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1、四平303國道南側地塊可行性研究報告2011年11月8日競爭市場研究2 2綱要目標客群研究3 3項目概述4 4項目決策背景5 5可行性結論6 6 四平市位于松遼平原中部，吉林省西南部，遼、吉、蒙三省（區）交界處，堪稱松遼平原的一顆明珠。四平市轄鐵東區、鐵西區2個市轄區，梨樹縣、伊通滿族自治縣，代管公主嶺市、雙遼市2個縣級市、及遼河管理區、四平經濟開發區、四平紅嘴經濟開發區。48個鄉、59個鎮、24個街道辦事處、618個居民委員會、1216個村民委員會、總面積1.4萬平方千米，其中市區面積741平方千米。四平市城市概況四平市城市概況自然資源四平市平原廣袤,地勢平坦,耕地連片,地質肥沃,自然資源豐2、富。土地資源土地資源比較豐富，地貌類型多樣，地域性差異明顯。山地約占總面積的6%，丘陵占總面積的15%，平原約占總面積的79%。全市有農作物總播種面積647312公頃，其中水田37962公頃。地勢平坦，土壤肥沃，適宜生長多種農作物。公主嶺市、梨樹縣、伊通滿族自治縣、雙遼市均為國家商品糧基地縣（市）。在農作物中，以玉米、大豆、水稻最為著稱，其次為高粱、谷子、小麥等。在經濟作物中，葵花籽和甜菜產量較多，其次是花生、蓖麻、烤煙、瓜果等。森林資源四平市森林總面積為30.65萬公頃。其中人工林占一半以上。四平市東部分布著大面積森林，中西部以農田防護林為主，有小面積片林。東部低山丘陵生長著茂密的天然林。主3、要樹種有蒙古柞、山楊、春榆、白樺、水曲柳等。2001年造林面積12139.2公頃，封山育林面積10400公頃四平市水資源總量為23.99億立方米。其中全市多年河川徑流量為12.56億立方米，地下水資源為11.43億立方米。鐵路 四平市位于哈大鐵路，平齊鐵路，四梅鐵路的交會處，是吉林省最重要的交通樞紐之一，擁有全省第三大火車站，日停靠旅客列車180列，高峰時運送旅客數量可達10000人次/天，出行十分方便。四平是哈大高鐵的節點城市，哈大高鐵開通后，年輸送旅客將達30萬，出行將更加快捷，可大大緩解老火車站的運輸壓力。四平市也將圍繞高鐵四平東站建設新區。公路高速公路：京哈高速公路，集通高速公路，大廣4、高速公路，長深高速公路，長營高速公路，鐵朝高速公路（起點在四平的吉遼界，與沈四高速公路相連，因這條高速路可直達北京，也有資料稱其為京四高速），伊遼高速公路（在建）。國道：102國道，303國道 另外，還有一條環城一級公路，在東南西北四個方向分別與102國道，303國道相連。交通狀況四平市交通便利，公路、鐵路縱橫交錯，四通八達。人口分析四平市是一個多民族的縣級市，人口眾多，幅員遼闊，人口增長速度慢 截至2009年7月31日，四平市轄鐵東區、鐵西區2個市轄區，梨樹縣、伊通滿族自治縣，代管公主嶺市、雙遼市2個縣級市、及遼河管理區、四平經濟開發區、四平紅嘴經濟開發區。48個鄉、59個鎮、24個街道辦事5、處、618個居民委員會、1216個村民委員會,共計人口3386325人。四平市的宏觀經濟 2010年全年實現地區生產總值789.1億元，按可比價格計算比上年增長15.4%。其中第一產業實現增加值211.1 億元，增長6.7%；第二產業實現增加值338.0億元，增長23.7%；第三產業實現增加值240億元，增長12.6%。人均生產總值達23222元，比上年增長19.3%。經濟結構調整邁出新步伐，一、二、三產業占生產總值的比重由上年的27.4%：39.6%：33.0%變為今年的26.8%：42.8%：30.4%。規模以上工業萬元增加值綜合能源消耗降低16.5%。