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1、 三舊改造項目 開發體系&投資拓展流程2“三舊”改造項目拓展流程1“三舊”改造項目開發體系“舊村居”改造，是指對“城中村”、大量用地被城市工業區等占據的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進農民公寓建設、舊物業改造和村容村貌的整治。“三舊”改造是在城市發展到一定階段后，土地集約化發展要求下，針對“舊城鎮”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。廣東省78號文中并沒有明確確定“三舊”的內涵，但對“三舊”改造的范圍進行了界定，主要把下列6項土地列為“三舊”改造范圍：城市市區“退二進三”產業用地；城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區）用地；國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用2、地；不符合安全生產和環保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。“三舊”改造概念舊舊城鎮城鎮舊廠房舊廠房“舊城鎮”改造，主要是指對區、鎮（街道）城區內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對重點改造城區需要“退二進三”的舊廠房、舊倉庫，及危舊居民用房的改造；“舊廠房”改造，是指對鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房的改造，包括對嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑的改造；舊村莊舊村莊城市土地資源缺乏1 13 32 2經濟發展快速城市發展需要城市發展快速質量安全/配套滯后“三舊”改造背景“三舊”改造價值提升城市公共環境、提升城市公共配套，提3、升保障性住房等，最大程度保障公共利益。1 1社會價值社會價值居住環境改善、資產升值、資金扶持、物業合法化等2 2業主價值業主價值3 3政府價值政府價值獲取優質土地，通過開發滿足公共利益并獲得合理開發收益。促進GDP增長、規劃實施、提升土地資源、增加稅收等。4 4企業價值企業價值惠州市級“三舊”改造核心政策廣東省級“三舊”改造核心政策“三舊”改造政策【解讀一】可以自行申請舊改了【解讀一】可以自行申請舊改了 對于獨立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權利人可以優先申請自行改造或者合作改造，當地政府應當提供便利，不得設立不合理限制條件。【解讀二】出讓收益返還政策可適用于所有權利人【解讀二4、】出讓收益返還政策可適用于所有權利人 對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權利人可以優先收購歸宗后實施改造；原土地權利人無法實行收購歸宗的，當地政府可以統一收購儲備和組織改造，并通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體。【解讀三】【解讀三】自己開發，必須回饋社會自己開發，必須回饋社會 由原土地權利人自行改造的，除應當按規定補繳地價款及相關稅費外，應當按照城鄉規劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設。【解讀四】【解讀四】鼓勵農村土地轉國有建設用地鼓勵農村土地轉國有建設用地 鼓勵和引導農村集體經濟組織自愿申5、請辦理土地征收手續將集體建設用地轉為國有建設用地，自行實施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯營等合法方式使用集體建設用地，但不得用于商品住宅開發。當地政府征收農村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補償與實物補償相結合的方式安置失地農民，充分保障農民利益。【解讀五】【解讀五】鼓勵鼓勵和處罰措施和處罰措施完成“三舊”改造年度任務的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標；未完成年度改造任務的，適當扣減其用地計劃指標。