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1、 萬科棠樾 項(xiàng)目研究報(bào)告 2008-10-14 目錄目錄 1萬科棠樾項(xiàng)目概況 . 3 2土地屬性研究. 5 2.1 地塊屬性分類說明. 5 2.2 適合此地塊的開發(fā)理念. 5 3項(xiàng)目客戶定位. 6 4項(xiàng)目產(chǎn)品定位與產(chǎn)品分析. 6 4.1 產(chǎn)品定位. 6 4.2 產(chǎn)品分析. 6 4.2.1 規(guī)劃思想. 6 4.2.2 文化主題分析. 7 4.2.3 景觀環(huán)境分析. 9 4.2.4 建筑規(guī)劃實(shí)體分析. 10 5.項(xiàng)目可借鑒之處. 10 5.1 合適的開發(fā)模式與理念. 10 5.2 明確、精準(zhǔn)的定位. 11 5.3 項(xiàng)目主題極為明確并具有鮮明文化性. 11 6.4 具有視覺沖擊力的賣場(chǎng). 13 5.2、5 適量的產(chǎn)品預(yù)留空間-品位與超值共存. 14 5.6 低開高走的價(jià)格策略. 14 6項(xiàng)目的反思. 14 6.1“地王”之困. 14 6.1.1 高價(jià)格拿地. 14 6.1.2 面向未來的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng). 14 6.2 成本之高. 14 6.3 產(chǎn)品之憾. 14 6.3.1 地下室設(shè)計(jì)采光、通風(fēng)欠佳. 14 6.3.2 戶型設(shè)計(jì)不盡合理. 15 6.4 外圍導(dǎo)示包裝缺點(diǎn). 15 附件：萬科棠樾戶型圖. 15 萬科棠樾項(xiàng)目研究萬科棠樾項(xiàng)目研究 1 1萬科棠樾萬科棠樾項(xiàng)目項(xiàng)目概況概況 萬科棠樾項(xiàng)目原名“雙城水岸” ，是一個(gè)現(xiàn)代居住高端項(xiàng)目。融入 濃厚的中式徽派建筑底蘊(yùn)，伴有深厚的風(fēng)水學(xué)理論，萬科棠樾3、營造出了 獨(dú)具一格的東方美墅風(fēng)格。 萬科萬科棠樾概況棠樾概況表表 該地塊是深圳和東莞交界處的郊野地塊，距莞深高速塘廈鎮(zhèn)大坪出 入口約 2 公里，沒有直達(dá)公交，公共交通不方便。 交通區(qū)位圖交通區(qū)位圖 該地塊周邊荒野，沒有配套。但周邊及地塊內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美。此項(xiàng)目 最大亮點(diǎn)在于，西面的觀讕高爾夫球會(huì)東莞球場(chǎng)和山水景觀資源。 物業(yè)類別物業(yè)類別 別墅 建筑類別建筑類別 低層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅 裝修狀況裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址物業(yè)地址 東莞塘廈大坪觀讕高爾夫球會(huì)旁 價(jià)格價(jià)格 2.3 萬元/m2 占地面積占地面積 60 萬平米 綠化率綠化率 40% 建筑面積建筑面積 40 萬平米 大一期容地率大一期容地率 0.8 大二期容地率大二期容地率 0.5 2 2土地屬性研究土地屬性研究 土地屬性是指土地綜合的或某一方面性質(zhì)的描述。由于土地的兩重 性，決定了土地不僅具有自然屬性，還有社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性。 萬科棠樾項(xiàng)目位