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1、廣東廣東XXXX大學(xué)碩士學(xué)位論文大學(xué)碩士學(xué)位論文(XX(XX碩士碩士)XXXXXX地塊可行性研究地塊可行性研究XXX指導(dǎo)教師：XXX2015.5目目目目 錄錄錄錄1.1.緒論緒論2.2.項目概況項目概況3.3.項目市場環(huán)境分析項目市場環(huán)境分析4.4.房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析5.5.項目項目SWOTSWOT分析與定位分析與定位6.6.規(guī)劃設(shè)計初步分析規(guī)劃設(shè)計初步分析7.7.工程進度及銷售計劃分析工程進度及銷售計劃分析8.8.財務(wù)分析與評價財務(wù)分析與評價9.9.社會評價社會評價 結(jié)論與建議結(jié)論與建議第一章第一章 緒論緒論 研究背景及意義研究背景及意義1 1、粗放的城鎮(zhèn)化建設(shè)造成城鎮(zhèn)空間分布不合2、理，社會資、粗放的城鎮(zhèn)化建設(shè)造成城鎮(zhèn)空間分布不合理，社會資源浪費，城市管理成本增加，源浪費，城市管理成本增加，“城市病城市病”的問題日益突出。的問題日益突出。2 2、“三舊改造三舊改造”是許多城市建設(shè)的重要途徑。是許多城市建設(shè)的重要途徑。XXXX市是國市是國內(nèi)首個明確提出內(nèi)首個明確提出“三舊改造三舊改造”的城市，其中的城市，其中XXXX區(qū)是區(qū)是XXXX市最市最早涉足早涉足“三舊改造三舊改造”的地區(qū)。然而的地區(qū)。然而XXXX區(qū)對區(qū)對“三舊改造三舊改造”所積累的經(jīng)驗卻說明，改造項目回報理想，但風(fēng)險可控性所積累的經(jīng)驗卻說明，改造項目回報理想，但風(fēng)險可控性低，運作時間長，社會出現(xiàn)抵抗情緒，對企業(yè)、政府3、社低，運作時間長，社會出現(xiàn)抵抗情緒，對企業(yè)、政府、社會均帶來沉重壓力。因此對會均帶來沉重壓力。因此對“三舊改造三舊改造”進行深入而系統(tǒng)進行深入而系統(tǒng)的研究顯得尤為重要。的研究顯得尤為重要。3 3、通過對、通過對XXXXXXXX地塊改造項目的可行性進行論證，分析開地塊改造項目的可行性進行論證，分析開發(fā)商在三舊改造項目上的操作方式，為類似的發(fā)商在三舊改造項目上的操作方式，為類似的“三舊改造三舊改造”項目提供參考，促使城市的建設(shè)能夠在更科學(xué)、更和諧項目提供參考，促使城市的建設(shè)能夠在更科學(xué)、更和諧的環(huán)境下實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。的環(huán)境下實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。研究思路框架研究思路框架房地產(chǎn)可行性分析研究的相關(guān)文獻收4、集房地產(chǎn)可行性分析研究的相關(guān)文獻收集瀾石舊改片區(qū)瀾石舊改片區(qū)5#5#地塊的實證分析地塊的實證分析國內(nèi)、外城市發(fā)展及改造研究綜述國內(nèi)、外城市發(fā)展及改造研究綜述項目背景項目背景及及基本情況基本情況項目地區(qū)項目地區(qū)宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析環(huán)境分析項目地區(qū)項目地區(qū)市場環(huán)境市場環(huán)境分析分析規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計初步分析初步分析財務(wù)分析財務(wù)分析與與評價評價社會評價社會評價研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議第二章第二章 項目概況項目概況 XX片區(qū)處于片區(qū)處于XXXX中心中心組團核心街區(qū)，地理位置優(yōu)組團核心街區(qū)，地理位置優(yōu)越。越。XX片區(qū)經(jīng)歷數(shù)十年自片區(qū)經(jīng)歷數(shù)十年自然發(fā)展，片區(qū)規(guī)劃不到位，然發(fā)展，片區(qū)規(guī)劃不到位，功能布局5、不合理，公共基礎(chǔ)功能布局不合理，公共基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，治安、環(huán)境、衛(wèi)設(shè)施缺乏，治安、環(huán)境、衛(wèi)生等方面存在的問題突出。生等方面存在的問題突出。XX片區(qū)改造背景片區(qū)改造背景 XXXXXXXX區(qū)委、政府區(qū)委、政府于于20092009年落實對年落實對XXXX片片區(qū)啟動區(qū)啟動“三舊改造三舊改造”，并后續(xù)完成了該片，并后續(xù)完成了該片區(qū)控制性詳細規(guī)劃的區(qū)控制性詳細規(guī)劃的調(diào)整。調(diào)整。調(diào)整方案依托地調(diào)整方案依托地鐵站、鐵站、XXXX水道、公園水道、公園等資源對片區(qū)商業(yè)商等資源對片區(qū)商業(yè)商務(wù)組團、教育醫(yī)療組務(wù)組團、教育醫(yī)療組團、居住組團重新布團、居住組團重新布局，片區(qū)總面積約局，片區(qū)總面積約21762176畝，實際改6、造面畝，實際改造面積約積約18001800畝。畝。