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1、蕪湖東方藍海置業大礱坊周邊地塊蕪湖東方藍海置業大礱坊周邊地塊商業規劃設計建議商業規劃設計建議目目 錄錄第一部分第一部分 城市空間城市空間第二部分第二部分 規劃設計原則規劃設計原則第三部分第三部分 建筑風格建議建筑風格建議第四部分第四部分 業態布局建議業態布局建議第一部分第一部分 城市空間城市空間一、我們對城市空間的理解一、我們對城市空間的理解人的聚集（城市起源）人的交流（巴別塔）人的創造（工業時代，城市化）人的消費（百貨，商業街）城市是承載回憶，寄托未來的人類群居點，在這個魚龍混雜的地方，人們在新舊交接中創造價值再自我消耗，將一個又一個煊赫無比的燈火不夜城送給了我們偉大的時代。二、城市空間的劃2、分二、城市空間的劃分 區域功能性、歷史提示性、城市階層性。區域功能性、歷史提示性、城市階層性。歷史上：盛唐的一百零八坊 巴黎的左岸、拉丁區 紐約的布魯克林區 北京的寶鈔胡同、國子監、柴棒胡同、米市胡同（胡同、井）成都的南富西貴北貧東窮 現代的：北京：西城、東城、朝陽、海淀、大興、亦莊、通州（金融街、國貿）成都：國際城南、財富城北、人文城西、中產城東 變遷原因：交通（京杭大運河之于揚州、啟德機場之于香港、鐵路之于成都區位）地標性建筑崛起（金茂之于上海、國貿之于北京）行業性人才聚集（華爾街、金融街、北京798）城市繁榮的必要條件城市繁榮的必要條件沒有獨善其身的區域，也沒有完全相同的功能完整而繁榮的3、城市無論大小必須具備：尺度合理的交通（區域聯系網絡）功能各異的區域劃分（藝術區、行政區、金融區、教育區、商業區、新舊城區等）形態各異而并生共存的 建筑形態 商業形態 社區形態 可以提示記憶的空間和可以開啟希望的表征，只有求同存異，只有把握新舊交替間的微妙平衡，只有在保守和創新間做創造。我們的城市才能真正繁榮并保持自我的獨特性，這不是穿衣戴帽的時代，這是勇于起舞的時代（京城三大鳥）.“上海新天地”四、商業體的存在方式四、商業體的存在方式交通節點（網的中心，黑盒子）人群節點（流動，通道，摩擦）城市需求的節點（個人，產業，城市）商業體存在的意義生活的興奮點第三空間生活新空間（zara、hm)既是點綴4、更是主場過去：植根于區域的原有優勢（人文、習慣、產業、政策）現在：增強人流，繁榮區域，擴大區域影響力和地標性將來：商業中心運營的好壞直接影響著區域的聲譽住宅：分為前驅拉動、片區提升、普通補充三種商務：商務空間的延展補充（starbucks)、選擇理由的增強性酒店：或配合或新建（國內超豪華酒店近來的合作模、范例：京基客戶復合性）休閑心理：調動所有可能性，販賣一切你的夢想未來趨勢：我們去*而不是我們去*區空間經濟化經濟空間化行為心理化第二部分第二部分 規劃設計原則規劃設計原則一、區域功能一、區域功能 將大礱坊核心商業區和沿江小外灘打造成為蕪湖城市客廳，成為居民休憩、娛樂、購物、休閑的公園式綜合商業5、區；外灘休閑公園將成為整個蕪湖市城市形象代表和市民休休閑娛樂的特色商業街區；區域商業中心將承擔大礱坊區域居民以及整個蕪湖市居民購物、休憩、娛樂特色旅游街區等功能。（一）、核心商業區是整個片區商業中心的和地標性建筑，起到提升整個片區價值，輻射整個片區的作用。（二）、A地塊沿街商業，作為整個項目商業啟動的龍頭，充分利用9號地塊的輻射帶動和周邊人流。二、量化指標二、量化指標 （一）、核心商業區 1、核心商業區，地上部分建筑面積純商業部分不超過7萬方，公寓和寫字樓適當考慮以滿足容積率要求。2、充分利用9號地塊沿康復路的沿街面，盡量多安排沿街店面。3、沿康復路鋪面，進深不超過14米，面寬不低于3.9到46、.2米充分考慮各個店面的店招和空調機位。