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1、1 騰圖國際廣場項目騰圖國際廣場項目可行性分析報告可行性分析報告第一部分：項目本體分析第一部分：項目本體分析第二部分：商業市場發展現狀研究第二部分：商業市場發展現狀研究第三部分：商業市場發展潛力預判第三部分：商業市場發展潛力預判第四部分：項目優劣勢分析及可行性第四部分：項目優劣勢分析及可行性報告內容報告內容 一一.項目本體分析項目本體分析城市背景：城市背景：錫林浩特位于內蒙中部，是錫林郭勒盟政府所在錫林浩特位于內蒙中部，是錫林郭勒盟政府所在地；這里是著名的草原城市，地廣人稀，市區總人口地；這里是著名的草原城市，地廣人稀，市區總人口2020萬。萬。u全盟現轄2市9旗 1縣1區，盟域面積20.3萬2、平方公里。2010年全盟總人口104.68萬人。u錫林浩特市下轄1鎮2蘇木6個牧場6個街道辦事處，市域面積14750平方公里。城市建成區面積城市建成區面積3434平方公平方公里，市區總人口里，市區總人口2 20 0萬人萬人 。u錫林浩特市市區與首都北北京直線距離為京直線距離為460460公里，公里，與首府呼和浩特市直線距與首府呼和浩特市直線距離為離為470470公里公里呼和浩特呼和浩特鄂爾多斯鄂爾多斯錫林浩特錫林浩特河北省河北省北京市北京市錫林浩特市錫林浩特市那達慕大街團結大街錫林大街額爾敦路項目區位：項目區位：項目位于錫市新老城結合部，錫林河項目位于錫市新老城結合部，錫林河3 3號湖西側，號3、湖西側，在規劃的濱河生態景觀帶上，目前認知相對較偏。在規劃的濱河生態景觀帶上，目前認知相對較偏。u項目位于錫林浩特新老城區結合部。u項目地塊緊臨錫林浩特市的母親河錫林河，錫林河及沿線也是規劃中的城市生態景觀帶。u城區范圍小，項目地塊雖距老城核心僅4-5分鐘車程，但因居民的日常生活與此地關聯較少，認知相對較偏。老城區老城區新城區新城區 內蒙古騰圖房地產開發有限公司承建的錫林湖南湖西岸商業樓項目地處錫林浩特市開發區，雄踞錫林浩特市商業區核心位置，東面與錫林浩特市最美麗的錫林湖接壤，南臨3000畝的森林公園，西靠3萬多平方米的展覽圣地蒙元文化城，北接錫林郭勒盟政府。錫林大街、上海路、阿巴嘎路、濱河路4、等多條城市干道縱橫交錯。周圍有錫林浩特市地稅小區、財政小區、南煤礦小區、左岸香檳小區等一系列住宅區，且距離錫林浩特市火車站也非常近，距機場不超10公里。項目簡介：項目簡介：資源條件：資源條件：緊鄰錫林浩特市的母親河緊鄰錫林浩特市的母親河錫林河，也是錫錫林河，也是錫 市唯一的水景資源。市唯一的水景資源。u本項目東北及北側緊鄰錫本項目東北及北側緊鄰錫林河林河3 3號湖，是錫市較稀缺號湖，是錫市較稀缺的景觀資源。的景觀資源。u錫林河在錫市范圍內共形錫林河在錫市范圍內共形成成4 4個相對大規模的湖面，個相對大規模的湖面，本項目位于本項目位于3 3號湖西側，占號湖西側，占據為數不多的湖景資源。據為數不多5、的湖景資源。u錫林河改造工程已基本完錫林河改造工程已基本完成。錫林河南側的植物園南成。錫林河南側的植物園南湖改造工程也于完工。湖改造工程也于完工。該項目占地面積該項目占地面積139696.86，總建筑面積，總建筑面積104893.04，其中：室內生態休閑購物中心由地，其中：室內生態休閑購物中心由地下一層地上三層構成，建筑面積下一層地上三層構成，建筑面積58647.63（投資上千萬的沿湖景觀由（投資上千萬的沿湖景觀由2個人工湖、休閑木個人工湖、休閑木棧道等組成，景色怡人；各種管網齊全。