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1、天力廣場產權式酒店營銷可行性分析天力廣場產權式酒店營銷可行性分析提報:無錫天力房地產開發有限公司提案:上海一丹堂二零零七年十一月二十五日一、本案的基本概況：一、本案的基本概況：案名：天力廣場一期 地理位置：惠山政和大道建筑面積：29022.1 開發商：無錫天力房地產開發有限公司交通狀況：25路、601路、602路本案本案一至四層豪華酒店空間，五至十二層總建筑面積約16315.97，為客房主力戶型面積：48，占40%,既符合國家規定標準（旅游涉外飯店星級的劃分與評定規定四星級以上客房最小面積為20平方米），又有利于產品的銷售（投資總額低）。套間面積最大約100，共計8種戶型。新世紀時代廣場，錫山2、高級中學，堰橋實驗小學，賽維拉商業廣場，天力時代廣場，惠山大劇院，國際會展中心，惠山區體育中心 周邊配套：產品簡介：產權式酒店作為產權式地產項目與商業性酒店的結合，是房地產和酒店的創新經營模式。早在20世紀70年代歐美等發達國家就出現了這種酒店。自從10年前，產權式酒店誕生于海南省，目前中國產權式酒店項目已發展到200多個，服務將是未來產權式酒店乃至整個酒店業競爭的焦點。產權式酒店的發展史：產權式酒店的發展史：1 1、業主擁有酒店獨立產權：、業主擁有酒店獨立產權：產權式酒店的三大基本特征：產權式酒店的三大基本特征：投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產權，但業主只擁有所有權，而沒有經營權3、，且產權往往僅有40年。2 2、酒店式管理：、酒店式管理：產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務以及各種鐘點服務，產權式酒店與酒店一樣，管理成本較高。產權式酒店既可以用來居住，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，不同的產權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產權式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經營利潤；有些則提供免費居住天數；有些則要求只提供的酒店經營利潤，不提供其他回報。3 3、兼具居住與投資兩種功能：、兼具居住與投資兩種功能：房房 子子投資品投資品產權式酒店實質概念：產權式酒店運作方式產權式酒店運作方式固定投資回報率固定投資回報率4、 免費入住時間免費入住時間共擔盈虧利潤分紅共擔盈虧利潤分紅自用型自用型 針對產權式酒店的運作方式不難發現：固定回報率雖然相對比較低，但是投資收益穩定，不需承擔酒店經營的風險，其誘惑能激起消費者的購買欲，其它幾種相應的運作方式弊端主要體現在風險大或者受益小。我們建議在運作方式上主要采取以固定投資回報率加贈送免費入住期的方式來進行產權式酒店的運營。為什么要做產權式酒店為什么要做產權式酒店開發商角度銷售角度酒店運營角度緩解資金壓力：緩解資金壓力：對酒店產生的價值提前兌現，緩解開發商的資金壓力。降低項目銷售難度降低項目銷售難度 其投資率相對穩妥，回報率較高，可以改變項目銷售困難狀況降低營運壓力：降低營5、運壓力：所有投資客都將變相成為本項目的經營者，或者業務員營運壓力降低。無錫經濟板塊前景區域市場支撐力分析區域市場支撐力分析客源酒店現狀一、無錫經濟發展現狀：一、無錫經濟發展現狀：分析：從整體而言，隨著城市化的進程，高收群體不斷增加，在發展中，無錫這座城市作為二線城市中的佼佼者經濟發展迅速。城市城市全國全國排名排名城市城市長三角長三角排名排名上海1上海1北京2蘇州2蘇州5杭州3無錫無錫9 9無錫無錫4 4分析：通過圖表可以看出，無錫經濟發展水平較高，人均GDP接近1萬美元，處在往發達國家標準發展的“臨界點”上，且保持高速增長態勢。與此同時，無錫城市居民可支配收入保持快速增長態勢。二、無錫旅游發展6、現狀：二、無錫旅游發展現狀：無錫旅游作為經濟產業的支柱之一，2001年以來，無錫市旅游業產業規模不斷壯大，三年累計實現旅游總收入443億元，占全市的9.11%，實現旅游增加值266億元，成為無錫市重要的經濟增長點。無錫旅游發展為經濟發展作出了很大貢獻，促進與帶動了相關產業特別是第三產業的發展。