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1、賽拉維停車場項目可行性研究報告賽拉維停車場項目可行性研究報告天地陽光房地產顧問有限公司本報告基于本報告基于對廣州汽車消費及車位現狀對廣州汽車消費及車位現狀的戰略性思考，的戰略性思考，深入行業環節研究和匯集權威市場信息深入行業環節研究和匯集權威市場信息，對廣州車位市場進行深入實地調查基礎上形成。對廣州車位市場進行深入實地調查基礎上形成。5.賽賽拉拉維維項項目目停停車車場場可可行行性性分分析析2.廣廣 州州 車車 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車車 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車車位位供供應應及及租租售售現現狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽2、 車車 消消 費費 情情 況況 分分 析析報告綱要報告綱要1.廣州汽車消費現狀分析廣州汽車消費現狀分析5.賽賽拉拉維維項項目目停停車車場場可可行行性性分分析析2.廣廣 州州 車車 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車車 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車車位位供供應應及及租租售售現現狀狀分分析析v 廣東省汽車擁有量居全國首位廣東省汽車擁有量居全國首位v目前廣東省家用小汽車擁有量全國第二，汽車私v人消費量占全國的三分之一，而以廣州為中心的v珠三角是中國最大的轎車消費市場，占了全國的1v/4市場。v 廣州汽車保有量達廣州汽車保有量達88.588.53、萬輛萬輛v廣州機動車數量近幾年呈快速增長勢頭，據權v威部門統計，廣州汽車保有量從1999年的34.8v萬輛已發展到目前的88.5萬輛。v 如今廣州機動車量已突破如今廣州機動車量已突破100100萬輛萬輛圖1：2005-2007年廣州汽車保有量情況（萬（萬 輛)廣州汽車消費情況廣州汽車消費情況廣州汽車消費高速增長廣州汽車消費高速增長資料來源：2007年1月28日廣州日報A2 及搜狐網v 家用汽車成汽車增長家用汽車成汽車增長“主力軍主力軍”v2005年廣州市機動車擁有量83.9%為私人機動v車。其中42.3萬輛的私人小汽車是私家車增長的v主力軍。據有關部門預測，2006年私家車的數量v將突破50萬4、輛。2007年8月私家車的數量達70萬v廣州與北京、成都成為全國私家車擁有量最多的v三個城市。圖2：2004-2006年廣州私人小汽車保有量 單位：萬位：萬輛廣州汽車消費情況廣州汽車消費情況私家車主導汽車消費市場私家車主導汽車消費市場資料來源：2007年8月6 新浪網圖3：廣州每百戶城市居民家用汽車擁有量 從2002-2006年五年間，廣州每百戶家庭汽車擁有量逐年遞增，2006年廣州城市居民家庭家用汽車擁有量已增至每百戶9.3輛。每每百戶汽車擁有量達百戶汽車擁有量達9.39.3輛輛（單位：位：輛）廣州汽車消費情況廣州汽車消費情況資料來源：廣州市統計局 廣州人均廣州人均GDPGDP已達已達1 15、萬美元，領先全國各大中城市萬美元，領先全國各大中城市按現行匯率和戶籍人口計算，廣州市人均GDP2006年已超過1萬美元，人均GDP同比2005年預計增長14.4，按世界銀行的衡量標準，人均GDP1萬美元是公認的從發展中狀態進入發達狀態的標志線。廣州汽車消費實力強勁廣州汽車消費實力強勁 廣州薪酬漲幅全國第二廣州薪酬漲幅全國第二 根據美世人力資源咨詢公司近日發布2006年中國大陸地區整體薪酬調研報告顯示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬漲幅位列城市之首；緊隨其后的城市為廣州，平均增長為7.6%；北京排名第三，為7.2%。汽車消費潛力需求分析汽車消費潛力需求分析 廣州處于汽車普及率上升最快時期6、廣州處于汽車普及率上升最快時期根據美日歐國家長達60年的人均GDP水平與汽車普及率的統計分析，汽車擁有量隨著人均GDP水平的上升而上升。