綠化面積約棧道等組成，景色怡人；各種管網齊全。綠化面積約60000，由各種喬木、冠木組成。硬，由各種喬木、冠木組6、成。硬化面積化面積20000。容積率。容積率0.75，停車位，停車位500個。個。本體分析小結本體分析小結城市發展新區、有一定資源條件的、城市發展新區、有一定資源條件的、大規模房地產開發項目帶來無限商機大規模房地產開發項目帶來無限商機項目優勢：項目優勢：1.資源優勢：占據錫林浩特稀缺的水景資源；資源優勢：占據錫林浩特稀缺的水景資源；2.規模優勢：大規模開發，在規劃設計、整體的開發為商規模優勢：大規模開發，在規劃設計、整體的開發為商業開發帶來無限商機；業開發帶來無限商機；3.地域優勢：商業網點奇缺地域優勢：商業網點奇缺,可占得先機可占得先機。區域認知：目前項目所在區域認知相對較偏區域認知：目前項7、目所在區域認知相對較偏,交通交通相對不便。相對不便。項目劣勢：項目劣勢：本報告是嚴格保密的。二二.商業商業市場發展現狀研究市場發展現狀研究判斷城市商業市場發展階段指標體系宏觀經濟指標宏觀商業市場指標GDP、人均GDP消費支出水平投資指標：商業投資額、固定資產投資與GDP占比供需指標：增長率%價格指標：商品價格變化可支配收入與消費能力錫市經濟發展快速，錫市經濟發展快速，GDPGDP年均增長年均增長20%20%以上。但因人以上。但因人口少，經濟總量排名靠后，不及鄂爾多斯的四分之一。口少，經濟總量排名靠后，不及鄂爾多斯的四分之一。u錫林郭勒盟地處內蒙古自治區東部，靠近東三省老工業基地。同時享受“國家8、西部大開發”、“振興東北工業基地”、“內蒙古自治區重點發展東部”三大政策利好，近年經濟發展快速。u2003年后錫林浩特市經濟持續增長，年均增幅20%左右，明顯高于全國11.4%的平均水平。u但由于錫盟地廣人稀，全盟總人口101.68萬。經濟總量不高，在內蒙各市、盟中排名靠后。不到鄂爾多斯的四分之一。GDPGDP、人均、人均GDPGDP住房消費支出水平可支配收入與消費能力20102010年內蒙省內各市、盟的年內蒙省內各市、盟的GDPGDP比較比較錫市人均錫市人均GDPGDP也呈也呈2020以上的增長，以上的增長，1010年達到年達到4.54.5萬萬元，全省排名第四，略高于鄂爾多斯元，全省排名第四9、，略高于鄂爾多斯0808年的水平。年的水平。u根據戶籍人口計算，錫市人均GDP較高，在內蒙省內排名第四，低于鄂爾多斯和包頭。u2010年人均GDP達到45052元。鄂爾多斯05年人均GDP為39891.2萬元。錫市10年的指標高于鄂爾多斯08年的水平。u經濟的高速發展為商業行業發展提供了強有力的支撐。GDPGDP、人均、人均GDPGDP消費支出水平可支配收入與消費能力20102010年內蒙各市、盟人均年內蒙各市、盟人均GDPGDP排序（不含呼和浩特市、烏蘭察布盟）排序（不含呼和浩特市、烏蘭察布盟）錫市、鄂爾多斯錫市、鄂爾多斯2003-20072003-2007年城鎮人均年城鎮人均GDPGDP增10、長增長人均可支配收入和人均消費支出雙向增長，錫市人均可支配收入和人均消費支出雙向增長，錫市0707年人均可年人均可支配收入與鄂市支配收入與鄂市0505年水平持平，居民消費能力逐步增強。年水平持平，居民消費能力逐步增強。u隨著錫林浩特市經濟的迅猛發展，2003年至2007年錫市城鎮人均可支配收入大幅提升，由03年的6545元提升至07年的11785元。