XX片區(qū)總體規(guī)劃片區(qū)總體規(guī)劃 項目宗地現(xiàn)狀項目宗地現(xiàn)狀 項目地塊已拆除項目地塊已拆除建筑物占總用地面積建筑物占總用地面積約約98%98%，剩余兩座廠，剩余兩座廠房宿舍未能拆除房宿舍未能拆除 。已清拆的區(qū)域地已清拆的區(qū)域地勢平坦，初步評估地勢平坦，初步評估地下沒有影響地塊開發(fā)下沒有影響地塊開發(fā)的電纜、燃氣管道、的電纜、燃氣管道、給水管網(wǎng)、通訊線路、給水管網(wǎng)、通訊線路、暗渠及其它構(gòu)筑物。暗渠及其它構(gòu)筑物。項目所處的地層主要項目所處的地層主要是由素填土、粘土、是由素填土、粘土、淤泥、砂土及泥巖等淤泥、砂土及泥巖等組成。組成。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項目主要經(jīng)7、濟指標(biāo) 項目地塊凈用地面積為項目地塊凈用地面積為27610.8227610.82平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積121369.69121369.69平方米（其中，住宅平方米（其中，住宅81056.0581056.05平方米，商業(yè)平方米，商業(yè)4361.484361.48平平方米，規(guī)劃配套設(shè)施方米，規(guī)劃配套設(shè)施13682.4713682.47平方平方米）。米）。規(guī)劃配套設(shè)施包括居委會，警規(guī)劃配套設(shè)施包括居委會，警務(wù)室，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，文化活動務(wù)室，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，文化活動中心，社區(qū)服務(wù)中心，老年人服務(wù)中心，社區(qū)服務(wù)中心，老年人服務(wù)中心及物業(yè)管理用房。項目共提供中心及物業(yè)管理用房。項目共提供住宅8、住宅656656套，機動車位套，機動車位476476個。個。第三章第三章 項目市場環(huán)境分析項目市場環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析 我國經(jīng)濟進入我國經(jīng)濟進入“新常態(tài)新常態(tài)”，其，其增速有所回落，然而在結(jié)構(gòu)調(diào)整、增速有所回落，然而在結(jié)構(gòu)調(diào)整、改善民生等方面卻有明顯改善，而改善民生等方面卻有明顯改善，而廣東省經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和深化改革廣東省經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和深化改革亦在穩(wěn)步推進，整體穩(wěn)定并有所提亦在穩(wěn)步推進，整體穩(wěn)定并有所提升。升。在以上大環(huán)境下，結(jié)合在以上大環(huán)境下，結(jié)合XXXX市市20102010年年-2014-2014年的經(jīng)濟狀況分析，年的經(jīng)濟狀況分析，XXXX市正處于人才和資本流入狀態(tài)，市正處9、于人才和資本流入狀態(tài)，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會有支持。然對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會有支持。然而，主要由工業(yè)的發(fā)展來帶動住房而，主要由工業(yè)的發(fā)展來帶動住房需求的上升是緩慢的。其中，需求的上升是緩慢的。其中，XXXX區(qū)區(qū)正經(jīng)歷著工業(yè)企業(yè)關(guān)停和搬遷的過正經(jīng)歷著工業(yè)企業(yè)關(guān)停和搬遷的過程，這樣有利于人居環(huán)境的建設(shè)，程，這樣有利于人居環(huán)境的建設(shè)，但也削弱了社會對住房的需求。但也削弱了社會對住房的需求。政策環(huán)境分析政策環(huán)境分析 20132013年年2 2月月2020日日 “國五條國五條”出臺，重申堅持限購限貸政策，堅決打出臺，重申堅持限購限貸政策，堅決打擊投資投機，要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。提出對房價上漲過快城擊10、投資投機，要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。提出對房價上漲過快城市進行限購，并建立穩(wěn)定房價工作的問責(zé)制。市進行限購，并建立穩(wěn)定房價工作的問責(zé)制。20142014年年9 9月月3030日央行出臺房貸新政放松限購，對擁有日央行出臺房貸新政放松限購，對擁有1 1套住房且已償套住房且已償還貸款的家庭可按首套房貸政策購買第二套房；對貸款購買首套住房的還貸款的家庭可按首套房貸政策購買第二套房；對貸款購買首套住房的家庭能按家庭能按30%30%比例支付首期，且貸款利率調(diào)整為最低按基準(zhǔn)利率的比例支付首期，且貸款利率調(diào)整為最低按基準(zhǔn)利率的0.70.7倍。倍。