在人均 GDP1000美元時，美日歐汽車擁有量平均5-11人一輛，當達到3000美元時，平均2.5-5人一輛。也就是說，在人均GDP1000-3000美元期間是汽車普及率上升最快的第一個時期。據政府有關部門數據顯示，2006年廣州市目前登記在案的合法摩托車約為25萬輛，2007年全面“禁摩”后，其中將有14萬原“摩托車族”考慮購買私家汽車。50人打算在這兩個月內就“出手”。“后禁摩時代后禁摩時代”催生私家車購買熱潮催生私家車購買熱潮汽車消費潛力需求分析汽車消費7、潛力需求分析 1414萬萬“摩托車族摩托車族”考慮購買私家汽車考慮購買私家汽車2006年1-11月份廣州市登記入牌轎車在300500輛/天，而12月份至今年1月份，廣州市入牌轎車數量激增到1000輛/天左右，汽車消費熱潮還將持續。近兩月廣州每天上牌近兩月廣州每天上牌10001000輛轎車輛轎車廣州市政府有關部門已明確表示，針對目前汽車量激增的局面，廣州將主要通過市場自行調控汽車消費，至少5年內不會限制汽車上牌。廣州至少五年內不會限制汽車上牌廣州至少五年內不會限制汽車上牌 廣州已經走入廣州已經走入“汽車消費時代汽車消費時代”，居民，居民收入增加、汽車消費門檻降低、收入增加、汽車消費門檻降低、“禁8、摩禁摩”等因素拉動新一輪汽車消費熱潮；等因素拉動新一輪汽車消費熱潮；隨著汽車保有量激增，廣州停車位不隨著汽車保有量激增，廣州停車位不足的問題將進一步激化。足的問題將進一步激化。小小 結結2.廣州車位供需情況分析廣州車位供需情況分析5.賽賽拉拉維維項項目目停停車車場場可可行行性性分分析析3.廣廣 州州 車車 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車車位位供供應應及及租租售售現現狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽 車車 消消 費費 情情 況況 分分 析析廣州現有經營性停車場（公共停車場、配建對外停車場）2420家，標準泊位約28萬個，加上非經營性的停車場（如住宅類停車場）總泊位9、數約40萬個，按照目前88.5萬輛汽車保有量計算，廣州車位絕對缺口達50即40萬個以上！車位供應現狀分析停車場供應不足，車位缺口巨大停車場供應不足，車位缺口巨大 市區總泊位僅約市區總泊位僅約4040萬個，車位供應緊張萬個，車位供應緊張住宅小區中，目前除了部分高檔住宅及別墅會以1：1甚至1：2配套車位外，大多只開發達到規劃要求的車位數(即0.2泊戶)，部分小區的戶數與車位比例更高達15：1；由于前期規劃落后，八成舊小區停車位基本為零。部分小區戶數與車位比例達部分小區戶數與車位比例達151151圖4：廣州汽車數量與車位供應對比（單位：位：輛）據有關部門統計，廣州總體車位增速僅為4，與私家車17的增10、長對比懸殊，車位缺口還將進一步擴大。車位供應增長僅車位供應增長僅4 4資料來源：2006-07-15 南方日報 車位供應現狀分析車位供應現狀分析廣州五成以上汽車廣州五成以上汽車“無家可歸無家可歸”車位供應現狀分析車位供應現狀分析大量外地汽車加劇車位緊缺局勢大量外地汽車加劇車位緊缺局勢廣州是華南地區商貿中心，繁忙商貿交流、旅游活動帶來大量外地汽車在廣州停留，從而進一步加劇了廣州車位緊張的局面。未來車位供需分析未來車位供需分析近近80公共車位隨時被取消公共車位隨時被取消老城區公共停車場的3.5萬個泊位中，工地類停車場比例達到79.8，共27930個泊位；路邊停車場則占11.6，共4091個泊位；這11、些泊位由于地產項目的征用和政府部門整治力度的加強隨時都可能被取消，即現有永久性公共停車場僅約3000個泊位。宏城車場目前他們正積極爭取與廣州市體育局合作，開發、建設天河體育中心大型地下停車場，該停車場將可提供8000個停車位，建成后將可緩解天河中心區停車難問題。未來車位供需分析未來車位供需分析市政規劃車位有如市政規劃車位有如“杯水車薪杯水車薪”天河體育中心停車場：天河體育中心停車場：80008000個泊位個泊位按照廣州城市規劃，四年內，將在北京路、上下九、康王路、農林下路等繁華地區將陸續新添37個停車場，總共8500個永久泊位。老城區老城區3737個停車場：個停車場：85008500個泊位個泊12、位體育中心停車場農林下路停車場北京路停車場上下九停車場分析：相對全市40萬的車位缺口，16500個泊位遠遠不能緩解未來的停車需求，隨著汽車數量的高速增長，車位緊張局面將無法扭轉。