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1、廣州市三舊改造政策“三舊”：舊城鎮、舊村莊、舊廠房 前提條件：土地利用總體規劃、城鄉規劃和主體功能區規劃指導思想：“結構升級、集聚發展、分類引導、節約集約”，一、三舊改造概述一、三舊改造概述-主要政策依據主要政策依據 印發廣東省建設節約集約用地試點示范省工作方案印發廣東省建設節約集約用地試點示范省工作方案的通知的通知（粵府明電（粵府明電200916200916號）號）關于推進關于推進“三舊三舊”改造促進節約集約用地的若干意見改造促進節約集約用地的若干意見（粵府（粵府【20092009】7878號）號）轉發省國土資源廳關于轉發省國土資源廳關于“三舊三舊”改造工作實施意見改造工作實施意見(試行試行2、)的通知的通知 （粵府辦（粵府辦20091222009122號）號）關于加快推進關于加快推進“三舊三舊”改造工作的意見改造工作的意見（穗府（穗府【20092009】5656號）號）廣州市舊城更新改造規劃綱要廣州市舊城更新改造規劃綱要 （征求意見稿）（征求意見稿）“三舊三舊”工作流程（征求意見稿）工作流程（征求意見稿）一、三舊改造概述一、三舊改造概述-基本原則基本原則1 1、以人為本、宜居為重、以人為本、宜居為重努力改善舊城區居民的居住條件，配套完善公共服務設施努力改善舊城區居民的居住條件，配套完善公共服務設施和交通、基礎設施，增加綠化開敞空間，提高人居環境質和交通、基礎設施，增加綠化開敞空間，3、提高人居環境質量。量。2 2、綜合改造，整體提升、綜合改造，整體提升舊城更新改造是一個綜合性的系統工程，包含了土地功能舊城更新改造是一個綜合性的系統工程，包含了土地功能置換、產業提升、空間優化、歷史文化保護等等多方面工置換、產業提升、空間優化、歷史文化保護等等多方面工作，是對舊城人居環境、城市功能、城市形象的整體提升。作，是對舊城人居環境、城市功能、城市形象的整體提升。3 3、區別對待，因地制宜、區別對待，因地制宜舊城存在的問題包羅萬象，各區面臨的情況也各不相同。舊城存在的問題包羅萬象，各區面臨的情況也各不相同。必須采用差異化的更新改造策略，針對不同對象采用不同必須采用差異化的更新改造策略，針4、對不同對象采用不同的改造模式，因地制宜地解決特定問題。的改造模式，因地制宜地解決特定問題。4 4、統籌兼顧，切實可行、統籌兼顧，切實可行舊城更新要兼顧多個目標、多個利益群體，統籌兼顧，維舊城更新要兼顧多個目標、多個利益群體，統籌兼顧，維護基本利益格局，確保更新規劃切實可行。護基本利益格局，確保更新規劃切實可行。一、三舊改造概述一、三舊改造概述主要策略主要策略1 1、全市統籌，以區為主、全市統籌，以區為主2 2、規劃先行，政策配套、規劃先行，政策配套3 3、市場運作，財政支持、市場運作，財政支持4 4、系統改造，新舊聯動、系統改造，新舊聯動5 5、分區分類，一區一策、分區分類，一區一策一、三舊改5、造概述一、三舊改造概述-主要主要6個政策突破個政策突破補辦征收手續補辦征收手續補辦農用地轉用手續補辦農用地轉用手續補辦供地手續補辦供地手續土地出讓收益土地出讓收益農村集體建設用地改變為國有土地農村集體建設用地改變為國有土地邊角地、插花地、夾心地的處理邊角地、插花地、夾心地的處理一、三舊改造概述一、三舊改造概述-三舊改造范圍三舊改造范圍 1、廣州市現劃定適用三舊改造面積約54平方公里區域:包括環市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道（鶴洞大橋）-同德涌以東的地區，建成時間超過30年的歷史舊城。2、54平方公里外區域項目：經區市“三舊”辦公室審核，市“三舊”改造6、工作領導小組批準后，可納入改造范圍。