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1、永恒盛東城商業街項目可行性分析報告項目可行性分析報告【內容提要內容提要】壹：項目背景分析壹：項目背景分析 03 03貳：項目定位分析貳：項目定位分析 09 09叄：總體業態定位叄：總體業態定位 14 14肆：項目規劃設計肆：項目規劃設計 25 25伍：項目工程建設伍：項目工程建設 32 32陸：項目收益分析陸：項目收益分析 34 341.1 1.1 1.1 1.1 永恒盛集團永恒盛集團永恒盛集團永恒盛集團 永恒盛集團有限公司創建于1989年，總部位于中國昆山，是經國家工商總局核準的綜合性民營企業，集團集工業、教育、房地產、投資為一體。集團旗下擁有十數家公司，現有員工3000人，其中高級工程師32、人，工程師8人，會計師4人，經濟師2人，初級職稱10人。集團簡介集團簡介集團簡介集團簡介 1、項目背景分析、項目背景分析集團自成立以來，秉承“恒心果敢成就未來”的信念，以對客戶的人文精神、對產品的領先追求、對社會和行業負責的態度扎根昆山，在房地產熱點區域開始了自己的發展歷程，并在長期歷練中不斷成長。集團經營方針是“以誠為信 和諧共贏 穩步發展”。真誠期望社會各界同仁與永恒盛攜手合作，共創雙贏，我們堅信：您的信賴與支持會使永恒盛的明天更加輝煌！集團文化集團文化集團文化集團文化 1.1 1.1 1.1 1.1 永恒盛集團永恒盛集團永恒盛集團永恒盛集團 昆山永恒盛置業有限公司成立于 2005年9 月3、 5日，隸屬于永恒盛集團。公司成立之初注冊資金1000萬元。后因房地產開發需要，先后于2006年10月19日和2010年4月9日分兩次將注冊資金增加到5000萬元。現為房地產開發叁級資質，是集房地產開發、銷售及物業管理為一體的綜合性企業。永恒盛置業永恒盛置業永恒盛置業永恒盛置業 1、項目背景分析、項目背景分析1.2 1.2 1.2 1.2 項目地段描述項目地段描述項目地段描述項目地段描述 位于昆山市區以東。屬于國家級經濟技術開發區。地理位置地理位置地理位置地理位置 地塊位于新星路兩側。北至橫一路，南至昆嘉路，貫穿開發區南北。四至情況四至情況四至情況四至情況 地塊內路網發達，私家車通達性較好。目4、前公共交通稍有欠缺。交通道路交通道路交通道路交通道路 地段相對優越地段相對優越地段相對優越地段相對優越人口十分密集人口十分密集人口十分密集人口十分密集1、項目背景分析、項目背景分析1.3 1.3 1.3 1.3 項目經濟指標項目經濟指標項目經濟指標項目經濟指標 占地面積：占地面積：占地面積：占地面積：63945容容容容 積積積積 率：率：率：率：1.2-1.4 總建面積：總建面積：總建面積：總建面積：89523建筑密度：建筑密度：建筑密度：建筑密度：45%備備備備 注：注：注：注：另有二期現有建筑 樓號樓號面積（面積（）34273436415701769123710529858669869515、069431178581、項目背景分析、項目背景分析1.4 1.4 1.4 1.4 項目立地特點項目立地特點項目立地特點項目立地特點 已建二期商業1萬多方，三期商業近9萬方。10萬方純商業項目，獨具規模效應。10101010萬方規模萬方規模萬方規模萬方規模 位于新星路兩側，地塊沿街動線1500米，南北兩側共計3000余米。以街鋪為主的商業街區。3000300030003000米動線米動線米動線米動線 區域標桿商業區域標桿商業區域標桿商業區域標桿商業1、項目背景分析、項目背景分析1.5 1.5 1.5 1.5 項目輻射力項目輻射力項目輻射力項目輻射力 新星路沿線，現有居住人口。蓬溪園：蓬溪園：蓬6、溪園：蓬溪園：3 3 3 3萬人萬人萬人萬人 方圓方圓方圓方圓5 5 5 5公里公里公里公里輻射輻射輻射輻射20202020萬人萬人萬人萬人蓬朗老鎮區現有居民約2萬人。蓬朗鎮：蓬朗鎮：蓬朗鎮：蓬朗鎮：2 2 2 2萬人萬人萬人萬人 蓬朗老鎮區現有居民約2萬人。光電園：光電園：光電園：光電園：1.51.51.51.5萬人萬人萬人萬人 蓬朗老鎮區現有居民約2萬人。產業區：產業區：產業區：產業區：4 4 4 4萬人萬人萬人萬人 未來3年內，區域人口將激增至25萬人。