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1、南京河西CBD項目市場報告2012.01謹(jǐn)呈弘久置業(yè)謹(jǐn)呈弘久置業(yè)報告框架項目板塊價值認(rèn)識酒店公寓運作環(huán)境辦公市場運作環(huán)境商業(yè)市場運作環(huán)境第一部分：項目板塊價值認(rèn)識河西城市新中心區(qū)域城市重點發(fā)展、規(guī)劃發(fā)展為現(xiàn)代化城市新中心區(qū)域；河西城市中心目前河西經(jīng)過十年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，擁有發(fā)展為現(xiàn)代化城市新中心的一系列高端配套基建（奧體展館、奧體館、明基醫(yī)院），商務(wù)商業(yè)已經(jīng)在高規(guī)劃的起點基礎(chǔ)上逐步實現(xiàn)和正在實現(xiàn)，隨著2014年青奧會的舉辦，將引爆區(qū)域高速發(fā)展為華東地區(qū)現(xiàn)代化城市新中心、南京新形象展示區(qū)域。l12月15日，南京市委召開常委會會議，研究加快河西現(xiàn)代化、建成城市新中心千日行動計劃及關(guān)于進(jìn)一步加2、快河西新城開發(fā)建設(shè)的若干意見等工作。會議指出，南京市第十三次黨代會明確提出，將河西新城區(qū)建成現(xiàn)代化城市新中心，這是從南京發(fā)展全局做出的重大戰(zhàn)略部署。l南京市第十三次黨代會明確，要把河西新城區(qū)建設(shè)作為今后3年城市建設(shè)的重中之重，全力組織實施“加快河西現(xiàn)代化、建成城市新中心”千日行動計劃，將河西新城區(qū)建成現(xiàn)代化城市新中心。這是從南京發(fā)展的長遠(yuǎn)和全局考慮做出的重大戰(zhàn)略部署。加快河西新城建設(shè)是辦好2014年青奧會的重要保障，也是確保南京2015年率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵之策。河西新城是展示現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志和窗口，提升南京城市形象和功能品質(zhì)必須加快建設(shè)河西新城。河西發(fā)展沿江東中路由北向南發(fā)展江東門區(qū)域3、中心奧體城市新中心處于初期階段，但受“政府新中心規(guī)劃”和“青奧會”雙因素驅(qū)動，將實現(xiàn)快速發(fā)展、空間廣闊；中央商務(wù)區(qū)區(qū)域發(fā)展特征：1、由“北向南”發(fā)展北部區(qū)域由于靠近城市老主城區(qū)，規(guī)劃起步早，發(fā)展相對成熟，處于發(fā)展的中后期階段；南部區(qū)域發(fā)展由2010.2.11日南京青奧會申請成功，建設(shè)奧體城市新中心規(guī)劃開始提上日程，發(fā)展相對較晚，目前處于發(fā)展初級階段，但受“政府城市新中心打造規(guī)劃”和“青奧會”雙因素驅(qū)動發(fā)展，發(fā)展后勁充足、空間廣闊；2、由“兩點一線”輻射區(qū)域發(fā)展兩點：北部江東門區(qū)域中心，主要由萬達(dá)商業(yè)商務(wù)中心組成，發(fā)展處于中后期成熟階段；南部奧體城市新中心，主要由眾多高端城市綜合體、展覽中心、奧4、體中心等組成，發(fā)展處于起步發(fā)展階段；一線：江東中路道路兩旁規(guī)劃發(fā)展為城市新商業(yè)商務(wù)區(qū)，由北向南逐步發(fā)展；奧體城市新中心將實現(xiàn)跳躍式發(fā)展，代表城市現(xiàn)代化新形象、城市新中心；奧體館展覽中心河西金源廣場新地中心金奧中心華新廣場中泰國際廣場嘉業(yè)國際城商業(yè)商務(wù)區(qū)域蘇寧地塊新鴻基地塊總部基地地塊南京金沙高爾夫明基醫(yī)院城市配套：明基醫(yī)院、南京金沙高爾夫、展覽中心、地鐵1、2號線；高端城市綜合體項目部分列舉：中泰國際廣場嘉業(yè)國際城新地中心金奧中心華新廣場南京貿(mào)易中心蘇寧地塊新鴻基地塊總部基地城市頂級配套云集，商業(yè)商務(wù)項目高端、集中開發(fā)，周邊住宅開也呈現(xiàn)快速狀態(tài)，頂級開發(fā)商云集（仁恒、恒大、萬達(dá)）河西CBD商務(wù)5、軸一期規(guī)劃序號項目名稱占地()建筑面積()上市年份物業(yè)形態(tài)項目項目現(xiàn)狀現(xiàn)狀1新地中心44,899220,0002010年6月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/酒店完工2嘉業(yè)國際33,000250,0002010年2月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工3紫金中心13,52774,4002005年5月