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1、xxx城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 一、基本描述：城市區(qū)位、行政區(qū)劃和城市定位，主導(dǎo)（特色）產(chǎn)業(yè)情況，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r見(jiàn)下表。指標(biāo)2004年2005年2006年2007年建成區(qū)面積 (k)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）財(cái)政收入（萬(wàn)元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（萬(wàn)元）城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（萬(wàn)元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）法人基本單位數(shù)（個(gè)）結(jié)合上述數(shù)據(jù)對(duì)比分析城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化情況；二、城市發(fā)展總體規(guī)劃（1）城市發(fā)展目標(biāo)（2）城市性質(zhì)與人口規(guī)模（3）區(qū)域建設(shè)計(jì)劃 三、城市土地市場(chǎng)狀況（1）一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括政府2、土地儲(chǔ)備情況，土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途，土地價(jià)格，土地出讓金收繳情況。近三年商品房開(kāi)發(fā)用地公開(kāi)交易情況匯總表分類數(shù)量（宗）比例（%）占地面積規(guī)劃建筑面積備注商業(yè)綜合辦公公寓住宅工業(yè)別墅其他總計(jì)*年政府土地出讓計(jì)劃統(tǒng)計(jì)表分類數(shù)量（宗）比例（%）占地面積規(guī)劃建筑面積備注商業(yè)綜合辦公公寓住宅工業(yè)別墅其他總計(jì)法律及政策風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)于公開(kāi)出讓的土地，政府已在國(guó)有土地使用權(quán)出讓文件中列明土地相關(guān)瑕疵問(wèn)題，法律及政策風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)合瑕疵研究即可，不作重點(diǎn)。但對(duì)不屬于政府公開(kāi)出讓的項(xiàng)目，需要著重研究項(xiàng)目法律及政策風(fēng)險(xiǎn)，其研究重點(diǎn)如下：一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬23、土地使用權(quán)歸屬3、土地他項(xiàng)權(quán)利（如抵押權(quán)）4、土地的用途5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件為附件，并索引。）（二）規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作附件，并索引）（三）土地手續(xù)1、征地批文2、土地使用權(quán)出讓合同3、拆遷安置補(bǔ)償4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序描述（已取得國(guó)有土地使用權(quán)的可不寫(xiě)）2、取得土地使用權(quán)需要的工作日（已取得國(guó)有土地使用權(quán)的可不寫(xiě)）3、取得商品房用地土地使4、用權(quán)所需條件（已取得國(guó)有土地使用權(quán)的可不寫(xiě)）4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已是商品房開(kāi)發(fā)用地的可不寫(xiě)）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估：（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；（4）地塊周邊已有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期5、間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。2、合作方式：（1）合作方式描述例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因主要合作條件雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補(bǔ)償 （3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標(biāo)準(zhǔn)除直接從政府受讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：（1）通過(guò)其他相關(guān)渠道6、了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地轉(zhuǎn)讓方的信用；（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的土地政策法律法規(guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展概況（1）近3年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積、銷7、售面積、銷售金額、銷售均價(jià)、空置面積；近三年*城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)一覽表全市指標(biāo)xxx年xxx年xxx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（萬(wàn)元）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它商品房施工面積（萬(wàn)平方米）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它商品房銷售額（萬(wàn)元）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它商品房銷售均價(jià)（元/平方米）其中: 住 宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房其 它（2）全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)8、類型的價(jià)格情況；（3）全市主要發(fā)展商開(kāi)發(fā)銷售情況，包括土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷售面積、價(jià)格及銷售金額、市場(chǎng)信譽(yù)等；（4）二手房市場(chǎng)交易情況；（5）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)；2、主要在售項(xiàng)目戶型、價(jià)格、銷售進(jìn)度及客戶構(gòu)成。