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1、保利貴陽三橋馬王廟土地開發預可行性研究2007年08月保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 2匯報內容項目概述項目概述1項目區位條件分析項目區位條件分析2項目開發條件分析項目開發條件分析3項目項目定位定位4投資分析投資分析5主要政策需求主要政策需求6保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 3Part 1 項目概述保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 4項目概述本項目規劃范圍的總用地面積13.65平方公里。北臨金陽新區40平方公里規劃控制區，南至大凹白巖河、阿哈水庫北端接花溪區永安、小河區金竹，西至二鋪、小菁接金華鎮，東至小灣河西側一帶。用地范圍涉及野鴨鄉大凹村、楊惠村、茶園村等3個完2、整的行政村。目前用地中建設用地僅為1.98平方公里，占本區域的經例不到15%。通過一級開發，項目的建設用地比例將達到57%，大大提高土地的使用價值。本項目規劃總投資額將達230億元以上，其中一級土地開發投資額約為70億元。一級土地的開發周期約為6-8年。保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 5Part 2 項目區位條件分析保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 6項目區域位置項目位于三橋馬王廟片區三橋馬王廟片區位于城區西側，東靠黔靈山脈接中心區，北連金陽新區、南臨啊哈水庫；片區地處金陽新區與中心城區之間的結合部的“橋頭堡”位置，是金陽新區與老城區聯結的紐帶，區位優勢突出，發展潛力大。三橋3、馬王廟三橋馬王廟片區片區項目地塊片區規劃范圍總用地13.65平方公里，現狀：城市建設用地1.98平方公里。其它用地11.67平方公里。中心城區金陽新區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 7城市總體規劃對項目區域有重大影響城市總體規劃（部分）城市總體規劃（部分）城市總體規劃（部分）城市總體規劃（部分）對項目區域的影響對項目區域的影響對項目區域的影響對項目區域的影響到2010年，把貴陽建設成為經濟繁榮、產業結構合理、科學技術先進、服務體系完善、社會文明、城市布局合理、環境與生態良好、交通便捷的現代化城市，力爭城市經濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平城市發展目標城市化水平將形成與中心4、區和金陽新區為市級中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區中心的城市結構，各片區之間以綠色空間相隔離，保持并發展組團式格局未來城區發展格局2010年貴陽市城市化水平將提高到58%左右。2010年全市總人口將達388萬人，其中非農人口224萬人，城區總人口174萬人，其中非農人口l60萬人貴陽作為省會城市，其城市輻射力更強，將加大對周邊地區居民的吸引力，對全市地產項目和本項目而言，是一個利好的外部因素新規劃通過明確城區各板塊功能，項目區域“可持續發展的現代化生態城市新區”的定位進一步清晰近期城市建設重點項目區域作為新區，擔任轉移疏解老城區人口、交通，拓展城市發展5、空間的重要職能城市今后發展的方向，是在城區西北部金華、陽關一帶建設一個城市新區。云巖區政府確定了三橋發展中心的新格局，明確提出“西進發展戰略”，主動迎接中心城市輻射在城區人口規?？刂频那闆r下，新增人口將流向城區外的區域，項目區域有很大的市場截流機會保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 8項目所在區域是貴陽西拓重點建設區域區域城市總體規劃城市性質：主動承擔貴陽市中心城的交通、物流、商貿服務、休閑娛樂、居住和工業等城市功能城市目標：可持續發展的現代化生態城市新區城市布局：構建就近工作與居住的理想城市模式規劃對項目的影響促進三橋馬王廟組團發展成為與金陽新區連接的重要部分和老城區西進的發展拓展空間6、將會加大對周邊地區居民的吸引力，對貴陽整體房地產項目發展有積極的促進作用新任省長林樹森到任指出：三橋是連接貴陽中心城區與金陽新區的重要通道，三橋開發建設搞不好，金陽新區就發展不起來保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 