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工4東渡國際12,48770,0002005年12月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工5聯(lián)強國際大廈12,80090,0002007年9月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工6宋都奧體名座3,44888,0002004年4月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/完工7中泰國際8,070220,0002006年5月商6、業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/酒店完工8金奧大廈29,851200,0002011年4月商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓在建19華新麗華278,236560,000待售商業(yè)/酒店式公寓/住宅/酒店在建20華泰證券45,383158,843待售商業(yè)在建21新城大廈25,000180,000不對外銷售政府辦公完工22四季仁恒27,638110,0002007年7月酒店式公寓完工23歐洲城136,000340,0002007年10月商業(yè)/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中華廣場173,333520,0002004年11月商住/公寓/別墅完工25雨潤國際中心36,000180,0002011年4月商業(yè)/商住/寫字樓在建7、總計879,6723,261,243河西CBD商務(wù)軸一期大部分項目已經(jīng)完工，僅個別項目在建。河西大街中央公園2號線江東中路奧體大街華新置業(yè)華泰證券奧體中心夢都大街廬廬山路MM202252319678214321河河 西西 CBD 北北 延延 段段 一一期期在建未開工25241號線完工河西CBD商務(wù)軸二期規(guī)劃序號項目名稱占地()建筑面積()上市年份物業(yè)形態(tài)項目現(xiàn)狀9新鴻基項目227289,070未定商業(yè)/寫字樓未完工10第十四研究所13,21464,419不對外商業(yè)/寫字樓完工11江蘇新華報業(yè)21,64386,571不對外新聞辦公在建12南京報業(yè)集團(tuán)20,141107,417不對外寫字樓/綠地在8、建13農(nóng)村信用社16,13678,664不對外商業(yè)/寫字樓/市政配套在建14國泰君安19,607104,572不對外商業(yè)/寫字樓/住宅/娛樂/綠地在建15中國聯(lián)通13,10752,426不對外郵電辦公在建16中國移動13,32364,950不對外郵電辦公在建17交通銀行南京分行14,29650,034不對外商業(yè)/寫字樓在建18蘇寧置業(yè)28,789218,320未定商業(yè)/寫字樓/住宅在建26省保監(jiān)局/省銀監(jiān)局不對外市政單位在建27綜合要素市場不對外市政單位在建28河西國資集團(tuán)不對外國企單位在建本案南京世界貿(mào)易中心31,454333,193未定商業(yè)/寫字樓/酒店/酒店式公寓在建總計227,88419、,449,636 本案所處的CBD商務(wù)軸二期所有項目均處于在建或者待建狀態(tài)，大多數(shù)項目以總部自用為主。河西大街江東中路中央公園南京國際博覽中心171615281413122726111018河河 西西 CBD 南南 延延 段段 二二期期9M本案2號線1號線完工在建未開工雙軌交、奧體、集中土地開發(fā)的重疊發(fā)力，未來價值定位必將凌駕于新街口，代表城市新形象的城市新中心；目前處于開發(fā)初期階段，形象成熟度、價值處于低谷起步狀態(tài)！第二部分：酒店公寓運作環(huán)境南京酒店式公寓分布基本情況藍(lán)晶國際18000元/曉莊國際13000元/城北板塊河西板塊城中板塊玉橋國際17000元/凱鉑精品酒店35000元/金陵尚府210、3500元/甲殼蟲15000元/萬達(dá)廣場13000元/盛世公館10000元/嘉業(yè)國際城19000元/蘇寧名都匯12000元/德盈國際廣場15000元/本案金域中央廣場15000元/紫寓14000元/精銳SOHO13500元/65年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)本案南京酒店式公寓分為65年類住宅性質(zhì)的酒店式公寓和40年商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓；南京酒店式主要分布在三個區(qū)域，分別為城北，城中，河西；售價均為毛坯價格城中為南京酒店式公寓的價格高地，河西次之，城北最低；由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同，40年公寓價格遠(yuǎn)低于65年產(chǎn)品；用地性質(zhì)土地年限契稅購房補貼首付公積金水電落戶再轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅五年內(nèi)五年后所得稅土地增值稅商業(yè)用地40年311、%無五成不能用商業(yè)不能全額征收差額征收差額20%有酒店式公寓用地65年1%無三成可以用民用依項目而定全額征收差額征收總額 