人口激增至人口激增至人口激增至人口激增至25252525萬萬萬萬 2、項目定位分析、項目定位分析2.1 2.1 2.1 2.1 整案定位7、思考整案定位思考整案定位思考整案定位思考定位核心定位核心建筑體量建筑體量一條完整的商業街超10萬方建筑體量項目位置項目位置經濟開發區潛力地段住宅、廠區黃金核心輻射人群輻射人群周邊5萬當地居民十數萬周邊廠區人員競爭力產品競爭力產品三千米沿街動線稀缺商鋪、珍鉆產品2、項目定位分析、項目定位分析2.2 2.2 2.2 2.2 整案市場定位整案市場定位整案市場定位整案市場定位城東核心城東核心1010萬方國際風情街區萬方國際風情街區項目所處位置的明確表征，強化客戶對本案地理屬性的記憶強度，加深印記。城東的強化，重點表達工廠密集區和未來次主流居住區，進而突現出商業的稀缺和不可限量的升值潛力。城東核心城東核8、心城東核心城東核心突破商業街的傳統概念，引入時尚、品質、高尚的“街區”概念。為項目在將來的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品質的基調。國際街區國際街區國際街區國際街區150150150150萬方集中體量萬方集中體量萬方集中體量萬方集中體量 15000 15000 15000 15000戶超大規模戶超大規模戶超大規模戶超大規模2、項目定位分析、項目定位分析2.3 2.3 2.3 2.3 市場形象定位市場形象定位市場形象定位市場形象定位1 1 1 1全國最大安置小區的樣板示范街全國最大安置小區的樣板示范街蓬曦園規劃總建筑面積超過150萬方，總戶數15000-20000，是中國最大的拆遷安置示范區9、。而本項目的第一重身份，就是該安置小區的重點商業配套，在滿足居民日常的生活需求之外，帶來更多的休閑、娛樂、教育等方面的享受，全面提升其生活品質。昆山東部核心區的一站式商業配套昆山東部核心區的一站式商業配套2、項目定位分析、項目定位分析2.3 2.3 2.3 2.3 市場形象定位市場形象定位市場形象定位市場形象定位2 2 2 2國家級經濟開發區國家級經濟開發區國家級經濟開發區國家級經濟開發區 3000 3000 3000 3000億光電產業園億光電產業園億光電產業園億光電產業園項目周邊廠區林立，有國家重點打造的光電產業園，有出口加工區、有新興起來的制造工業區等，云集數千家工廠，凝聚十數萬從業人員10、。此外，前進東路規劃為商務辦公區，未來也將形成城東商務CBD中心，積聚大量的商務人士。與成熟的工業開發相比，城東的商業開發卻相對滯后，以本案10萬方的街區商業，正好彌補了這樣的市場空白，成為城東最重要的商業配套！2、項目定位分析、項目定位分析2.4 2.4 2.4 2.4 項目總精神項目總精神項目總精神項目總精神讓城東生活更美好讓城東生活更美好讓城東生活更美好讓城東生活更美好!以城市運營商的名義，以城市建設者的高度，全力開拓四贏局面，讓老百姓滿意，讓政府滿意，讓投資者滿意，讓開發商滿意，為城東打造一條跨時代的里程碑項目。城市營運商，運營城市商業城市營運商，運營城市商業城市營運商，運營城市商業城11、市營運商，運營城市商業3.1 3.1 3.1 3.1 業態定位思考點業態定位思考點業態定位思考點業態定位思考點規模性問題：規模性問題：規模性問題：規模性問題：單總體規模和單體規模小，打造多主題業態。差異化策略：差異化策略：差異化策略：差異化策略：與周邊區域形成差異，多種業態形成組合和互補。主力店策略：主力店策略：主力店策略：主力店策略：通過主力店的成功招商，提升項目商業價值。商業街形態：商業街形態：商業街形態：商業街形態：以沿街商業為主、結合少量內街商業，深挖商業價值。3、總體業態定位、總體業態定位3.2 3.2 3.2 3.2 業態定位業態定位業態定位業態定位多主題、個性化、街區商業多主題、12、個性化、街區商業 運動、娛樂、休閑、購物、餐飲運動、娛樂、休閑、購物、餐飲運動、娛樂、休閑、購物、餐飲運動、娛樂、休閑、購物、餐飲 商務、酒店、教育、培訓、鄰里商務、酒店、教育、培訓、鄰里商務、酒店、教育、培訓、鄰里商務、酒店、教育、培訓、鄰里 3、總體業態定位、總體業態定位3.3 3.3 3.3 3.3 一站式、全程化一站式、全程化一站式、全程化一站式、全程化3、總體業態定位、總體業態定位多元化產品策略多元化產品策略一站式消費體驗一站式消費體驗差異化競爭差異化競爭特色管理特色管理吸引周邊人群吸引周邊人群國際化理念國際化理念本本 案案3.4、街區業態層次及結構、街區業態層次及結構3、總體業態定13、位、總體業態定位 業態建議：休閑商務賓館、經濟型連鎖酒店等。