9三馬片區路網發達，內外交通便利對外交通體系比較發達，建成有貴遵、貴黃高等級公路、210、321國道等骨干道路到市中心10-15分鐘車程三小時可達貴州其他大部分城市中心環南線建成后距龍洞堡國際機場行車僅10公里行車時間20分鐘北京西路建成后與金陽新區主要干道全面對接，距市級行政中心僅5公里，行車時間5分鐘貴廣鐵路正在積極籌建，建成后貴陽至廣州坐火車只需要三四個小時保利貴陽三馬7、土地開發可行性研究|Page 10未來路網將形成“三橫六縱”的城市干道網體系未來路網將形成“三橫六縱”的城市干道網體系三橫：（從北至南）北馬線（北京西路）三橋南路至馬王路太（慈橋）金（陽）線六縱：（從東至西）中壩路至花溪210國道(白云大道）長嶺路延伸路興黔路接火車站金陽大道延伸段金西大道延伸段北馬線金陽大道金西大道太金線210國道三橋南路至馬王路興黔路火車站長嶺路中壩路至花溪保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 11周邊基礎設施和建設條件中心城區配套較為齊全，配套設施可為三橋馬王廟片區共享。隨著金陽新區開發建設的快速推進，新區的環境設施和市級公共服務設施體系不斷完善，可以為三馬片區整體改8、造建設創造了良好的外部環境。三橋馬王廟片區周邊建成有西郊水廠、110KV金關變、金陽污水處理廠、二橋污水處理廠、清鎮氣源廠輸氣主干管等基礎設施，為三馬片區建設奠定了堅實的發展基礎。金陽奧體中心金陽奧體中心金陽奧體中心金陽奧體中心西郊水廠西郊水廠西郊水廠西郊水廠中心城區中心城區中心城區中心城區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 12三馬片區生態城西，發展潛力大片區目前狀況生活配套較缺乏，還需要完善圣泉流云花園、貝地盧加諾、楓丹白露等樓盤對三馬片區整體樓盤素質有一定的提升作用，但尚未達到引領該片區的市場影響力片區發展趨勢預測三馬片區亟需一個領袖型的高檔復合住宅社區來帶動整個片區住宅素質的提高9、，需要知名品牌開發商注入新血液，迅速提升該片區的市場影響力片區擁有良好的自然環境，有金陽新區發展的機遇，有城市西進的動力，雖是貴陽市起步較晚的片區，但也將是發展最快，潛力最大的片區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 13小結項目具備房地產開發的優勢區位條件三馬片區區位優勢明顯，擔任轉移疏解老城區人口、交通的重要職能，擁有較大的升值空間處于中心城區和金陽新區的結合部，接受金陽新區和兩城區的雙重輻射，同時也是兩個市級中心向市域和省域輻射和服務的重要承接點加快促進三馬整體開發建設，聚集人氣，形成金陽新區和老城區互動發展的格局創造條件政府對市政設施的建設力度將為片區開發提供了良好的外部配套環境保10、利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 14Part 3 項目開發條件分析保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 15地塊基本特征具有較好的景觀資源地塊位置地塊位于三馬片區西部，東靠橡膠廠、北接金陽新區、西接金華鎮、南臨阿哈水庫地塊面積地塊占地約13.65平方公里地塊性質以商住功能為主，輔以教育、辦公、物流和酒店等功能地塊分布有林地，南部的大凹村地勢較低，自然景觀較好地勢相對三馬片區東部較平緩，用地相對完整地塊北部有自然村落茶園村，涉及拆遷問題項目區域保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 16地塊基本特征位于城市發展的主軸線三馬片區位于貴陽老城區與金陽新區之間處于貴陽城市發展的主軸線上項11、目項目區域區域金陽新區金陽新區主城區主城區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 17地塊基礎設施貴廣高速鐵路火車站區域優勢加強火車站位于三馬片區，使得三馬片區成為貴陽聯系泛珠三角洲經濟發達地區的橋頭堡，對區域經濟具有一定的促進作用 城市化率提高火車站的建設進程為三馬片區帶來大量的基礎設施建設，進一步提升城市化率項目區域貴陽站貴陽站保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 