廣州汽車消費增長明顯快于車位增廣州汽車消費增長明顯快于車位增長，車位緊張的情況未來幾年將會更長，車位緊張的情況未來幾年將會更為突出；為突出；政府通過政策調控規劃停車場短時政府通過政策調控規劃停車場短時難以緩解車位緊張局勢。難以緩解車位緊張局勢。小小 結結3.廣州車位租售情況分析廣州車位租售情況分析5.賽賽拉拉維維項項目目停停車車場場可可行行性性分分析析2.廣廣 州州 車車 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析4.員13、員村村板板塊塊車車位位供供應應及及租租售售現現狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽 車車 消消 費費 情情 況況 分分 析析兩年內價格飆升2173元/總體來看，近幾年廣州車位價格隨著房價上漲而逐年上升，2004年的車位價格僅為4361元/平方米（按建筑面積計），截至2006年10月，車位價格已飆升到6534元/平方米，增長迅速。說明：車位單價按車位建筑面積計算，車位建筑面積一般為35-50之間，而實用面積為1012左右。廣州市宣布從2007年1月開始全面“禁摩”后，2006年12月廣州車位均價隨即飆到8547元/平方米，（如按實用面積為50計，達17094元/），比11月(6438元/平方米)狂漲14、了2109元/平方米，漲幅超過三成。價格走高成為趨勢價格走高成為趨勢車位價格現狀分析車位價格現狀分析2006年底再攀新高，達17094元/區域區域20042004年（元年（元/）20052005年（元年（元/）20062006年（元年（元/）全 市8722836813068越秀區95461277817586荔灣區9872686610542海珠區121941053414822天河區101081022213088白云區9302995611630黃埔區620470129804番禺區5046620410322花都區689063368758數數據據來來源：廣州房管局源：廣州房管局表1：2004-200615、年廣州車位售價情況（按照車位實用面積計算）車位價格現狀分析車位價格現狀分析由于土地資源稀缺，加上老城區龐大的汽車數量，老城區車位供應相比其他區域緊張，車位價格水平一直為全市最高，2006年110月份越秀區車位均價高達8793元/平方米遠遠高于全市車位售價水平，少數車位總價更高達40萬元。車位價格現狀分析車位價格現狀分析 中心區車位緊張，價格高企中心區車位緊張，價格高企 老城區車位稀缺，售價最高老城區車位稀缺，售價最高由于中心商務區寫字樓密集，商務頻繁，車位需求也很大。如珠江新城、天河北、環市東、濱江東等區域的車位價格也在1530萬元/個左右；此外，高檔豪宅小區也因良好的地段優勢和高檔物業管理水16、平而售價頗高。中心中心商務區巨大停車需求拉升售價商務區巨大停車需求拉升售價區區 域域車位售價水平車位售價水平售價舉例售價舉例老城區：越秀區、荔灣區等商務區（珠江新城、天河北）豪宅區：濱江東一線江景豪宅等2040萬元個東湖御苑 42-48萬中信公寓0萬左右東山雅筑萬左右南國花園23-26萬星匯園 30-38萬富力銀禧花園 21萬左右一般市中心小區：白云區、海珠區、天河東等1220萬元個駿景花園15萬左右君林天下 15萬左右遠郊小區（番禺區、花都區、黃埔等）812萬元個麗江花園10萬左右金碧御水山莊12萬左右車位價格現狀分析車位價格現狀分析 廣州市各區域車位售價水平廣州市各區域車位售價水平以上為之17、前的銷售情況，許多以銷售完畢以上為之前的銷售情況，許多以銷售完畢 根據從2004年11月15日開始實行的廣州市住宅小區停車場停放保管服務收費標準的有關規定，停在露天車位的小車保管服務費最高限價是150元月，停在室內車位的保管服務費最高限價是400元月。車位租賃情況車位租賃情況車位類型月保收費標準（元/月）商場、賓館酒店、娛樂場所、寫字樓停車場1500小區室內停車場400廣州市停車場停放保管服務收費標準 20042004年起年起政府對停車場收費限價政府對停車場收費限價 雖然政府對停車場收費標準進行限價，但由于沒有對二手車位轉租價格限定，轉租價格仍由市場決定，由于車位緊張，車位轉租租金水平在40018、1000元/月，少數車位緊張的豪宅甚至可租到2000元/月。