【解讀【解讀六六】改進了報批方式改進了報批方式 【解讀【解讀七七】建立批后監管機制建立批后監管機制 【解讀【解讀八八】“三舊三舊”改造存在難點：需要完善部門配套政6、策改造存在難點：需要完善部門配套政策20162016年年9696號文件號文件廣東省人民政府關于提升廣東省人民政府關于提升“三舊三舊”改造水平促進節約集約用地的改造水平促進節約集約用地的通知通知“三舊”改造最新政策“三舊”改造方式城市更新方式深圳深圳綜合整治、功能改變、拆除重建、整村統籌與區域統籌綜合整治、功能改變、拆除重建、整村統籌與區域統籌廣州廣州全面改造、微改造（整治修繕和局部改造）全面改造、微改造（整治修繕和局部改造）珠海珠海整治、改建、拆建整治、改建、拆建惠州惠州“三舊三舊”改造方式并未有明確政策文件規定，根據以往改造方式并未有明確政策文件規定，根據以往“三舊三舊”改造項目來看，改造項7、目來看，惠州城市更新方式以拆除重建為主。惠州城市更新方式以拆除重建為主。深圳城市更新操作流程（PS：龍崗區）惠州城市更新操作流程（一）改造地塊備案入庫，確定改造方式與改造主體（二）改造意向主體提交申請（三）開展權屬調查（四）“三舊”改造辦公室初審提出規劃建議與改造邊界線（五）改造單位與業主協商達成協議（六）住建局根據要求編制規劃要點（七）制定改造實施方案（八）方案審查（九）項目認定（九）項目拆遷補償完成“三舊”改造操作流程（一）計劃審批（二）規劃審批（三）實施主體確認C建設工程施工許可D建設工程規劃驗線E竣工驗收后續屬于正常開發操作流程后續屬于正常開發操作流程A用地手續審批B建設工程規劃許可“8、三舊”改造操作程序城市更新方式深圳深圳自下而上自下而上市場化程度高市場化程度高意愿征集土地房屋信息核查計劃申報審批土地房屋確權規劃編制審批搬遷補償安置協議簽訂實施主體確認房屋拆除產權注銷土地出讓開發建設回遷銷售廣州廣州自上而下自上而下市場化程度低市場化程度低基礎數據調查城市更新中長期規劃劃定城市更新片區片區改造策劃（片區策劃方案）編制審批控規調整論證批準更新年度計劃項目實施方案編制審批公示搬遷補償安置談判改造實施（一次性引入合作企業或土地整理、土地開發兩階段引入合作企業）立項規劃國土等行政審批土地出讓開發建設安置惠州惠州自上而下自上而下市場化程度一般市場化程度一般根據三舊改造計劃，改造意向主體9、提交申請開展權屬調查“三舊”改造辦公室初審編制規劃制定改造實施方案方案審查項目認定項目拆遷取得土地使用證開發建設珠海珠海集體經濟組織為主集體經濟組織為主半市場化半市場化意愿征集和實施方式確定用地和建設情況調查公示房屋合法性面積認定編制拆遷補償安置方案測算項目總成本和計容建筑面積編制更新單元規劃設計方案編制及批復公開選擇實施主體簽訂監管協議及補償安置協議項目實施計劃申報核準房地產權注銷項目報建“三舊”改造核心要點-1改造意向主體根據：“三舊三舊”改造專項規劃改造專項規劃和年度實施計劃年度實施計劃，向惠城區惠城區“三舊三舊”改造辦公室改造辦公室提出改造項目申請。Ps：惠州市惠城仲愷區域“三舊”改造10、專項規劃 n“三舊三舊”改造項目申請條件改造項目申請條件“三舊”改造核心要點-2國土部門國土部門 房產部門房產部門 村村集體集體 土地土地/房屋權屬房屋權屬單位單位 項目權屬查詢工作協同部門項目權屬查詢工作協同部門市市住房和城鄉規劃建設局住房和城鄉規劃建設局項目組織編制規劃部門項目組織編制規劃部門“三舊三舊”改造改造辦公室辦公室n“三舊三舊”改造涉及部門與人員改造涉及部門與人員“三舊”改造核心要點-3n“三舊三舊”改造項目現狀調查要素改造項目現狀調查要素區位性質宗地面積容積率使用年限權屬關系土地證書現狀要素現狀要素現狀要素現狀要素1 1、地塊、地塊“三舊三舊”改造基礎資料改造基礎資料2 2、地11、塊、地塊“三舊三舊”改造經濟性評估改造經濟性評估現狀調查作用：現狀調查作用：深圳城市更新經驗：深圳城市更新經驗：容積率容積率R1.5R1.5，優選，優選容積率容積率1.5R2.01.5R2.0，可選，可選容積率容積率2.0R2.0R，慎選，慎選“三舊”改造核心要點-4n“三舊三舊”改造項目規劃改造項目規劃保障性住房城鄉規劃土地利用規劃界限范圍容積率建筑面積基礎設施規劃要素規劃要素規劃要素規劃要素改造界線應包括符合“三舊”改造條件可以采取協議方式出讓地塊界線和不符合“三舊”改造條件須采取公開方式出讓地塊界線為確保改造單元內城市基礎設施、公共服務設施等公益性項目與經營性項目同步建設、同步驗收，實現12、公共利益和市場利益的平衡，可根據“三舊”改造規劃，在保證城市基礎設施、公共服務設施相對完整的前提下，綜合考慮道路、河流及產權邊界等因素，合理劃定“三舊”改造單元（可包括一個或多個改造項目，一般面積不小于1公頃），并開展“三舊”改造單元規劃編制，以明確其范圍內的改造目標、模式、功能定位、用地規模等內容。