1%無住宅用地70年1%無三成可以用民用可以全額征收0總額 1%無酒店式公寓產(chǎn)權(quán)區(qū)別65年酒店式公寓相比較住宅而言并無太多不同;除年限及轉(zhuǎn)讓手續(xù)上有差異外，項目設(shè)計時無需考量日照限制，同時公寓結(jié)構(gòu)也與傳統(tǒng)住宅設(shè)計有所不同，再次65年酒店式公寓不享受學(xué)區(qū)房的政策；全市在售65年酒店式公寓基本情況藍(lán)晶國際曉莊國際城北板塊河西板塊城中板塊玉橋國際凱鉑精品酒店嘉業(yè)國際城德盈國際廣場本案65年產(chǎn)權(quán)本案板塊項目名稱毛坯報價（元/）物業(yè)類型河西板塊德盈國際廣場15000住宅、寫字樓、商業(yè)12、嘉業(yè)國際城19000住宅、寫字樓、商業(yè)城中板塊凱鉑精品酒店35000寫字樓、商業(yè)、公寓城北板塊曉莊國際廣場13000寫字樓、商業(yè)、公寓玉橋國際公寓 17000住宅、商業(yè)u南京全市在售酒店式公寓僅有6個；u65年類住宅性質(zhì)的酒店式公寓僅出現(xiàn)在綜合體性質(zhì)的項目中；u隨著南京規(guī)劃審批的嚴(yán)格，未來南京市場上將不再出現(xiàn)65年產(chǎn)權(quán)的土地。城北地區(qū)65年酒店式公寓和住宅基本情況比較城北地區(qū)65年酒店式公寓名稱均價(元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）物業(yè)費（元/m2/天）主力面積（m2）層高（米）曉莊國際廣場15000毛坯2.8771132.9玉橋國際公寓 平層1900020002.840-803城北地區(qū)70年住宅名稱13、公寓均價(元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）物業(yè)費（元/m2/天）主力面積（m2）蘇寧名都匯15000毛坯1.980118左右陽光16200毛坯1.690-133曉莊國際蘇寧名都匯酒店式公寓住宅玉橋國際公寓左右陽光城北板塊的發(fā)展較晚，周邊配套較差，使得該地區(qū)酒店式公寓和住宅價格普遍較低；該地區(qū)酒店式公寓和住宅的毛坯價格基本持平，且面積段上差距不大；酒店式公寓在物業(yè)方面要強于住宅。城中地區(qū)65年酒店式公寓和住宅基本情況比較城北地區(qū)65年酒店式公寓名稱均價(元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）物業(yè)費（元/m2/天）主力面積（m2）層高（米）凱鉑精品酒店3800035004.847793城中地區(qū)70年住宅名稱公寓均價(元14、）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）物業(yè)費（元/m2/天）主力面積（m2）羲和43500100003.690143金鼎灣國際3850030003130140凱鉑精品酒店羲和酒店式公寓公寓峨眉公寓金鼎灣國際城中板塊由于地段優(yōu)勢和完善的生活配套等優(yōu)勢，使得該地區(qū)酒店式公寓和住宅價格均處于高位；該地區(qū)酒店式公寓和住宅毛坯價格基本持平，而交付均為精裝交付，城中酒店式公寓以小戶型為主。河西地區(qū)酒店式公寓基本情況河西地區(qū)65年酒店式公寓名稱產(chǎn)權(quán)均價(元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）物業(yè)費（元/m2/天）主力面積（m2）層高（米）德盈國際廣場652000030002.437773.2嘉業(yè)國際城652300040005.5751515、03南京萬達(dá)廣場401400015004.836-623.1盛世公館401200012002.531682.5德盈國際廣場嘉業(yè)國際城金奧大廈新地中心65年產(chǎn)權(quán)未上市南京萬達(dá)廣場雨潤國際廣場40年產(chǎn)權(quán)盛世公寓河西65年產(chǎn)權(quán)毛坯售價為1.7-1.9萬元/m2，40年毛坯價格為12000元/m2河西地區(qū)70年住宅的基本情況河西地區(qū)70年住宅名稱公寓均價(元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）物業(yè)費（元/m2/天）主力面積（m2）宇業(yè)和府奧園2130025002.877126保利香檳國際18500毛坯1.9120160棲庭2250030001.9130142宋都美域19000毛坯1.6133138仁恒江灣城240016、0300040002.490178保利香檳國際宇業(yè)和府奧園仁恒江灣城棲園宋都美域河西板塊住宅項目毛坯價格為19000元/m2左右，略高于區(qū)域內(nèi)酒店式公寓；河西住宅項目裝修品質(zhì)較之65年酒店式公寓相差不大、面積則以100 以上的大戶型為主。