一、三舊改造概述一、三舊改造概述-三舊改造范圍三舊改造范圍 一、三舊改造概述一、三舊改造概述-三舊改造規劃指引三舊改造規劃指引一、三舊改造概述一、三舊改造概述-三舊改造規劃指引三舊改造規劃指引1 1、主要條件、主要條件、權屬明確、權屬明確、納入市、區改造計劃、納入市、區改造計劃、符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、產業符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、產業結構規劃結構規劃二、“舊城”改造 二、“舊城”改造 模式模式 適用區域適用區域主主體體土地出土地出讓方式讓方式 改造原則改造原則成片重建改造模式 危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理、公共服務配套不7、完善區政府 土地公開出讓 現行城市規劃和節約集約高效用地 零散改造模式 零散分布的危破房、部分結構相對較好但建筑和環境設施標準較低的舊住房 業主 一般不出讓綜合整治，消除安全隱患，完善生活設施，改善生活條件 歷史文化保護性整治模式 歷史文化街區和優秀歷史文化建筑 業主不出讓“修舊如舊、建新如故”“重在保護、弱化居住”2、主要模式及特點3、部分特有政策：實行“陽光動遷”。第一輪，征詢改造區域居民意愿，同意改造戶數的比例達到90%以上(含90%)的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續，第二輪，征詢改造區域居民對補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民戶數達到28、/3以上(含2/3)的，方可具體實施拆遷。行政裁決和行政強制：兩輪征詢后少數未簽訂拆遷補償安置協議的被拆遷人，依法啟動行政裁決、行政強制程序 拆遷補償安置辦法：以被拆遷房屋的市場評估價市場評估價為基礎，增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。包括貨幣補償、本區域就近安置和跨區域異地安置3種補償安置方式二、“舊城”改造 3、部分特有政策：保障安置房用地供應：鼓勵企業提供存量土地建設就近安置房，并可采取招標方式確定建設單位財政資金扶持和資金平衡政策：增值收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金)按8：2的比例由市、區分成，各區在編制年度財政預算時，應安排舊城更新改造資9、金投入 稅費優惠政策：在市的權限范圍內，按照“拆一免一”的原則。二、“舊城”改造 4、主要工作流程：“先安置、后改造”的原則 二、“舊城”改造 1 1、主要條件、主要條件、5454平方公里內在冊（平方公里內在冊（138138條條“城中村城中村”）或其）或其他通過審批納入計劃的他通過審批納入計劃的“城中村城中村”、符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、產業、產業結構規劃結構規劃、用地權屬明確，、用地權屬明確，80%80%以上村集體經濟組織成員同以上村集體經濟組織成員同意意 二、“舊村”改造 二、“舊村”改造 模式模式 適用區域適用區域主主體體 改造原則改造原則 10、用地范圍用地范圍 土地出讓土地出讓方式方式 全面全面改造改造模式模式 位于城市重點功能區、對完善城市功能和提升產業結構有較大影響的52條“城中村”村集體“改制先行，改造跟進”以舊村的用地范圍為基礎，合理整合集體經濟發展等用地 村集體經濟組織自行改造外，應當通過土地公開出讓 綜合綜合整治整治模式模式 城市重點功能區外，改善居住環境、道路和消防為目的 村集體舊廠房、舊商鋪等低效空閑存量土地 適用集體建設用地使用權流轉政策等 2、主要模式及特點綜合整治項目適用全面改造政策。經所在區政府同意，并報市綜合整治項目適用全面改造政策。經所在區政府同意，并報市“三舊三舊”改改造工作領導小組批準，可以適用全面改11、造項目的政策。造工作領導小組批準，可以適用全面改造項目的政策。3、全面改造模式的土地利用政策。全面改造項目用地范圍原則上以舊村的用地范圍為基礎，結合所在地塊的特點和周邊路網結構，合理整合集體經濟發展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等，允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。全面改造項目具體用地范圍由區政府會同市“三舊”改造辦公室確定。全面改造項目采取土地公開出讓融資模式的，可以實行現狀出讓。