二手轉租市場活躍，最高可租二手轉租市場活躍，最高可租20002000元元/月以上月以上 汽車數量快速增長導致車位緊缺，汽車數量快速增長導致車位緊缺，車位價格不斷攀升；車位價格不斷攀升；政府對車位月保限價促使多數小區政府對車位月保限價促使多數小區車位只售不租，使車位交易和投資進車位只售不租，使車位交易和投資進一步活躍。一步活躍。小小 結結4.員村板塊車位供應及租售現狀分析員村板塊車位供應及租售現狀分析5.賽賽拉拉維維項項目目停停車車場場可可行行性性分分析析2.廣廣 州州 車車 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車車19、 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析1.廣廣 州州 汽汽 車車 消消 費費 情情 況況 分分 析析區域車位需求分析區域車位需求分析 賽拉維項目地處廣州中央商務中心以及天河區政府旁，屬于城市中心后花園-員村居住板塊,周邊聚集龐大的住宅群，包括珠江新城CLD員村板塊天河公園板塊等，這些具有強大消費實力的高級管理人員、私企老板、生意人多選擇在該區域內購房置業，是汽車、車位最大的消費群體。三大板塊聚集廣州最龐大汽車消費群三大板塊聚集廣州最龐大汽車消費群珠江新城CLD員村板塊天河公園板塊 員村板塊作為廣州中央商務區、豪宅區的后花園區域，聚集了眾多高級寫字樓、豪宅小區。由于樓盤本身的素質、入住率、住20、客的消費能力、車輛的擁有量都比較高，因此區內住戶對車位的需求巨大。員村板塊區域蘊藏大量具潛力的消費力買家員村板塊區域蘊藏大量具潛力的消費力買家區域車位需求分析區域車位需求分析由于本區域擁有大量住宅小區樓群，多數住宅小區為高層建筑，容積率高，人口密度大，車位供應明顯不足。龐大住宅小區群龐大住宅小區群,車位配套供應不足車位配套供應不足車位供應分析車位供應分析 員村板塊車位供應相對滯后員村板塊車位供應相對滯后附近缺少停車場，遠不能滿足本區域日常購物休閑出行停車需求，多數購物超市不得不開辟門前有限的空地作為臨時停車位。公共停車場車位供應有限公共停車場車位供應有限 本區域車位售價多數在10-15萬之間，21、10-12萬加位的車位交易量最多。停車場月保多數按政府限價規定為400元/月。車位交投活躍，售價高企車位交投活躍，售價高企車位租售情況車位租售情況從周邊中介公司提供的租售信息顯示，本區域車位交易成交量大，各中介每月平均交易量在1520個之間，且成交速度快，2006年10月份以來，各中介代理車位交易量明顯上漲，顯示本區域隨著“禁摩”后汽車擁有量的激增而需求更為強勁。二手車位交易量大，成交迅速二手車位交易量大，成交迅速 車位價格堅挺，多數在車位價格堅挺，多數在1010萬元萬元/個以上個以上賽拉維周邊小區車位租售情況車位租售及供應情況車位租售及供應情況樓盤名稱樓盤名稱車位數量車位數量住宅數量住宅數量22、所占比例所占比例月月 租租 金金車車 位位 售售 價價康盛華庭康盛華庭76個90套84%400元/月18萬/個海景花園海景花園500個1100套45%450元/月售完東璟花園東璟花園286個668套42%400元/月現在只賣不租，最低價.萬/個珠江太陽城珠江太陽城一期142個出售（約20個只租）約400套25%40元/月售價為28-29萬/個都市蘭亭都市蘭亭300個1300套23%400元/月現在只賣不租，價格15-18萬/個東方新世界東方新世界600個1042套57%400元/月只租不售翠湖山莊翠湖山莊1100個1600套69%400元/月1.5萬/個華江花園華江花園約200個700套29%23、400元/月現在只租不賣,價格10萬/個雋園雋園728套暫不售，按小時收費，2.5元/時 4個小時以上按日計，為6元/天賽拉維居民車位租售調查情況賽拉維居民車位租售調查情況序號序號姓名姓名車型號車型號每月停車費用每月停車費用接受價位（元）接受價位（元）1鐘生曙光SUV400元/月23萬左右2曾生別克400元/月18-20萬3雷生TIDA400元/月18萬4李小姐TIDA400元/月20萬5羅生現代尹蘭特300元/月18萬6沈生別克400元/月20萬以下7石生海馬免費停在公司（但可接受小區400元/月）15萬左右8陳生日產免費停在公司 15萬左右9婁小姐大眾400元/月18萬左右10張生大眾4024、0元/月16萬左右11甘生北京現代400元/月10-15萬12何生經濟型小車400元/月13-15萬13黎生三菱400元/月20萬以下14宋小姐天籟400元/月10萬15萬生東風日產400元/月15-16萬（超20萬絕不考慮）v具調查項目周邊的樓盤車位銷售及租售情況均價為萬左右v具賽拉維居民民意抽查，車主接受價格在萬.