18項目交通擁有便利的交通路網項目區域的路網擁有整個三馬片區規劃的大部分城市干道，形成“三橫四縱”的城市干道網體系三橫（從北至南）：北馬線（北京西路）三橋南路至馬王路太（慈橋）金（陽）線四縱（從東至西）：長嶺路延伸路興黔路12、接火車站金陽大道延伸段金西大道延伸段金陽大道金西大道興黔路長嶺路北馬線太金線三橋南路至馬王路保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 19地塊現狀現有建筑原有居民主要集中居住在大凹村、楊惠村、茶園村等三個行政村建筑質量等級普遍偏低 主要以三類建筑村民住宅為主，建筑基本上是三層，部分層數達到四-五層建筑面積估算三馬片區原有建筑671萬平方米，項目區域內建筑估算面積為100萬平方米楊惠村大凹村茶園村保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 20地塊條件具有一定的生態資源，但并不突出地塊內部分布林地可利用其天然錯落地勢條件，打造差異化產品地塊東部的河道景觀應充分利用稀有水資源南部的大凹村地勢較低，自13、然景觀較好河道景觀保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 21外部資源條件分析地塊東南側的阿哈水庫利用自然景觀，打造休閑、度假產品，但離核心區有一定的距離直接利用的景觀資源少可以通過適當的景觀軸規劃，連接周邊景觀資源保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 22Part 4 項目定位保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 23空間特征空間特征空間特征空間特征地塊條件地塊條件地塊條件地塊條件城市功能城市功能城市功能城市功能交通聯系交通聯系交通聯系交通聯系服務需求服務需求服務需求服務需求保利文化新城保利文化新城貴陽城市圈上高品質休閑文化新都市貴陽城市圈上高品質休閑文化新都市整體定位保利貴陽三馬14、土地開發可行性研究|Page 24區域發展理念貴陽城市圈上的高品質休閑文化新都市基于貴陽主城區及金陽新區的發展需求，結合區域自身特點，以文化產業為引擎帶動區域整體發展，并將區域打造成滿足貴陽城市高端人士休閑度假、社交、商務及會務等需求的高品質休閑文化新都市為避免區域臥城的產生，產業配套至關重要，除了打造高品質居住板塊外，還將重力打造其他兩大板塊：專業市場、物流中心、商務辦公中心、購物中心、酒店、城市公園、醫院和交通中心等組成的商貿板塊藝術博物館、劇院、電影院、文化宮、體育場以及重點配套中小學等組成的文化板塊保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 25 休閑休閑休閑休閑中高端人士遠離煩囂，放松15、心情、社交娛樂的居所 文化文化文化文化強調文化、生態、健康 新都市新都市新都市新都市一個能滿足中高端人士各類生活需求的新城市 經濟經濟經濟經濟充分利用區域差異化的生態景觀資源，引入產業要素，發展休閑文化商務，并把環境資源轉化為生產力，以項目為引擎帶動區域發展，打造休閑文化新都市。休閑生活休閑生活休閑文化休閑文化休閑經濟休閑經濟引入產業要素把環境轉化成生產力定位詮釋保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 26突破“城”的概念，更多的賦予“市”的概念作為城市必須包括居住空間、購物空間、休閑娛樂空間、教育空間、醫療保健空間、工作就業空間等六大空間功能 通過三大板塊解決六個空間的問題，彰顯文化城市的16、地位三大板塊內容對應空間功能 居住板塊居住空間、休閑娛樂空間、醫療保健空間 文化板塊 休閑娛樂空間、教育空間 商貿板塊購物空間、工作就業空間定位詮釋保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 27功能功能功能功能功能細分功能細分功能細分功能細分功能詮釋功能詮釋功能詮釋功能詮釋居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊生態休閑生態休閑都市生態休閑住宅區都市生態休閑住宅區康體運動康體運動陽光康體運動基地陽光康體運動基地品質居住品質居住高端人士的高品質休閑度假及商務配套居住高端人士的高品質休閑度假及商務配套居住文化板塊文化板塊文化板塊文化板塊文化體驗文化體驗博物館、影院、劇院和演藝中心博物館、影院、劇院和演藝中17、心培訓培訓政府及企業高端人士商務培訓基地、企業職業技術培訓政府及企業高端人士商務培訓基地、企業職業技術培訓基地和戶外培訓基地基地和戶外培訓基地商貿板塊商貿板塊商貿板塊商貿板塊商業中心商業中心集專業市場、商務辦公、大型超市、時尚購物、休閑娛集專業市場、商務辦公、大型超市、時尚購物、休閑娛樂、特色餐飲為一體的一站式綜合性新型商業中心樂、特色餐飲為一體的一站式綜合性新型商業中心 