全面改造項目公開出讓可以在保障村民和村集體經濟組織長遠利益的前提下，12、公開、公平、公正、擇優選擇投資主體參與改造。二、“舊村”改造 全面改造的“城中村”土地，符合有關規定的，可登記為國有土地。全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前現狀為建設用地，且符合土地利用總體規劃的，可以按現狀確定地類。位于“城中村”居民點范圍內、一定面積的水面、綠地可按照城市人工水面、綠地確定地類。全面改造的“城中村”項目涉及新增建設用地的，應當依法辦理農用地轉用或按照建設用地增減掛鉤政策辦理，其新增建設用地指標應當納入全市土地利用年度計劃優先予以保障。二、“舊村”改造 4、全面改造模式的財政支持政策 全面改造項目通過土地公開出讓融資的，土地公開出讓收入中的改造成本部分，在土地公13、開出讓后先行撥付給村集體經濟組織。全面改造項目未實行土地公開出讓，由村集體經濟組織采取其他方式融資改造的，需繳交的土地出讓金可以適當延期。除市政府土地儲備項目外，未來5年全面改造項目的土地純收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金)的60%支出用于支持村集體經濟發展。剩余的土地純收益由市、區政府按8：2的比例分成。區留成部分應設立專項資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造項目，以及改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。二、“舊村”改造 5、拆遷補償安置辦法拆遷補償安置辦法 補償安置方式。“城中村”整治改造范圍內的原有合法產權的房屋，被拆遷人可以選擇復14、建補償、貨幣補償，或者二者相結合的補償安置方式。確定住宅房屋拆遷補償安置基準建筑面積。“城中村”整治改造范圍內住宅拆遷補償安置的基準建筑面積，可由區政府或其會同村集體經濟組織根據改造范圍內村民現狀住房面積、整治改造成本等因素綜合確定。基準建筑面積是確定基準建筑面積是確定“拆一補一拆一補一”復建補償面積和貨幣補償金額復建補償面積和貨幣補償金額的依據。的依據。復建補償標準。確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目，住宅房屋被拆遷人選擇復建補償的，被拆遷房屋的建筑面積在基準建筑面積以內的按“拆一補一”給予安置，不足基準建筑面積部分，被拆遷人可以按安置住房成本價購買，超出基準建筑面積部分不再實行安置，按15、被拆遷房屋重置價給予貨幣補償。在村民自愿的基礎上，超出基準建筑面積部分的貨幣補償可折算成股份參與集體物業收益分紅。二、“舊村”改造 5、拆遷補償安置辦法拆遷補償安置辦法 貨幣補償標準。貨幣補償標準應根據被拆遷房屋的面積、區位、用途等因素，由區政府或其會同村集體經濟組織確定，其中住宅房屋基準建筑面積以內的貨幣補償標準不得低于我市集體土地住宅房屋拆遷補償最低單價。、非本村村民房屋拆遷補償辦法。非本村村民建造或購買的房屋，且已領取房地產權證的，可以參照“城中村”整治改造的拆遷補償辦法，原則上按產權面積予以貨幣補償。二、“舊村”改造 5、拆遷補償安置辦法拆遷補償安置辦法、安置住房建設。在“城中村”全面16、改造中，改造主體應當優先建設復建補償安置房，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建設項目不得開工建設。可以實行自住性和經營性安置房分開建設、經營性安置房集中經營，團購、團租安置房用作舊城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓勵在鼓勵在“城中村城中村”整治改造中配建舊城更新改造安置房，配建舊城更整治改造中配建舊城更新改造安置房，配建舊城更新改造安置房的，可全額免收市級權限的行政事業性收費，稅收市級新改造安置房的，可全額免收市級權限的行政事業性收費，稅收市級留成部分予以全額返還。留成部分予以全額返還。、安置房確權和交易。全面改造項目的安置房(含非住宅復建安置17、房)可以辦理國有房地產權證，并注明未辦理土地有償使用手續。