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1、1部門文件名XX城市解讀城市解讀xxxx年xx月xx日運(yùn)營及投資發(fā)展部 投資發(fā)展 XXX2城市解讀內(nèi)容內(nèi)容 頁碼1.城市概況城市概況 32.板板塊市市場 133.投投資建建議 31 3部門 文件名1.城市概況城市概況1.1 城市定位城市定位1.2 城市十二基因城市十二基因1.3 市場容量市場容量 1.3.1整體市場供應(yīng)及成交情況整體市場供應(yīng)及成交情況 1.3.2項(xiàng)目及企業(yè)成交排名項(xiàng)目及企業(yè)成交排名 1.3.3土地市場成交情況土地市場成交情況1.4 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向4城市解讀請插入城市區(qū)位圖1.1 城市概況城市概況-城市定位城市定位城市定位一句話總述城市定位一句話總述請對以下信息進(jìn)行說明2、：1.城市影響力：城市等級、地位、輻射能力2.城際交通聯(lián)系：鐵路交通、航空、高速路、快速路、水路貨運(yùn)3.產(chǎn)業(yè)定位及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)情況4.資料參照：a.城市報(bào)國務(wù)院規(guī)劃、十一五規(guī)劃、十二五規(guī)劃5城市解讀寧波定位為長三角經(jīng)濟(jì)圈五個(gè)區(qū)域中心城市之一，是南部兩個(gè)副中寧波定位為長三角經(jīng)濟(jì)圈五個(gè)區(qū)域中心城市之一，是南部兩個(gè)副中心城市之一，是沿灣發(fā)展的重要核心心城市之一，是沿灣發(fā)展的重要核心1.1 城市概況城市概況-城市定位城市定位上上海海寧寧波波長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃(2010年5月)提升了寧波的城市地位：發(fā)揮產(chǎn)業(yè)和沿海港口資源優(yōu)勢，推動(dòng)寧波-舟山港一體化，建成為 先進(jìn)制造業(yè)基地 現(xiàn)代物流基地 國際港口城市跨海3、大橋的通車極大提升了寧波在長三角經(jīng)濟(jì)圈的地位，促成了上海、杭州、寧波“金三角”核心經(jīng)濟(jì)帶的整合提升。杭杭州州6城市解讀1.2 城市概況城市概況-城市十二基因城市十二基因請說明數(shù)據(jù)來源、取值年份，并根據(jù)以下數(shù)據(jù)計(jì)算方法完成十二基因中除凈增土地可售月數(shù)外，其他十一項(xiàng)均為上年度數(shù)據(jù)；其中，人均私車保有量=私車保有量/常住人口；地價(jià)樓價(jià)比=住宅土地年成交均價(jià)/住宅房屋年成交均價(jià)30月凈增土地可售月數(shù)=之前30月住宅土地成交總建面-之前30月住宅銷售總面積)/之前30月均住宅銷售面積玫瑰圖中數(shù)值除凈增土地可售月數(shù)、地價(jià)樓價(jià)比外，其他各項(xiàng)指標(biāo)均以上海數(shù)據(jù)為100做比；凈增土地可售月數(shù)低于6的均取值為1004、，高于36的均取值為10，高于6低于36的取值=(凈增土地可售月數(shù)-6)*3+10，地價(jià)樓價(jià)比以本城市數(shù)據(jù)為100與上海數(shù)據(jù)做比如不能獲取要求年份的數(shù)據(jù)，請采用最新可獲取數(shù)據(jù)城市GDP(億元)常住人口(萬人)流動(dòng)人口(萬人)住宅年成交量(萬平米)土地年成交量(萬平米)30月土地凈增可售月數(shù)(月)職工平均工資(元)人均可支配收入(元)消費(fèi)品零售總額(億元)人均私家車保有量（輛/人）商品住宅成交均價(jià)(元/平米)地價(jià)樓價(jià)比城市十二基因分析一句話總述城市十二基因分析一句話總述_億元_萬_元_個(gè)月_元_輛_億元_萬_萬建面_萬_元/購買力購買力城市城市容量容量投資投資價(jià)格價(jià)格7城市解讀1.3.1 城市概5、況城市概況-市場容量：整體市場供應(yīng)及成交量價(jià)市場容量：整體市場供應(yīng)及成交量價(jià)請對以下信息進(jìn)行說明：1.城市年成交總額2.2010年成交總額，相比09年表現(xiàn)3.數(shù)據(jù)來源：整體市場現(xiàn)有容量一句話總述整體市場現(xiàn)有容量一句話總述8城市解讀 07-09年寧波年均成交總額為 億元；其中07年 億元，08年 億元，09年 億元 2010年上半年寧波成交總額為 億元，相比09年上升%寧波市場成交量小主要是受到政府供地量小的影響數(shù)據(jù)來源：CRIC1.3.1 城市概況城市概況-市場容量：整體市場供應(yīng)及成交量價(jià)市場容量：整體市場供應(yīng)及成交量價(jià)寧波市寧波市場供供應(yīng)量與成交量均小，去化速度快，市量與成交量均小，去化速度6、快，市場存量極少，成交存量極少，成交均價(jià)高均價(jià)高9城市解讀1.3.2 城市概況城市概況-市場容量：企業(yè)及項(xiàng)目排名市場容量：企業(yè)及項(xiàng)目排名說明：1.