20092009年年XXXX政府在政府在關(guān)于推行省政府推進關(guān)11、于推行省政府推進“三舊三舊”改造促進節(jié)約集約改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見用地若干意見的實施意見中明確五項原則：政府引導(dǎo)，市場動作；明中明確五項原則：政府引導(dǎo)，市場動作；明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益；統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進；節(jié)約集約，提高效率；尊重晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益；統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進；節(jié)約集約，提高效率；尊重歷史，客觀公正。歷史，客觀公正。20112011年年XXXX區(qū)通過區(qū)通過“三舊三舊”改造促進工業(yè)提升發(fā)展、促進產(chǎn)業(yè)提升發(fā)改造促進工業(yè)提升發(fā)展、促進產(chǎn)業(yè)提升發(fā)展的實施細則，均在加強規(guī)劃調(diào)控、鼓勵提供土地、鼓勵集約開發(fā)、鼓展的實施細則，均在加強規(guī)劃調(diào)控、鼓勵提供土地、鼓勵集約開發(fā)、鼓勵投資開發(fā)、鼓勵12、企業(yè)入駐等方面制定了對應(yīng)政策。勵投資開發(fā)、鼓勵企業(yè)入駐等方面制定了對應(yīng)政策。城市規(guī)劃分析城市規(guī)劃分析 XXXXXX區(qū)國民經(jīng)濟和社會區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要提出把城市升級改造作為提出把城市升級改造作為XXXX區(qū)區(qū)的重點工程，要求規(guī)范有序地的重點工程，要求規(guī)范有序地推動舊改項目的建設(shè)，塑造出推動舊改項目的建設(shè)，塑造出嶺南風(fēng)格為主題的中心新城區(qū)嶺南風(fēng)格為主題的中心新城區(qū)形象。重點推動形象。重點推動XXXX片區(qū)、片區(qū)、XXXX里里片區(qū)、片區(qū)、XXXX村改造、村改造、XXXX新城等項新城等項目，優(yōu)化城區(qū)環(huán)境，助力城市目，優(yōu)化城區(qū)環(huán)境，助力城市轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型。本建設(shè)項目13、的實施，本建設(shè)項目的實施，XXXXXXXX政府提出關(guān)于經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的政府提出關(guān)于經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的設(shè)想是完全吻合的設(shè)想是完全吻合的 。第四章第四章 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 XX市房地產(chǎn)市場分析市房地產(chǎn)市場分析年份2010年2011年2012年2013年2014年新增面積（萬平方米）865.54935.28831.16979.441168.13成交面積（萬平方米）781.36633.89672.03807.921002.47成交均價（萬平方米）74488170763582508484年份2010年2011年2012年2013年2014年新增面積（萬平方米）122132130138124成交面積14、（萬平方米）10177111116120成交均價（萬平方米）990910061882996099485 20132013年年XXXX市土地成交量有較大增長，成交量大且溢價高。這段時間市土地成交量有較大增長，成交量大且溢價高。這段時間成交的地塊，其項目成本控制難度大。成交的地塊，其項目成本控制難度大。XXXX市市20142014年土地成交明顯遇冷，年土地成交明顯遇冷，成交量下降且溢價小，這反映當(dāng)時投資者的市場預(yù)期已發(fā)生變化。成交量下降且溢價小，這反映當(dāng)時投資者的市場預(yù)期已發(fā)生變化。XX區(qū)區(qū)20102010至至20142014年住宅供年住宅供應(yīng)量大于當(dāng)年成交量，且應(yīng)量大于當(dāng)年成交量，且20102015、10至至20132013年住宅供應(yīng)量年住宅供應(yīng)量逐年遞增，累計供應(yīng)量與逐年遞增，累計供應(yīng)量與成交量的差值，約成交量的差值，約120120萬萬平方米的存量房未出售，平方米的存量房未出售，加上加上20132013至至20142014年成交約年成交約100100萬平方米的住宅用地，萬平方米的住宅用地，市場在市場在20152015至至20162016年間有年間有超過超過400400萬平方米的住宅萬平方米的住宅可供出售?？晒┏鍪?。XX市統(tǒng)計數(shù)據(jù)市統(tǒng)計數(shù)據(jù)XX區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)項目周邊區(qū)域競爭分析與預(yù)測項目周邊區(qū)域競爭分析與預(yù)測 按土地成功出讓按土地成功出讓后項目推向市場大概后項目推向市場大概需要一年至16、一年半的需要一年至一年半的時間推算，時間推算，20132013年土年土地成交量井噴將導(dǎo)致地成交量井噴將導(dǎo)致20152015年上半年住宅供年上半年住宅供應(yīng)量增加，而應(yīng)量增加，而20142014年年土地市場遇冷，預(yù)計土地市場遇冷，預(yù)計20152015年下半年供應(yīng)量年下半年供應(yīng)量會減少。在會減少。在20132013和和20142014年成功出讓的地年成功出讓的地塊里，針對其中與本塊里，針對其中與本項目構(gòu)成競爭的項目項目構(gòu)成競爭的項目進行摸查及分析。