全市居民人均可支配收入為16458.6、96元，人均消費支出10830.87元，城鄉居民住宅條件明顯改善，市區居民人均住宅面積為28.1平方米，2010年全年實現地區生產總值789.1億元。其中，第一產業實現增加值211.1 億元，第二產業實現增加值338.0億元；第三產業實現增加值240億元，人均生產總值達23222元。四平市-郭家店-梨樹一體化四平2030年遠景規劃的重中之重，到時，四平將實現一市三城均衡發展，各具特色。三城各面積均達一百平方公里呈三角分布，以城內高速公路相連。三城環抱之心將建設城中面積達幾十平方公里的森林公園。一市三城的四平將呈現為三角形。屆時將被譽為“京哈鉆石”之稱。同時興建四平平安國際機場，成為東北地區干線7、機場。城市定位出路在于“生態省中的生態市”。吉林省是國家級規劃生態省，正應有一個樣板生態市，應該是四平市。新加坡投資啟示我們，哈大四平新站建設后，新站前街-南五緯路-南湖大路至西環城路一線建議命名為松遼大道，該大道將成為無論從市區幾何位置上還是在經濟、政治、文化地位上的真正的“中央路”。以其為中軸線，四平市區實現南北均衡發展，到2020年，三環路（環城公路）以內建成面積達到120平方公里，成為東北地區前十位的城市。四平市城市未來規劃及發展方向四平傳統區是鐵西和鐵東。而四平兩個城市擴展級，紅嘴方向發展的比較快，如果高鐵站能建成新的以商業居住為主的市中心，那么四平即將開發建設高鐵新區，將成為四平最8、好的一個區。高鐵新區即四平煙廠路以北、東山路以東、北一緯路以南與東環城路環圍的區域，包括原四平經濟開發區；這里將建設高標準的商場、植物園、生態園等。第一批建設項目與高鐵配套同步，四平唯一的植物園、生態園即將在2010年底或2011年初開工建設，是省級重點建設項目，位于煙廠路以北、東山路以東、南五緯路以南，包括原黃金廠、宏泰物流，這2個單位也將動遷到紅嘴開發區和南環城路。高鐵新區的建設，提高了四平的城市標準，有利于四平的發展。東部為四平經濟開發區，西部為紅嘴經濟開發區，與鐵西主城區三足鼎立，城市中目前和未來最具消費能力的產業人口相對聚焦，市區主要商業有鐵西華展仁興商業街，鐵西地直商貿區，鐵東步行9、街構成城市三大核心商圈，到達三大商業圈的便利性成為生活便利性的重要指標。（1）鐵西華展仁興商業街：整個四平市的商業中心，也是市區商業中心，只要由中興大廈、百興大廈、華生、商業大廈、仁興商廈、唯美百貨及商業步行街組成。因臨街火車站人流密集，所以商業氛圍濃厚，主要由服裝、百貨、餐飲為主。（2）地直街商貿區：鐵西區的區域商業中心，主要有地直商廈、美食廣場、菜市場等大型商場和周圍一帶門市組成。（3）鐵東歐亞商貿步行街：主要由歐亞商貿大廈和商業街門市組成，以經營餐飲、服裝為主。（4）不夜城：四平市以及鐵東區首個商業綜合體，目前還未形成較為完善的商業體系，現主要經營一層商廈及已成門市，有一部分攤位目前已經10、經營中。絕大部分處于招商中。（5）新華大街商業:主要有一些小型超市、餐飲、汽修為主。新華大街主要是社區商業，人流相對比較少，只要是供周邊社區人口及少量流動客戶組成。鐵西鐵西鐵東鐵東四平市商圈劃分四平市商圈劃分宏觀市場總結p四平市近幾年經濟運行良好，GDP增長連續保持在10%以上；p四平市主城區登記人口在60萬左右，周邊縣市較多，人口基數較好；綜合來看綜合來看，四平市，四平市宏觀環境適宜投資，但本案所處區位為吉宏觀環境適宜投資，但本案所處區位為吉遼交界工業發展區，存在一定銷售抗性，投資背景遼交界工業發展區，存在一定銷售抗性，投資背景“喜憂參喜憂參半半”。競爭市場研究2 2綱要目標客群研究3 3項11、目概述4 4項目決策背景5 5可行性結論6 6與一線城市相比，二三線城市的經濟發展速度相對平緩。由于消費結構、區域發展規模、較低的人口膨脹率等因素的制約。