企業(yè)年運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量數(shù)據(jù)來源：從企業(yè)年銷售額及單項(xiàng)目年銷售額看市場容量一句話總述從企業(yè)年銷售額及單項(xiàng)目年銷售額看市場容量一句話總述項(xiàng)目排名項(xiàng)目排名排名2008年年2009年年項(xiàng)目銷售金額銷售面積項(xiàng)目銷售金額銷售面積12345678910企業(yè)排名企業(yè)排名排名2008年年2009年年企業(yè)銷售金額銷售面積企業(yè)銷售金額銷售面積1234567891010城市解讀1.3.2 城市概況城市概況-市場容量：企業(yè)及項(xiàng)目排名市場容量：企業(yè)及項(xiàng)目排名房地產(chǎn)企業(yè)在寧波年銷售額7、可以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在寧波年銷售額可以達(dá)到30-50億，單項(xiàng)目銷售額可以億，單項(xiàng)目銷售額可以達(dá)到達(dá)到20-30億，企業(yè)年運(yùn)營一般在億，企業(yè)年運(yùn)營一般在1-2個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目排名項(xiàng)目排名排名2008年年2009年年項(xiàng)目銷售金額銷售面積項(xiàng)目銷售金額銷售面積1皇冠花園9.46 9.48 盛世天城32.89 24.89 2寧興城市花園8.24 5.06 錦繡東城20.38 17.84 3萬科金色水岸7.54 6.79 江南一品18.11 13.56 4榮安和院6.41 6.95 皇冠花園15.85 10.50 5雅戈?duì)柡盎▓@6.32 3.42 青林灣13.61 8.48 6江南一品5.77 5.99 8、BOBO城13.50 11.25 7雅戈?duì)?香頌灣5.57 3.05 匯豪天下13.13 6.58 8合生國際城4.79 5.49 雅戈?duì)柡盎▓@12.88 6.89 9瑞園3.76 3.95 銀億上上城12.39 13.08 10格蘭春晨3.65 5.25 卡納湖谷12.07 7.06 企業(yè)排名企業(yè)排名排名2008年年2009年年企業(yè)銷售金額銷售面積企業(yè)銷售金額銷售面積1雅戈?duì)?9.8413.46 雅戈?duì)?6.1234.71 2綠城11.9711.62 奧克斯32.9224.92 3寧興8.265.08 興普18.1113.56 4萬科7.546.79 中海外17.8813.62 5榮安7.9、208.41 萬科17.4114.45 6興普5.775.99 綠城17.0411.21 7合生4.795.49 寧波聯(lián)合14.8410.72 8中海4.554.29 華潤14.759.01 9信達(dá)4.296.01 迪賽14.3617.01 10迪賽3.654.82 富達(dá)13.618.48 企業(yè)年運(yùn)營僅1-2個(gè)項(xiàng)目也是受到政府供地少的影響，獲取土地難度高，企業(yè)無法進(jìn)行多項(xiàng)目操作數(shù)據(jù)來源：CRIC11城市解讀1.3.3城市概況城市概況-市場容量：土地市場供應(yīng)及成交市場容量：土地市場供應(yīng)及成交請對以下信息進(jìn)行說明：（拆分出商品住宅更佳）1.商品房土地年成交總建面2.2010年成交總額，相比09年表10、現(xiàn)3.注：商品房土地不包含工業(yè)用地及動(dòng)遷配套房用地(如果無法統(tǒng)計(jì)商品房土地也可使用住宅土地統(tǒng)計(jì)口徑)商品房土地市場供銷一句話總述商品房土地市場供銷一句話總述數(shù)據(jù)來源：12城市解讀請插入城市規(guī)劃圖1.4 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向判斷一句話總述城市發(fā)展方向判斷一句話總述請對以下信息進(jìn)行說明：1.城市地理特點(diǎn)、景觀資源分布及重點(diǎn)規(guī)劃2.產(chǎn)業(yè)分布及重點(diǎn)規(guī)劃3.重點(diǎn)交通資源及規(guī)劃4.商業(yè)（商圈）、行政資源分布及重點(diǎn)規(guī)劃5.教育資源分布及重點(diǎn)規(guī)劃6.新城新區(qū)建設(shè)規(guī)劃：國家級、省級、地方級開發(fā)區(qū)、大學(xué)城資料參照：a.城市報(bào)國務(wù)院(or省廳)規(guī)劃、十一五規(guī)劃、十二五規(guī)劃13城市解11、讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向杭州西南為景觀保護(hù)區(qū)、錢塘江穿城而過“一主三副”：主城；江南城、臨平城、下沙城“雙心”：湖濱、武林廣場-旅游商業(yè)文化服務(wù)中心 臨江地區(qū)-錢江北岸城市新中心，錢江南岸遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心“雙軸”：東西向以錢塘江為城市生態(tài)軸 南北向以主城-江南城為發(fā)展軸“六大組團(tuán)”：分成北片和南片 北片由塘棲、良渚和余杭組團(tuán)組成 南片由臨浦、瓜瀝和義蓬組團(tuán)組成。第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層該規(guī)劃將城市居住納入三圈層體系：第一圈層：主城區(qū)，主要為杭州五區(qū)范圍內(nèi)，包括上城、下城、江干、拱墅、西湖 第二圈層：副城區(qū)，包含蕭山、臨平、下沙三大副城以及副城12、之間的九堡、喬司、濱江、星橋等 