進行摸查及分析。第五章第五章 項目項目SWOTSWOT分析與定位分析與定位1.1.容積率和建筑密度過高，容積率和建筑密度過高，2.2.車位配置不足車位配置17、不足 3.3.戶型實用率低戶型實用率低 4.4.項目位置未獲得市場認(rèn)同項目位置未獲得市場認(rèn)同 1.1.片區(qū)拆遷和建設(shè)需較長時間片區(qū)拆遷和建設(shè)需較長時間2.2.生活娛樂和交通設(shè)施不完善生活娛樂和交通設(shè)施不完善 1.1.片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，設(shè)計合理片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，設(shè)計合理 2.2.項目配套功能豐富項目配套功能豐富 3.3.企業(yè)具有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)具有優(yōu)質(zhì)品牌 1.1.鄰近地鐵站即將通車鄰近地鐵站即將通車 2.2.鄰近小學(xué)和幼兒園即將投入使用鄰近小學(xué)和幼兒園即將投入使用 3.3.附近有新建菜市場附近有新建菜市場 4.4.附近有在建回遷房附近有在建回遷房推動市政建設(shè)推動市政建設(shè)項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢潛在威脅潛在威脅潛在18、機會潛在機會項目劣勢項目劣勢SWOT 項目項目SWOT分析分析 項目定位項目定位形象定位形象定位 項目需建立生活設(shè)施配套完善的綜合社區(qū)形象，應(yīng)豐富自身配套功能來彌補周邊欠缺的生活配套。為確保運營效果，商家的引進應(yīng)謹(jǐn)慎選取，并應(yīng)在規(guī)劃階段與優(yōu)質(zhì)商戶形成合作意向，為購房客戶提供信心。消費群體定位消費群體定位 項目為三舊改造工程，把目標(biāo)客戶鎖定在中等收入的剛需人群，對于改善型的購房客戶，短期內(nèi)無法提供合適產(chǎn)品滿足其要求。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 項目以80-90平方米的兩房或三房戶型為主，90-110平方米的三房也是主力戶型，110平方米以上戶型只宜少量配置。價格定位價格定位 項目周邊有教育和地鐵資源，對中19、等收入人群進行10000元/平方米的定價，但要看外圍的建設(shè)能否幫助項目實現(xiàn)這個目標(biāo)。第六章第六章 規(guī)劃設(shè)計初步分析規(guī)劃設(shè)計初步分析 以人為本的規(guī)劃理念以人為本的規(guī)劃理念 采用簡約現(xiàn)代建筑風(fēng)格采用簡約現(xiàn)代建筑風(fēng)格,內(nèi)部各空間力求簡單、內(nèi)部各空間力求簡單、實用，從建筑的空間、間距、色彩等方面滿足住宅實用，從建筑的空間、間距、色彩等方面滿足住宅用戶的休憩、鍛煉、交流等需求，將園林式自然環(huán)用戶的休憩、鍛煉、交流等需求，將園林式自然環(huán)境融入建筑設(shè)計，提升環(huán)境品質(zhì)的同時突出典雅的境融入建筑設(shè)計，提升環(huán)境品質(zhì)的同時突出典雅的品味格調(diào)。品味格調(diào)。項目人行主入口與車行主入口分離布置以實現(xiàn)項目人行主入口與車行主入20、口分離布置以實現(xiàn)“人車分流人車分流”。內(nèi)部步行系統(tǒng)的設(shè)計考慮實現(xiàn)動靜。內(nèi)部步行系統(tǒng)的設(shè)計考慮實現(xiàn)動靜空間的區(qū)別，營造以步行為主的高質(zhì)量活動場所，空間的區(qū)別，營造以步行為主的高質(zhì)量活動場所，使業(yè)主能享受休閑的生活環(huán)境。使業(yè)主能享受休閑的生活環(huán)境。節(jié)能與環(huán)保節(jié)能與環(huán)保 項目變電系統(tǒng)采用高可靠而無污染、壽命終結(jié)后可回收的項目變電系統(tǒng)采用高可靠而無污染、壽命終結(jié)后可回收的環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器。在各棟層間設(shè)住宅電表箱以降低能環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器。在各棟層間設(shè)住宅電表箱以降低能量的損耗。在各變電所低壓側(cè)采用干式電容器集中補償方式，量的損耗。在各變電所低壓側(cè)采用干式電容器集中補償方式，使補償后的平均功率21、因數(shù)達到使補償后的平均功率因數(shù)達到0.90.9以上以減少電能損失。以上以減少電能損失。室內(nèi)給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置，室內(nèi)給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置，1 1層至層至3 3層由市政給水管道直供，層由市政給水管道直供，4 4層至層至1414層、層、1515層至層至2525層、層、2626層至層至3737層分別為低區(qū)、中區(qū)、層分別為低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，由位于地下室各自的變頻水泵加壓供水。在給水壓力得高區(qū)，由位于地下室各自的變頻水泵加壓供水。在給水壓力得到保證的前提下實現(xiàn)節(jié)能。到保證的前提下實現(xiàn)節(jié)能。