（二）、核心商業區 1、內街鋪位，北側內街進深不超過12米，面寬3.6到4.2米，南側內街進深控制在10米左右，面寬在3.3到4.2之間。2、一層層高4.2米，二層層高3.9米，三層3.6米。(三)、各住宅組團商業面積 各住宅組團社區底商或裙樓商業面積控制在該組團住宅面積的8%到12%。（四）輕軌沿線商業 將輕軌形成的城市空間打造為城市積極的、有活力的、有價值的商業空間；在原有華森院方案基礎上擴大，單體建筑增加到2000方左右，總量控制在1萬平米左右。（五）不同業態主力店對建筑的要求要充分考慮，比如影院的層高不低于7.5米。三、三、A地塊商業地塊商業 17、物業參數 a、開間、進深和層高 開間進深層高沿康復路商鋪3.64.2米以3.9到4.2米為主不超過14米12到14米為宜一拖二一層4.2二層3.9沿黃山東路商鋪3.94.2為主不超過14米12到14米為宜一拖二一層4.2二層3.6經二路3.34.2米以3.3到3.9為主進深不超過12米以10米左右為宜一拖二一層4.2二層3.6局部一層，層高5.3 b、挑檐、店招、樓梯和衛生間挑檐寬度1.21.5米，預留1.5米高左右的店招位置樓梯，建議預留內樓梯口的位置，樓梯不做（業主自己裝修時做）衛生間，預留好上下水管道即可 c、地下室目前蕪湖住宅底商和沿主干道街鋪中，極少專門做地下室。平湖秋月項目是由于8、道路標高和項目標高差的原因，順勢而為做地下室，提升商鋪附加值。鏡街項目，專門為沿街商鋪做了地下室，是在考慮將來經營上的需要和提高項目的性價比。建議本項目不專門為沿街商鋪做地下室！建議本項目不專門為沿街商鋪做地下室！（二）建議A地塊社區商業同住宅分開，不做社區底商。理由如下：1、高層住宅的柱網比較復雜，容易造成商鋪格局混亂不利于試用和進深過深。2、高層住地基的開挖建筑周期較長，影響商鋪入市銷售時間。不利于快速回籠資金。（三）商鋪外立面選擇石材加大幅落地窗建議沿經二路和康復路鋪面采用較高檔次的石材或面磚和玻璃櫥窗！建議沿學校周邊商鋪采用普通面磚或涂料！四、整體規劃調整四、整體規劃調整建議A地塊圖中9、所示道理，打通黃山路和康復路的連接建議4號5號地塊道理如圖中所示打通。充分利用該地塊的優勢，創造超額利潤！（一）、路網規劃（一）、路網規劃（二）幼兒園、社區中心景觀（二）幼兒園、社區中心景觀1、5號用地中幼兒園，建議往地塊里邊退讓，留出沿街面做沿街商鋪；2、輕軌路東側消防站建議調整位置；3、5號地塊中，中心景觀周圍建議不做別墅。a、中心景觀是在5號地塊中沿街高層的背陰面，無法安排住宅的情況下，做的景觀；b、做別墅后中心景觀的共享性被破壞，不能起到提升小區品質的作用；c、該地塊經調整后是項目里地塊最為完整，用地條件相對較好的一個地塊。既有湖景，又處于片區中心位置，交通便利各項配套完成，又離中心商10、業區較近，價值不容小覷。（三）、（三）、A地塊路網規劃地塊路網規劃方案一：道路打通后，可以直視9號地塊，能增強投資者和經營者能認同9號地塊和A地塊商業是一個整體，利于銷售經營。方案二：新形成道路利于黃山路和康復路人流的聯通，且A地塊和9號地塊相對的兩個街角位置較佳。A地塊街角位置商鋪價值較大，沿學校道路中間商鋪價相對方案一值有所下降！