名稱總體量09年10年11年毛坯均價(元/m2)成交量(m2)毛坯均價(元/m2)成交量(m2)毛坯均價(元/m2)成交量(m2)嘉業(yè)國際城340002000018463220462188193493686德盈國際廣場380001732021430嘉業(yè)國際城09年開盤，第一年去化1.8萬方，后期年去化量維持在0.3-0.4萬方/年；德盈國際廣場由于價格較低，附17、加值較高，去化情況較好，第一年去化2.1萬方；河西65年酒店公寓去化量價格水平1.7-1.9萬/，在保證供應(yīng)量的同時，年均去化量在2萬方左右項目酒店公寓靜態(tài)價值評估目前市場在售嘉業(yè)國際城毛坯成交均價19349元/；其地理位置、地段價值基本與項目一致項目酒店公寓靜態(tài)毛坯價值：19000元/南京住宅成交均價走勢時間2008年2009年2010年2011年成交均價668872991143612748環(huán)比波幅9.1%56%11%不考慮政策和經(jīng)濟(jì)強烈波動的情況下，酒店式公寓年均漲幅10%價格漲幅預(yù)判嘉業(yè)國際城65年酒店公寓成交均價走勢時間2009年2010年2011年成交均價2000022046193418、9環(huán)比波幅10.2%-12.2%南京住宅整體年正常漲幅10%左右河西65年酒店公寓年漲幅10%年份201220142015201620172018銷售面積（）/200002000020000200006981銷售價格（元/）190002530027800306003360037000增長率10%10%10%10%10%10%年收益（萬元）/5060055600612006720025830酒店式公寓財務(wù)測算（以2014年為入市銷售作計算基準(zhǔn)）第三部分：辦公市場運作環(huán)境p南京寫字樓分布比較集中，形成“一帶三板塊”空間格局；p“一帶”是指以城市主干道中央路-中山路為軸形成的帶狀區(qū)域。“三板塊”是指19、鼓樓區(qū)域、新街口區(qū)域以及河西CBD區(qū)域；p新街口板塊發(fā)展較早，商務(wù)氛圍最為成熟；鼓樓板塊次之，河西CBD一品質(zhì)略差，二期建成后將大大提升區(qū)域商務(wù)氛圍。南京寫字樓主要集中在沿中央路中山路地帶和鼓樓、新街口及河西CBD區(qū)域，空間分布呈現(xiàn)“一帶三板塊”的格局。南京市辦公商務(wù)區(qū)分布圖 鼓樓板塊新街口板塊“一帶三板塊”格局示意圖沿“中央路-中山路”帶狀區(qū)域 河西奧體板塊鼓樓地區(qū)寫字樓基本情況u分布：寫字樓主要分布在中 山北路沿線，中央路沿線亦 有部分新增供應(yīng)；u空置率：長期新增供應(yīng)的缺乏使 現(xiàn)有租賃項目空置率普遍較低，平均在10%-15；u租金：高端甲級寫字樓的租金在44.5元/平方米/天，其他項目租金20、約在1.5-3.0元/平方米/天綠地紫峰大廈 南京國際廣場金山大廈銀河國際廣場中環(huán)國際廣場名人城市大廈金峰大廈新晨國際大廈建偉大廈生產(chǎn)制造36%物流貿(mào)易17%與業(yè)服務(wù)12%金融5%IT高科技10%房地產(chǎn)12%其他8%鼓樓板塊寫字樓市場分析南京市19%江蘇省29%其他省市37%歐美8%日韓 其他5%2%鼓樓板塊租戶行業(yè)類型鼓樓板塊租戶來源地新街口地區(qū)寫字樓基本情況分布：分布相對集中，辦公體量大，主要在中央路-中山南路、漢中路洪武北路沿線；空置率：核心地段新增供應(yīng)少，高品質(zhì)寫字樓空置率很低，約在5-8%，而部分大廈品質(zhì)相對較低，面臨較長時間的較高空置率；租金：高端甲級寫字樓的租金在4.0元/平方米21、/天以上，品質(zhì)一般的寫字樓租金約在2.5-3.0元/平方米/天；國際金融中心金鷹國際廣場金輪國際廣場南京中心大廈天安國際廣場置地廣場易發(fā)信息大廈龍世中心君臨國際大廈新世界中心德基大廈蘇達(dá)美大廈凱潤金城新街口板塊租戶行業(yè)類型新街口板塊租戶來源地新街口板塊寫字樓市場分析生產(chǎn)制造25%物流貿(mào)易15%服務(wù)業(yè)20%金融12%IT技術(shù)12%房地產(chǎn)10%其他6%南京市20%江蘇省25%其他省市32%歐美10%日韓8%其他5%河 西 CBD 南 延 段 二期河 西 CBD 北 延 段 一期1新地中心2嘉業(yè)國際3紫金中心4東渡國際5聯(lián)強國際大廈6宋都奧體名座7中泰國際8金奧大廈19華新麗華20華泰證券21新城大22、廈22四季仁恒23歐洲城24紫鑫中華廣場25雨潤國際中心9新鴻基項目10第十四研究所11江蘇新華報業(yè)12南京報業(yè)集團(tuán)13農(nóng)村信用社14國泰君安15中國聯(lián)通16中國移動17交通銀行南京分行18蘇寧置業(yè)26省保監(jiān)局/省銀監(jiān)局27綜合要素市場28河西國資集團(tuán)河西地區(qū)CBD規(guī)劃寫字樓分布河西CBD一期多數(shù)項目均以投入使用，二期除十四所外均為在建或待開發(fā)項目。