u鄂爾多斯05年人均可支配收入為11025元，錫市07年水平與這一數值持平。u錫林浩特2010年人均消費性支出突破萬元大關，同比上年增長25.71%，充分證明居民消費能力增強。GDP、人均GDP消費支出水平可支配收入與消費能力可支配收入與消費能力居11、民消費性支出占可支配收入的比例超過居民消費性支出占可支配收入的比例超過8080，消費意愿，消費意愿強烈。住房消費支出占比低，發展空間大。強烈。住房消費支出占比低，發展空間大。u人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。u當前國內多數城市的該指數在65%左右，錫市超過80，居民消費意愿較強。u住房支出占消費性支出的比重約10，根據國際標準，尚處于溫飽型社會水平。GDP、人均GDP消費支出水平消費支出水平可支配收入與消費能力消費類型 恩格爾系數（%）住房支出比重（%）溫飽型 5559 7.6 5055 11.2 小康12、型 4550 12.1 4045 18.9 住房支出的國際標準住房支出的國際標準 居民消費價格變動情況 類別 2010年居民消費價格指數（上年=100）103城市103農村牧區103.5食品類109.5糧食110.1肉禽及其制品105.3蛋109.9水產品106.5鮮菜127.6鮮果123.7煙酒及用品101.9衣著類99.4家庭設備用品及服務98.8醫療保健及個人用品101.8交通和通訊99.7娛樂教育文化用品及服務99.6居住102.2服務項目100.8城市100.7農村牧區101城鄉人民生活 項目計量單位2010年比上年增長%城鎮居民平均每百戶耐用消費品擁有量彩色電視機臺110.18-013、.2電冰箱臺95.550.9洗衣機臺95.780.5家用電腦臺46.768.1家用汽車輛11.1717.5農牧民平均每百戶耐用消費品擁有量電視機臺1031其中：彩電臺98.71.2電冰箱臺42.815.7洗衣機臺58.97.3摩托車輛68.23城鄉人民生活消費變動消費變動 錫市城鄉人民生活指數錫市城鄉人民生活指數提提升升啦啦商業市場現狀結論商業市場現狀結論1.繁華的商業市場尚處于起步階段，供需發展平衡，物流相對滯后,商品價格增長迅速。2.依托高速的經濟發展，未來的商業市場將存在較大空間。需求潛力需求潛力商業市場潛力商業市場潛力行業潛力行業潛力商品潛力營銷潛力商戶狀況城市規劃發展城市規劃發展后續14、供應后續供應需求現狀需求展望供應潛力供應潛力三三.商業商業市場發展潛力研究市場發展潛力研究錫市規劃錫市規劃“兩帶三片兩帶三片”的空間結構，向東發展的空間結構，向東發展為主，向西為輔，適度向南延伸。為主，向西為輔，適度向南延伸。u錫市規劃以老城為核心，向東西兩頭拓展城市空間布局。目前向東主要是產業發展，城市向西開發的力度較大。u本項目位于城市規劃的生態發展帶上。同時也位于城市向西拓展的方向上。城市規劃發展城市規劃發展后續供應規劃規劃“兩帶三片兩帶三片”城市結構：城市結構：中片區中片區作為城市市級中心所在地，承擔城市金融、辦公、文化、教育體育等功能。西片區西片區以盟行政辦公、區域性商務辦公、文化博15、覽和區域性物流組織服務、生產服務及高科技產業為主要功能。東片區東片區以承擔環保、能源延伸產業為主要功能。濱河景觀帶濱河景觀帶 以錫林河為依托，形成防洪除澇、旅游觀光、娛樂休閑、生活服務，水、綠、城相融合的綠色濱河景觀帶。