酒店商務酒店商務高端人士社交、談判及辦公的生態休閑商務基地高端人士社交、談判及辦公的生態休閑商務基地會務會務高端人士高品質的商務及政務會議基地高端人士高品質的商務及政務會議基地物流物流貴遵高速、貴黃高速、貴廣高速鐵路、是輻射18、貴州的西、貴遵高速、貴黃高速、貴廣高速鐵路、是輻射貴州的西、北部地區的重要交通樞紐北部地區的重要交通樞紐項目功能體系保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 28功能片區功能片區功能片區功能片區產品構成產品構成產品構成產品構成服務內容服務內容服務內容服務內容/目的目的目的目的服務對象服務對象服務對象服務對象核心項目核心項目核心項目核心項目生態住宅區生態住宅區生態住宅區生態住宅區為中高端商務及政務人士提供居住、休閑度假、社交、辦公、會務等高品質服務貴陽市中心城區、金陽新區及周邊城市高端商務和行政人士演藝中心演藝中心演藝中心演藝中心博物館博物館博物館博物館電影院電影院電影院電影院商業中心商業中心商19、業中心商業中心配套項目配套項目配套項目配套項目商務培訓基地商務培訓基地商務培訓基地商務培訓基地為中高端人士提供培訓、居住、運動、休閑、娛樂等高品質休閑配套服務貴陽市中心城區、金陽新區及周邊城市高端商務和行政人士商務會所商務會所商務會所商務會所悠閑美墅悠閑美墅悠閑美墅悠閑美墅康運基地康運基地康運基地康運基地各類中、小學校各類中、小學校各類中、小學校各類中、小學校醫療中心醫療中心醫療中心醫療中心項目產品體系構成保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 29項目區域發展引擎 核心功能及重點項目保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 30文化住宅區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 31生態別20、墅區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 32博物館保利藝術博物館已被海內外博物館界普遍稱譽為“中國大陸最具現代化水準的博物館之一”，已躋身中國著名博物館行列“中國古代青銅藝術精品陳列”，展出商代早期至唐代（約公元前16世紀至公元9世紀）的青銅珍品150 余件“中國古代石刻佛教造像藝術精品陳列”，通過40余件北朝至唐代（公元5世紀至8世紀）的石刻佛像，勾勒出中國佛教藝術巔峰時期的風采保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 33國際劇院建設保利國際劇院，充分吸取貴州文化，引入國內外優秀的演出團體，打造一流的文化演藝中心，讓世界了解貴州，讓貴州了解世界保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page21、 34為高端商務及政務人士提供高標準大規模的生態休閑會務場所生態度假會議中心保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 35生態度假會議中心 保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 36項目區域配套項目及功能保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 37CEOCEOCEOCEO特區特區特區特區SOHOSOHOSOHOSOHO領地領地領地領地 創意社區創意社區創意社區創意社區 創業谷創業谷創業谷創業谷商務會所休閑配套休閑配套休閑配套休閑配套保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 38商務培訓基地培訓中心大樓：培訓中心大樓：培訓中心大樓：培訓中心大樓：教學場所教學場所教學場所教學場所培訓基地：培22、訓基地：培訓基地：培訓基地：各式培訓設施各式培訓設施各式培訓設施各式培訓設施培訓村：培訓村：培訓村：培訓村：培訓人員公寓、餐培訓人員公寓、餐培訓人員公寓、餐培訓人員公寓、餐 廳、商店等廳、商店等廳、商店等廳、商店等各種培訓設施各種培訓設施各種培訓設施各種培訓設施保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 