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1、北京CBD寫字樓市場分析1、市場供應 CBD區域在今年年初推出的辦公類新盤項目,建筑面積共計225萬平方米,包括:建外SOHO六期,總建筑面積7. 5萬平方米，北京財富中心,總建筑面積10萬平方米,其中5萬平方米用于出租,5萬平方米用于出售;華貿中心3座商務樓,總建筑面積5萬平方米;中環世貿中心4座寫字樓,用于租售,總建筑面積23.5萬平方米。而去年同期在CBD區域則沒有新盤項目,北京萬達花園在本月也即將推出其商務辦公樓,可以說在CBD區域的寫字樓新盤項目已經形成了一個井噴的趨勢。而且在CBD區域還有部分樓盤在2003年其實已經投入市場,今年1-2月開始都處于銷售、消化期,綜合起來如今CBD區2、域內的在售寫字樓面積已經相當可觀,在售供應量在30萬平方米左右,而且也受到了客戶的追捧。其中去年開盤的項目已經被市場消化掉大部分,如今在售的多為去年底至今年年初開盤的項目。 2、區位優勢 CBD的規劃范圍具有獨特的區域優勢,北京60%以上的外資機構、半數以上的星級賓館與酒店、70%的涉外活動場所以及先后建設的第一、第二、第三使館區都分布在這一區域及周邊地帶。而且這一區域沒有太大的建設高度限制,可以滿足商務中心區較高建筑容量的要求。 商務中心區(CBD)是一個中心城市的靈魂,是城市人口聚集度最高的地區,也是城市經濟發展的亮點,是城市總體規劃的重中之重。便捷的交通條件,濃厚的商務氛圍,完善的商務配3、套設施,為北京CBD的經濟發展創造了天時與地利。新經濟環境賦予CBD新的內涵。為適應全球化電子商務的要求和信息化社會的特點,未來北京商務中心區的建設將在繼承傳統CBD特點的基礎上,向多功能、全方位、網絡化、一站式服務的方向發展,以最先進最完備的設施,最全面最快捷的服務,營造面向二十一世紀北京CBD的新形象。 3、市場租售 CBD區域是北京涉外資源最集中的地區。區域寫字樓市場以租賃為主,但2003-2004年期間,建外SOHO和北京 財富中心的陸續強檔入市,為區域寫字樓銷售市場增加了新的亮點。其中建外SOHO寫字樓的售價約為18000元/平方米, 商住的售價約為13000元/平方米,去年推出的44、期項目已經基本售完,目前在推的是其6期項目。而北京財富中心一期作為CBD推出的第一棟國際甲級寫字樓,在開盤當日就成交近2萬平方米,約45個億,可以說也為今年的CBD寫字樓銷售市場打出了一個開門紅。CBD區域1、2、3月甲級寫字樓加權租金分別為2395、2395、2355美元/平米/月,入住率分別為90.56%、90.55%、92.62%。今年年初CBD區域的租金及入住率相對比較穩定。 區域租賃客戶以外資機構為主,客戶在需求方面的鮮明特點如下: (l)對擬租寫字樓的硬件設施以及物業管理水平等要求較高。(2)CBD區域的寫字樓租金水平在北京是最高的,他們能承受的租金水平相對較高。 由于以外資企業租5、戶為主,區域寫字樓市場未來的租賃吸納受世界經濟發展形勢影響較大。進入2003年下半年后, 全球各主要地區的經濟均出現了良好的復蘇勢頭。美國摩根大通公司估計,第三季度全球新興市場經濟平均增幅達到8.7%,為1994年以來的最高速度。經濟專家普遍認為,2004年,世界經濟復蘇步伐將明顯快于去年,發達國家和發展中國家經濟前景普遍看好。國際貨幣基金組織預計,今年世界經濟將增長4.1%,比去年的3.2%高出0.9個百分點。上述數據顯出給北京CBD區域帶來的利好因素。此外,隨著WTO效應在北京的逐漸深化,外商投資經濟在華將迎來新的發展契機,而CBD區域則是他們在北京的首選區域。 在購買需求方面,2004年CBD區域將陸續有很多優質寫字樓項目進入銷售市場,例如華貿中心、佳程廣場等。但出于控制國家風險、以及財務在現金流方面的管理要求,跨國公司的海外機構在當地購置辦公場所的可能性仍較小。該區域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業。此區域內的主要購買力主要還是集中在國內大中型企業以及個人投資購買。 總體來說,北京市寫字樓市場情況受政府宏觀調控與自我調節的影響最為深遠,項目開發需要一定的建設周期。寫字樓市場的發展最終會與區域的經濟發展向平衡化發展。信息來源：商務朝陽、北京中原房地產經紀有限合司