無錫六大特色旅游區域：無錫六大特色旅游區域：環太湖旅游度假區環太湖旅游度假區：馬山國家旅游度假區、山水城影視文化旅游區、由湖湖濱休閑區和黿頭渚風景區。古運河風情旅游區古運河風情旅游區：黃埠墩、西水墩、清名橋水弄堂、古窯址、南禪寺等特色景觀，恢復枕河人家的民間建筑特色和江南水鄉的民俗風情。惠山歷史文化旅游區7、惠山歷史文化旅游區(惠山古鎮惠山古鎮)：以“二泉映月”為品牌，以惠山古祠堂群為依托，聯結二泉寄暢園、惠山鎮、惠山直街、橫街和惠山泥人廠。宜興生態園林旅游區宜興生態園林旅游區：洞、竹、茶、陶、山、水、果吳文化民俗旅游區吳文化民俗旅游區：依托伯瀆港、梅村、鴻聲、堰橋等地的吳文化遺址和景區，以及江南農村田園風光。江陰人文景觀旅游休閑區江陰人文景觀旅游休閑區：徐霞客故居、華西村農業旅游示范點、海瀾工業旅游示范點、江陰大橋景觀區、鵝鼻嘴公園、學政歷史文化街、國際鄉村俱樂部園區分析：無錫因其豐富的旅游資源吸引了大量的外地來客，促進了酒店行業的發展。三、無錫惠山區概況：三、無錫惠山區概況：惠山區南臨太湖，西8、接武進市，北鄰江陰市。全區現有區域面積327平方公里，總人口63萬，是無錫特大城市規劃藍圖中的副中心之一，“長三角”國際制造業基地的重要板塊。2005年，全區完成地生產總值232億元，人均GDP達到7500美元，人均財政收入在無錫市率先突破一萬元，成為全省繼太倉之后第二個實現人均財政收入突破一萬元的縣（區）；并在無錫市率先通過小康指標的考核，小康社會建設全面達標。四、無錫惠山新城概況：四、無錫惠山新城概況：“一核”：惠山行政中心、吳文化公園和商業中心組成的具有較強輻射力的核心區域。“三片”：堰橋、西漳、長安三大都市化居住片。“三帶”：滬寧、錫澄高速公路和錫北運河生態綠帶。“六區”：堰橋工業配套9、區、新城產業集聚區、錫北物流集聚區、惠東物流集聚區、錫澄物流集聚區和科創農業園。本案處于惠山新城，惠山新城的總體規劃為：五、無錫酒店行業的基本情況：五、無錫酒店行業的基本情況：標房（折后）標房（折后）套房（折后）套房（折后）無錫華美達廣場酒店788元/天1588元/天蘇嘉金隆商務大酒店（四星級）288元/天358元/天德寶大酒店（無星級）190元/天380元/天分析：無錫華美達廣場酒店為五星級酒店，目前剛開業，部分地方還在裝修，因此其入駐率不是很理想。蘇嘉與德寶兩大酒店目前開房率比較好,大約65%左右。A:A:無錫市惠山區酒店的基本情況：無錫市惠山區酒店的基本情況：B:B:無錫市部分酒店的基本10、情況：無錫市部分酒店的基本情況：酒店名稱無錫錦侖大酒店（四星級）地址五愛北路58號（靠近火車站）標間（標價/底價）978/388入駐率80%酒店名稱無錫中旅大酒店（三星級）地址車站廣場88號（靠近火車站）標間（標價/底價）480/238入駐率70%酒店名稱無錫黃金海岸大酒店（四星級）地址無錫北大街標間（標價/底價）980/470入駐率65%酒店名稱無錫海悅星空大酒店（四星級）地址北塘后張巷號標間（標價/底價）530/220入駐率60-70%(年)旺季(80%以上)酒店名稱無錫山明水秀大酒店（四星級）地址濱湖區蠡溪路999號標間（標價/底價）680/298入駐率70%(年)酒店名稱無錫美麗都大酒11、店(四星級)地址無錫梁溪路2號標間（標價/底價）600/358入駐率56-88%(周)酒店名稱無錫國際飯店（四星級）地址縣前東街118號標間（標價/底價）796/398入駐率76%(年統計)酒店名稱無錫萬怡大酒店（四星級）地址中山路335號標間（標價/底價）1056/528入駐率70%-80%(每天統計)酒店名稱無錫錦江大酒店（四星級）地址中山路218號標間（標價/底價）930/558入駐率70%(年統計)本案酒店房價市區四星級酒店450元/間/天，入駐率約75%郊區四星級酒店330元/間/天，入駐率約70%惠山區地理位置如本案項目定位為酒店，標間約在可以參考為290290元/間/天，入駐率可12、以參考為約65%產權式酒店投資方式比較因利潤高吸引投資客科目銀行存款房屋出租基金國債黃金股票產權式酒店安全性高/本金不受損高/本金不受損高/本金不受損高/本金不受損低/專業度強低/可能血本無歸高年收益率3.87%（五年定期利率）5%5-7%2.404.10%（五年期利率）6%盈虧不定8-9%兌現時間到期兌現到期況現隨機到期兌現隨機隨機年年兌現一、目前市場上的投資方式：一、目前市場上的投資方式：分析：分析：投資方式主要分為兩種類型，一種投資回報高但風險大，一種風險小但投資回報較低。