第三圈層：組團(tuán)區(qū)，北片由塘棲、良渚和余杭組團(tuán)組成，南片由臨浦、瓜瀝和義蓬組團(tuán)組成杭州受地理?xiàng)l件限制，主城向杭州受地理?xiàng)l件限制，主城向東發(fā)展，展，輔城多點(diǎn)六向分布城多點(diǎn)六向分布14城市解讀杭州工業(yè)園區(qū)發(fā)展原則：發(fā)改委1、堅(jiān)持杭州現(xiàn)代化制造基地原則2、堅(jiān)持長三角經(jīng)濟(jì)一體化原則3、堅(jiān)持城市東擴(kuò)、跨江發(fā)展原則4、堅(jiān)持杭州國際化旅游城市定位原則四季青、長途客運(yùn)站向九堡搬遷、大學(xué)城移到下沙、市政府移到錢江新城CBD，用實(shí)際行動(dòng)體現(xiàn)了城市東擴(kuò)的決心主要產(chǎn)業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)區(qū)級別級別面積：平方公里面積：平方公里下沙開發(fā)區(qū)國家級104.7蕭山開發(fā)區(qū)國家級23.3高新產(chǎn)業(yè)區(qū)國家級85.613、臨江工業(yè)區(qū)省級級74臨平工業(yè)區(qū)省級150下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江干科技園蕭山開發(fā)區(qū)江東高新產(chǎn)業(yè)園余杭開發(fā)區(qū)臨江工業(yè)園蕭山開發(fā)區(qū)橋南杭州主要杭州主要產(chǎn)業(yè)區(qū)基本沿江分布于城區(qū)基本沿江分布于城東與城南，與城南，產(chǎn)業(yè)先行支持城市向先行支持城市向東發(fā)展，下沙是杭州國家展，下沙是杭州國家級重點(diǎn)開重點(diǎn)開發(fā)區(qū)區(qū)2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：產(chǎn)業(yè)分布及重點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布及重點(diǎn)規(guī)劃15城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：重點(diǎn)交通資源及規(guī)劃重點(diǎn)交通資源及規(guī)劃緯七路過江隧道緯七路過江隧道緯七路緯七路浦珠路浦珠路05年年3月月09年年軌道交通軌道交通1號線南延號線南延安德門安德門14、城東路城東路06年年11月月09年年12月月 軌道交通軌道交通2號線號線汪家村汪家村馬群馬群05年年11月月09年年軌道交通軌道交通2號線東延號線東延馬群馬群中醫(yī)藥大學(xué)中醫(yī)藥大學(xué)07年年7月月09年年11月月 長江四橋長江四橋六合區(qū)六合區(qū)麒麟鎮(zhèn)麒麟鎮(zhèn)力爭力爭07年底開建年底開建軌道交通軌道交通1號線號線奧體中心奧體中心邁皋橋邁皋橋 05年年9月已通車月已通車杭州繞城杭州繞城三橋高速公路三橋高速公路南京長江大橋南京長江大橋滬寧高速滬寧高速南京南站，華東地區(qū)南京南站，華東地區(qū)最大鐵路樞紐站，規(guī)最大鐵路樞紐站，規(guī)模為南京站模為南京站6倍倍龍?bào)绰窓C(jī)場高速鳳臺路南京內(nèi)南京內(nèi)環(huán)、外、外環(huán)、軌道交通逐道交通15、逐漸成形，河西新區(qū)持成形，河西新區(qū)持續(xù)建建設(shè)，主城向南，主城向南聯(lián)接江寧，仙林接江寧，仙林?jǐn)U容，跨江容，跨江發(fā)展啟展啟動(dòng)緯七路過江隧道09年建成力爭年底前開工建設(shè)長江四橋 續(xù)建地鐵二號線一期和一號線南延工程，開工建設(shè)地鐵二號線東延仙林段，09年建成鐵路南站開工，建設(shè)寧合城際鐵路續(xù)建完成寧常，續(xù)建寧杭（二期）、繞越高速東南段等高速公路緯三路快速化改造開工、緯七路東進(jìn)和緯七路西延工程16城市解讀寧波商寧波商業(yè)規(guī)劃劃為“一主八一主八輔”，“多點(diǎn)多點(diǎn)”補(bǔ)充的充的結(jié)構(gòu)構(gòu)三江口商三江口商業(yè)中心業(yè)中心 http:/ 城市商業(yè)中心：三江口商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心：中心城形成8個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，分別為鄞州商業(yè)中心、16、東部新城區(qū)商業(yè)中心、江北原莊橋地段商業(yè)中心、江東七里墊商業(yè)中心、北侖新碶商業(yè)中心、駱駝商業(yè)中心、鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心、江北洪塘商業(yè)中心 鄞州商業(yè)鄞州商業(yè)中心中心 東部新城東部新城商業(yè)中心商業(yè)中心 江北原莊橋江北原莊橋地段商業(yè)中地段商業(yè)中心心江東七里墊江東七里墊商業(yè)中心商業(yè)中心 北侖新碶北侖新碶商業(yè)中心商業(yè)中心 駱駝商駱駝商業(yè)中心業(yè)中心 鎮(zhèn)海老城區(qū)鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心 洪塘商洪塘商業(yè)中心業(yè)中心2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：商圈商圈17部門 文件名2.區(qū)域市區(qū)域市場2.1 重點(diǎn)區(qū)域分布重點(diǎn)區(qū)域分布2.2 龍湖關(guān)注區(qū)域龍湖關(guān)注區(qū)域 2.3.1 區(qū)域概述區(qū)域概述 2.3.217、 代表樓盤代表樓盤 2.3.3 土地資源分布土地資源分布18城市解讀請插入城市區(qū)域圖，并標(biāo)注重點(diǎn)區(qū)域范圍2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-重點(diǎn)區(qū)域市場分布重點(diǎn)區(qū)域市場分布城市重點(diǎn)區(qū)域分布一句話總述城市重點(diǎn)區(qū)域分布一句話總述請對以下信息進(jìn)行說明：1.區(qū)域定位：城市角色、功能定位2.區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力3.