河西地區(qū)寫字樓品級分布甲級非甲級待售本案奧體蘇寧廣場本案新地中心金奧大廈華新麗華商業(yè)廣場國睿大廈新鴻基項目金潤國際廣場中泰國際廣場雨潤國際廣場鳳凰和熙新城大廈聯(lián)強大廈宋都大廈嘉業(yè)國際城紫鑫中華廣場宏普捷座建筑師工社河西一期由于開發(fā)時間較早，多數(shù)寫字23、樓品質(zhì)都較低河西板塊租戶行業(yè)類型河西板塊租戶來源地河西板塊寫字樓市場分析南京市42%江蘇省35%其他省市10%歐美7%日韓4%其他2%物流貿(mào)易15%與業(yè)服務(wù)8%金融2%技10%房地產(chǎn)20%IT高科其他5%生產(chǎn)制造40%河西地區(qū)在租甲級寫字樓基本情況名稱建筑面積（）開盤時間標(biāo)準(zhǔn)層面積（）平均租金（元/m2/天）面積段（m2）電梯數(shù)量（客/貨）車位數(shù)量車位租金（元/月位）入住率物業(yè)費（元/月）金奧大廈10400020121840預(yù)計3.59001800101500預(yù)計18國睿大廈85509201122202.87502200854360060%15新地中心100000201019003.5500124、90012140032080%20由于河西新城的規(guī)劃和發(fā)展，加之南京鼓樓、新街口甲級寫字樓的滿租，導(dǎo)致河西5A甲級寫字樓的平均租金在3.5元/m2/天，接近市區(qū)水平。河西甲級寫字樓個案分析新地中心項目名稱南京新地中心交付時間2010年總體量/辦公體量28萬/10萬建筑層數(shù)55層標(biāo)準(zhǔn)層面積1900標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.9m電梯客梯12部，消防梯2部租金3.5元/天/物業(yè)費20元/月/交通地鐵1、2號線 車位數(shù) 1400個新地中心于2010年開盤,整體租金約為3.5元/天/，目前在租辦公樓層為35層以上的高區(qū)；新地中心租約為三年一簽，租金每三年約有8%的幅度上漲；一期寫字樓二期商鋪和酒店式公寓項目辦公靜態(tài)25、價值評估目前市場在租均價3.5元/天/；其地理位置、地段價值基本與項目一致項目辦公租金靜態(tài)價值：3.5元/天/南京中高端寫字樓平均租金分析（元/天）3.03.13.33.43.52.92.72.52.22.12.01.81.81.70.00.81.62.43.24.019992000200120022003200420052006200720082009201020112012租金漲幅預(yù)判南京寫字樓租金漲幅（三年期）8-10%一期寫字樓二期商鋪和酒店式公寓新地中心租約為三年一簽，租金每三年約有8%的幅度上漲不考慮政策和經(jīng)濟(jì)強烈波動的情況下，辦公樓租金漲幅8%（三年期）根據(jù)市場寫字樓招租情況，首26、年入住率為60%，次年入住率為80%預(yù)計項目第一年租約率60%、第二年入住率為80%、第三年入住率為90%，此后將保持10%的空置率空置率情況名稱建筑面積（）開盤時間運作周期入住率物業(yè)費（元/月）國睿大廈855092011一年60%15新地中心1000002010兩年80%20年份20122017201820192020出租率/60%80%90%90%出租面積（）/90500120700135800135800租金（元/天）3.54.14.14.14.4增長率每三年增長8%/年收益（萬元）/13500180002030021800注：考慮租約三年一簽，本案2017年入市開始，三年內(nèi)租金不變寫字27、樓財務(wù)測算（以酒店公寓整體銷售60%以后，建議辦公市場入市，即2017年入市計算基準(zhǔn)）第四部分：商業(yè)市場運作環(huán)境目前呈“一主兩副”商業(yè)格局項目所處奧體商圈目前初級發(fā)展階段，但規(guī)劃起點高，后續(xù)發(fā)展動力足；新街口商圈湖南路商圈夫子廟商圈新街口商圈級別：城市主商圈檔次：全市最高端、業(yè)態(tài)最齊全，人流量最大；客群：全市高端消費客群；點評：集中了全市85%的零售品牌，品牌滲透性最高，購物主要以百貨業(yè)態(tài)為主，餐飲和娛樂相對缺少，購物中心業(yè)態(tài)仍處于發(fā)展階段，隨著德基廣場二期明年的開業(