二、住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 區(qū)域內(nèi)各檔次住宅分布狀況 購(gòu)買(mǎi)人群變化2、住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年） 開(kāi)工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價(jià)三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、區(qū)域供應(yīng)狀況分析周邊地區(qū)項(xiàng)目供給表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目建筑面積（平方米）周邊地區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平分析表價(jià)格水平（元/平方米）5000以下5000-60006000-7009、07000-80008000以上面積（平方米）比例（%）周邊地區(qū)項(xiàng)目面積水平分析表面積水平（平方米）80以下80-120120-150150以上套數(shù)比例（%）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型狀況統(tǒng)計(jì)表戶型一居二居三居四居復(fù)式躍層套數(shù)比例（%）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總價(jià)水平統(tǒng)計(jì)表單套住宅總價(jià)（萬(wàn)元）40以下40-6060-8080-100100以上套數(shù)比例（%）周邊地區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品種類與配比容積率公寓聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅洋房多層小高層高層2、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置項(xiàng)目總規(guī)圖和單體立面效果，并詳細(xì)調(diào)研該類典型項(xiàng)目的產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。10、典型項(xiàng)目住宅產(chǎn)品調(diào)查內(nèi)容見(jiàn)附件。3、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型4、結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題項(xiàng)目概況一、土地位置土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出土地區(qū)域位置，與標(biāo)志性設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、土地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、地面現(xiàn)狀，包括土地11、內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷工作及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、12、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9、其他四、項(xiàng)目周邊市政配套（需說(shuō)明距宗地距離、成本、接入可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與土地的關(guān)系（影響）2、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況(1)供水、供熱、供熱、燃?xì)狻㈦娨暫碗娫掝悇e引入位置13、引入距離設(shè)計(jì)權(quán)屬一路供水二路供水供熱燃?xì)怆娨曤娫?2)電力分類電源級(jí)別引入位置引入距離一路電源二路電源開(kāi)閉所1.是否建設(shè)；2.若建設(shè)，提供建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（3）污水、雨水類別排入位置流向污水雨水五、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)分類指標(biāo)具體數(shù)據(jù)備注基本情況土地面積（）土地面積指建設(shè)用地面積。注意核實(shí)政府提供面積數(shù)據(jù)中是否包含市政代征地、綠化帶等用地面積。用地分類當(dāng)?shù)卣?法規(guī)要求日照間距系數(shù)消防間距其它間距人防級(jí)別、面積規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)總用地面積 若有特殊要求，請(qǐng)注明總建筑面積容積率建筑密度綠地率車位總數(shù)限高要求退紅線要求其他規(guī)劃要求公建配套填寫(xiě)政府要求配建的幼兒14、園、小學(xué)等設(shè)施戶型比例要求90戶型占戶型總套數(shù)的比例其他要求項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告成本調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目前期規(guī)費(fèi)調(diào)研表序號(hào)前期工程費(fèi)用當(dāng)?shù)卣咭蟮氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 2.1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)2.1.1勘探費(fèi)2.1.1.1地質(zhì)勘探費(fèi)2.1.1.2地下文物勘探費(fèi)2.1.1.3地下文物挖掘費(fèi)2.2職能部門(mén)費(fèi)用2.2.1人防費(fèi)2.2.1.1異地建設(shè)費(fèi)（交費(fèi)）2.2.1.2人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)2.2.1.3人防工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.2.1.4人防工程施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)2.2.1.5人防工程監(jiān)理費(fèi)2.2.1.6其他2.2.2市政設(shè)施配套費(fèi)2.2.3綠化費(fèi)2.2.4墻改專項(xiàng)費(fèi)2.2.5招標(biāo)代理費(fèi)2.2.6招標(biāo)管理費