產權式酒店作為一種新興的投資產品，兼具了兩種投資類型的優點，投資回報高且風險小。產權式酒店酒店經營公司酒店管理公司酒13、店管理公司裝修標準投資擔保公司一、成立酒店經營公司：一、成立酒店經營公司：產權式酒店因其固定投資回報率吸引了消費客群的關注，而客戶在購買產權式酒店時需與開發商簽定“反租協議”，按照法律規定，作為開發商以及酒店經營管理者都無權與業主簽定“反租協議”，開發商需再成立酒店經營公司，酒店經營公司與業主簽定“反租協議”。二、尋找名牌酒店管理公司管理：二、尋找名牌酒店管理公司管理：根據本案目前現狀以及所入的地理位置，本案須尋找品牌知名的經驗管理公司，它們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源。同時，減少維護差、管理差或招致不可預見債務的機率，保障投資利益不被損害，使投資者和開發商達到雙贏的目的。14、知名酒店管理公司的推薦：知名酒店管理公司的推薦：國 外:美國萬豪,美國洲際,美國凱悅,美國假日,美國喜來登,美國希爾 頓,美國凱賓斯基,日本日航 國 內:首旅建國,上海錦江，北京六合興、華美倫酒店管理公司香 港：香港海德酒店管理集團、香港國賓酒店管理公司、香港天倫酒店管理集團、香港浩華管理顧問公司二、產權式酒店類似案例的裝修標準：二、產權式酒店類似案例的裝修標準：樓樓盤盤名稱名稱裝修標準裝修標準(元元/m m2 2)室內裝修配套室內裝修配套凱燕環球中心300042寸等離子電視、冰箱、微波爐、德國品牌衛浴、廚具、家具、豪華燈具、電動窗簾、中央空調、冷熱水供應系統，上網電視，寬帶網絡系統，國際衛星15、電視。摩天3601100復合木地板、墻紙、阿波羅按摩浴缸、西班牙樂嘉衛生潔具、青山整體櫥柜、同濟直飲水系統、麥克維爾的分體式中央空調、阿里斯頓熱水器、艾林抽煙機等。禾嘉國際1200復合木地板、歐雅墻紙、卡思卡特潔具、TCL開關面板、海信42寸等離子電視、西門子洗衣機、三星冰箱、美的掛壁空調、百信電磁爐和脫排油煙機、藍鯨整體櫥柜、冠軍墻地磚、還包括雙人沙發、床以及床頭柜和茶幾等。優族聯盟800復合木地板、墻面刷白、衛生間和廚房地面貼防滑地磚、整體櫥柜等，無家具家電。雷迪森廣場酒店未定高檔品牌整套衛浴、家具、豪華燈具、中央空調等分析：最高檔的凱燕環球中心的裝修標準達到了3000元/平米，而“摩天316、60”則主要為硬裝修。頂級項目都有自己的特色配置，本案作產權式酒店必須要在裝修上提升產品的檔次，將大堂進行豪華裝修外還需對房間將一些基本設施配套安裝到位。三、四星級酒店裝修標準：三、四星級酒店裝修標準：1.客房（10項）1）客房內可通過視聽設備提供帳單等的可視性查詢服務，提供語音信箱服務；2）衛生間有飲用水系統；3）不少于50%的客房衛生間淋浴與浴缸分設；4）不少于50%的客房衛生間干濕區分開(有獨立的化妝間)；5）所有套房分設供主人和來訪客人使用的衛生間；6）設商務樓層，可在樓層辦理人住登記及離店手續，樓層有供客人使用的商務中心及休息場所；7）商務樓層的客房內有收發傳真或電子郵件的設備；8）17、為客人提供免費店內無線尋呼服務；9）24小時提供洗衣加急服務；10）委托代辦服務(金鑰匙服務)。2.餐廳及酒吧（9項）1）有大堂酒吧；2）有專業性茶室；3）有布局合理、裝飾豪華、格調高雅的西餐廳，配有專門的西餐廚房；4）有除西餐廳以外的其他外國餐廳，配有專門的廚房；5）有餅屋；6）有風味餐廳；7）有至少容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房；8）有至少10個不同風味的餐廳（大小宴會廳除外）；9）有24小時營業的餐廳。3.商務設施及服務（5項）1）提供國際互聯網服務，傳輸速率不小于64kbit/s；2）封閉的電話間（至少2個）；3）洽談室（至少容納10人）；4）提供筆譯、口譯和專職秘18、書服務；5）圖書館（至少有1000冊圖書）。4.會議設施（10項）1）有至少容納200人會議的專用會議廳，配有衣帽間；2）至少配有2個小會議室；3）同聲傳譯設施（至少4種語言）；4）有電話會議設施；5）有現場視音頻轉播系統；6）酒店有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機；7）有專門的復印室，配備足夠的復印機設備；8）有現代化電子印刷及裝訂設備；9）有照相膠卷沖印室；10）有至少5000平方米的展覽廳。