yè)，商圈發(fā)展日益成熟；江東門商圈奧體商圈中央門商圈湖南路商圈級別：城市次商圈檔次：南京第二商圈；客群：全市高端消費休閑客群；點評：28、電器零售和餐飲為商圈的兩大特色，數(shù)碼電器云集：如五星電器等，獅子橋餐飲一條街，素有南京吃在獅子橋一說；夫子廟商圈級別：城市次商圈檔次：南京旅游商圈；客群：旅游客群為主；點評：以秦淮河文化和景觀吸引旅游客群觀光旅游，帶動南京特色餐飲和旅游零售、低端時尚零售的發(fā)展；區(qū)域性商圈1、中央門商圈：以南京火車站地區(qū)南京商廈等為商圈核心，以建寧路為軸線，部點金橋、玉橋、易初蓮花超市等大市場，最大特色是面向南京市郊縣及南京市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)的小商品零售批發(fā)；2、江東門商圈：以萬達(dá)廣場為核心，主要項目有好美家、五洲裝飾城等，周邊業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，年輕客群較多3、奧體商圈：規(guī)劃起點高，但目前發(fā)展相對滯后，目前區(qū)域29、商業(yè)項目有嘉業(yè)國際城、金源地下廣場等商業(yè)項目，以家庭消費為主，主要針對年輕時尚客群偏女性，但后續(xù)高檔商業(yè)項目將陸續(xù)上馬；未來南京呈“兩主五副”商業(yè)格局未來項目所處奧體商圈將跳躍發(fā)展為市級商圈，引擎南京乃至華東商業(yè)發(fā)展；新街口商圈湖南路商圈夫子廟商圈卡子門商圈仙林商圈奧體商圈浦口新市區(qū)商圈未來商業(yè)將呈“兩主五副”的商業(yè)格局l未來整個城市空間分為主城區(qū)和三大副城，隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)容，三大副城將各自形成自己的商業(yè)中心城市副中心，江北副城形成浦口新市區(qū)城市副中心，仙林副城形成仙林城市副中心，東山副城將形成卡子門城市副中心；l主城區(qū)在原來的商業(yè)格局的基礎(chǔ)上，新增奧體城市中心；l奧體城市新中心目前處于初30、級發(fā)展階段，但隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步實現(xiàn)和2014年青奧會的開啟將引爆奧體城市新中心的發(fā)展，引擎整個南京乃至華東商業(yè)的發(fā)展；市級商圈新街口租金處于全市最高水準(zhǔn)，1F：20-30元/天（以租用面積為準(zhǔn)），年遞增率8%；東方商廈時尚萊迪華新商廈蓋倫國際金輪新天地新街口主要商圈范圍新街口主要的商業(yè)項目項目體量主要業(yè)態(tài)租金水平租金年遞增率時尚萊迪購物中心1.0服飾-1F：28-30-2F：20-228%萬達(dá)購物廣場4.0服飾、沃爾瑪、電影院1F：15-188%華新商廈0.7休閑服飾-1F：18-211F：21-262F：18-218%在租部分項目租金狀況中央商場大洋百貨新百百貨德基廣場金鷹商城萬達(dá)廣場l核31、心商圈內(nèi)云集了新百、中央商場、商茂、大洋百貨、東方商城、華聯(lián)友誼、金鷹、萬達(dá)、盤古亞泰等500家大型商企單位。其中商業(yè)面積70萬平方米，娛樂面積8萬平方米；l目前，新街口商圈的商業(yè)中心主要以綜合建筑體及純商業(yè)體兩種形式存在，商業(yè)面積都在20000平方米以上，均采用統(tǒng)一經(jīng)營管理方式，但在收取租金的方式上有比較大的差異。一種是采用單純的銷售扣點方式（扣點比例在20%-33%之間），一種是采用進(jìn)場費和扣點相結(jié)合的方式運做，總體經(jīng)營狀況良好。l在未來新街口區(qū)域還會有一批重量級的百貨商場進(jìn)駐，如：美美百貨、國際高端百貨巨頭香港恒隆、金鷹廣場三期、德基商場二期等，由此我們可以看到，未來百貨商場競爭是十分激32、烈的。洪武路淮海路次級商圈湖南路租金水平，沿街商鋪：18-28元/天（以租用面積為準(zhǔn)），遞增率8%；湖南路山西路中山北路獅子橋餐飲一條街商圈發(fā)展軸商圈發(fā)展軸l地理位置：山西路湖南路商圈西起山西路市民廣場、東至中央路，已從1100米長的“黃金線”擴(kuò)大成了目前16平方公里的“黃金塊”。l規(guī)模及業(yè)態(tài)：山西和湖南路沿街匯集200多家商店之中，名牌、精品、專賣店達(dá)83以上，更匯集了50多家餐館、3家大型書店，特別是緊鄰的蘇寧電器、宏圖三胞、五星電器等知名家電連鎖企業(yè)，已將山西路湖南路地區(qū)營造成南京電器零售業(yè)最為集中的地帶。l目前，湖南路商貿(mào)區(qū)已形成以家電大賣場，時尚流行百貨、品牌店、專賣店為主的經(jīng)營特色33、，燈光隧道和獅子橋美食一條街的落成，使湖南路白天游人如織，夜晚流光溢彩，環(huán)境優(yōu)美，人氣旺盛，商機繁榮，成為古城南京最為繁華的商業(yè)街。