主力客群4.價(jià)格參考：新近出讓土地價(jià)格、近期在售代表樓盤價(jià)格5.已進(jìn)駐的外來開發(fā)商19城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-外圍重點(diǎn)區(qū)域市場分布外圍重點(diǎn)區(qū)域市場分布春曉慈溪新區(qū)區(qū)域定位：北侖新區(qū)區(qū)域定位：北侖新區(qū)“南加速南加速”的濱海新城的濱海新城 發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO(shè)發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO(shè)+梅山保梅山保稅區(qū)聯(lián)動(dòng)稅區(qū)聯(lián)18、動(dòng)主力客群：主力客群：2-3年內(nèi)仍依靠逐步年內(nèi)仍依靠逐步導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)客戶及少量投資客導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)客戶及少量投資客價(jià)格參考：世茂價(jià)格參考：世茂2月份取得月份取得30萬平米低密度住宅用地，萬平米低密度住宅用地，10萬萬平米綜合用地，樓面均價(jià)平米綜合用地，樓面均價(jià)1000元元/平米左右平米左右進(jìn)駐開發(fā)商：世茂進(jìn)駐開發(fā)商：世茂區(qū)域定位：杭州灣新城區(qū)域定位：杭州灣新城發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO(shè)發(fā)展?jié)摿Γ盒鲁墙ㄔO(shè)+慈慈余協(xié)力余協(xié)力主力客群：主力客群：2-3年內(nèi)仍依年內(nèi)仍依靠逐步導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客戶及靠逐步導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客戶及少量投資客少量投資客價(jià)格參考：價(jià)格參考：進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開發(fā)商：高速高速30分鐘分鐘快速快速20分鐘分鐘高速19、高速50分鐘分鐘快速快速20分鐘分鐘寧波外寧波外圍板板塊依托依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開展，開發(fā)潛力大潛力大 寧波城市發(fā)展戰(zhàn)略為“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”寧波主城外的主力板塊為北侖、東錢湖、象山、慈溪區(qū)域定位：獨(dú)立市場，產(chǎn)業(yè)老鎮(zhèn)區(qū)域定位：獨(dú)立市場，產(chǎn)業(yè)老鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)+北侖港北侖港主力客群：北侖鎮(zhèn)區(qū)原居民主力客群：北侖鎮(zhèn)區(qū)原居民價(jià)格參考：世茂世界灣價(jià)格參考：世茂世界灣12000元元/平米平米進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開發(fā)商：區(qū)域定位：重點(diǎn)下屬市獨(dú)立市場區(qū)域定位：重點(diǎn)下屬市獨(dú)立市場發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)主力客群：鎮(zhèn)區(qū)居民主力客群：鎮(zhèn)區(qū)居民價(jià)格參考：價(jià)格參考：進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開20、發(fā)商：區(qū)域定位：重點(diǎn)下屬市獨(dú)立市場區(qū)域定位：重點(diǎn)下屬市獨(dú)立市場發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ核綘I企業(yè)主力客群：慈溪市區(qū)原居民主力客群：慈溪市區(qū)原居民價(jià)格參考：綠城玫瑰園價(jià)格參考：綠城玫瑰園20000元元/平米平米進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開發(fā)商：區(qū)域定位：縣級獨(dú)立市場區(qū)域定位：縣級獨(dú)立市場 發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r(jià)格參考：價(jià)格參考：進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開發(fā)商：20城市解讀2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域市場分布市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域市場分布江北新區(qū)江北新區(qū)鎮(zhèn)海新區(qū)東部新城鄞州西片鎮(zhèn)海新區(qū)與江北新區(qū)的海新區(qū)與江北新區(qū)的連片是寧波城區(qū)北拓將形成的高投片是寧波城區(qū)北拓將形成的高投資潛力區(qū)潛力區(qū)域；鄞州21、的投域；鄞州的投資價(jià)價(jià)值仍然很高，特仍然很高，特別是奉化江兩岸土地是奉化江兩岸土地區(qū)域定位：正在起步的中高端住區(qū)區(qū)域定位：正在起步的中高端住區