小區(qū)內(nèi)設(shè)光纖進線機房，配置網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和網(wǎng)關(guān)等設(shè)備，小區(qū)內(nèi)設(shè)光纖進線機房，配置網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和網(wǎng)關(guān)等設(shè)備，可與外部聯(lián)網(wǎng)以組成更大的22、廣域網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)運營商進入小區(qū)提供可與外部聯(lián)網(wǎng)以組成更大的廣域網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)運營商進入小區(qū)提供服務(wù)時無需對光纖進線機房以后的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進行建設(shè)。服務(wù)時無需對光纖進線機房以后的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進行建設(shè)。第七章第七章 工程進度及銷售計劃分析工程進度及銷售計劃分析 項目銷售計劃項目銷售計劃銷售節(jié)點銷售節(jié)點時間要求時間要求開工后時間開工后時間現(xiàn)場應(yīng)具備的條件現(xiàn)場應(yīng)具備的條件售樓中心開放售樓中心開放20162016年年2 2月月6 6個月個月二層商業(yè)完成結(jié)構(gòu)和室內(nèi)機電，于二層商業(yè)完成結(jié)構(gòu)和室內(nèi)機電，于20152015年年1111月月1515日日進行售樓中心裝修進行售樓中心裝修精裝樣板房開放精裝樣板房開放20162016年年23、3 3月月7 7個月個月樣板房樓層位于八樓，于樣板房樓層位于八樓，于1212月月1515日進行樣板房裝修日進行樣板房裝修第一棟住宅開盤第一棟住宅開盤20162016年年5 5月月9 9個月個月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置清水樣板房開放清水樣板房開放20162016年年8 8月月1212個月個月清水板房樓層位于四樓，于清水板房樓層位于四樓，于20162016年年6 6月月1515日交付場地日交付場地第二棟住宅開盤第二棟住宅開盤20162016年年1010月月1414個月個月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置精裝樣板房開放精裝樣板房開放20172017年年2 2月月1818個月個月樣板房樓層位于24、五樓，于樣板房樓層位于五樓，于20162016月月1212月月1 1日進行樣板房日進行樣板房裝修，水景園林需開放裝修，水景園林需開放第三棟住宅開盤第三棟住宅開盤20172017年年4 4月月2020個月個月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置第四棟住宅開盤第四棟住宅開盤20172017年年8 8月月2525個月個月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置第五棟住宅開盤第五棟住宅開盤20182018年年1 1月月2929個月個月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置銷售對外部環(huán)境建設(shè)的需求銷售對外部環(huán)境建設(shè)的需求 銷售節(jié)點銷售節(jié)點時間要求時間要求外圍需配合的進度要求外圍需配合的進度要求售樓中心開放售樓中心開放2025、162016年年2 2月月XXXX路及路及XXXX路路面具備通車條件、綠化種植完成、人行道路路面具備通車條件、綠化種植完成、人行道鋪裝完成鋪裝完成精裝樣板房開放精裝樣板房開放20162016年年3 3月月相鄰地塊釘子戶清理，已清理但未圍蔽的場地完成簡單相鄰地塊釘子戶清理，已清理但未圍蔽的場地完成簡單復(fù)綠復(fù)綠第一棟住宅開盤第一棟住宅開盤20162016年年5 5月月XXXX路及路及XXXX路路燈照明投入使用路路燈照明投入使用清水樣板房開放清水樣板房開放20162016年年8 8月月XXXX地鐵站通車，地鐵站到項目的通道暢通（最優(yōu)方案）地鐵站通車，地鐵站到項目的通道暢通（最優(yōu)方案）第二棟住宅開盤第26、二棟住宅開盤20162016年年1010月月精裝樣板房開放精裝樣板房開放20172017年年2 2月月XXXX路和路和XXXX路的公交線路已投運路的公交線路已投運第三棟住宅開盤第三棟住宅開盤20172017年年4 4月月第四棟住宅開盤第四棟住宅開盤20172017年年8 8月月第五棟住宅開盤第五棟住宅開盤20182018年年1 1月月銷售對內(nèi)部建設(shè)進度的需求銷售對內(nèi)部建設(shè)進度的需求 銷售節(jié)點銷售節(jié)點時間要求時間要求內(nèi)部需配合的工程進度內(nèi)部需配合的工程進度售樓中心開放售樓中心開放20162016年年2 2月月二層商業(yè)完成結(jié)構(gòu)和室內(nèi)機電，于二層商業(yè)完成結(jié)構(gòu)和室內(nèi)機電，于20152015年年111127、月月1515日進行日進行售樓中心裝修售樓中心裝修精裝樣板房開放精裝樣板房開放20162016年年3 3月月20152015年年1212月月1515日開始裝修，臨時電梯同步安裝，日開始裝修，臨時電梯同步安裝，2 2月月2020日達到日達到預(yù)售形象進度預(yù)售形象進度第一棟住宅開盤第一棟住宅開盤20162016年年5 