讓四平市較少出現房價泡沫，更在目前經濟低迷期，體現出了更強的抗風險能力。據四平房產管理局的數據顯示：2007年，四平房地產市場的商品房成交均價為1812元/平方米，同比上漲21，2008年四平市商品房登記成交均價為每平方米2066元，同比上漲10，2009年四平市商品房登記成交價格均價為每平方米2178元同比上漲5%，2010年四平市商品房登記成交價格均較為每平方米2939元同比上漲28%。截止2011年9月末四平市商品房登記成交價格均價3512、00元左右同比上漲20左右。四平市房地產市場總體概括四平市房地產市場總體概括目前四平市場上有約30余家樓盤，其中包含在四平當地有著很大知名度的本土開發公司，如：九州、海銀、華宇、宏泰等。同時也有一批較有實力的外來開發商充斥著整個四平市場，如：大禹、凱盛等。他們的到來給了四平當地房地產市場一定的沖擊，同時也促使四平房地產的競爭與房價的上漲。四平市四平市在售樓盤在售樓盤總體概括總體概括如圖所示，四平的房地產成交走勢一直良好，沒有出現大幅的起落。項目名稱項目名稱華宇城項目位置項目位置藍山英郡西側開發商開發商四平市華宇房地產開發有限公司產品規劃產品規劃多層，小高層投資商投資商四平市華宇房地產開發有限公13、司主要賣點主要賣點地段優勢，一期華宇藍山英郡項目的成功推廣，給四平人留下了良好的口碑，對于二期華宇城的銷售打下了良好的口碑經濟指標經濟指標占地73萬平米，建面130萬平米規模，層數，套數一期52棟，高層18，多層6，總計 2772套銷售周期情況銷售周期情況未開盤，銷售周期約2-7年面積區間面積區間面積區間61-150，主力面積80-100 價格價格多層均價40664316元/平方米左右高層均價未出價格整體均價3800元/平方米在售樓盤個案調查項目名稱項目名稱盛世華城項目位置項目位置海豐廣場鐵西區政府南側開發商開發商長春凱盛華益地產產品規劃產品規劃多層，小高層，高層工程狀況工程狀況目前正在拆遷主14、要賣點主要賣點外來開發商，之前在長春有過開發經驗，本項目為四平首個項目，主力打造80萬平人居樣板，項目無論高層、小高層、多層均贈送閣樓。項目所處地點緊鄰大禹加州灣、乾成國際、金宇和園使得四平西南角形成一定居住居住區域。經濟指標經濟指標占地45萬平米，建面80萬平米規模，層數，套數容積率1.49，高層18，小高11，多層6銷售周期情況銷售周期情況未開盤，銷售周期約2-3年面積區間面積區間高層戶型5677占總量的40%，多層90135，其中90占50%價格價格價格未定，預計4000左右在售樓盤個案調查項目名稱項目名稱西湖水上公園項目位置項目位置鐵西區武警部隊開發商開發商四平市星源房地產產品規劃產品15、規劃多層，高層工程狀況工程狀況已經開始動工主要賣點主要賣點西湖水上家園屬于學區房，所處地段比較好。經濟指標經濟指標占地52萬平米，建面120萬平米規模，層數，套數規模，層數，套數總計多層49棟，高層9棟，一期共17棟，共分四期銷售周期情況銷售周期情況銷售周期約4-6年面積區間面積區間高層戶型5090，多層80260，其中180-260為越層價格價格在售樓盤個案調查項目名稱項目名稱金凱淺水灣項目位置項目位置鐵西區消防大隊西側開發商開發商吉林省金凱房地產產品規劃產品規劃多層，高層工程狀況工程狀況已經開始動工主要賣點主要賣點金凱淺水灣緊鄰星源地產和香格里拉由于較前兩家相比位置偏遠一些，因此價格上未定16、價太高。整體開發規模不大。