39休閑運動館休閑運動館休閑運動館休閑運動館大眾化室內康樂運動：籃大眾化室內康樂運動：籃大眾化室內康樂運動：籃大眾化室內康樂運動：籃球、排球、羽毛球、乒乓球、排球、羽毛球、乒乓球、排球、羽毛球、乒乓球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等球、壁球等球、壁球等球、壁球等羽羽羽羽毛毛毛毛球球球球場場場場壁球23、館壁球館壁球館壁球館籃籃籃籃球球球球場場場場保齡球館保齡球館保齡球館保齡球館康運基地保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 40戶外運動區戶外運動區戶外運動區戶外運動區除了大眾化運動，如足球、除了大眾化運動，如足球、除了大眾化運動，如足球、除了大眾化運動，如足球、籃球、排球、網球等，還有籃球、排球、網球等，還有籃球、排球、網球等，還有籃球、排球、網球等，還有高爾夫練習場、攀巖、馬術、高爾夫練習場、攀巖、馬術、高爾夫練習場、攀巖、馬術、高爾夫練習場、攀巖、馬術、戶外野戰等特色運動設施戶外野戰等特色運動設施戶外野戰等特色運動設施戶外野戰等特色運動設施足球足球足球足球高爾夫練習場高爾夫練習場高爾夫24、練習場高爾夫練習場攀巖攀巖攀巖攀巖馬馬馬馬術術術術戶外野戰戶外野戰戶外野戰戶外野戰康運基地保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 41功能分布保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 42板塊分布板塊板塊 3:板塊板塊 1:居住板塊板塊板塊 2:文化板塊商貿板塊所提供的功能居住空間 購物空間休閑娛樂空間 教育空間醫療保健空間 工作就業空間保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 43設置依據居住板塊商貿板塊文化板塊根據三馬片區總體規劃，三馬大道（百花大道）將成為區域內中心道路，項目位于三馬大道（金西大道和長嶺路段），是聯系金陽新區和老城區的主要道路，將商業中心設置在三馬大道（百花大道）兩側，25、形成商業中心區原有地塊有一些專業市場，在此基礎上可擴大以提升其影響力，將專業市場設置在交通方便的地塊，積聚人氣三馬片區是一個全新的區域，生活、教育配套完善是非常重要的，在靠近商貿和居住板塊的區域設置集中性的文化板塊，豐富居民的日常生活楊惠村地型平坦，大凹村自然環境好，地勢高差起伏大，將此區域設置為居住板塊，可以設置不同的物業類型滿足不同消費者的需求保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 44板塊分布發展目標:將茶園村、楊惠村和大凹村三個自然村的適用地塊建設成生態居住區適合項目產品多元化：多層洋房、小高層洋房、高層洋房、商業、聯排別墅和別墅等多種物業形式板塊板塊 1:居住板塊居住板塊居住板塊保26、利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 45板塊分布發展目標:沿金陽大道的西側設置文化板塊興黔路南段設置區域的次級文化中心適合項目保利藝術博物館、保利劇院、電影院、文化宮、體育場和和配套重點中小學板塊板塊 2:文化板塊次級商業次級商業文化中心文化中心文化文化板塊板塊保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 46板塊分布板塊板塊 3:商貿板塊發展目標:沿 三馬大道（百花大道）設置商業中心和酒店商務區使三馬大道（百花大道）和金陽大道形成未來新城區的主要商業軸線適合項目專業市場、物流中心、商務辦公中心、購物中心、酒店、城市公園、醫院和交通中心商貿板塊商貿板塊商貿板塊商貿板塊商貿板塊商貿板塊保利貴陽三27、馬土地開發可行性研究|Page 47配套設施分布五星級五星級酒店酒店商業商業中心中心醫院醫院博物館博物館劇院劇院電影院電影院運動設施運動設施生態生態度假度假會議會議中心中心次商業文化次商業文化中心中心酒店酒店交通交通中心中心商務寫字樓商務寫字樓設置目的保利集團旗下的保利文化藝術有限公司是國內經營范圍最廣、實力最強的大型文化企業之一，一直致力于文化藝術事業的發展及國際間的文化交流，對開發文化產業有著豐富的經驗文化娛樂性的配套對跨區域人群有很強的帶動作用，可以有效地吸引人群設置內容專業市場、商務辦公中心、酒店、商業中心、劇院、電影院、博物館、體育設施超級超級市場市場專業專業市場市場物流物流市場市場28、保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 