符合戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)。報(bào)告回顧報(bào)告回顧-我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)30、開發(fā)目標(biāo)做了什么？建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案v巧妙設(shè)計(jì)，額外獲得了2000 M2商業(yè)面積及下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)增值；v合理的結(jié)構(gòu)形式可實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的靈活組合，產(chǎn)品線靈活；v立體式綠化系統(tǒng)：達(dá)到營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境、打造生態(tài)建筑的效果，同時(shí)符合廣東一力集團(tuán)品牌形象；v戶型設(shè)計(jì)上，選取最符合市場(chǎng)需求的小戶型，保證實(shí)用率的同時(shí)，凸顯項(xiàng)目總價(jià)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性研判與界定問題結(jié)構(gòu)化分析問題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位導(dǎo)出項(xiàng)目定位導(dǎo)出2011/11/202011/11/20第二階段第二階段項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段第二階段思路形成思路形成2011/12/102011/12/102011/12/152011/12/15第二階段第二階段市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研2011/12/312011/12/31研研究究?jī)?nèi)內(nèi)容容成成果果一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿下一步工作下一步工作THE END.THANKSTHE END.THANKS