經濟指標經濟指標占地2.6萬平米，建面7萬平米規模，層數，套數規模，層數，套數總計多層4棟，高層4棟，高層17，多層6層，總計420套 銷售周期情況銷售周期情況銷售周期約1-2年面積區間面積區間高層戶型5780，多層83223，其中223為越層價格價格高層現價3000，多層3500-4000在售樓盤個案調查項目名稱項目名稱大禹加州灣項目位置項目位置鐵西區政府東走200米開發商開發商吉林省大禹集團產品規劃產品規劃多層，高層工程狀況工程狀況一期即將入住，二期正在施工主要賣點主要賣點大禹集團在吉林省內有一定知名度，大禹加州灣為大禹集團在四平首個項目，項目整體定位為高端市場，17、在規劃以及價格方面均高于四平市場上的一些房地產公司。經濟指標經濟指標占地22.7萬平米，建面36萬平米規模，層數，套數規模，層數，套數高層18棟，小高層17，多層6層，總計832套 銷售周期情況銷售周期情況銷售周期約3期面積區間面積區間高層戶型71288套，81288套，9444套，洋房128106套，140106套價格價格高層現價3800，多層4800項目名稱項目名稱乾程國際項目位置項目位置鐵西區政府西側開發商開發商乾程地產產品規劃產品規劃多層，小高層，高層工程狀況工程狀況動遷過程中主要賣點主要賣點乾程國際目前一直處于蓄水期，為開工，之前接受過團購，價格在2800多，但是乾程國際目前在四平市18、場上的宣傳推廣比較不錯。在短短幾個月左右的時間里確立了一定的知名度。經濟指標經濟指標占地40萬平米，建面70萬平米規模，層數，套數規模，層數，套數22棟高層5棟小高7東多層銷售周期情況銷售周期情況銷售周期約2-4期面積區間面積區間89-130占50%，5050%價格價格暫未公布上市價格在售樓盤個案調查項目名稱項目名稱金宇和園項目位置項目位置海豐大街北側開發商開發商四平金宇房地產產品規劃產品規劃多層，小高層，高層工程狀況工程狀況準現房主要賣點主要賣點金宇和園是四平西南角所有樓盤里距四平師院最為近的項目，依托四平師院建立起的精裝高層是今年金宇主打的產品，在金宇購買的購房的以老師、政府、為子女上學為19、主，典型的學區房。經濟指標經濟指標占地15萬平米，建面25萬平米規模，層數，套數規模，層數，套數9棟高層30多棟多層銷售周期情況銷售周期情況銷售周期約3年面積區間面積區間42-52平321套、85-130平500套、77-105平60套價格價格精裝4600左右、多層4200、小高層3700在售樓盤個案調查競爭環境總結p供應：據統計四平市開發企業約30多家，在售樓盤較多，有一定成規模項目供應，未來市場競爭激烈，南城為開發熱點。p需求：近幾年四平市上市項目較多，成交量較大，各樓盤月銷售套數約為30-40套左右，銷售情況較好；由于人口增數低，未來市場趨于飽和。p上市：2010-2011年四平市產品上20、市量猛增，達到200萬平米，目前在售樓盤約30個。p去化：2010-2011年上半年，上市產品去化量將近60萬平米，去化率達到30%,下半年開始，去化速度逐步下降，市場反映出飽和趨勢。從競爭環境來看，四平市未來市場競爭相對激烈，市場有一定壓力。從競爭環境來看，四平市未來市場競爭相對激烈，市場有一定壓力。競爭市場研究2 2綱要主力客群研究3 3項目概述4 4項目決策背景5 5可行性結論6 6主力購房群體研究通過市場調研，四平市現階段多數樓盤主要面對的客戶仍以四平市本地人群和周邊鄉鎮為主，每個樓盤有少量長春購房者購買物業。市區占市區占85%85%周邊鄉鎮占周邊鄉鎮占10%10%其他占其他占5%5%21、類別類別四平市本地中高收入人群在四平市做生意、鄉鎮高收入投資兼給父母養老年齡年齡2640（三口之家）3045（三口及以上）3050（個人或公司）收入收入家庭年收入6-8萬元左右家庭年收入5萬元以上家庭年收入10萬元以上特征特征1、事業穩定，已經有住房2、需提高居住質量3、成熟型家庭1、周邊縣鎮高收入家庭2、四平市縣城沒有住房但有住房需求3、為了教育在四平市購房1、以盈利為目的2、無居住需求3、較理性4、給父母在當地升級需求需求1、舒適兩室及三室戶型2、距離工作地較近3、居住環境4、物業服務1、三室戶型及舒適兩室2、能滿足子女就學需求3、居住環境1、高性價比2、較強的升值潛力3、環境及服務4、兩22、居為主主力客群總結p地緣情節明顯，注重周邊配套，力求滿足居住需求；p市場處于升級換代階段，市場部分品質項目較受客戶歡迎；p客戶對產品品質表現出一定追求欲望；p中高端客戶普遍向南購房，對海豐廣場周邊認可度較高高。