48分片區開發第一片區第二片區第三片區第五片區第四片區開發開發密度密度判定依據判定依據第一片區適當降低位于金陽大道延伸段，交通便利第二片區密度適中圍繞三馬大道(百花大道)進行開發，形成完善的新城區第三片區密度逐漸加大位于項目東面，拆遷量少，靠近東部三橋，較成熟、可利用小河景觀第四片區密度加大新城逐漸形成，向南擴展第五片區密度降低地塊地形比較豐富，適合建設高檔住宅區保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 49項目啟動建議保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 50項目啟動區域的選擇第一片區第一片區項目選擇第一片區為啟動區域交通方便位于金陽大道、金西大29、道和三馬大道(百花大道)的交匯處，是項目區域內基礎路網“三橫六縱”規劃最先實施的區域，是老城區與金陽新區的主要道路之一拆遷量較小位于楊惠村，居民較少，拆遷量相對較小周邊環境好，地勢平緩三馬大道(百花大道)向清鎮市方向發展，是貴陽市未來整個城市功能擴展的重要方向，是連接貴陽老城區和清鎮市以及高新工業園區（金陽新區）的咽喉要地保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 51啟動區域的配套物業開發建議物業類型：區域商業配套、專業市場、交通中心設置的原則：吸引主城區與金陽新區的商務休閑人群，樹立項目高品質的形象，帶旺人氣交通中心的建設將進一步改善區域的交通問題，拉近新城區與老城區、金陽新區的距離，提升市30、民對區域前景的信心保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 52Part 5 投資分析保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 53相關經濟技術指標保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 54項目用地現狀用地性質占地面積所占比例1總用地面積1,365萬平方米100.00%其中：城市建設用地面積198.6萬平方米14.55%其它用地1,167萬平方米85.49%2城市建設用地198.6萬平方米14.55%居住用地4萬平方米0.30%公共服務設施用地2萬平方米0.15%工業用地94萬平方米6.86%市政公用設施用地56萬平方米4.10%道路廣場用地32萬平方米2.34%特殊用地11萬平方米0.831、0%3其它用地1,167萬平方米85.49%村鎮建設用地158萬平方米11.57%耕地412萬平方米30.21%林地581萬平方米42.59%水域10萬平方米0.77%棄置地5萬平方米0.35%保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 55用地規劃指標與建設指標預測序號類 別 名 稱用地規劃指標估算建設規劃指標估算占地面積(萬m2)占征用地比例容積率建筑面積(萬m2)所占比例1 總用地合計1365.432征用土地面積小計766.98100%1.06809.87100.00%居住用地38049.54%1.764679.77%低密度住宅用地506.52%0.6303.70%商業/娛樂用地263.332、9%2526.42%金融寫字樓用地253.26%2.2556.79%倉儲用地202.61%0.5101.23%教育科研用地202.61%0.6121.48%對外交通用地2.770.36%0.61.66 0.20%道路用地13717.86%00.00%市政公用設施用地557.17%00.00%綠地486.26%00.00%其它用地(醫療/文物)3.210.42%13.210.40%3無需征用面積小計598.45 水域10.61 林地574.79特殊用地13.050.56.525保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 56征用地用途指標序號類別占地面積所占比例1經營性占地面積501萬平方米65.33、32%1.1居住用地380萬平方米49.54%1.2低密度住宅用地50萬平方米6.52%1.3商業/娛樂用地26萬平方米3.39%1.4金融寫字樓用地25萬平方米3.26%1.5倉儲用地20萬平方米2.61%2非經營性占地面積266萬平方米34.68%2.1教育科研用地20萬平方米2.61%2.2對外交通用地3萬平方米0.39%2.3道路用地137萬平方米17.86%2.4市政公用設施用地55萬平方米7.17%2.5綠地48萬平方米6.26%2.6其它用地(醫療/文物)3萬平方米0.40%3征用地面積合計767萬平方米100.00%注：經營性用是指土地整理完畢后可以對外出讓并獲得收入的部分，而34、非經營性用地無轉讓收入。