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r(jià)格參考：價(jià)格參考：代表樓盤：代表樓盤：進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開發(fā)商：區(qū)域定位：高端住區(qū)區(qū)域定位：高端住區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r(jià)格參考：價(jià)格參考：進(jìn)駐開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)商區(qū)域定位：高端住區(qū)區(qū)域定位：高端住區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r(jià)格參考：價(jià)格參考：進(jìn)駐開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)商區(qū)域定位：區(qū)域定位：發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r(jià)格參考：價(jià)格參考：進(jìn)駐開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)商區(qū)域定位：區(qū)域定位：發(fā)22、展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ褐髁腿海褐髁腿海簝r(jià)格參考：價(jià)格參考：代表樓盤：代表樓盤：進(jìn)駐開發(fā)商：進(jìn)駐開發(fā)商：21城市解讀請插入?yún)^(qū)域圖2.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-xx區(qū)域概況區(qū)域概況龍湖關(guān)注區(qū)域或板塊一句話總述龍湖關(guān)注區(qū)域或板塊一句話總述請對以下信息進(jìn)行說明：1.區(qū)域定位：城市角色、功能定位2.區(qū)域內(nèi)資源情況：產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、行政、景觀、教育等3.區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展驅(qū)動(dòng)力4.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)板塊開發(fā)發(fā)展變化5.主力客群、主力產(chǎn)品、代表樓盤及價(jià)格6.重點(diǎn)開發(fā)商進(jìn)駐情況資料參照：a.城市報(bào)國務(wù)院(or省廳市)規(guī)劃、十一五規(guī)劃、十二五規(guī)劃22城市解讀2.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-鎮(zhèn)海新區(qū)概況鎮(zhèn)海新區(qū)概況鎮(zhèn)海23、新區(qū)南海新區(qū)南塊將成將成為主城外溢的重點(diǎn)主城外溢的重點(diǎn)購房區(qū)域，萬科、合生等品牌開房區(qū)域，萬科、合生等品牌開發(fā)商的商的進(jìn)駐將拉升將拉升這一區(qū)域的價(jià)格空一區(qū)域的價(jià)格空間，投，投資潛力大潛力大老鎮(zhèn)區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)南塊新區(qū)南塊新區(qū)新區(qū)北塊北塊車程車程12分鐘分鐘快速路快速路12分鐘分鐘到三江口到三江口10分鐘分鐘學(xué) 區(qū)寧波大學(xué)等工 業(yè) 區(qū)區(qū)域客群：區(qū)域客群：主力產(chǎn)品：多層、小高層，主力產(chǎn)品：多層、小高層，80-150平米平米代表樓盤：綠城代表樓盤：綠城桂花園桂花園(二二手手15000元元/平米左右平米左右)從鎮(zhèn)海老鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)鎮(zhèn)寧路、中官路車程15分鐘可到達(dá)新區(qū)南塊，從南塊經(jīng)東昌路車程12分鐘可到達(dá)北塊，從南24、塊經(jīng)環(huán)城北路轉(zhuǎn)人民路8分鐘可到達(dá)江北人民路，各條線路沿途城市界面差 寧波大學(xué)等本專科教育資源位于新區(qū)南塊南側(cè)沿江區(qū)域 綠城、萬科、合生等知名開發(fā)商的進(jìn)駐，將極大提升這一區(qū)域未來的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格前景 作為鎮(zhèn)海新城，同時(shí)也是城市外溢區(qū)域，將同時(shí)承接老鎮(zhèn)和寧波市區(qū)客群區(qū)域客群：區(qū)域客群：主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：代表樓盤：合生國際城代表樓盤：合生國際城(13000元元/平米左右平米左右)23城市解讀路北區(qū)路北區(qū)城市核心區(qū)，城市核心區(qū)，資源配套源配套齊全，住宅供全，住宅供應(yīng)聚集區(qū)聚集區(qū)鳳凰新城板鳳凰新城板塊塊建設(shè)東建設(shè)東路板塊路板塊新華路板塊新華路板塊根據(jù)住宅供應(yīng)特征的不同，可以將路北區(qū)分為三大版塊，分別是25、：鳳凰新城版塊、建設(shè)東路版塊、新華路版塊l鳳凰新城板塊鳳凰新城板塊城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，依托于政策性的驅(qū)動(dòng)，成為唐山中高檔住宅的集中供應(yīng)區(qū)域l建設(shè)東路板塊建設(shè)東路板塊城市成熟區(qū)，非商業(yè)中心，中端房地產(chǎn)認(rèn)知l新華路板塊新華路板塊城市核心地段，完善城市配套，供應(yīng)有限，城市高端板塊2.