安置房交易轉讓時，房屋業主應當按照基準地價的房屋業主應當按照基準地價的30%30%繳交國有土地使繳交國有土地使用權出讓金。用權出讓金。、拆遷安置爭議的解決。對不履行村集體經濟組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的，村集體經濟組織可以依法提起訴訟。二、“舊村”改造 6、主要工作流程：二、“舊村”改造 附件：全市附件：全市52條全面改造條全面改造“城中村城中村”名單名單越秀區：楊箕、登峰、西坑、瑤臺(4條)，海珠區：官洲、琶洲、瀝滘、紅衛、東風、三滘(6條)，荔灣區：花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海18、南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬(18條)，天河區：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘(8條)，白云區：三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下(5條)，黃埔區：文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗(7條)，蘿崗區：黃陂、玉樹、暹崗、華沙(4條)。1 1、適用條件、適用條件、5454平方公里或其他通過審批納入計劃的平方公里或其他通過審批納入計劃的“舊廠舊廠”、符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、用地權屬明確、用地權屬明確二、“舊廠”改造 二、“舊廠”改造 模式模式 用用地地性性質質主主體體 土地土地出讓出讓方式方式出讓金補交或取得收益標準出讓金補交或19、取得收益標準自行改自行改造，補造，補交地價交地價 商品住宅除外 企業協議補交出讓金教育、科研、設計、文化、衛生、體育等非經營性用途和創意產業等按綜合辦公用途基準地價30%計收土地出讓金，改作商務辦公等經營性用途的，按新舊用途基準地價的差價補交土地出讓金 公開出公開出讓，收讓，收益支持益支持 政府公開出讓方式一：規劃(毛)容積率在35以內的，按土地出讓成交價的60%計算補償款，超出規劃(毛)容積率35的不參與方式二：規劃(毛)容積率在35以內的，按原址用地、房屋及設備收購評估價格、加上土地出讓成交價扣除收購價款后的土地純收益的40%計算補償款，超出規劃(毛)容積率35的，按原址用地、房屋及設備收20、購評估價格、加上(毛)容積率35以內部分用地產生的土地出讓成交價扣除收購價款后的土地純收益的40%計算補償款，超出部分產生的土地純收益不再計算補償款。公益征公益征收，合收，合理補償理補償 方式一：按同地段18(毛)容積率商業基準地價的60%計算補償款。另外，舊廠房在2010年前完成搬遷的，按上述基準地價的10%追加補償，在2012年前完成搬遷的，按上述基準地價的5%追加補償。方式二：按原用途評估價加工業基準地價獎勵計算補償款。土地及地上建(構)筑物收購價格按照工業用途進行評估，不可搬遷的機器設備按資產折舊評估價格進行評估。對于異地搬遷重建企業，機器設備拆卸、運輸、安裝、管理費用等納入補償范圍，21、并給予同地段工業用地基準地價100%的獎勵。另外，舊廠房在2010年前完成搬遷的，按上述工業基準地價60%追加補償，在2012年前完成搬遷的，按上述工業基準地價30%追加補償。2、國有用地的處置主要模式及特點3、國有用地部分特有政策：舊廠房在2010年底前完成搬遷、拆除的，按成交價10%追加補償比例，在2012年底前完成搬遷、拆除的，按成交價5%追加補償比例。原址用地性質不符合規劃控制要求，但近期內未納入儲備計劃或實施規劃建設的，經批準可臨時用作除商品房開發建設以外的第三產業，并按規定補交臨時使用年期的土地出讓金。將來仍符合自行改造或公開出讓條件的，仍可按自行改造、補交地價和公開出讓、收益支持22、的方式進行處置。因規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施等原因需征收企業土地時，可按公益征收、合理補償方式進行處置，企業應當配合政府開展征收工作。