5.公共及健康娛樂設施（42項）1）歌舞廳；2）卡拉OK廳或KTV房（至少4間）；3）游戲機室；4）棋牌室；5）影劇場；6）定期歌舞表演；7）多功能廳，能提供會議、19、冷餐會、酒會等服務及兼作歌廳、舞廳；8）健身房；9）按摩室；10）桑拿浴；11）蒸汽浴；12）沖浪浴；13）日光浴室；14）室內游泳池（水面面積至少40平方米）；15）室外游泳池（水面面積至少100平方米）；16）網球場；17）保齡球室（至少4道）；18）攀巖練習室；19）壁球室；20）桌球室；21）多功能綜合健身按摩器；22）電子模擬高爾夫球場；23）高爾夫球場（至少9洞）；24）賽車場；25）公園；26）跑馬場；27）射擊場；28）射箭場；29）實戰模擬游藝場；30）乒乓球室；31）溜冰場；32）室外滑雪場；33）自用海濱浴場；34）潛水；35）海上沖浪；36）釣魚；37）美容美發室；3820、）精品店；39）獨立的書店；40）獨立的鮮花店；41）嬰兒看護及兒童娛樂室。6.安全設施（3項）1）電子卡門鎖；2）客房貴重物品保險箱；3）自備發電系統。分析：本酒店屬于四星級，因此在裝修上必須要達到四星級裝修標準，即在上述的79項，至少必須具備28項。因本案外立面已裝修完畢，因此其裝修費用將達到1800元/。一、產權式酒店利益對接方式:1.1.省心回報型：省心回報型：固定回報彈性價值 業主將所購客房與酒店管理公司簽訂委托經營協議，將所購客房10年以上經營權全權委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房固定金額相應比例每年支付業主投資回報。業主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定數額（設定在投資總額的21、3%左右）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。2.2.利潤共享型：利潤共享型：經營收入的利潤分成A.獲得年度客房利潤分紅。B.業主可以隨時使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業主確認的期限內出租該客房，并且在該期限內，業主將獲得所購客房套型的平均收益。C.經營過程中發生的各項成本、稅費均由酒店經營公司承擔。3.3.完全自用型：完全自用型：目標客戶：企業（中、小型為主）酒店將按其它客房一樣提供各類星級服務，另行簽訂物業管理協議。業主須按月交納物業管理費。物業管理費按市場實際情況計收（水、電耗費按量計收）。n8%的固定利率回報，10年的回報期限。n每年25天的免費住房。n給業主發放金卡，當業主22、用完免費住房的期限后，可以憑金卡享受貴賓待遇。結合本案實際情況，具體利益對接點設定如下：結合本案實際情況，具體利益對接點設定如下：一、參數設定酒店開房率：酒店開房率：65%65%酒店標準間價格：酒店標準間價格：290290元元/間間/天天裝修標準：裝修標準：18001800元元/酒店經營費用比率：酒店經營費用比率：30%30%開發商成本（估計成本）：開發商成本（估計成本）：42004200元元/擔保公司費用：擔保公司費用：擔保額的擔保額的1.8%1.8%標準間數量：標準間數量：208208套套 套房數量：套房數量：4646間間標準間面積：標準間面積：約約5050 套房面積：套房面積：90 9023、 稅收種類及標準：稅收種類及標準：營業稅按營業收入營業稅按營業收入5%5%繳納繳納 酒店管理公司費用：酒店管理公司費用：4%4%酒店套間價格：酒店套間價格：350350元元/間間/天天 投資回報年限：投資回報年限：1010年年前期業主當初購買價為：前期業主當初購買價為：35003500元元/貸款時間：貸款時間：以以1010年時間為準，年時間為準，按揭系數：按揭系數：以以20072007年年3 3月月1818日為準日為準銷售價格設定：本案均價設定在7000元（一）、投資客購買標間（一）、投資客購買標間1010年獲益毛利潤年獲益毛利潤（稅前稅前1010年間年間8%8%的獲益的獲益 ）A:A:投資客24、毛利潤投資客毛利潤=單價面積投資回報率單價面積投資回報率*年年 =7000*50*0.08*10=280000=7000*50*0.08*10=280000B:B:投資客最大毛利潤投資客最大毛利潤=基本毛利潤基本毛利潤+免費住房收益免費住房收益 =280000+290*25*10*0.7=330750=280000+290*25*10*0.7=330750二、利潤分析：建立在本案參數設定的基礎上，具體利潤分析如下：投資客購買標間1010年內以8%8%的獲益，其稅前毛利潤共為：280000-330750280000-330750元；元；每年每年毛利潤投資回報率為：8-9.4%8-9.4%A:A:25、按揭投資客凈利潤（按揭投資客凈利潤（1010年年8%8%獲益稅后）獲益稅后）=房屋總銷額房屋總銷額+10+10年年8%8%稅后的投資回報率稅后的投資回報率-房屋總付款房屋總付款 =7000*50+7000*50*0.08*=7000*50+7000*50*0.08*（1-0.051-0.05）*10-7000*50*0.3-2725*120=18400010-7000*50*0.3-2725*120=184000B:B:按揭投資客凈利潤最大值按揭投資客凈利潤最大值=固定投資固定投資+25+25天免費入住房天免費入住房(100%(100%入駐率入駐率)*10-250)*10-250天管理費天管理26、費 =184000+290*25*10*0.7=234750=184000+290*25*10*0.7=2347501 1、1010年凈利潤（稅后）年凈利潤（稅后）:標間投資客10年按揭以8%的投資回報率，其10年共獲得凈利潤范圍:184000-234750184000-234750元元（二）、標間凈利潤與自有資金回報率：（二）、標間凈利潤與自有資金回報率：投資客投資客1010年按揭：年按揭：A:A:按揭投資客自有資金固定回報率：每年利潤按揭投資客自有資金固定回報率：每年利潤/自有資金自有資金 =7000*50*0.08*0.95/=7000*50*0.08*0.95/（7000*50*0.327、+61007000*50*0.3+6100）=23.9%=23.9%B:B:按揭投資客自有資金最大回報率：每年利潤按揭投資客自有資金最大回報率：每年利潤/自有資金自有資金 =7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/=7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/（7000*50*0.3+61007000*50*0.3+6100）=28.5%=28.5%2 2、每年自有資金回報率、每年自有資金回報率:標間投資客10年按揭以8%的投資回報率，其每年自有資金回報率范圍在:23.9%-28.5%23.9%-28.5%每年稅后投資回報每年稅后投資回報=7000*50*0.028、8*0.95=26600=7000*50*0.08*0.95=26600 元元 每年還款本息每年還款本息=2725*12=32700=2725*12=32700元元 每年還需多繳：每年還需多繳：61006100元元A:A:按揭投資客凈利潤按揭投資客凈利潤=單價面積投資回報率單價面積投資回報率*年稅收年稅收 =7000*50*0.08*10*0.95=266000=7000*50*0.08*10*0.95=266000B:B:按揭投資客凈利潤最大值按揭投資客凈利潤最大值=固定投資固定投資+25+25天免費入住房天免費入住房(100%(100%入駐率入駐率)*10-250)*10-250天管理費天29、管理費 =266000+290*25*10*0.7=316750=266000+290*25*10*0.7=316750標間投資客一次性付款以8%的投資回報率，其10年獲得凈利潤總額范圍:266000-316750266000-316750元元投資客一次性付款：投資客一次性付款：1 1、1010年凈利潤（稅后）年凈利潤（稅后）:A:A:一次性付款投資客自有資金固定回報率一次性付款投資客自有資金固定回報率=每年利潤每年利潤/自有資金自有資金 =7000*50*0.08*0.95/7000*50=26600/350000=7.6%=7000*50*0.08*0.95/7000*50=26600/330、50000=7.6%B:B:一次性投資客自有資金最大回報率一次性投資客自有資金最大回報率=每年最大利潤每年最大利潤/自有資金自有資金 =7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/7000*50=9.0%=7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/7000*50=9.0%2 2、每年自有資金回報率、每年自有資金回報率:標間投資客一次性付款以8%的投資回報率，其每年自有資金回報率范圍:7.6-9.0%7.6-9.0%每年稅后投資回報每年稅后投資回報=7000*50*0.08*0.95=26600=7000*50*0.08*0.95=26600 元元 （三）、投資客購31、買套間（三）、投資客購買套間1010年獲益毛利潤年獲益毛利潤（稅前稅前1010年間年間8%8%的獲益的獲益 ）A:A:投資客毛利潤投資客毛利潤=單價面積投資回報率單價面積投資回報率*年年 =7000*90*0.08*10=504000=7000*90*0.08*10=504000B:B:投資客最大毛利潤投資客最大毛利潤=基本毛利潤基本毛利潤+免費住房收益免費住房收益 =504000+350*25*10*0.7=565250=504000+350*25*10*0.7=565250投資客購買套間1010年內以8%8%的獲益，其稅前毛利潤共為：504000-565250504000-565250元；32、元；每年每年毛利潤投資回報率為：8-9.0%8-9.0%A:A:按揭投資客凈利潤按揭投資客凈利潤=房屋總銷額房屋總銷額+10+10年年8%8%稅后的投資回報率稅后的投資回報率-房屋總付款房屋總付款 =7000*90+7000*90*0.08*=7000*90+7000*90*0.08*（1-0.051-0.05）*10-7000*90*0.3-4906*120=28908010-7000*90*0.3-4906*120=289080B:B:按揭投資客凈利潤最大值按揭投資客凈利潤最大值=固定投資固定投資+25+25天免費入住房天免費入住房(100%(100%入駐率入駐率)*10-250)*10-33、250天管理費天管理費 =289080+350*25*10*0.7=350330=289080+350*25*10*0.7=350330（四）、套間凈利潤與自有資金回報率：（四）、套間凈利潤與自有資金回報率：1 1、1010年凈利潤（稅后）年凈利潤（稅后）:投資客投資客1010年按揭：年按揭：套間投資客10年按揭以8%的投資回報率，其10年共獲得凈利潤范圍:289080-350330289080-350330元元A:A:按揭投資客自有資金固定回報率按揭投資客自有資金固定回報率=每年利潤每年利潤/自有資金自有資金 =7000*90*0.08*0.95/=7000*90*0.08*0.95/（7034、00*90*0.3+109927000*90*0.3+10992）=23.9%=23.9%B:B:按揭投資客自有資金最大回報率按揭投資客自有資金最大回報率=每年利潤每年利潤/自有資金自有資金 =7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/=7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/（7000*90*0.3+109927000*90*0.3+10992）=27.0%=27.0%2 2、套間每年自有資金回報率、套間每年自有資金回報率:每年稅后投資回報每年稅后投資回報=7000*90*0.08*0.95=47880=7000*90*0.08*0.95=47880 元元 35、每年還款本息每年還款本息=4906*12=58872=4906*12=58872元元 每年還需多繳：每年還需多繳：1099210992元元套間投資客10年按揭以8%的投資回報率，其每年自有資金回報率范圍在:23.9%-27.0%23.9%-27.0%A:A:按揭投資客凈利潤（按揭投資客凈利潤（1010年年8%8%獲益稅后）獲益稅后）=單價面積投資回報率單價面積投資回報率*年稅收年稅收 =7000*90*0.08*10*0.95=478800=7000*90*0.08*10*0.95=478800B:B:按揭投資客凈利潤最大值按揭投資客凈利潤最大值=固定投資固定投資+25+25天免費入住房天免費36、入住房(100%(100%入駐率入駐率)*10-250)*10-250天管理費天管理費 =478800+350*25*10*0.7=540050=478800+350*25*10*0.7=540050投資客一次性付款：投資客一次性付款：1 1、1010年凈利潤（稅后）年凈利潤（稅后）:套間投資客一次性付款以8%的投資回報率，其10年獲得凈利潤總額范圍:478800-540050478800-540050元元A:A:一次性付款投資客自有資金固定回報率一次性付款投資客自有資金固定回報率=每年利潤每年利潤/自有資金自有資金 =7000*90*0.08*0.95/7000*90=47880/6300037、0=7.6%=7000*90*0.08*0.95/7000*90=47880/630000=7.6%B:B:按揭投資客自有資金最大回報率按揭投資客自有資金最大回報率=每年利潤每年利潤/自有資金自有資金 =7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/7000*90=47880+6125/630000=8.6%=7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/7000*90=47880+6125/630000=8.6%2 2、每年自有資金回報率、每年自有資金回報率:每年稅后投資回報每年稅后投資回報=7000*90*0.08*0.95=47880=7000*90*0.08*038、.95=47880 元元 套間投資客套間投資客1010年按揭以年按揭以8%8%的投資回報率，其的投資回報率，其每年每年自有資金回報率范圍在自有資金回報率范圍在:7.6%-8.6%7.6%-8.6%開發利潤開發利潤=（房屋單價（房屋單價-開發成本）開發成本）*營銷總面積（營銷總面積（1-1-稅收）稅收）=（7000-42007000-4200）*16316*0.945=4317213616316*0.945=43172136（四）、開發商獲益：（四）、開發商獲益：1 1、開發商若整盤銷售所獲開發毛利潤、開發商若整盤銷售所獲開發毛利潤:開發商若整盤銷售，其所獲開發毛利潤為：開發商若整盤銷售，其所獲39、開發毛利潤為：4317213643172136元。元。但因前期物業已銷售了但因前期物業已銷售了50%50%，因此開發實際利潤，因此開發實際利潤請見下文。請見下文。2 2、酒店經營所獲純利潤、酒店經營所獲純利潤:酒店經營利潤酒店經營利潤=酒店營業毛利潤酒店營業毛利潤-酒店管理費用酒店管理費用-業主投資回報業主投資回報-投資擔保金額投資擔保金額-稅收稅收+業主稅收業主稅收具體利潤分解如下：具體利潤分解如下：酒店營業毛利潤酒店營業毛利潤標間單價入駐率天數標間數年數標間單價入駐率天數標間數年數 （2902900.650.653653652082083503500.650.653653654646）1040、10181306450181306450酒店管理費用酒店管理費用=酒店營業額酒店營業額*30%=181306450*0.3=5439193530%=181306450*0.3=54391935業主投資回報業主投資回報單價總建筑面積投資回報率年數單價總建筑面積投資回報率年數 7000700016316163160.080.0810109136960091369600投資擔保金額投資擔保金額投資回報擔保金額投資回報擔保金額91369600913696000.0180.0181644652.81644652.8酒店管理公司費用酒店管理公司費用=酒店營業額酒店營業額*4%=181306450*4%=741、2522584%=181306450*4%=7252258酒店稅收酒店稅收=毛利潤毛利潤*5%+5%+純利潤純利潤*0.33=9065322.5+5802284.961=14867607.4610.33=9065322.5+5802284.961=14867607.461營業利潤營業利潤=181306450-54391935-91369600-1644652.8-7252258-14867607.461=11780396.739=181306450-54391935-91369600-1644652.8-7252258-14867607.461=11780396.739元元本案若為酒店，其在本42、案若為酒店，其在1010年內經營利潤為年內經營利潤為11780396.73911780396.739元元對已購業主（物業對已購業主（物業50%50%已購）采取如下二種方式已購）采取如下二種方式（以標間為主）：（以標間為主）：第一種方式：由業主支付第一種方式：由業主支付18001800元裝修費用，開發商統一裝修，并簽定反租協議，給予元裝修費用，開發商統一裝修，并簽定反租協議，給予8%8%的投資回報率：的投資回報率：2 