休閑商務會所休閑商務會所休閑商務會所休閑商務會所3.5 3.5 3.5 3.5 業態細分業態細分業態細分業態細分 品牌建議：新島咖啡、迪歐咖啡，休閑情趣咖啡店。品牌咖啡屋、休閑咖啡書吧品牌咖啡屋、休閑咖啡書吧品牌咖啡屋、休閑咖啡書吧品牌咖啡屋、休閑咖啡書吧3.5 3.5 3.5 3.5 業態細分業態細分業態細分業態細分 品牌建議：大玩家、神采飛揚、歡樂谷等。時尚電玩城時尚電玩城時尚電玩城時尚電玩城3.5 3.5 3.5 3.5 業態細分業態細分業態細分業態細分 量販式量販式量販式量販式KTVKTVKTVKTV 引進具有一定知名度的品牌14、，滿足中高端消費需求。3.5 3.5 3.5 3.5 業態細分業態細分業態細分業態細分 美食廣場和特色餐飲美食廣場和特色餐飲美食廣場和特色餐飲美食廣場和特色餐飲3.5 3.5 3.5 3.5 業態細分業態細分業態細分業態細分3.63.6、街區業態布局、街區業態布局備注：項目地塊編號，在原編號數字后+2，如原來1號現為3號。4、項目規劃設計、項目規劃設計4.1 4.1 4.1 4.1 規劃設計理念規劃設計理念規劃設計理念規劃設計理念前瞻性：前瞻性：區域在不斷發展和成熟中，老鎮拆遷在不久的將來得以實現 項目未來3-5年的可預見性，設計上有一定的前瞻戰略。國際化：國際化：項目整體定位為開發區的示范性15、街區，在設計理念和手法上應借鑒國 外和國內一線城市商業項目，整體效果上應大氣、時尚。體驗式：體驗式：現代商業的發展，已經從單純的購物需求，演變為集購物、休閑、游 玩、鄰里、文化交流一體，故在產品設計和環境營造上，應滿足現代商業的新功能，提倡體驗式消費。前瞻性前瞻性前瞻性前瞻性國際化國際化國際化國際化時尚感時尚感時尚感時尚感體驗式體驗式體驗式體驗式 4、項目規劃設計、項目規劃設計4.2 4.2 4.2 4.2 功能分區圖功能分區圖功能分區圖功能分區圖昆嘉路區域昆嘉路區域商業街形象區規規A A路區域路區域核心商業區景王路區域景王路區域酒店商務區橫一路區域橫一路區域主題文化區4.3 4.3 4.3 16、4.3 項目核心賣點項目核心賣點項目核心賣點項目核心賣點整條商業街南北全長1.5公里；項目沿街面長達3公里。整案以沿街商鋪為主，是昆山首屈一指的旗艦商業街。純沿街純沿街純沿街純沿街黃金鋪黃金鋪黃金鋪黃金鋪昆山第一條全風雨廊商業街，賦予更多人文關懷，讓客戶、商家享受更人性、更具風情的購物氛圍。風雨廊風雨廊風雨廊風雨廊風情街風情街風情街風情街純一層商鋪30-60平方米；1-2層街鋪90-130平方米；主題城商鋪20-40平方米；此外有部分大體量產品滿足大客戶、大商家的需求。小面積、低總價，對面更為深厚的投資客群，以低門檻吸引廣大投資客。小面積小面積小面積小面積低總價低總價低總價低總價頂層商鋪采用了17、“4.5米+2.1米”的設計手法，在后期使用中，可實現一層變兩層的空間改造，提升產品的附加值。首創性首創性首創性首創性附加值附加值附加值附加值項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖昆嘉路透視昆嘉路透視8#8#單體效果單體效果3#3#單體效果單體效果5、項目工程管理、項目工程管理5.1 5.1 5.1 5.1 建設順序建設順序建設順序建設順序項目共分為9個地塊，按照2個工程標段進行施工，以規A線為界，規A線以北為A標段，包括3、4、5、6、7地塊；規A線以南為B標段，包括8、9、10、11地塊。標段劃分標段劃分標段劃分標段劃分項目建筑形態以多層為主，樓層范圍3-5層，其中除5、7、10、11地18、塊進行地下部分進行地下開挖外，其余部分僅有地面建筑。建筑形態建筑形態建筑形態建筑形態項目預計在2010年8月底開工，在2011年8月前后結構封頂，在2011年12月底前交付使用，項目總建筑周期約為16個月。