納入舊城區成片改造范圍、且不具備獨立開發的舊廠房用地，由政府依法收回，并按照處置方式中的公益用地標準予以補償。無合法用地手續，用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合歷史用地登記確權)，且土地實際使用人已與村集體或農戶簽訂了征地補償協議并進行補償，符合土地利用總體規劃和改造規劃的，按照用地發生時的土地管理法律法規落實處理(處罰)后，由土地實際使用人按照若干意見第十七條的有關規定先行完善用地手續后，按上述(一)的323、種方式進行處置。二、“舊城”改造 二、“舊廠”改造 模式模式 用地用地性質性質主主體體 土地土地出讓出讓方式方式出讓金補交或取得收益標準出讓金補交或取得收益標準自行改自行改造，補造，補交地價交地價 商品住宅除外 企業協議補交出讓金暫緩收取土地出讓金，流轉時暫緩收取土地出讓金，流轉時教育、科研、設計、文化、衛生、體育等非經營性用途和創意產業等按綜合辦公用途基準地價30%計收土地出讓金，改作商務辦公等經營性用途的，按新舊用途基準地價的差價補交土地出讓金 公開出公開出讓，收讓，收益支持益支持 所有性質政府或村委公開出讓成交價格的60%補償給村集體經濟組織 依法依法流轉流轉所有性質村委或企業按具體情況24、確定依法流轉后由其他主體進行改造。保留集體土地性質的，按照集體建設用地流轉的相關規定辦理，轉為國有土地后轉讓的，轉讓前須按規定計收土地出讓金 依法依法征收征收 非營利性公共服務政府按現行征地補償的有關規定給予補償 4、集體用地的處置主要模式及特點（1987年1月1日之前，或已取得同意使用土地通知書或建設用地批準書的集體建設用地）5、集體用地部分特有政策：村留地管理和“城中村”改造。無合法用地手續，用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用總體規劃和改造規劃，按照用地發生時的土地管理法律法規落實處理(處罰)后，符合以下條件之一的，可在完善集體建設用地審批手續后，25、按上述(一)的3種方式進行處置。1補辦手續的用地用于兌現留用地指標，2留用地指標額少于(含無留用地指標)改造項目用地面積，但改造項目符合現代產業發展要求，且仍有未征用的農用地可預支留用地，3納入“城中村”改造范圍與舊村改造一并規劃、平衡成本、統籌實施的村集體舊廠房用地。不符合上述不符合上述3 3個條件的集體舊廠房用地，由區政府征收為國有建個條件的集體舊廠房用地，由區政府征收為國有建設用地后統籌使用，優先用于其轄區內農村留用地落地、現代產業用設用地后統籌使用，優先用于其轄區內農村留用地落地、現代產業用地和拆遷安置房建設。區政府統籌后仍安排給本村集體經濟組織作產地和拆遷安置房建設。區政府統籌后仍安26、排給本村集體經濟組織作產業用地使用的，辦理協議出讓手續，并按規定計收土地出讓金。業用地使用的，辦理協議出讓手續，并按規定計收土地出讓金。二、“舊城”改造 5、集體用地部分特有政策：按城鄉規劃需要整合舊廠房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的，應一并列入改造范圍，由改造主體承擔相應的改造費用。經原土地使用權人同意，政府可先行組織地塊出讓后再實施搬遷。原土地使用權人與實際使用人不一致時，由原土地使用權人與實際使用人達成補償協議后，再向有關部門提出土地處置申請。實際使用人的搬遷補償由原土地使用權人與其協商解決。原址用地已補辦出讓手續并已繳交土地出讓金的，補交土地出讓金時剩余年期的土地出讓金可作抵扣，采用公開出讓、收益支持方式處置的，剩余年期的土地出讓金另行返還。2007年6月30日以后的違法用地，應嚴格按中華人民共和國土地管理法和我市留用地管理的相關規定辦理農轉用和土地征收手續。在本意見出臺前已列入我市“退二進三”目錄并已實施搬遷補償的舊廠房用地，可在不變更既定搬遷補償方式的前提下，適用本意見的有關規定。按工業、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地后未實施建設或項目在2007年6月30日后才建成，現改為商業金融、辦公、文化娛樂、居住等用途的，相關處置意見另行制訂，不適用。二、“舊城”改造 4、主要工作流程：二、“舊廠”改造