2、前期已購物業的業主其投資回報、前期已購物業的業主其投資回報:、老業主購買標間、老業主購買標間1010年獲益毛利潤年獲益毛利潤（稅前稅前1010年間年間8%8%的獲益的獲益 ）A43、:A:投資客毛利潤投資客毛利潤=單價面積投資回報率單價面積投資回報率*年年=（1800+35001800+3500）*50*0.08*10=21200050*0.08*10=212000B:B:投資客最大毛利潤投資客最大毛利潤=基本毛利潤基本毛利潤+免費住房收益免費住房收益=212000+290*25*10*0.7=262750=212000+290*25*10*0.7=262750老業主購買標間1010年內以8%8%的獲益，其稅前毛利潤共為：212000-262750212000-262750元；元；每年每年毛利潤投資回報率為：8-9.9%8-9.9%由于本案特殊情況，前期已去化掉由于本案特44、殊情況，前期已去化掉50%,50%,因此應將此部分金額從利潤中扣除因此應將此部分金額從利潤中扣除.具體如下分解具體如下分解A:A:前期業主投資回報（售價裝修費）面積投資回報率前期業主投資回報（售價裝修費）面積投資回報率*1010稅收貸款利息稅收貸款利息2120002120001060010600（1362.71362.710211021）120120160396160396B:B:前期業主投資回報最大值：前期業主投資回報最大值：160396+290*25*10*0.7=211146160396+290*25*10*0.7=211146、投資客、投資客1010年獲益凈利潤年獲益凈利潤：老業主若145、0年按揭以8%的投資回報率，其10年共獲得凈利潤范圍:160396-211146160396-211146元元前期業主投資回報前期業主投資回報回收價格回收價格-貸款利息貸款利息-本金本金200000200000（1362.71362.710211021）36-17500036-17500032698.832698.8第二種方式：第二種方式：開發商按惠山區當前住宅出售均價進行回收，根據市場調查，惠山新城板埠的房價在開發商按惠山區當前住宅出售均價進行回收，根據市場調查，惠山新城板埠的房價在44004400元元/。（假定物業售出三年）。（假定物業售出三年）假設老業主若已購買該物業三年，其現在轉賣開發46、商，則共獲得凈利潤為：32698.832698.8元元：開發商總利潤：開發商總利潤=開發利潤開發利潤+酒店利潤酒店利潤+50%+50%業主投資回報業主投資回報-已購業主投資回報已購業主投資回報=（7000-4200）*8158*0.945+（3500-2400）*8158*0.945+11780396.739+91369600*0.5-3458992052941586針對第一種情況：針對第一種情況：針對第二種情況：針對第二種情況：開發商總利潤：開發商總利潤=開發利潤開發利潤+酒店利潤酒店利潤-差額差額=（7000-4200）*16316*0.945+11780396.739-700*8158 47、49241933、開發商實際獲得利潤為、開發商實際獲得利潤為:因5294158649241933，160396 32698.8+90000（裝修費）對老業主采用第一種方式,能實現開發商與老業主的雙贏.因此:開發商1010年內開發并經營該酒店的實際最大利潤為5294158652941586元元三、酒店裝修：為了緩解開發商資金壓力為了緩解開發商資金壓力,對于酒店裝修具體構想如下對于酒店裝修具體構想如下:尋找裝修公司尋找裝修公司,整體打包整體打包商談付款方式商談付款方式:一年后結款一年后結款.整體打包整體打包尋找有實力裝修公司尋找有實力裝修公司商談付款方式商談付款方式:一年后結款一年后結款.商談付款方式商談付款方式:一年后結款一年后結款.裝修同時并銷售裝修同時并銷售一年后用銷售款付裝修費一年后用銷售款付裝修費