（四）（四）A地塊路網規劃地塊路網規劃A地塊東西內街剖面示意圖和平面示意圖（五）商業整體布局的思考（五）商業整體布局的思考不同區域商業體操作模式的區分不同區域商業體操作模式的區分城市定位輻射半徑規格體量啟動方式品牌招商業態經營城市核心區1立足本市輻射區域2 2是城11、市最高級是城市最高級別商別商 家、品牌家、品牌的匯集點的匯集點3起到引領性作用以高出本城市一個級別的城市進行模仿依照城市、適度縮小（成都模擬深圳、深圳模擬香港、香港模擬紐約）1以大手筆，中高級啟動2可以覆蓋商業需求的各個層次3在本城已有商業形態上升級（OLE好又多）1對品牌進行洗牌式引進，成為部分品牌區域壟斷性2烘焙式經營 宣傳公關跟上 品牌化、精準化城市服務功能區（居住、旅游）1抓住本區域人流2適度縮小城市標桿性商業進行復制3添加區域特色的商 業元素1 1略小于標桿性商業略小于標桿性商業2規格可以與標桿性 持平，但是要有自身區域的特色3 3填補空白填補空白1中端產品高端包裝2中端產品高端經營12、3中端產品平價接觸啟動區要安全，目的性啟動區要安全，目的性要明確要明確1填補空白的品牌2特色化經營 亮點細節吸引盥洗室、公共設施城市成熟新區1在新區進行新創作2以本區域人群為主規格可大可小建議由小到大 高低級別穿插 預留發展空間特色化啟動特色化啟動區域性聯動消化本區域，吸引其他消化本區域，吸引其他區域區域1強化區域特征2 2圍繞區域特征來圍繞區域特征來 做相關經營做相關經營 創新來源于對經典的膜拜未來的空間需要我們給予更多的可能性未來的空間需要我們給予更多的可能性（五）（五）9地塊整體布局地塊整體布局鳥瞰圖鳥瞰圖（六）（六）9地塊整體布局地塊整體布局透視圖透視圖（七）（七）9地塊整體布局示意圖13、二地塊整體布局示意圖二（八）、（八）、9地塊整體布局地塊整體布局9地塊整體布局地塊整體布局第三部分第三部分 建筑風格建議建筑風格建議 一、核心區商業建筑風格一、核心區商業建筑風格主力店加風情商業街主力店加風情商業街核心商業區應以超市、電器賣場、創意時尚生活街區、文化音像賣場、家居軟裝飾、大型ktv、影院、城市時尚運動館健身、特色餐飲、中西快餐等各個主力店梯度配置，合理布局最大可能帶動整個商業街區！明顯的店招富有變化的屋頂商業立面商業立面建筑精神體現城市文脈，折射時代商業文化。建筑精神體現城市文脈，折射時代商業文化。商業環境營造商業環境營造城市溪流的導入：注重城市街道的生態性、人性化，為城市溪流14、的導入：注重城市街道的生態性、人性化，為消費者營造休閑、舒適體驗的水文化主題商業街。消費者營造休閑、舒適體驗的水文化主題商業街。提升街區與城市高度融合，實現街區功能與生活在該區域以外其他提升街區與城市高度融合，實現街區功能與生活在該區域以外其他城市人群的共享。城市人群的共享。城城市市街街區區商商業業及及綠綠化化鳥鳥瞰瞰圖圖步行街的室內外交流步行街的室內外交流 二、核心區商業建筑風格二、核心區商業建筑風格主力店主力店 三、核心區商業建筑風格三、核心區商業建筑風格 內部體驗式街區內部體驗式街區 在灰色格子間里備受煎熬的人們為什么要去購物？不是要花錢買罪受，是要放松，要發泄，要尋找和平日生活不同的平15、衡點。公園式的購物環境：1、特色主題園林 2、陽光中庭，商業折街在購物公園內部營造了自成一格的小天地 可以和外界銜接的較少部分一個被設計成廣場與LED屏幕互動，并利用不同業態調整過度。3、而在內部則像空間魔術師般采用星光天橋，液壓電梯，色彩變幻，綠化小品水晶圓錐體、巨幅廣告牌等來調節單一性，做到了舒適感與趣味性共存，令人不會乏味隨時會有驚喜這樣好玩、舒服、時尚的公園才是人們要來的地方 四、核心區商業建筑風格四、核心區商業建筑風格廣場的作用廣場的作用 在色調的奠定上，從VI到推廣，都要營造出年輕時尚的氛圍；高大的綠色盆栽植物、路邊的水景點綴給人靈動活潑之美；整個購物中心在外觀設計上應多利用了水晶16、圓錐、弧形、波浪形等不規則線條；與構造，令人視覺頗有驚喜，時常在走廊盡頭出現一扇月門的圖案令人心生遐思；在白天，陽光中庭和下沉式廣場充分使用陽光，既節約能耗又自然采光；在夜晚，星光與燈光輝映，與不遠處的高檔住宅、寫字樓等形成城市景觀。