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-路北區(qū)概況路北區(qū)概況24城市解讀鳳凰新城板塊：鳳凰新城板塊：特征：城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，依托于政府的政策驅(qū)動(dòng)，成為唐山的，后續(xù)供應(yīng)量較大，城市后續(xù)供應(yīng)主要區(qū)域，競爭較大中高端住宅供應(yīng)區(qū)域物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型主力戶型代表樓盤代表樓盤多層、小高層、高層，其中以高層為主多層、小高層、高層，其中以高層26、為主9090100100平米兩居，平米兩居，130130三居三居鳳凰世嘉、梧桐大道、鷺港鳳凰世嘉、梧桐大道、鷺港價(jià)格平臺價(jià)格平臺6300630068006800元元/平米平米鳳凰世嘉鳳凰世嘉代表項(xiàng)目鳳凰世嘉梧桐大道鷺港項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）6150650063002.2.1 區(qū)域市場區(qū)域市場-路北區(qū)概況路北區(qū)概況25城市解讀請插入樓盤總平圖、鳥瞰圖(實(shí)景或效果圖)、立面或單體等圖片2.2.2 區(qū)域市場區(qū)域市場-xx區(qū)域代表樓盤區(qū)域代表樓盤代表樓盤代表樓盤位置位置總建筑面積總建筑面積容積率容積率開盤日期開盤日期開發(fā)商開發(fā)商綠化率綠化率車位比車位比物業(yè)類型物業(yè)類型裝修情況裝修情況建筑形態(tài)建筑形態(tài)房型27、房型面積面積戶型配比戶型配比一房二房三房四房聯(lián)排累計(jì)推案套數(shù)累計(jì)推案套數(shù)20102010成交套數(shù)成交套數(shù)近期公寓成交價(jià)格近期公寓成交價(jià)格近期別墅成交價(jià)格近期別墅成交價(jià)格26城市解讀位置位置杭州下沙開發(fā)區(qū)沿江大道和22號大街中間總建筑面積總建筑面積860000容積率容積率2.97開盤日期開盤日期2008-9-26開發(fā)商開發(fā)商保利地產(chǎn)綠化率綠化率30%車位比車位比1:0.8物業(yè)類型物業(yè)類型公寓;別墅裝修情況裝修情況毛坯建筑形態(tài)建筑形態(tài)22棟30-34層高層;獨(dú)棟:6棟;聯(lián)排:258棟保利保利東灣灣區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿樓桿樓盤房型房型面積面積戶型配比戶型配比一房54-634.3%二房55-9368.6%28、三房118-16314.9%四房180-1923.9%聯(lián)排207-3778.4%累計(jì)推案套數(shù)累計(jì)推案套數(shù)193420092009成交套數(shù)成交套數(shù)1768近期公寓成交價(jià)格近期公寓成交價(jià)格12000-15300元/近期聯(lián)排成交價(jià)格近期聯(lián)排成交價(jià)格25000-30000元/2.2.2 區(qū)域市場區(qū)域市場-下沙區(qū)代表樓盤下沙區(qū)代表樓盤27城市解讀位置位置杭州下沙區(qū)14號大街和25號大街交叉口總建筑面積總建筑面積 700000容積率容積率2.18開盤日期開盤日期2009-9-19開發(fā)商開發(fā)商杭州世茂置業(yè) 二期綠化率二期綠化率40.3%二期車位比二期車位比1:1.28二期物業(yè)類型二期物業(yè)類型高層裝修情況裝修29、情況毛坯二期建筑形態(tài)二期建筑形態(tài)13棟20-33層高層世茂世茂濱江花園江花園品品質(zhì)不高，未取得如在其他城市的高端地位不高，未取得如在其他城市的高端地位房型房型面積面積戶型配比戶型配比二房83-9444.4%三房120-13725.2%四房152-18424.0%復(fù)式204-2696.4%累計(jì)推案套數(shù)累計(jì)推案套數(shù)108420092009成交套數(shù)成交套數(shù)983近期公寓成交均價(jià)近期公寓成交均價(jià)9000-10000元/2.2.2 區(qū)域市場區(qū)域市場-下沙區(qū)代表樓盤下沙區(qū)代表樓盤28城市解讀請插入未來土地供應(yīng)區(qū)位圖請標(biāo)注重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域及土地類型2.2.3 區(qū)域市場區(qū)域市場-XX區(qū)域土地資源分布區(qū)域土地資源分30、布土地資源分布情況土地資源分布情況請對以下信息進(jìn)行說明：1.過去一年土地供應(yīng)、成交及流拍情況2.現(xiàn)有可跟蹤土地資源分布3.未來供地計(jì)劃29城市解讀2.2.3 區(qū)域市場區(qū)域市場-鎮(zhèn)海區(qū)土地資源分布鎮(zhèn)海區(qū)土地資源分布鎮(zhèn)海區(qū)海區(qū)值得關(guān)注的土地得關(guān)注的土地資源主要分布于源主要分布于鎮(zhèn)海南海南塊及與北及與北塊的的連接接帶上，靠近南上，靠近南塊的土地未來增的土地未來增值空空間大，投大，投資價(jià)價(jià)值高高新區(qū)南塊新區(qū)南塊新區(qū)新區(qū)北塊北塊 鎮(zhèn)海新區(qū)供地計(jì)劃：6月底寧波萬科取得鎮(zhèn)海綠核北部地塊，340畝，樓面價(jià)4291元/，總價(jià)21億連接地帶連接地帶鎮(zhèn)海綠核北塊鎮(zhèn)海綠核北塊萬科獲取樓面均價(jià)4291元/30部門 文件31、名3.