防護隔離綠帶防護隔離綠帶依托現狀高壓走廊防護綠帶，建設工業片區與城市中心片區間的隔離綠帶。摘自錫林浩特市規劃綱要發展方向：發展方向：城市向東發展為主、向西為輔。適當向南延伸。發展城市東部電場地區和完善錫林河西部地區。中遠期城市向南延伸發展。摘自錫林浩特市規劃綱要景觀綠化工業用地商業金融行政辦公住宅用地中片區西片區生態發展帶防護隔離綠帶東片區 目前向西開發力度較大。基礎設施已建設16、完畢，盟政府及目前向西開發力度較大。基礎設施已建設完畢，盟政府及其他機關單位陸續遷入，公共配套也將逐步完善，新區的宜居其他機關單位陸續遷入，公共配套也將逐步完善，新區的宜居性將逐漸增強。性將逐漸增強。u盟政府遷入新區辦公，公安局、市法院、稅務局、電視臺等機關單位也相繼搬遷。u新區規劃建設的醫院、學校和體育場等配套也將逐步建成，新區的宜居性將逐漸顯現。城市規劃發展城市規劃發展后續供應新區醫院規劃南湖景觀規劃政府大樓電視臺西部新區規劃發展三大片區，計劃陸續啟動南西部新區規劃發展三大片區，計劃陸續啟動南區的商業、住宅及公共配套建設。區的商業、住宅及公共配套建設。錫林大街本項目u新區總面積約10平方公17、里。u新區規劃：錫林大街北側沿線為行政中心；再向北為無污染產業園區。錫林大街南側為住宅、商業金融、公共配套區域。其中商業分布在錫林大街南側及與其平行的南側道路上。無污染產業園行政中心住宅、商業金融、公共配套城市規劃發展城市規劃發展后續供應老城區是錫市的商業、經濟、文化中心，目前老城仍老城區是錫市的商業、經濟、文化中心，目前老城仍是居住氛圍最濃的區域，啟動了大量舊城拆改項目。是居住氛圍最濃的區域，啟動了大量舊城拆改項目。u老城的貝子廟是錫市的發源地，老城聚集了較多的商業、教育配套，未來新區將不會建設大規模的集中商業，規劃了學校。未來城市的商業、教育中心仍在老城區。u錫市的商業中心發展，目前大規模18、商業都在貝子廟以及南側的額爾敦路聚集，這里是錫市的商業核心區。城市規劃發展城市規劃發展后續供應那達慕大街團結大街145錫林大街額爾敦路位置位置租金元租金元/天天1貝子廟廣場丁字路口5-62高勒時代廣場附近底商4-4.53額爾敦路，車站附近2-2.54都蘭小區附近底商1.5-35廣達欣城附近底商1.5-332貝子廟大街目前錫市所有的教育配套都在老城，商業也主要聚集在老城的額爾敦路。中片區西片區生態發展帶防護隔離綠帶東片區發展方向：城市向東發展為主、向西為輔。適當向南延伸。近期發展城市東部電場地區和完善錫林河西部地區。中遠期城市向南延伸發展。規劃“兩帶三片”城市結構：中片區作為城市市級中心所在地，19、承擔城市金融、辦公、文化、教育體育等功能。西片區以盟行政辦公、區域性商務辦公、文化博覽和區域性物流組織服務、生產服務及高科技產業為主要功能。東片區以承擔環保、能源延伸產業為主要功能。濱河景觀帶 以錫林河為依托，形成防洪除澇、旅游觀光、娛樂休閑、生活服務，水、綠、城相融合的綠色濱河景觀帶。防護隔離綠帶依托現狀高壓走廊防護綠帶，建設工業片區與城市中心片區間的隔離綠帶。城市規劃發展城市規劃發展年限2007年2015年2020年常住人口（萬人）17.0624.040.0其中戶籍城鎮人口14.0627.730.4暫住人口3.06.39.6自然增長率0.7%0.7%機械增長率3.66%3.86%綜合增長率20、4.36%4.56%錫市規劃近幾年將有較大規模的人口增長。規劃到2015年人口增長到24萬。