每一層都盡可能地利用空間，錯落有致的分割出一個廣場，廣場的功用在于：1 聚集人氣，廣場本身就是人們集會自由表達之地，易于成為地標性（上海百盛）。2 商演活動：這塊風水寶地時常受到百事，榮威等品牌的青睞用來召開發布會，影響話題。3 與室內空間交錯，滿足人們對游憩這個概念的需求。4 廣場的銜接商鋪多為主力店等，易于人們進出，滿足路線動向需求。五、公共空間營造五、公共空17、間營造 垂直都市將生活流動線由傳統的橫向水平改為豎向垂直。大量的生活空間豎向布置，騰出地面營造公共的休憩、游戲、享受生活的空間。引入柔和的自然光，盡量減少封閉的商場。通過過渡空間、引導空間的提示，使整個建筑群保持整體性和連續性。回廊弧形回廊連接主要主要區域，引導人流。舞臺中心廣場巨大的玻璃頂峽谷在建筑與建筑之間之間，高20多米的4層共享空間，其中布置流水、瀑布幕墻各主要建筑和標志性建筑利用過濾性、通透性的建筑手法形成巨大透明的視覺開放空間臺地大廈底部和廣場均采用錯落的臺地式露天走廊橋商場、美術館入口等用空中橋梁的形式過渡走廊街道景觀景與店鋪內景之間的過渡性空間憩息憩息憩息憩息以雕塑小品的形式表18、以雕塑小品的形式表現蕪湖的傳統民俗，現蕪湖的傳統民俗，當年米市、魚市的市當年米市、魚市的市井風情。井風情。雕塑小品參考圖雕塑小品參考圖商業形態的傳統包裝與商業形態的傳統包裝與現代經營理念的有機結現代經營理念的有機結合，同時豐富著城市的合，同時豐富著城市的物質與精神生活。物質與精神生活。商商業業業業態態參參考考圖圖在人流聚集的廣場地面，在人流聚集的廣場地面，以浮雕的形式，記錄蕪湖以浮雕的形式，記錄蕪湖的城市演進：曾經的悠久的城市演進：曾經的悠久歷史、繁盛重鎮，以及今歷史、繁盛重鎮，以及今天的高速發展，生機勃勃。天的高速發展，生機勃勃。廣廣場場地地面面浮浮雕雕參參考考圖圖街區地面的浮雕路標，于細微19、之處體現城市文化和設計匠心。街區地面的浮雕路標，于細微之處體現城市文化和設計匠心。地地面面浮浮雕雕路路標標參參考考圖圖第四部分第四部分 業態布局業態布局如：如：VersinoVersino、Dan RyanDan Ryans s、El CidEl Cid、ViVi ShopViVi Shop（玩具）、（玩具）、SportHouseSportHouse、Bear in MindBear in Mind、莎莎化妝品、熱帶雨林西餐廳、莎莎化妝品、熱帶雨林西餐廳、Remy Fine WinesRemy Fine Wines（美酒（美酒坊）、坊）、Swanky SmokeSwanky Smoke（雪茄屋20、）等等。（雪茄屋）等等。n 按按shophouse(shophouse(商業街商業街)的模式進行塑造，創造盡可能多的沿街面，使的模式進行塑造，創造盡可能多的沿街面，使主題和特色能得以完美的結合主題和特色能得以完美的結合n 建筑表面做多處開放式處理，有效引導人流進入商業街內部建筑表面做多處開放式處理，有效引導人流進入商業街內部n Window-shoppingWindow-shopping的商業街。增加展示空間，增強了對消費者的的商業街。增加展示空間，增強了對消費者的“誘誘惑惑”，如寬大的落地櫥窗，與逛街人進行的視覺溝通，如寬大的落地櫥窗，與逛街人進行的視覺溝通n 騎樓設計可有利于商鋪全天侯使用21、，并從建筑形態上營造風情感、騎樓設計可有利于商鋪全天侯使用，并從建筑形態上營造風情感、異域時尚感。異域時尚感。