5月月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置清水樣板房開放清水樣板房開放20162016年年8 8月月20162016年年6 6月月1515日開始裝修，臨時電梯日開始裝修，臨時電梯5 5月月3030日開始安裝，平臺日開始安裝，平臺花園銷售通道開放使用花園銷售通道開放使用第二棟住宅開盤第二棟住宅28、開盤20162016年年1010月月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置精裝樣板房開放精裝樣板房開放20172017年年2 2月月20162016月月1212月月1 1日開始裝修，水景園林需開放日開始裝修，水景園林需開放第三棟住宅開盤第三棟住宅開盤20172017年年4 4月月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置第四棟住宅開盤第四棟住宅開盤20172017年年8 8月月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置第五棟住宅開盤第五棟住宅開盤20182018年年1 1月月銷售現(xiàn)場臨時布置銷售現(xiàn)場臨時布置第八章第八章 財務(wù)分析與評價財務(wù)分析與評價開發(fā)投資估算開發(fā)投資估算 建安工程費建安工程費 建安工程費用為2191429、萬元，項目建設(shè)的資金需求在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)；按照項目外資企業(yè)的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，每平方米的造價控制在2180元，達到項目工程費用控制的要求。工程其他費用工程其他費用 項目前期費用按相關(guān)文件要求進行估算，但實施期間有進一步縮減開支的空間；根據(jù)項目外資企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)管理費用有擴大的機會，需要加以控制；工程其他費用攤分到項目每平方米1601元，累加工程建安費用后為3781元，仍具備一定的成本優(yōu)勢。預(yù)備費預(yù)備費 預(yù)備費用屬于不可預(yù)見成本，漲價預(yù)備費的控制有賴項目發(fā)展過程中合理管控設(shè)計質(zhì)量、建設(shè)進度。財務(wù)評價財務(wù)評價 按照住宅面積按照住宅面積8105681056平方米，商業(yè)平方米，商業(yè)436143630、1平方米計算項目銷售面積，平方米計算項目銷售面積，暫定可售機動車停車位暫定可售機動車停車位410410個，暫定商業(yè)銷售平均價格個，暫定商業(yè)銷售平均價格3000030000元元/m2/m2，住宅銷售平均價格住宅銷售平均價格1000010000元元/m2/m2，機動車停車位，機動車停車位1515萬元萬元/個。個。序號序號項目項目合計合計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1002891002892431724317455054550530467304671.11.1銷售收入銷售收入100289100289243131、724317455054550530467304672 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出74650.9274650.9224332.8324332.8319604.9319604.9318668.8918668.8912044.2712044.272.12.1開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資46672.6346672.6324332.8324332.8314893.214893.27446.67446.62.32.3土地增值稅土地增值稅9373.269373.262272.7282272.7284253.014253.012847.522847.522.42.4經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加100591005924332、924390 04564.164564.163055.843055.842.52.5所得稅所得稅8546.038546.032405.122405.126140.916140.913 3稅后凈現(xiàn)金流量稅后凈現(xiàn)金流量25638.0825638.08-24332.83-24332.834712.0744712.07426836.1126836.1118422.7318422.73所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為38.40%38.40%；財務(wù)凈現(xiàn)值為財務(wù)凈現(xiàn)值為13621.6313621.63萬元；靜態(tài)投資回收期到萬元；靜態(tài)投資回收期到20172017年底年底財務(wù)評價結(jié)果財務(wù)評價結(jié)果33、 本項目建設(shè)自本項目建設(shè)自20152015年起至年起至20172017年止，需時兩年，年止，需時兩年，銷售工作自銷售工作自20162016年起至年起至20182018年止，約兩年時間完成年止，約兩年時間完成項目銷售，項目開發(fā)周期為項目銷售，項目開發(fā)周期為2.52.5年。年。