可借鑒深圳市城市更新工作的做法，確保改造范圍內用于城市基礎設施、公共服確保改造范圍內用于城市基礎設施、公共服務設施、公共綠地等公益性項目建設的用地務設施、公共綠地等公益性項目建設的用地不小于改造范圍的不小于改造范圍的15%15%，并視不同需求按并視不同需求按5-15%5-15%的配建比例的配建比例13、落實落實保障性住房保障性住房（實際建設的保障性住房面積占該項目批（實際建設的保障性住房面積占該項目批準住宅建筑面積的比例）準住宅建筑面積的比例）。“三舊”改造核心要點-5n“三舊三舊”改造項目實施方案要素改造項目實施方案要素改造范圍內的基本情況；土地利用現狀情況；擬建設項目的使用功能；改造意向規劃圖，包括如容積率、建筑密度、層數等指標；拆遷協議補償情況（含拆遷補償方式、改造資金計劃安排及進展情況，還需附上匯總表）；投資成本及效益估算“三舊”改造項目涉及村莊建設用地改變為國有建設用地、歷史用地需完善征收手續以及農用地轉用的，由惠城區政府編制改造實施方案，上報市“三舊”改造辦公室審查后，連同土地征14、收和轉用方案一并上報省政府審批；“三舊”改造項目不涉及集體土地征收及農用地轉用的，由改造意向主體編制改造實施方案，上報市“三舊”改造辦公室審查后，報市政府批準實施。“三舊”改造核心要點-6n“三舊三舊”改造項目土地取得前提改造項目土地取得前提取得認定后，進行工項目立項，并開展地上房屋征收補償安置工作。待待改造地塊上建、構筑物全部拆遷完成后并辦理了規劃用地相關手續，改造地塊上建、構筑物全部拆遷完成后并辦理了規劃用地相關手續，國土部門才可以給予辦理新的國土部門才可以給予辦理新的國有土地使用證國有土地使用證！拆遷過程將是項目最核心的攻堅環節，拆遷過程將是項目最核心的攻堅環節，一般一般“三舊三舊”改造15、項目時間周期改造項目時間周期3535年，年，若拆遷困難將導致整體項目拖延而停滯。若拆遷困難將導致整體項目拖延而停滯。“三舊”改造核心要點-7n“三舊三舊”改造項目土地價款繳納改造項目土地價款繳納惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法規定：以以協議方式出讓協議方式出讓“三舊三舊”改造用地使用改造用地使用 權的，最低權的，最低可只繳交可只繳交10%10%的土地出讓金。的土地出讓金。市國土資源局在此前受訪時稱，此舉是鼓勵社會力量參加三舊改造，只有屬于私營企業的改造項目才能用于協議出讓土 地，少交的土地出讓金主要用于征收拆遷補償安置等。改造類型用地性質容積率分級繳交比例舊城鎮改造用地居住用地16、=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計商業用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計辦公用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計工業用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計舊廠房改造用地改造方向1工業用地在符合城鄉規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款改造方向2在符合城鄉規劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創意產業項目的，土地用途和使用權人可暫不變更17、改造方向3改造單位申請將原工業用地改變為商業、居住等經營性用地（不含物流園用地）的用地性質容積率分級繳交比例居住用地=1.210%1.2FAR=2.040%2.0FAR=2.550%2.5FAR=3.060%3.0FAR100%合計商業用地=1.210%1.2FAR=2.040%2.0FAR=2.550%2.5FAR=3.060%3.0FAR100%合計辦公用地=1.210%1.2FAR=2.040%2.0FAR=2.550%2.5FAR=3.060%3.0FAR100%合計體量合計繳交地價改造方向4原工業用地改變為物流園用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業用地性質不再增收土地出讓金，對其中非倉18、儲部分如商業、辦公及其它功能需繳交土地出讓金用地性質容積率分級繳交比例居住用地=1.210%1.2FAR30%合計商業用地=1.210%1.2FAR30%合計辦公用地=1.210%1.2FAR30%合計體量合計繳交地價舊村莊改造用地用地性質容積率分級繳交比例居住用地=2.010%2.0FAR40%合計商業用地=2.010%2.0FAR40%合計辦公用地=2.010%2.0FAR40%合計工業用地=2.010%2.0FAR40%合計體量合計繳交地價綜合性改造用地同一改造項目范圍內涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改19、造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。