根據訪談，人口的增長點主要在于：“圍封轉移”政策帶來的牧民進城，以及空投大型國有煤炭企業帶來的高素質人才。2007年2008年2009年2010年全部23758194081680314257其中務工9940918480365064經商5381496432481371教育3696285024783064投親1357596715-2007-20102007-2010年年錫錫市外來人口市外來人口統計統計錫市規劃人口的增長點錫市規劃人口的增長點城市發展戰略 工業強市：走新型工業化道路，建成綜合性的新興工業城市；21、牧業穩市：發展特色牧業，建成服務京津冀的畜牧產品生產加工基地；商貿活市：建成自治區東部區域性商貿物流中心；目前以煤、油、電、肉、乳為主導產業，未來幾年將以煤炭及相關產業發展為核心。城市發展城市發展1.錫林浩特市煤炭資源開采放開后，煤炭等能源相關產業將迅速取代原有農牧加工業，成為城市經濟的主要貢獻者，拉動錫市經濟在3-5年內呈現爆發式增長。2能源產業的快速發展，經濟水平的提高也將拉動三產，為城市帶來大量的就業機會。錫林浩特將吸引大量自治區及周邊省市的人口前來尋找財富機會。3.大企業作為主導產業的主體，將為錫林浩特孕育扎實的中產階層，使錫林浩特市的人口結構呈橄欖形分布。中產階層將成為商業市場中最活22、躍的群體，產生改善居住和投資消費需求。發展潛力發展潛力發展潛力結論發展潛力結論1.錫市向西發展力度大，隨著新區公共配套的進一步完善，新區的商品消費需求性將逐漸增強。2.錫市商業市場的后續供給量較大，新區商業網點形成的后續供應，將激發錫市商業市場的激烈競爭。目前錫市的需求結構單一，受經濟能力制約，目前錫市的需求結構單一，受經濟能力制約，基本沒有投資需求。基本沒有投資需求。公務員事業單位職員個體老板由于收入較低,消費能力略顯不足,購物中心功能定位應側重這部份人群的消費心理與能力盟政府、市政府等機關單位工作人員。月均收入在3000元以上，屬于當地較高收入群體。風電、熱電企業，以及中國電信、移動公司職23、員。月均收入在1500-2000元。在錫市經營小生意的個體老板，行業不太聚集，如餐飲店老板、房地產老板等。25-35歲的年青人，購買婚房或者改善居住的，基本都是錫市本地人，下面牧區的人很少，最多占到5%左右。如何適應這部份人群的需求,功能定位時需充分考慮 u雖然是旅游城市，但目前錫市是典型的內生需求市場，外地客戶來此置業的很少。顧客構成單一，基本都是生活需求型，包括中高收入者改善型消費，部分年輕人休閑娛樂型，以及少量牧民進城消費。需求現狀需求現狀需求展望錫市消費客戶構成旗縣牧民牧區草地較多的牧民，年收入達到10萬以上，屬于高收入人群。思考點：新增人口的來源和質量，將直接決定其思考點：新增人口的24、來源和質量，將直接決定其對商業市場的影響力大小。對商業市場的影響力大小。高質量人口的進入將會改變城市人群構成，極大促進商業市場發展。切入點：從分析錫市的產業發展規劃和發展前景入手，研究經濟切入點：從分析錫市的產業發展規劃和發展前景入手，研究經濟發展對城市發展的帶動作用，以及對城市人口構成的影響，以發發展對城市發展的帶動作用，以及對城市人口構成的影響，以發現城市未來的需求潛力。現城市未來的需求潛力。需求現狀需求展望需求展望u錫市的三次產業構成一直呈現二、三、一的結構，且第二產業的產業地位逐漸增強。u07年錫市三次產業對GDP的貢獻率分別為5.9%，64.9%，29.2%。