從本案區位來看，對外區域中高端客戶吸引力有限，從本案區位來看，對外區域中高端客戶吸引力有限，主要目標客群將以主要目標客群將以周邊客戶為主，外縣客戶為輔，客戶主要關注點將是價格周邊客戶為主，外縣客戶為輔，客戶主要關注點將是價格。競爭市場研究2 2綱要主力客群研究3 3項目概述4 4項目決策背景5 5可行性結論6 6本案地塊基本狀況項目經濟指標：占地面積：約80萬容積率：未定建筑面積：未定周23、邊環境：本項目位于303國道以南，毗鄰遠大換熱器廠及磚廠。周邊配套：無項目地塊項目宗地現狀:本地塊為耕地，緊鄰遠大換熱器廠，磚廠，地勢較為平整。地塊現狀優勢（優勢（優勢（優勢（S S）劣勢（劣勢（劣勢（劣勢（WW）地塊方正，規劃難度不大；地塊周邊較多原生樹木，空氣環境較好；地塊位于工業區邊緣，周邊配套匱乏；周邊廠區沒有居住氛圍；客群單一，區位對中高端客群吸引力不足；地塊臨近墓地，居住存在抗性；機會（機會（機會（機會（OO）威脅（威脅（威脅（威脅（T T）未來城市規劃發展；海豐廣場區域競爭項目的分流；未來上市項目帶來的威脅；宏觀市場及政策帶來的威脅；南部開發以超百萬平方米，競爭激烈；四平市居民對24、該地塊認可需要較長時間積累；地塊區位屬性存在疑問，目前四平市消費客戶80%為按揭客戶，區位屬性將嚴重影響銷售。地塊SWOT分析 競爭市場研究2 2綱要主力客群研究3 3項目概述4 4項目決策背景5 5可行性結論6 6對于板塊：現有屬性及未來發展為工業區，居住屬性不強；對于客戶：從本案區位來看，對外區域中高端客戶吸引力有限，主要目標客群將以周邊客戶為主，外縣客戶為輔，客戶主要關注點將是價格對于市場：宏觀環境不適宜房地產投資；微觀環境存在競爭壓力，外部因素分析外部因素分析決策背景將從內、外部因素綜合考慮分析，得出可行性指導依據。內部因素分析內部因素分析綜合內外部因素來看綜合內外部因素來看，本案外部25、環境壓力較大，受區位及客戶影響，不利于打造改本案外部環境壓力較大，受區位及客戶影響，不利于打造改善型需求為主的中高端社區，善型需求為主的中高端社區，產品檔次只能為普宅快速銷售型項目較為合適。產品檔次只能為普宅快速銷售型項目較為合適。對于公司：開發經驗豐富，完全具備打造精品項目實力。對于地塊：地塊方正規劃難度不大；外部存在生活氛圍不足的難點；競爭市場研究2 2綱要主力客群研究3 3項目概述4 4項目決策背景5 5可行性結論6 6綜合考量宏觀層面：海豐廣場周邊，大禹加州灣、盛世華城、乾城國際、金宇和園項目 體量較大，且節流本項目客源。中觀層面：地塊區位屬性存在不確定性，涉及四平市客戶商貸及公積金客戶能否 貸款問題，且通過走訪得知，四平市80%以上客戶為按揭購房。微觀層面：通過市場探查，客戶訪談，普遍對該地塊興趣不大，同時對于價格優 勢吸引顯現不出興趣。價格層面：綜合考量地塊位置、配套設施、人居環境，預計價格無法突破2000元/平米。可行性分析可行性分析結論結論p綜合考慮開發周期及投入，如企業有更好項目或地塊運作，則暫不建議拿此地塊。風險提示：四平市城市規模及人口有限，人口增數較小，市場壓力已經隱現，且地塊周邊環境影響，客群較為單一，未來購買力有限，所以存在一定開發風險。THANKS!THANKS!長春金石偉業房地產營銷策劃有限公司