(fèi)2.2.715、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.2.8施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)2.2.9勞動(dòng)保險(xiǎn)基金2.2.10防雷裝置工程設(shè)計(jì)審驗(yàn)費(fèi)2.2.11合同公證費(fèi)2.2.12設(shè)計(jì)工程印花稅2.2.13定位放線費(fèi)2.2.14購(gòu)航測(cè)圖費(fèi)2.2.15預(yù)算編制費(fèi)2.2.16檢測(cè)費(fèi)2.2.16.1土壤中氡濃度檢測(cè)費(fèi)2.2.16.2室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)2.2.16.3主體基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、外窗、電阻等檢測(cè)費(fèi)2.2.16.4電氣檢測(cè)費(fèi)2.2.16.5消防設(shè)施檢測(cè)費(fèi)2.2.16.6 防雷裝置檢測(cè)費(fèi) 2.2.16.7 地震檢測(cè)費(fèi) 2.2.16.8 其他 二、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施狀況及費(fèi)用調(diào)研序號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用宗地周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況描述相關(guān)單位提供的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企16、業(yè)實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)給水工程手續(xù)費(fèi)二次設(shè)計(jì)費(fèi)高低壓工程二次設(shè)計(jì)費(fèi)電表開(kāi)閉所高可靠性費(fèi)用天燃?xì)饧Y費(fèi)施工費(fèi)用暖氣工程入網(wǎng)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)審圖費(fèi)庭院網(wǎng)工程驗(yàn)收并網(wǎng)費(fèi)通信工程入網(wǎng)費(fèi)有線電視施工費(fèi)三、當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格類別當(dāng)?shù)貎r(jià)格執(zhí)行情況鋼材商品砼水泥標(biāo)準(zhǔn)機(jī)磚多孔粘土磚多孔混凝土磚加氣混凝土塊中粗砂碎石銅塑線電纜四、稅收情況當(dāng)?shù)刂饕惙N稅率備注營(yíng)業(yè)稅土地增值稅明確征收方式，核定征收、查賬征收土地使用稅所得稅25%明確征收方式，核定征收、查賬征收*項(xiàng)目客戶需求調(diào)查分析報(bào)告說(shuō)明：本部分內(nèi)容由客戶資源管理中心負(fù)責(zé)制訂調(diào)查方案,最終獲取結(jié)果內(nèi)容如下。一、各階層收入水平結(jié)合各階層收入水平的劃分，可將人群劃分為高消費(fèi)層、較高消費(fèi)層、17、中等消費(fèi)層三類，具體可參照下表：客戶具體屬性細(xì)分屬性消費(fèi)層類別年收入水平政府行政機(jī)關(guān)政府及行政機(jī)關(guān)官員高消費(fèi)層政府及行政機(jī)關(guān)公務(wù)員(中級(jí))較高消費(fèi)層普通公務(wù)員中等消費(fèi)層企事業(yè)單位高層管理人員高消費(fèi)層中屋管理人員較高消費(fèi)層普通管理人員中等消費(fèi)層私營(yíng)企業(yè)私企業(yè)主高消費(fèi)層外資企業(yè)中高管理人士較高消費(fèi)層個(gè)體工商戶商貿(mào)個(gè)體戶高消費(fèi)層個(gè)體工商戶較高消費(fèi)層城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層職業(yè)經(jīng)理人較高消費(fèi)層外企或大型企業(yè)員工中等消費(fèi)層專業(yè)人士較高消費(fèi)層知識(shí)型自由職業(yè)者中等消費(fèi)層二、購(gòu)房者影響因素及選擇重點(diǎn)針對(duì)各類型消費(fèi)者進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研，表1重點(diǎn)了解各類客戶購(gòu)房時(shí)考慮的重點(diǎn)因素，以結(jié)合地塊現(xiàn)狀進(jìn)行客戶匹配研究。表2表7重點(diǎn)18、了解各類客戶的購(gòu)房需求，可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行產(chǎn)品類型與戶型的匹配研究。表1、購(gòu)房者心理因素調(diào)查統(tǒng)計(jì) 因素 權(quán)重地位地段價(jià)格戶型交通實(shí)用率小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理周邊配套開(kāi)發(fā)商品牌生活方式其他第1位第2位第3位第4位第5位表2、購(gòu)房者選擇付款方式統(tǒng)計(jì) 年齡 類型方式2125263031353640414546505155566060以上銀行按揭多層住宅小高層高層商鋪一次性多層住宅小高層高層商鋪合計(jì)多層住宅小高層高層商鋪銀行按揭一次性表3、購(gòu)房者住宅均價(jià)承受能力調(diào)查統(tǒng)計(jì)（單位：元/） 均價(jià) 權(quán)重選擇度200025002500300030003500350040004000500050006000600019、7000700080008000以上第1位第2位第3位第4位第5位表4、購(gòu)房者房型需求調(diào)查統(tǒng)計(jì) 房型 權(quán)重選擇度單身公寓一房一廳二房二廳一衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房三廳三衛(wèi)復(fù)式獨(dú)立別墅第1位第2位第3位第4位第5位表5、購(gòu)房者房型面積需求調(diào)查統(tǒng)計(jì) 建面 權(quán)重選擇度60以下608080100100120120130130150150180180220220以上第1位第2位第3位第4位第5位表6、購(gòu)房者住宅單價(jià)承受能力調(diào)查統(tǒng)計(jì)（單位：元/） 單價(jià) 權(quán)重選擇度20003000300040004000450045005000500055005500600060007000700080020、08000以上第1位第2位第3位第4位第5位表7、購(gòu)房者住宅總價(jià)承受能力調(diào)查統(tǒng)計(jì) 總價(jià) 