綜合項目自身條件、地理位置、發展前景建議項目車位售價在萬。5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析2.廣廣 州州 車車 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車車 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車車位位供供應應及及租25、租售售現現狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽 車車 消消 費費 情情 況況 分分 析析 市場可行性分析市場可行性分析廣州汽車保有量增速與車位供應增速矛盾不斷加深，市場對車位的需求將繼續飆升。本項目位于CBD后花園員村板塊，市場潛力巨大，開發前景十分看好。但鑒于當前車位緊缺、價格看漲的市場背景，加上未來34年政府規劃眾多大型市政停車場的相繼推出，建議盡快規劃建設本項目推出市場。項目停車場停放情況項目停車場停放情況項目車位需求情況項目車位需求情況根據銷售現場反映，小區每天有大約200臺左右車出入停車場；以上圖片為項目負三層停車場在晚上7點8點半時段的停車情況，都基本出現爆滿情況，可以看出小區內的車位26、需求是極大的。經濟可行性分析經濟可行性分析基于本區域的車位供求現狀和對未來市場的研判，預計車位價格將持續上漲，本項目售價在2008年將可維持在23萬元/個之間。本項目規劃2層停車場，共有數量在680個左右；同時由于出租回報率較低，建議采取“只售不租”的辦法，如此，則可實現項目經濟效益最大化。預計今年正式出臺的物權法將重新確定未來車位所有權。根據物權法(草案)的第七十六條：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。但是按照草案“有約定的，按照約定”條文，開發商可與業主簽訂補充協議，約定車庫的所有權屬于開發商。從而回避此風險。27、隨著車輛與車位矛盾的日益激化到一定程度，成為影響社會穩定局勢的不利因素時，政府將加大力度對車位進行強制干預，主要包括：大量增建市政永久性停車場，緩解中心城區車位緊張；嚴格規定新批建小區車位配比；恢復用作他途的停車場功能；取消私家車位，甚至禁止車位銷售，增大公共車位循環利用。政策風險分析政策風險分析v綜合以上分析，本項目的興建將有助于緩解本綜合以上分析，本項目的興建將有助于緩解本區域車位緊張局面，市場前景可期，同時可區域車位緊張局面，市場前景可期，同時可以實現項目經濟效益最大化，車位開發具備以實現項目經濟效益最大化，車位開發具備可行性。可行性。結結 論論附件附件:車位銷售建議車位銷售建議v項目現28、狀：項目共個車位，家樂福合作使用個、橫隆個、煤炭個、喜隆個、公司個。（以上是不可銷售共個車位）.v導致情況：車位充裕，使用不緊張。造成銷售困難及售價不高。v解決方式：1.建議發展商在配合銷售方式上，在負三層劃分兩個區域可售與不可售造成居戶多車位少，造成車位緊張局勢，配合系列廣告宣傳及統一銷售人員口徑，完成銷售任務。2.開始銷售前一個月發告示,通知業主樓盤車位只售不租,停止月保.3.為了配合銷售與防止業主租家樂福夜間停車位,建議發展商與家樂福協商商場關門后家樂福合作使用車位,不可在停放其它車輛.銷售建議銷售建議銷售建議銷售建議推貨建議：推貨建議：分三次推貨第一次推負三層劃分后剩余貨量為80個左右。三次推貨，將價格逐步提升，每次推貨少形成業主購買車位緊張局勢，有利于配合銷售速度，為本項目實現最大利益。銷售均價建議銷售均價建議:參照其他樓盤的定價方式，我司認為按照車位面積及類型區分，定價分別為：23萬左右,具體價格見銷售價格表.