建筑工期建筑工期建筑工期建筑工期5、項目工程管理、項目工程管理5.2 5.2 5.2 5.2 組織管理機構組織管理機構組織管理機構組織管理機構該項目建設的具體實施由昆山永恒盛置業有限公司具體負責，項目初期的投資機會分析、市場調研、項目報建等工作由公司開發部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和營銷策劃公司共同完成，我公司對項目運營全過程進行監督，并完成項目后評價。建設組織管理建設組織管理建19、設組織管理建設組織管理昆嘉路北側、新星路兩側（2010-12號）地塊項目采取獨立法人制，即由昆山永恒盛置業有限公司投資開發，按照現代企業制度的規范要求，組織管理本項目。營運組織管理營運組織管理營運組織管理營運組織管理6、項目收益分析、項目收益分析6.1 6.1 6.1 6.1 項目成本分析項目成本分析項目成本分析項目成本分析序號序號項目項目費用（萬元）費用（萬元）備注備注1土地成本52427購置費、契稅2前期費用237設計、勘探、景觀、測繪3工程報建費1217報建費、招標費4工程建安費16552建安、開挖、監理5附屬工程895不可預見費6公共設施2734供水供電、道路、綠化7管理費用1500-20、8銷售費用2500廣告費、代理費9財務費用8800-10維修基金671-總計-87533-6、項目收益分析、項目收益分析6.2 6.2 6.2 6.2 項目資金籌措項目資金籌措項目資金籌措項目資金籌措序號序號籌措途徑籌措途徑費用（萬元）費用（萬元）1公司自籌530002預收收入90003施工方墊資60004銀行貸款20000總計-880006、項目收益分析、項目收益分析6.3 6.3 6.3 6.3 項目銷售收入預測項目銷售收入預測項目銷售收入預測項目銷售收入預測樓層樓層銷售面積銷售面積（）（）銷售均價銷售均價（元（元/）總銷金額總銷金額（萬元）（萬元）1F1647030000494102F121、658020000331603F1493014000209024F1054511000116005F652880005222回購24470800019576合計89523-139870備注：備注：根據蓬朗鎮昆嘉路北側新星路兩側（2010-12）地塊項目的定位標準、檔次，結合影響售房價位的區位因素及昆山市商品房市場的行情，我們對本項目商品房的售價（均價）作如上預測。6、項目收益分析、項目收益分析6.4 6.4 6.4 6.4 項目稅金預測項目稅金預測項目稅金預測項目稅金預測備注：備注：根據以上對收入、成本、費用及稅金的測算，可預測項目利潤為 40516萬元，稅后利潤約為30387萬元。項目名稱項22、目名稱銷售收入銷售收入營業稅營業稅城建稅城建稅教育附加稅教育附加稅土地增值稅土地增值稅蓬朗鎮昆嘉路北側、新星路兩側（2010-12）地塊項目13987069953502804196小計139870699535028041966、項目收益分析、項目收益分析6.5 6.5 6.5 6.5 項目稅金預測項目稅金預測項目稅金預測項目稅金預測備注：備注：根據以上對收入、成本、費用及稅金的測算，可預測項目利潤為 40516萬元，稅后利潤約為30387萬元。項目名稱項目名稱金額（萬元）金額（萬元）銷售收入139870項目成本87533銷售稅金及附加11821利潤總額40516減：所得稅10129稅后利潤3023、387銷售凈利潤率（%）21%6、項目收益分析、項目收益分析6.6 6.6 6.6 6.6 結論結論結論結論項目的建設，符合國家宏觀經濟政策，發展前景廣闊，開發潛力較大。項目的建設單位昆山永恒盛置業有限公司是一家按照現代企業制度規范設計和運作的大型民營企業實體，具有很強的經濟實力和良好的企業信譽，集團公司有著科學、合理的現代化管理運作機制，為項目建設提供了可靠的保障。項目準確定位，減少了項目風險。整合企業資源，提高操作水平。項目規模較大，功能齊全，各項經濟指標較好，抗風險能力較強，市場前景廣闊，經濟效益和社會效益十分顯著。昆嘉路北側、新星路兩側（昆嘉路北側、新星路兩側（昆嘉路北側、新星路兩側（昆嘉路北側、新星路兩側（2010-122010-122010-122010-12）地塊項目建設是可行的。）地塊項目建設是可行的。）地塊項目建設是可行的。）地塊項目建設是可行的。謝謝！謝謝！