權(quán)重選擇度20萬(wàn)元以下2030萬(wàn)元3040萬(wàn)元4050萬(wàn)元5060萬(wàn)元6080萬(wàn)元80100萬(wàn)元100160萬(wàn)元160萬(wàn)元以上第1位第2位第3位第4位第5位三、項(xiàng)目客戶群潛量研究消費(fèi)類別消費(fèi)階層主流購(gòu)買(mǎi)面積最高可承受總價(jià)額備注高收入家庭較高收入家庭中等收入家庭中低收入家庭項(xiàng)目定位報(bào)告一、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）結(jié)論：二、項(xiàng)目定位1、客戶細(xì)分與產(chǎn)品匹配研究類 別客戶描述收入水平(以家庭為單位)客戶構(gòu)成客戶配比供選擇產(chǎn)品類型核心客戶重要客戶潛在客戶2、項(xiàng)目定位描述三、方案建議1、方案21、一：（1）分期開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期產(chǎn)品類型規(guī)模大致推出時(shí)間樂(lè)觀售價(jià)保守售價(jià)一期二期合計(jì)（2）戶型及配比建議具體要求見(jiàn)附表四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議具體內(nèi)容建筑朝向建筑風(fēng)格1、對(duì)鄭州市場(chǎng)，應(yīng)提供參考性項(xiàng)目；2、對(duì)其他地市市場(chǎng)，應(yīng)明確可復(fù)制項(xiàng)目，并相應(yīng)提出優(yōu)化建議。單體設(shè)計(jì)園林景觀設(shè)計(jì)停車位設(shè)計(jì)需明確1、停車位是地上或地下；2、地下車位是否結(jié)合人防；3、項(xiàng)目總體車（庫(kù)）位比配套設(shè)施戶型選擇建議明確該項(xiàng)目可復(fù)制的戶型19項(xiàng)目戶型及配比建議項(xiàng)目分期產(chǎn)品類型戶型單套面積區(qū)間（）單套計(jì)算面積（）銷售單價(jià)（元/）單套總價(jià)（萬(wàn)元）套數(shù)套數(shù)比例（%）總面積（）面積比例（%）一期多層小計(jì)合 計(jì)2、方案二：（內(nèi)容22、同上）編制單位： 日 期： 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我集團(tuán)最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例。3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響23、。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。三、概念方案根據(jù)項(xiàng)目定位24、，產(chǎn)品中心需提供三套不雷同的方案，其中每套概念方案均需附圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。其中，附圖包括概念方案圖和分期計(jì)劃圖；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表包括項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表和各分期項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。具體填寫(xiě)內(nèi)容要求見(jiàn)附件。規(guī)劃總用地面積建設(shè)用地面積每種產(chǎn)品類別須在備注欄注明層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、棟數(shù)和戶數(shù)住宅 備注 多層 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排 疊加 小高層 高層 產(chǎn)權(quán)式酒店 SOHO 其他 商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓 - 獨(dú)立商業(yè) 底層商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 其他 地上公建 - 會(huì)所 幼兒園、小學(xué) 其他 地下物業(yè) - 地下車位（庫(kù)） 地下儲(chǔ)藏室 地下人防 其他 容積率 建筑密度綠地率總樓棟數(shù) 棟 總建筑面積 地上建筑面積 地下25、建筑面積 - 可售面積 不可售面積 總戶數(shù) - 戶 居住戶數(shù) 戶 商業(yè)戶數(shù) 戶 機(jī)動(dòng)車停車位 - 個(gè) 地上停車位 個(gè) 地下停車位 個(gè) 三、各類產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)建造標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品類型高層住宅小高層住宅*結(jié)構(gòu)及初裝修結(jié)構(gòu)形式建筑層數(shù)層高基礎(chǔ)形式屋頂形式(平屋面斜層面)門(mén)窗工程窗室內(nèi)供暖方式集中供暖壁掛爐高壓配電開(kāi)閉所發(fā)電機(jī)電梯品牌項(xiàng)目推售計(jì)劃表項(xiàng)目分期時(shí)間節(jié)點(diǎn)物業(yè)銷售計(jì)劃銷售額（萬(wàn)元）回款額（萬(wàn)元）確認(rèn)收入（萬(wàn)元）一期2008年1季度2季度3季度4季度2009年1季度2季度3季度4季度銷售周期合計(jì)項(xiàng)目招商計(jì)劃一、項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目名稱物業(yè)性質(zhì) 物業(yè)類型面積期數(shù)建筑面積已售面積待售面積自有物業(yè)需返租面積自有26、物業(yè)面積已租面積未租面積合計(jì)已租面積未租面積合計(jì)一期期合計(jì)招商政策一期：租金水平 元/.日 物管費(fèi)： 元/.月 免租期：其他優(yōu)惠：暫無(wú)交付日期開(kāi)街日期銷售均價(jià) 銷售總額租賃戶數(shù)租金均價(jià)租金收入 二、項(xiàng)目租金目標(biāo)分解： 1.項(xiàng)目租金政策:項(xiàng)目出租租金水平項(xiàng)目周邊物業(yè)租金水平項(xiàng)目主力業(yè)種租金承受水平（列舉項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)）2.項(xiàng)目目標(biāo)分解： 目標(biāo)分解年度可出租面積()需出租面積()計(jì)劃出租面積()未租面積()自有物業(yè)面積()出租率(%)租金收入（元）費(fèi)用支出（元）稅金支出（元）凈收益（元）08年09年10年年合計(jì)租賃戶數(shù)租金收入合計(jì)返租租金合計(jì)租金凈收入合計(jì)3.項(xiàng)目 年租金收支計(jì)劃： 年度月份需租面積/戶數(shù)預(yù)計(jì)出租面積預(yù)計(jì)出租戶數(shù)租金收入/元稅金/元租金凈收入/元返租租金/元費(fèi)用/元凈收益/元新增累計(jì)出租率新增累計(jì)出租率銷售物業(yè)自有物業(yè)銷售物業(yè)17.5%自有物業(yè)銷售物業(yè)自有物業(yè)123456789101112合計(jì)26