保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 57各物業建設指標預測物業類型規劃建筑面積預計1住宅646萬平方米2低密度住宅30萬平方米3商業/娛樂40萬平方米4酒店12萬平方米5寫字樓55萬平方米6倉儲10萬平方米7教育12萬平方米8其它配套3萬平方米合計810萬平方米保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 58土地開發投資額估算保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 59土地開發投資額合計成本類型建筑面積或占地面積單方成本投資額分攤到總征用地每畝成本分攤到經營性用地每畝成本拆遷補償費1,000,000平方米2,000元200,000萬元17萬元27萬元征地費用7,635、69,800平方米250元191,745萬元17萬元26萬元市政投資13,654,300平方米172元234,980萬元20萬元31萬元合計626,725萬元54萬元83萬元注：以上的拆遷補償及征地費用包括片區內所有的需拆遷及征用的費用。市政投資見后。保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 60市政投資成本估算（不含征地費用）市政投資項目計算基數單位成本投資額備注道路投資1,370,000平方米1,000元/平方137,000萬元按道路面積計算排水排污13,654,300平方米30元/平方40,963萬元按總占地面積計算市政綠化480,000平方米50元/平方2,400萬元按綠化面積計算其它36、費用13,654,300平方米40元/平方54,617萬元包括前期費用、勘測、臨時三通等合計234,980萬元注：以上不包括市政用地的征地費用。保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 61市政投資及其占地費用合計說明：由于土地最終出讓一般只包括經營性性質的用地，從上表可以看出，市政投資及其非經營性用地的投資成本分攤到經營性用地每畝成本達53萬元。市政投資項目計算基數單位成本投資額分攤到總征用地每畝成本分攤到經營性用地每畝成本備注市政投資1,365萬平方米172元/平方234,980萬元20萬元31萬元市政用地征地費用293萬平方米250元/平方73,193萬元6萬元10萬元道路及非經營性占地37、市政用地拆遷補償45萬平方米2,000元/平方90,000萬元8萬元12萬元占本片區拆遷量的45%估算合計398,173萬元35萬元53萬元保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 62整個項目總投資額估算保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 63總投資估算整個項目的總投資額將達到230億元以上，其中土地開發投資約70億元（含土地及補償費用），房產投資額在160億元以上。保利公司總投資額將達到200億元以上。保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 64開發周期估算整個土地開發周期約68年時間，加上房產的開發時間，整個區域開發時間約為1215年。保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 638、5Part 6 主要政策需求分析保利貴陽三馬土地開發可行性研究|Page 66政策需求建議區域規劃主導權區域規劃主導權：即由投資方主導整個區域的規劃、功能定位等。投資回報政策投資回報政策：保證投資方投資利潤的前提下，拍賣所得扣除所有投資成本后的利潤進行分成。政府扶持政策政府扶持政策：在市政設施投資上，除了由土地開發方投資非經營性的市政設施，尚且需要投入經營性市政設施，如水、電、燃氣等，因此需要政府相關部門協調這部分經營性市政設施的投資，以免影響區域開發進度。由于本區域內涉及較多的農用地，需要政府協調用地征、轉、用指標調整的相關問題。涉及的拆遷工作相關費用列入投資成本，由政府統一進行實施，并給予一定的政策優惠。