投投資建建議3.1 建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域3.2 跟蹤項(xiàng)目分布跟蹤項(xiàng)目分布3.3 具體跟蹤項(xiàng)目具體跟蹤項(xiàng)目 3.3.1 跟蹤項(xiàng)目概況跟蹤項(xiàng)目概況 3.2.2 項(xiàng)目周邊市場項(xiàng)目周邊市場 3.3.3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件注：3.1部分作為城市解讀結(jié)論必須完成；3.2之后的部分根據(jù)項(xiàng)目跟蹤情況完成31城市解讀請插入?yún)^(qū)域分布圖只標(biāo)注建議投資的區(qū)域3.1 投資建議投資建議-建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域建議投資區(qū)域一句話總述建議投資區(qū)域一句話總述請對以下信息進(jìn)行說明：1.城市發(fā)展方向2.未來土地供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域3.建議投資區(qū)域：住宅、別墅、商業(yè)綜合4.建議投資理由概述：優(yōu)勢、風(fēng)險(xiǎn)32城市解讀大32、寧波沿灣大寧波沿灣發(fā)展，建展，建議投投資關(guān)注兩個(gè)新城建關(guān)注兩個(gè)新城建設(shè)杭州灣新城、春杭州灣新城、春曉濱海新城；寧波主城南拓北溢，建海新城；寧波主城南拓北溢，建議關(guān)注兩個(gè)外拓重點(diǎn)區(qū)域關(guān)注兩個(gè)外拓重點(diǎn)區(qū)域江北與江北與鎮(zhèn)海新區(qū)海新區(qū)連片、鄞州拓展區(qū)域片、鄞州拓展區(qū)域杭州灣新城杭州灣新城春曉春曉傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，成熟區(qū)域市場外拓可投資住宅用地用地杭州灣發(fā)展及慈余連片發(fā)展將在未來5-10年促成杭州灣新城可投資住宅、別墅、綜合用地北侖海濱新城與梅山港聯(lián)動(dòng)可投資住宅用地、別墅、綜合用地主城向北外拓已啟動(dòng)可投資住宅用地江北江北-鎮(zhèn)海鎮(zhèn)海新區(qū)連片新區(qū)連片鄞州拓鄞州拓展區(qū)域展區(qū)域3.1 投資建議投資建議-建議投資區(qū)域33、建議投資區(qū)域33城市解讀請插入項(xiàng)目區(qū)位圖3.2 投資建議投資建議-跟蹤項(xiàng)目分布跟蹤項(xiàng)目分布跟蹤項(xiàng)目分布跟蹤項(xiàng)目分布請對以下信息進(jìn)行說明：1.項(xiàng)目位置、與重要城市節(jié)點(diǎn)（如機(jī)場、市政府、商業(yè)中心、大型居住社區(qū)、環(huán)路、快速路、軌道交通站、高速收費(fèi)站點(diǎn)等）的距離、交通時(shí)間2.項(xiàng)目占地、預(yù)估建面3.預(yù)估土地總價(jià)、預(yù)估樓面均價(jià)4.目前接洽狀態(tài)：初步接觸、方案匯報(bào)、協(xié)議談判、簽約及付款情況34城市解讀目前在寧波跟蹤兩個(gè)項(xiàng)目目前在寧波跟蹤兩個(gè)項(xiàng)目春曉項(xiàng)目、杭州灣項(xiàng)目春曉項(xiàng)目、杭州灣項(xiàng)目3.2 投資建議投資建議-跟蹤項(xiàng)目分布跟蹤項(xiàng)目分布杭州灣項(xiàng)目杭州灣項(xiàng)目項(xiàng)目位置：項(xiàng)目占地：預(yù)估建面：預(yù)估土地總價(jià)：預(yù)估樓面均價(jià)34、：目前接洽狀態(tài)：春曉項(xiàng)目春曉項(xiàng)目項(xiàng)目位置：項(xiàng)目占地：預(yù)估建面：預(yù)估土地總價(jià)：預(yù)估樓面均價(jià)：目前接洽狀態(tài)：35城市解讀環(huán)膠州灣高速海灣大橋海底隧道雙元路濟(jì)青高速青煙公路青威公路204國道青島市政府城陽區(qū)政府青島高新區(qū)黑龍江路流流亭亭機(jī)機(jī)場場雙高路青銀高速區(qū)域優(yōu)勢：1.具有優(yōu)越的交通聯(lián)系2.是青島市30分鐘主城圈內(nèi)唯一大盤，距青島市政府28公里，車程25分鐘3.是青島市高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢互補(bǔ)區(qū)域，與高新區(qū)交通聯(lián)系便捷3.2 投資建議投資建議-跟蹤項(xiàng)目分布跟蹤項(xiàng)目分布在青在青島跟蹤的城陽跟蹤的城陽項(xiàng)目位于城陽區(qū)西部目位于城陽區(qū)西部臨灣區(qū)域，流亭機(jī)灣區(qū)域，流亭機(jī)場東北部北部36城市解讀插圖請對以下信35、息進(jìn)行說明：1.地塊周圍主要機(jī)動(dòng)車交通，主要道路的等級、道路紅線寬度、道路斷面情況；2.地塊周圍軌道交通情況，軌道站點(diǎn)與地塊間的距離；3.地塊與周邊公交站點(diǎn)的距離，或地塊邊界范圍內(nèi)的公交站設(shè)站位置；4.上述道路、軌道交通、公交站點(diǎn)的現(xiàn)狀、規(guī)劃情況及通車/使用時(shí)間；5.3.3.1 投資建議投資建議-xx項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況對應(yīng)投委會(huì)模板-P8，啟動(dòng)會(huì)模板 02.總圖-P437城市解讀插圖項(xiàng)目周邊情況：1.周邊道路情況東側(cè)和北側(cè)道路已建成。