第二產業占據絕對主導地位25、。錫市正由傳統農牧業城市向能源型城市轉化，第二錫市正由傳統農牧業城市向能源型城市轉化，第二產業在三次產業構成中逐漸占據絕對主導地位。產業在三次產業構成中逐漸占據絕對主導地位。城市發展戰略城市發展戰略工業強市：走新型工業化道路，建成綜合性的新興工業城市；牧業穩市：發展特色牧業，建成服務京津冀的畜牧產品生產加工基地；商貿活市：建成自治區東部區域性商貿物流中心；摘自2008-2020年錫林浩特市城市總體規劃需求現狀需求展望需求展望2003-20072003-2007年錫林浩特三次產業構成年錫林浩特三次產業構成資料分析來源：錫林浩特市年鑒農牧業不再是城市主導產業，政府施行圍封轉移政農牧業不再是城市主導26、產業，政府施行圍封轉移政策，大量牧民將實現城市化，但高質量人口不多。策，大量牧民將實現城市化，但高質量人口不多。很多牧民轉移城里之后因就業及收入問題，沒有辦法養房，最終又回到牧區。后來政府界定只要是不再從事牧業生產的就可以稱作轉移成功。全盟區現有牧民約37-38萬人，未來3年共計劃轉移22萬人，但每年實際解決每年實際解決1.71.7萬人的移民是有可能實現的目標。萬人的移民是有可能實現的目標。訪談 盟生態辦圍封轉移辦公室 段科長 圍封轉移工程中，最先轉移出來的，一般是在牧區生活條件差的，不再適合從事農牧業的牧民。這部分比較容易轉出來。只有極少數的牧民養殖大戶有錢，這些人多數已經在城里買房子置業。27、訪談 市生態辦 莫主任需求現狀需求展望需求展望u考慮環境保護，錫市政府倡導圍封轉移政策，但政策執行較困難，執行結果與預期相差較大。u通過圍封轉移政策進城的牧民中，高收入人群較少，基本都是以前生活水平較低的牧民，對城市整體發展影響不大。“圍封轉移圍封轉移”政策近些年錫林郭勒盟一直都在執行。我們錫林郭勒盟土地沙化嚴重，從飛機上都能看得見。所以要規劃畜牧業的產業化發展，同時將牧區人口轉移出來。訪談 市發改委高局長目前以煤、油、電、肉、乳為主導產業，未來幾年目前以煤、油、電、肉、乳為主導產業，未來幾年將以煤炭及相關產業發展為核心。將以煤炭及相關產業發展為核心。資料分析來源：錫林浩特市年鑒2008跨越中28、發展的錫林浩特市 目前錫林浩特市支柱產業為：煤、油、電、肉、乳。其中油的貢獻約占工業總產值的50%。未來規劃煤炭產業將達到工業生產總值的未來規劃煤炭產業將達到工業生產總值的40%40%；風機、汽車等制造業將達到20%；高新技術產業，鍺的加工等將達到20%。這個比例大概在2015年實現。錫林浩特市發改委高局長 按照按照“煤電起步、冶化承接、高新做強煤電起步、冶化承接、高新做強”的發展路徑，集中培的發展路徑，集中培育育“能源、化工、建材、畜產品加工能源、化工、建材、畜產品加工”優勢產業集群優勢產業集群，以特色產業集群推動園區建設，以園區推動工業化發展。摘自 2008-2020年錫林浩特市城市總體規29、劃2006-20082006-2008年煤炭及電力行業產值年煤炭及電力行業產值需求現狀需求展望需求展望u錫市未來的產業發展，將會以煤炭及相關的電力行業為核心，并積極發展產業鏈上的其他關聯產業。u錫市以前的經濟發展以油為主，煤電行業近兩年也有較大的增長。隨著產業重視度的提升，未來將延續這種發展勢頭。u20102010年各產業對年各產業對GDPGDP的貢獻率的貢獻率錫市煤炭儲量巨大，近年放開政策后，將吸引大型企錫市煤炭儲量巨大，近年放開政策后，將吸引大型企業進駐，帶動產業發展，并帶來大量外來人口進入。