“三舊”改造方式-合作模式合作合作開發開發合作方式合作方式合作方式合作方式購買購買資產資產股權股權轉讓轉讓其他其他方式方式“三舊”改造方式-補償方式1/1/1/1/產權置換產權置換產權置換產權置換（優選）（優選）（優選）（優選）2/2/2/2/產權置換產權置換產權置換產權置換+貨幣補償貨幣補償貨幣補償貨幣補償（次選）（次選）（次選）（次選）3/3/3/3/貨幣補償貨幣補償貨幣補償貨幣補償（備選）（備選）（備選）（備選）“三舊”改造方式-收益分成1/70%20、1/70%1/70%1/70%開發方：開發方：開發方：開發方：30%30%30%30%合作方合作方合作方合作方 （優選）（優選）（優選）（優選）2/6569%2/6569%2/6569%2/6569%開發方：開發方：開發方：開發方：3135%3135%3135%3135%合作方合作方合作方合作方 （可選（可選（可選（可選）3/6064%3/6064%3/6064%3/6064%開發方開發方開發方開發方：3640%3640%3640%3640%合作方合作方合作方合作方 （慎選（慎選（慎選（慎選）2“三舊”改造項目拓展流程1“三舊”改造項目開發體系STEP 1 項目初步篩選項目初步篩選 初步篩選：21、意向地塊初步篩選：意向地塊可優先排除先亮資、先要錢、中間人多、手眼通天神人可優先排除先亮資、先要錢、中間人多、手眼通天神人內部資源貢獻避免重復做無用功內部資源貢獻避免重復做無用功緊急優質緊急優質直接立項操作直接立項操作一般三舊改造項目一般三舊改造項目索要資料：索要資料：三舊改造認定批復、拆遷與建設用地范圍圖，地塊劃分與指三舊改造認定批復、拆遷與建設用地范圍圖，地塊劃分與指標控制圖，建筑限高、拆建比、還建面積、配套公建、村企標控制圖，建筑限高、拆建比、還建面積、配套公建、村企合作協議等合作協議等注意事項：需了解該項目目前所處階段，清楚理解項目政策注意事項：需了解該項目目前所處階段，清楚理解項目政22、策STEP 2 項目現場勘察與調研項目現場勘察與調研現場勘察與調研內容現場勘察與調研內容地塊情況地塊情況包括但不限于地塊七通一平包括但不限于地塊七通一平情況、地塊道路體系、車行情況、地塊道路體系、車行與人行出入口位置與人行出入口位置相鄰關系相鄰關系地塊地塊四至情況、周邊環境，四至情況、周邊環境，如是否有不利于項目地塊開如是否有不利于項目地塊開發因素。發因素。周邊配套周邊配套與周邊樓盤、學校、醫院、與周邊樓盤、學校、醫院、商業區、公共交通站點等距商業區、公共交通站點等距離情況。離情況。STEP 3 明確項目交易方式明確項目交易方式項目交易模式項目交易模式交易模式：交易模式：了解交易方詳細信息，交23、易方實際控制人、交易價格、交易樓面價、交易模式（合作方式）等了解交易方詳細信息，交易方實際控制人、交易價格、交易樓面價、交易模式（合作方式）等注意事項：土地權屬來源是否清晰，是否存在隱藏股東、交易地點是否國內，各種交易模式下的各項稅費測注意事項：土地權屬來源是否清晰，是否存在隱藏股東、交易地點是否國內，各種交易模式下的各項稅費測算、原始有效票據數額。算、原始有效票據數額。STEP 4 項目評估報告項目評估報告項目評估報告項目評估報告評估報告內容：評估報告內容：1 1、合作方、區位、面積、貨值、政策法規等項目概況；、合作方、區位、面積、貨值、政策法規等項目概況；2 2、區域整體市場各物業價格、周24、邊售價、未來預計售價、產品去化等預判；、區域整體市場各物業價格、周邊售價、未來預計售價、產品去化等預判；3 3、交易方式及投資測算；、交易方式及投資測算；4 4、初步勘察情況；、初步勘察情況；5 5、有利條件、不利因素及初步解決思路。、有利條件、不利因素及初步解決思路。注意事項：注意事項：1 1、評估報告內容必須是通過討論與測算而來，保證有效性與合理性；、評估報告內容必須是通過討論與測算而來，保證有效性與合理性；2 2、不利因素應列明，解決思路要有可操作性。、不利因素應列明，解決思路要有可操作性。STEP 5 項目立項操作項目立項操作項目立項操作項目立項操作根據項目評估可行性之后，進行項目立項，與甲方簽訂合作服務協議，根據項目評估可行性之后，進行項目立項，與甲方簽訂合作服務協議，從而進行意向合作方拓展與洽談，從而達成交易與合作。從而進行意向合作方拓展與洽談，從而達成交易與合作。Thanks for your attentionWish you a good day!