西側(cè)道路目前已動(dòng)工，計(jì)劃今年年底通路。2.輕軌交通在富力城為目前建設(shè)期的終點(diǎn)站，用地內(nèi)有通向壁山延長線的站點(diǎn)。3.用地西側(cè)有繞城高速路和山景。4.緊鄰三所高校;用地36、南側(cè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地已開始動(dòng)工。地鐵一號線地鐵一號線地鐵站地鐵站地鐵規(guī)劃站點(diǎn)地鐵規(guī)劃站點(diǎn)項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地四川美術(shù)學(xué)院四川美術(shù)學(xué)院重慶師范大學(xué)重慶師范大學(xué)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地重慶大學(xué)重慶大學(xué)山景山景3.3 投資建議投資建議-大學(xué)城項(xiàng)目大學(xué)城項(xiàng)目大學(xué)城大學(xué)城項(xiàng)目目38城市解讀插 圖請對以下信息進(jìn)行說明：1.本項(xiàng)目周邊成熟度:周邊產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住區(qū)、配套情況2.競爭格局：項(xiàng)目周邊競爭對手項(xiàng)目分析（業(yè)態(tài)產(chǎn)品、銷售價(jià)格、推出時(shí)間、策略、市場反應(yīng)等）3.3.2 投資建議投資建議-XX項(xiàng)目周邊市場項(xiàng)目周邊市場對應(yīng)投委會(huì)模板-P10，啟動(dòng)會(huì)模板 02.總圖-P6、P839城市解讀競品1：富力城：2010年主推37、產(chǎn)品：聯(lián)排別墅+高層預(yù)期價(jià)格：聯(lián)排140-200萬；高層 50-80萬(2000套)競品2：融城華府：2010年主推產(chǎn)品：聯(lián)排別墅+疊拼預(yù)期價(jià)格：100-200萬（約300套）競品3：龍湖東橋郡2010年主推產(chǎn)品：別墅+洋房預(yù)期價(jià)格：別墅：200-500萬(300套)洋房：平層7080萬，躍層120萬明年即將出現(xiàn)的競品：金科，卓越熙街，東方劍橋，中渝物業(yè)龍湖睿城龍湖東橋郡東方劍橋富富 力力 項(xiàng)項(xiàng) 目目融城華府融城華府U2項(xiàng)目金科地產(chǎn)熙街中渝物業(yè)3.3 投資建議投資建議-U2項(xiàng)目周邊市場項(xiàng)目周邊市場40城市解讀插圖請對以下信息進(jìn)行說明：1、項(xiàng)目各地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（表格形式）；2、對項(xiàng)目有重大影響38、的地區(qū)規(guī)范、管理?xiàng)l例等；3、項(xiàng)目車位配比要求（機(jī)動(dòng)車、自行車）、公共設(shè)施配套要求；4、公共綠化要求、日照間距系數(shù)、小戶型要求；5、容積率計(jì)算當(dāng)?shù)靥厥庖?guī)則（車庫頂板抬高、層高限制、陽臺面積進(jìn)深限制、挑空是否計(jì)容、露臺計(jì)容規(guī)則等）；綠化率計(jì)算規(guī)則（覆土厚度與計(jì)算綠化率的關(guān)系等）；6、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀說明，是否有不理因素（如高壓線、高速路）；7、抗震設(shè)防等級，是否有不理土壤條件（如反堿、地震帶、沖溝、滑坡等）；8、水文情況（地下水質(zhì)及深度、地表水體、最高洪水水位及頻率等）；編號編號用地性質(zhì)用地性質(zhì)地塊面積地塊面積規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積容積率容積率限高限高建筑密度建筑密度綠地率綠地率其他其他A AB B39、C CD D合計(jì)合計(jì) 3.3.3 投資建議投資建議-XX項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對應(yīng)投委會(huì)模板P12，啟動(dòng)會(huì)模板 02.總圖-P1141城市解讀請插入項(xiàng)目用地現(xiàn)狀B3B32 2B3B34 4用地區(qū)域用地區(qū)域大石壩組團(tuán)B分區(qū)地塊地塊B32B34體育公園用地性質(zhì)用地性質(zhì)R2二類居住用地G3防護(hù)綠地R2二類居住用地C2商業(yè)金融業(yè)用地建設(shè)用地建設(shè)用地面積面積13788086497.6216345.79容積率容積率4.04.50.18綠地率綠地率3030綠化率55建筑密度建筑密度30350.10 最低停車最低停車位要求位要求普通住宅0.6個(gè)/100建筑面積；商業(yè)、辦公、醫(yī)院0.7個(gè)/100建筑面積普通住宅0.6個(gè)/100建筑面積；商業(yè)、辦公、醫(yī)院0.7個(gè)/100建筑面積公共設(shè)施公共設(shè)施配套要求配套要求幼兒園、公廁、垃圾收集點(diǎn)、社區(qū)保健站、文化活動(dòng)站公廁、居委會(huì)、垃圾收集點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場地上建筑地上建筑面積面積5515203892393.3 投資建議投資建議-大石壩組團(tuán)大石壩組團(tuán)B分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件42部門文件名 感謝聆聽感謝聆聽 Thanks43部門文件名