參考地區(qū)周邊同類產(chǎn)品的銷售情況，項目成本參考地區(qū)周邊同類產(chǎn)品的銷售情況，項目成本投入與預(yù)期收益之中有較大利潤空間，開發(fā)周期較投入與預(yù)期收益之中有較大利潤空間，開發(fā)周期較短，能夠避免項目開發(fā)期間出現(xiàn)過多的行業(yè)政策變短，能夠避免項目開發(fā)期間出現(xiàn)過多的行業(yè)政策變化及人工、物料等的漲價而導(dǎo)致較大的不可預(yù)見費化及人工、物料等的漲價而導(dǎo)34、致較大的不可預(yù)見費用產(chǎn)生。用產(chǎn)生。綜合分析，項目抵抗外部風(fēng)險，確保收益的能綜合分析，項目抵抗外部風(fēng)險，確保收益的能力較強。力較強。第九章第九章 社會評價社會評價社會因素社會因素影響范圍、程度影響范圍、程度可能出現(xiàn)后果可能出現(xiàn)后果措施建議措施建議對對XX片區(qū)居民片區(qū)居民生活環(huán)境的影響生活環(huán)境的影響建成后社區(qū)配套投入使用，建成后社區(qū)配套投入使用，對周邊居民有積極影響，程度較大對周邊居民有積極影響，程度較大生活環(huán)境得到改善生活環(huán)境得到改善充分發(fā)揮社區(qū)充分發(fā)揮社區(qū)配套的功能配套的功能對對XX區(qū)區(qū)居民收入的影響居民收入的影響建設(shè)過程中會對建筑材料供應(yīng)、建設(shè)過程中會對建筑材料供應(yīng)、廣告推廣的需求產(chǎn)生需求，35、廣告推廣的需求產(chǎn)生需求，從而提高相關(guān)行業(yè)收入，程度較小從而提高相關(guān)行業(yè)收入，程度較小合作過程中各方未能合作過程中各方未能適應(yīng)對方的企業(yè)運作適應(yīng)對方的企業(yè)運作在合作過程中在合作過程中互相促進發(fā)展互相促進發(fā)展對對XX區(qū)居民區(qū)居民生活水平與生活水平與生活質(zhì)量的影響生活質(zhì)量的影響建設(shè)過程產(chǎn)生噪音與揚塵，程度小建設(shè)過程產(chǎn)生噪音與揚塵，程度小建成以后提供更豐富的生活配套，建成以后提供更豐富的生活配套，產(chǎn)生積極作用，程度較大產(chǎn)生積極作用，程度較大建設(shè)過程周邊居民建設(shè)過程周邊居民不滿施工對環(huán)境不滿施工對環(huán)境產(chǎn)生的影響產(chǎn)生的影響加強建設(shè)過程管理加強建設(shè)過程管理對對XX區(qū)區(qū)就業(yè)的影響就業(yè)的影響建設(shè)完成后能提供物業(yè)36、管理的建設(shè)完成后能提供物業(yè)管理的職位，提供創(chuàng)業(yè)機會，影響一般職位，提供創(chuàng)業(yè)機會，影響一般就業(yè)和創(chuàng)業(yè)引入就業(yè)和創(chuàng)業(yè)引入更多外部人群更多外部人群合理構(gòu)建社區(qū)群合理構(gòu)建社區(qū)群體，形成良好氛圍體，形成良好氛圍對對XX區(qū)文化、教區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響育、衛(wèi)生的影響文化、衛(wèi)生、教育的設(shè)施得到文化、衛(wèi)生、教育的設(shè)施得到補充，地區(qū)服務(wù)水平和質(zhì)量得到補充，地區(qū)服務(wù)水平和質(zhì)量得到提升，程度大提升，程度大社區(qū)功能得到完善社區(qū)功能得到完善有關(guān)部門注意有關(guān)部門注意引導(dǎo)扶持引導(dǎo)扶持對對XX區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、城市化進程的影響城市化進程的影響對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有促進作用；對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有促進作用；有利于城市化進程，程37、度大有利于城市化進程，程度大供水、供電、電信、供水、供電、電信、道路等基礎(chǔ)設(shè)施跟道路等基礎(chǔ)設(shè)施跟不上社區(qū)建設(shè)進程不上社區(qū)建設(shè)進程加強與各職能部門加強與各職能部門和運營企業(yè)的溝通和運營企業(yè)的溝通項目社會影響分析項目社會影響分析 互適性分析互適性分析 因素因素相關(guān)者相關(guān)者相關(guān)者的興趣相關(guān)者的興趣對項目態(tài)度要求對項目態(tài)度要求影響影響措施建議措施建議當(dāng)當(dāng)?shù)氐亟M組織織機機構(gòu)構(gòu)區(qū)政府區(qū)政府建設(shè)效果、投運時間建設(shè)效果、投運時間加快建設(shè)，盡早投入使用加快建設(shè)，盡早投入使用大大盡量滿足要求盡量滿足要求建設(shè)局建設(shè)局建筑質(zhì)量、施工安全建筑質(zhì)量、施工安全文明施工、按圖施工文明施工、按圖施工大大加強對施工單位管理加強對38、施工單位管理規(guī)劃局規(guī)劃局 