業進駐，帶動產業發展，并帶來大量外來人口進入。錫市的煤炭質量不如鄂爾多斯，我們這里都是露天煤礦，堆30、放2個月就會自燃，不能儲存，運輸半徑超過300公里就是賠錢的。因此對企業的技術能力和銷售渠道要求較高，小煤窯不能完成產銷平對企業的技術能力和銷售渠道要求較高，小煤窯不能完成產銷平衡。客觀條件要求我們必須選擇大型企業作為開采主體。衡。客觀條件要求我們必須選擇大型企業作為開采主體。訪談 市發改委 高局長需求現狀需求展望需求展望 目前已有大唐、北方聯合電力、宏文、蒙能、協鑫、元和、神華、大唐、北方聯合電力、宏文、蒙能、協鑫、元和、神華、華潤八大企業進駐，華潤八大企業進駐，共同開發勝利、巴彥寶力格兩大煤礦。訪談 市發改委 高局長u錫市煤炭儲量巨大，近年開放政策后，已吸引眾多大型企業進駐。未來還將有更多31、企業參與當地的煤炭產業發展。u據訪談，大唐、神華、華潤等大企業，近年將分別進駐1-2萬人。錫市的煤炭儲量在全國都能排到前兩位，整個錫林郭勒盟煤炭預測儲量為2900億噸，錫市范圍內已查明儲量為錫市范圍內已查明儲量為330330億噸左右，億噸左右，其中勝利煤田224多億噸，巴彥寶力格煤礦108億噸左右。規劃錫林浩錫林浩特的煤礦至少開采特的煤礦至少開采100100年。年。訪談 市發改委高局長截至目前，內蒙古自治區已查明煤炭資源儲量達到7016億噸，居全國第一位。需求潛力結論需求潛力結論1.目前錫市商戶都是單一的投資需求，投資需求少；且人口基數少，難以支撐大規模商業開發。2.基于錫市未來的產業發展，煤32、炭及相關產業發展將帶來整體經濟的發展及人口結構的變化。重點在于：商業發展將帶來怎樣的需求增長？能否支撐商重點在于：商業發展將帶來怎樣的需求增長？能否支撐商業市場的大規模和長遠發展？業市場的大規模和長遠發展？33行業潛力：行業潛力：市場初級階段，行業成熟度低，發展空間大；外地投資商進入，競爭激烈。供應潛力：供應潛力：城市向西發展力度大，新區宜居性逐步增強；后續競爭較激烈。需求潛力：需求潛力：客戶需求單一，目前市場需求不足；商業發展將帶來經濟發展及需求變化。市場可為空間大，但目前需求不足，后續競爭激烈。未來的商業發展將帶來怎樣的需求增長？能否支撐商業市場的大規模和長遠發展？1.1.錫林浩特市煤炭資33、源開采放開后，煤炭等能源相關產業將迅速取代原錫林浩特市煤炭資源開采放開后，煤炭等能源相關產業將迅速取代原有農牧加工業，成為城市經濟的主要貢獻者有農牧加工業，成為城市經濟的主要貢獻者，拉動錫市經濟在，拉動錫市經濟在3-53-5年內呈年內呈現爆發式增長。現爆發式增長。2.2.能源產業的快速發展，經濟水平的提高也將拉動三產，為城市帶來大量能源產業的快速發展，經濟水平的提高也將拉動三產，為城市帶來大量的就業機會。的就業機會。錫林浩特將吸引大量自治區及周邊省市的人口前來尋找財錫林浩特將吸引大量自治區及周邊省市的人口前來尋找財富機會。富機會。3.3.大企業作為主導產業的主體，將為錫林浩特孕育扎實的中產階層34、，使錫大企業作為主導產業的主體，將為錫林浩特孕育扎實的中產階層，使錫林浩特市的人口結構呈橄欖形分布。林浩特市的人口結構呈橄欖形分布。中產階層將成為房地產市場中最活躍中產階層將成為房地產市場中最活躍的群體，產生改善居住和投資需求。的群體，產生改善居住和投資需求。錫林浩特市的經濟發展加速為騰圖國際的發展帶來無限的商機錫林浩特市的經濟發展加速為騰圖國際的發展帶來無限的商機四四.