租金及遞增率：山西路湖南湖旺鋪：1828元/天（租賃面積），遞增率8%；獅子橋餐飲一條街：7.516元/天（租賃面積），遞增率5%；蘇寧銀河湖南路商場次級商圈夫子廟租金：12-24元/天（以租用面積為準(zhǔn)），遞增率3-8%；l地理位置：夫子廟大市場西至中華路，北至建康路、東至平江府路、南至瞻園路與琵琶巷。l規(guī)模及業(yè)態(tài)：該市場有9條大小商業(yè)街和14條支街支巷，占地面積0.6平方公里，經(jīng)營面積約10萬平方米，經(jīng)營店家近800個；l主要通過南京古城秦淮河景觀和文化吸引旅游34、客群，成為南京的一張名片，商業(yè)主要圍繞秦淮河和旅游客群發(fā)展南京特色餐飲、旅游零售和基礎(chǔ)時尚服飾；租金：12-18元/天；年遞增率：3-6%；水游城水游城總建筑面積16.7萬方購物中心體量10.0萬方輻射范圍以夫子廟商圈消費者為主力消費者分析年輕、旅游消費主力商家快速時尚品牌組團(tuán)+橫店影視城樓層-4F6F購物中心樓層-2F4F經(jīng)營方式租金與扣點兩者取高租金及年遞增率1F：18-24元/天扣點：2028%增長率：8%河西商業(yè)發(fā)展商業(yè)布局由萬達(dá)廣場沿江東路向南發(fā)展，在項目所在奧體商圈形成城市新市級商圈；河西金源廣場萬達(dá)廣場新地中心金奧中心華新廣場本項目鳳凰文化廣場牡丹園購物中心嘉業(yè)國際城中泰國際廣場35、江東門商圈奧體商圈狀態(tài)項目開業(yè)萬達(dá)廣場嘉業(yè)國際城中泰國際廣場河西金源地下廣場在售鳳凰文化廣場招商階段牡丹園購物中心在建蘇寧地塊新地中心金奧中心華新廣場l河西發(fā)展呈由北向南發(fā)展，整體發(fā)展相對滯后，但發(fā)展起點高；l河西整體商業(yè)發(fā)展起步晚，發(fā)展并未成熟，目前在河西北部發(fā)展相對成熟的區(qū)域，以萬達(dá)廣場為中心，配合萬達(dá)金街和家居廣場，已初步形成江東門區(qū)域性商圈，隨著后續(xù)蘇寧項目的入市，江東門區(qū)域中心將日臻成熟；l河西整體商業(yè)布局由萬達(dá)廣場沿江東路向南發(fā)展，將在元通站形成新的城市中心-奧體商圈，但目前由于發(fā)展滯后和商業(yè)氛圍缺失，商業(yè)發(fā)展處于起步階段，但隨著區(qū)域發(fā)展成熟和河西商務(wù)區(qū)的打造，地鐵1、2號線人群的36、導(dǎo)入，奧體館2014年青奧會的舉辦，奧體商圈將呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；蘇寧地塊河西大型集中商業(yè)經(jīng)營和租賃狀態(tài)奧體商圈由于區(qū)域發(fā)展滯后，未形成規(guī)模，處于價值低點，1F租金水平2.5-3.5元/天，年遞增5-8%；項目項目類型狀態(tài)經(jīng)營方式體量樓層業(yè)態(tài)租金水平（使用面積計算）入住率租金年遞增率萬達(dá)廣場購物中心2010年開業(yè)萬達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng)營27-1F4F萬達(dá)購物中心+家居賣場1F:18-22元/100%8%鳳凰文化廣場底樓裙商在售散售和整層出售結(jié)合；由買主自己租賃或經(jīng)營6.0-1F4F未知售價：1.4-4.4萬/（建面）-牡丹園國際購物中心購物中心未開業(yè)自持招商經(jīng)營6.01F4F女性主題購物中心租金和37、扣點擇其一；租金：1F：10/，扣點16%-24%；-前兩年不變，之后8%；中泰國際廣場裙樓集中商業(yè)開業(yè)整體紅星美凱龍租賃4.51F4F家居賣場未知，不超過1塊100%未知嘉業(yè)國際城半開放式購物中心2011年9月開業(yè)自持經(jīng)營，然后1-2F出售產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營510年，前2年年回報率6%，之后8%；3.91F5F女性+兒童主題購物休閑廣場1F：3-5元/；2F：2.5元/；售價：1F：5.4萬/（建面）2F:4.0萬/（建面）90%6%金奧大廈封閉式購物中心接近完工，未開業(yè)自持經(jīng)營10-2F5F高檔商場未開始招商-新地中心封閉式購物中心接近完工，未開業(yè)自持經(jīng)營10-2F5F高檔商場未開始招商-華新38、商業(yè)廣場購物中心打地基狀態(tài)自持經(jīng)營-購物中心未開始招商-金源河西商業(yè)廣場地下商業(yè)廣場開業(yè)自持經(jīng)營5.0-1F家樂福+五星電器+電玩城+少量商鋪(零售和餐飲）-1F：2.5-3.5元/85%5%l河西除嘉業(yè)國際城先招商后出售產(chǎn)權(quán)返回報率外，其它存在三種經(jīng)營方式：1、自持招商經(jīng)營，如萬達(dá)廣場、嘉業(yè)國際城等；2、整體打包出租，如中泰國際廣場；（直接整租給紅星美凱龍）3、直接出售，如鳳凰文化廣場；l租