規(guī)劃合理、開發(fā)時序規(guī)劃合理、開發(fā)時序配套先行、方案符合規(guī)定配套先行、方案符合規(guī)定大大盡量滿足要求盡量滿足要求交通局交通局項目對交通的需求項目對交通的需求有序建設(shè)、先易后難有序建設(shè)、先易后難大大積極配合，加強互動積極配合，加強互動環(huán)保局環(huán)保局是否采取環(huán)保措施是否采取環(huán)保措施排污降嗓、揚塵控制措施排污降嗓、揚塵控制措施落實到位，做好事前評估落實到位，做好事前評估一般一般積極配合，加強互動積極配合，加強互動相相關(guān)關(guān)利利益益群群體體拆遷居民拆遷居民回遷時間、補償標(biāo)準(zhǔn)回遷時間、補償標(biāo)準(zhǔn)盡早回遷，補償資金到位盡早回遷，補償資金到位大大減少接觸，維護形象減少接觸，維護形象周邊居民周39、邊居民建設(shè)周期、生活影響建設(shè)周期、生活影響要求減少對其生活的影響要求減少對其生活的影響較大較大減少接觸，維護形象減少接觸，維護形象拆遷企業(yè)拆遷企業(yè)補償標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營影響補償標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營影響合理補償合理補償大大減少接觸，由政府溝通減少接觸，由政府溝通周邊商戶周邊商戶建設(shè)周期、經(jīng)營影響建設(shè)周期、經(jīng)營影響要求減少對其經(jīng)營的影響要求減少對其經(jīng)營的影響較大較大減少接觸，由政府溝通減少接觸，由政府溝通技技術(shù)術(shù)條條件件設(shè)計設(shè)計設(shè)計要求，設(shè)計費用設(shè)計要求，設(shè)計費用遵守規(guī)范，按期支付費用遵守規(guī)范，按期支付費用大大選擇有經(jīng)驗的單位選擇有經(jīng)驗的單位施工施工技術(shù)要求，工程費用技術(shù)要求，工程費用合理簽證，按期支付費用合理簽證40、，按期支付費用大大選擇有經(jīng)驗的單位選擇有經(jīng)驗的單位監(jiān)理監(jiān)理監(jiān)管力度，監(jiān)理費用監(jiān)管力度，監(jiān)理費用 業(yè)主配合管理，適當(dāng)放權(quán)業(yè)主配合管理，適當(dāng)放權(quán)大大選擇有經(jīng)驗的單位選擇有經(jīng)驗的單位結(jié)論與建議結(jié)論與建議結(jié)論結(jié)論 1 1、總體上項目的發(fā)展具備可行性；、總體上項目的發(fā)展具備可行性；2 2、城市定位和發(fā)展與項目建設(shè)相適應(yīng)，政府對舊改項目有政策支持，、城市定位和發(fā)展與項目建設(shè)相適應(yīng)，政府對舊改項目有政策支持，國家將退出對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，然而總體經(jīng)濟正在轉(zhuǎn)型、地區(qū)產(chǎn)業(yè)國家將退出對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，然而總體經(jīng)濟正在轉(zhuǎn)型、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整；結(jié)構(gòu)正在調(diào)整；3 3、市場環(huán)境具備一定量的庫存，但缺乏足夠的上漲動力41、，項目的發(fā)、市場環(huán)境具備一定量的庫存，但缺乏足夠的上漲動力，項目的發(fā)展將來要面對較大競爭；展將來要面對較大競爭；4 4、片區(qū)改造范圍大、時間長，周邊設(shè)施不完善，項目要建立形象，、片區(qū)改造范圍大、時間長，周邊設(shè)施不完善，項目要建立形象，實現(xiàn)預(yù)期定位，按期完成開發(fā)，達到銷售目標(biāo)將有一定難度；實現(xiàn)預(yù)期定位，按期完成開發(fā)，達到銷售目標(biāo)將有一定難度；5 5、項目土地成本相對低廉，成本可控，預(yù)期收益理想，但緊湊的開、項目土地成本相對低廉，成本可控，預(yù)期收益理想，但緊湊的開發(fā)節(jié)奏和可控性低的外部改造進度可能導(dǎo)致投資增加；發(fā)節(jié)奏和可控性低的外部改造進度可能導(dǎo)致投資增加；6 6、需要妥善處理更多的社會關(guān)系以實現(xiàn)42、項目順利開發(fā)。、需要妥善處理更多的社會關(guān)系以實現(xiàn)項目順利開發(fā)。建議建議 1 1、重點關(guān)注、重點關(guān)注20132013年土地成交的項目定價與銷售信息，留意去化速度年土地成交的項目定價與銷售信息，留意去化速度慢，運作時間長的項目動態(tài)，避免該類項目降價回籠資金，影響項慢，運作時間長的項目動態(tài)，避免該類項目降價回籠資金，影響項目的銷售計劃；目的銷售計劃；2 2、密切跟進外圍設(shè)施的建設(shè)進度，需考慮政府工作效率，在外圍進、密切跟進外圍設(shè)施的建設(shè)進度，需考慮政府工作效率，在外圍進度將影響項目施工、銷售、竣工交付時，需提前交涉，必要時預(yù)備度將影響項目施工、銷售、竣工交付時，需提前交涉，必要時預(yù)備一定費用進行額外43、支出；一定費用進行額外支出；3 3、須制定可行的推廣方案放大項目的閃光點以塑造區(qū)位與項目的形、須制定可行的推廣方案放大項目的閃光點以塑造區(qū)位與項目的形象，對潛在競爭對手充分研究，有針對地搶占目標(biāo)客戶資源；象，對潛在競爭對手充分研究，有針對地搶占目標(biāo)客戶資源；4 4、科學(xué)進行合同、設(shè)計和施工管理，加強市場部門與工程管理部門、科學(xué)進行合同、設(shè)計和施工管理，加強市場部門與工程管理部門溝通，避免銷售工作和施工建設(shè)互相影響，使項目開發(fā)進程受阻；溝通，避免銷售工作和施工建設(shè)互相影響，使項目開發(fā)進程受阻；5 5、借助政府資源來處理外部關(guān)系，減少與周邊拆遷區(qū)域的居民、社、借助政府資源來處理外部關(guān)系，減少與周邊拆遷區(qū)域的居民、社會群體接觸，避免社會關(guān)系處理不當(dāng)而影響項目開發(fā)。會群體接觸，避免社會關(guān)系處理不當(dāng)而影響項目開發(fā)。