項目優劣勢及可行性分析項目優劣勢及可行性分析 業態規劃與商業布局業態規劃與商業布局 u購物中心主樓面積60000平方米，分為地下1層，地上3層，每層15000平方米。B1平面圖平面圖F1平面圖平面圖F2平面圖平面圖F3平面圖平35、面圖B1B1：超市超市 業態規劃與商業布局業態規劃與商業布局F1F1：uA區 名品店 珠寶 化妝品 名表名鏡 數碼 名煙名酒uB區 女鞋 西式快餐 業態規劃與商業布局業態規劃與商業布局F2:F2:uA區男裝 男鞋 男褲 襯衫 uB區 皮草 箱包皮具 服飾 工藝禮品 中式快餐 業態規劃與商業布局業態規劃與商業布局F3:F3:u A區 女裝 針織內衣 羊絨制品 羊毛織品 羽絨服等u B區 運動休閑 家居家紡 文化體育用品 兒童用品 婦嬰用品 兒童玩具、兒童樂園 美食廣場等 業態規劃與商業布局業態規劃與商業布局 SWOTSS優勢優勢WW劣勢劣勢錫市首家大型購物中心,占得市場先機；項目開發，形成規模優36、勢，有更多發揮空間；地域優勢，新區尚無競爭對于,市場地位優越；占據稀缺的水資源；集團實力雄厚,管理團隊經驗豐富；項目目前所在區域認知相對較偏；交通未配套;人流較稀少;需2-3年培育。投資回報期較長8-10年OO機會機會發揮優勢，搶占機會。發揮優勢，搶占機會。利用機會，克服劣勢。利用機會，克服劣勢。能源產業將帶動整體經濟的發展，人口數量增加，人群結構演變，促進居民購買力提升；商業市場初級階段，商品力和營銷力較低，易于被超越，可提升空間大；城市向西發展力度大，新區宜居性將逐漸增強。借助以往成熟經驗，直接復制二三線城市借助以往成熟經驗，直接復制二三線城市成熟產品，適度超越本地產品力；成熟產品，適度超37、越本地產品力；放大資源優勢和規劃利好，吸收經濟發展放大資源優勢和規劃利好，吸收經濟發展帶來的市場需求增加；帶來的市場需求增加；發揮規模優勢和地域優勢，以城市運營商發揮規模優勢和地域優勢，以城市運營商的姿態，占得市場。的姿態，占得市場。放大區域整體利好，突出放大區域整體利好，突出資源優勢，通過適度領先和資源優勢，通過適度領先和營銷創新，克服區域的偏遠營銷創新，克服區域的偏遠認知。認知。TT威脅威脅發揮優勢，轉化威脅。發揮優勢，轉化威脅。減小劣勢，避免威脅。減小劣勢，避免威脅。后續供應量大，未來競爭將十分激烈；目前需求結構單一，人口基數少。規模效應對經濟發展以及政策執行的依賴度高。建立新的價值體系38、和評價標準，從同質競建立新的價值體系和評價標準，從同質競爭中突圍。爭中突圍。豐富商品資源，形成新增汰換機制，將各豐富商品資源，形成新增汰換機制，將各類消費購物者類消費購物者/商商戶一網打盡。戶一網打盡。營銷引導，品質超越，化營銷引導，品質超越，化解劣勢和競爭。解劣勢和競爭。項目項目SWOT分析分析項目可行的條件項目可行的條件u客觀因素：客觀因素：1.如果以城市發展現狀作為分析基礎人口基數少，且投資需求不多；供給多，競爭激烈該項目在現狀背景下不可行。2.本項目是否可行，與未來經濟發展直接相關。因此，能源企業進駐的落實及相關優惠政策的執行，以及人口導入與市場成熟度是本項目可行的客觀條件。u主觀因素：主觀因素：1.成本定價的市場階段，要嚴格控制成本，為項目保留調整余地和足夠的資金實力；2.全局眼光，把控節奏，以整體成功為目標進行財務安排，以及足夠的耐壓能力。項目可行性分析項目可行性分析客觀因素客觀因素主觀因素主觀因素 謝 謝 觀 賞!