建筑面積：建筑面積：單位面積：單位面積：層數：層層數：層創意生活街創意生活街搜秀活力街區搜秀活力街區業態布局示例業態布局示例創意生活街創意生活街2F2F流行飾品流行飾品3F3F休休閑閑娛娛樂樂特色美食特色美食潮流服飾潮流服飾品牌旗艦品牌旗艦搜秀活力街區搜秀活力街區n是專門經營是專門經營“后家裝后家裝”產品的中型至大型商店產品的中型至大型商店;n通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力;n配合項目整體的形象，以生活精品的新概念，售賣品位產品為主22、，配合項目整體的形象，以生活精品的新概念，售賣品位產品為主，如：家居精品店（軟家裝）、特色家具、裝飾生活用品等。如：家居精品店（軟家裝）、特色家具、裝飾生活用品等。品牌提示：宜家、伊力諾依、美克美家、百安居等品牌提示：宜家、伊力諾依、美克美家、百安居等建筑面積：建筑面積：單層面積：單層面積：層數：層層數：層后家裝體驗館后家裝體驗館后家裝:是在基礎或公共裝修后所進行的二次裝修，后家裝的主要是滿足對個性空間及生活品味需求，裝修過程中使用產品多屬于家居裝飾類和精品類的業種，如：衛浴、潔具、廚柜、燈飾、布藝、藝術飾品等。因此，在對“后家裝”產品賣場的包裝上，更要體現購物環境特色化，通過對象項目的整體包23、裝，營造出時尚、現代、個性化的購物氛圍以樹立項目的整體形象。居家裝飾館居家裝飾館n是專門經營是專門經營“文化相關文化相關”產品的中型至大型商店；產品的中型至大型商店；n通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力;n配合項目整體的形象，以文化享受的概念，售賣相關產品，如：書配合項目整體的形象，以文化享受的概念，售賣相關產品，如：書籍、報刊、文具、眼鏡、影像制品、辦公用品、玩具禮品、樂器琴行籍、報刊、文具、眼鏡、影像制品、辦公用品、玩具禮品、樂器琴行等。等。建筑面積：建筑面積：單層面積：單層面積：層數：層層數：層文化體驗中心文化體驗中心品牌提示：席殊書屋、24、商務印書館，三聯書店，品牌提示：席殊書屋、商務印書館，三聯書店，PAGEONEPAGEONE 、明朗、精藝、明朗、精藝文化創意館文化創意館n是專門為城市中產熱愛運動的時尚人士建設；是專門為城市中產熱愛運動的時尚人士建設；n通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力;n配合項目整體的形象，以運動健康為主題概念，通過運動項目帶動配合項目整體的形象，以運動健康為主題概念，通過運動項目帶動相關消費相關消費建筑面積：建筑面積：單層面積：單層面積：層數：層層數：層文化體驗中心文化體驗中心城市運動館城市運動館n是專門為城市中產熱愛運動的時尚人士建設；是專門為城市中產25、熱愛運動的時尚人士建設；n通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力通過專業化的增強目的性消費，擴大商圈輻射力;n配合項目整體的形象，以運動健康為主題概念，通過運動項目帶動配合項目整體的形象，以運動健康為主題概念，通過運動項目帶動相關消費相關消費建筑面積：建筑面積：單層面積：單層面積：層數：層層數：層文化體驗中心文化體驗中心品牌提示：席殊書屋、商務印書館，三聯書店，品牌提示：席殊書屋、商務印書館，三聯書店，PAGEONEPAGEONE 、明朗、精藝、明朗、精藝城市運動館城市運動館n建筑表面做多處開放式處理，風格獨特，以吸引更多消費者；建筑表面做多處開放式處理，風格獨特，以吸引更多消費者；n提升展示空間，設置展示櫥窗，增強消費者對產品的關注度；提升展示空間，設置展示櫥窗，增強消費者對產品的關注度；n沿街商鋪設置成一拖二式獨體商鋪，便于經營者的展示及貨品儲藏。沿街商鋪設置成一拖二式獨體商鋪，便于經營者的展示及貨品儲藏。建筑面積：建筑面積：單位面積：單位面積：層數：層層數：層精品燈飾街精品燈飾街