金水平：由萬達(dá)廣場沿江東路呈租金遞減，項目周邊目前租金處于最低狀態(tài)，1F僅2.5-3.5元的水平狀態(tài)；l租金遞增率：開業(yè)前兩年租金不變，之后年遞增率5-8%；項目靜態(tài)租金（使用面積）：金源河西地下廣場：-39、1F:3.0元/天；嘉業(yè)國際城:1F:3.5元/天;2F：2.2元/天；項目1F上市靜態(tài)租金：3.5元/天；樓層相比1F下降比例（按照地鐵購物中心慣例）租金(元/天）靜態(tài)平均租金(元/天）-1F100%3.52.181F100%3.52F65%2.33F45%1.64F35%1.25F30%1.0既定假設(shè)：每層面積相似，誤差小于2%；項目商業(yè)靜態(tài)價值評估項目整體商業(yè)租金靜態(tài)價值：2.18元/天/市場價值增長率情況增長率預(yù)測：根據(jù)區(qū)域的發(fā)展來看，至2014年項目上市年遞增率6%；之后2016年，隨著2014年青奧會的舉辦、區(qū)域發(fā)展成熟、CBD氣候的形成將實現(xiàn)跳躍式發(fā)展，按照10%的增長率遞增；項40、目項目類型狀態(tài)經(jīng)營方式體量樓層業(yè)態(tài)租金水平（使用面積計算）入住率租金年遞增率萬達(dá)廣場購物中心2010年開業(yè)萬達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng)營271F4F萬達(dá)購物中心+家居賣場1F:18-22元/100%8%嘉業(yè)國際城半開放式購物中心2011年9月開業(yè)自持經(jīng)營，然后1-2F出售產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營510年，前2年年回報率6%，之后8%；3.91F5F女性+兒童主題購物休閑廣場1F：3-5元/；2F：2.5元/；售價：1F：5.4萬/（建面）2F:4.0萬/（建面）90%6%金源河西商業(yè)廣場地下商業(yè)廣場開業(yè)自持經(jīng)營5.0-1F家樂福+五星電器+電玩城+少量商鋪(零售和餐飲）-1F：2.5-3.5元/85%5%萬達(dá)41、成熟運作管理、相對成熟地理位置，租金漲幅8%；項目所在區(qū)域年漲幅5-6%；滿租率預(yù)測：2014年70%；2015年80%；2016年85%；2017年90%，2018年95%，之后每年均按95%計算項目項目類型狀態(tài)經(jīng)營方式體量樓層業(yè)態(tài)租金水平（使用面積計算）入住率租金年遞增率萬達(dá)廣場購物中心2010年開業(yè)萬達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng)營271F4F萬達(dá)購物中心+家居賣場1F:18-22元/100%8%嘉業(yè)國際城半開放式購物中心2011年9月開業(yè)自持經(jīng)營，然后1-2F出售產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營510年，前2年年回報率6%，之后8%；3.91F5F女性+兒童主題購物休閑廣場1F：3-5元/；2F：2.5元/；售價42、：1F：5.4萬/（建面）2F:4.0萬/（建面）90%6%金源河西商業(yè)廣場地下商業(yè)廣場2008年開業(yè)自持經(jīng)營5.0-1F家樂福+五星電器+電玩城+少量商鋪(零售和餐飲）-1F：2.5-3.5元/85%5%市場空置率情況萬達(dá)作為成熟的商業(yè)運營公司，擁有眾多的品牌戰(zhàn)略合作伙伴，入住率相對本項目不具有參考意義；區(qū)域參考個案：嘉業(yè)國際城、金源河西商業(yè)廣場；l嘉業(yè)國際城今年開業(yè)，由于體量小，入住率90%，后續(xù)的鋪位位置不錯的情況下，仍難招商到位，本項目7.0萬的體量，空置率將呈現(xiàn)增高趨勢；l金源河西商業(yè)廣場，2008年開業(yè)，在招主力店到位的情況下，目前滿租率也仍為85%；年份20112012-201343、2014201520162017平均租金（元/天）2.18-2.602.863.153.46增長率-6%6%10%10%10%使用面積（）70279*50%=35139.5滿租率-70%80%85%90%總額（萬元）-2334293434343993商業(yè)財務(wù)測算（以酒店公寓同時入市，即2014年，得房率以50%計算：一般商業(yè)得房率45%-55%）項目資金回籠預(yù)判項目年回籠資金預(yù)測（單位：萬元）業(yè)態(tài)2014201520162017201820192020酒店公寓5060055600612006720025830-商業(yè)2334293434343993439848375321辦公-13500180002030021800合計5.3億5.9億6.5億8.5億4.8億2.5億2.7億THE END