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1、市場(chǎng)及產(chǎn)品分析一、基地資源分析1、基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：9500平方米規(guī)劃總建筑面積：約5萬(wàn)平方米主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%。2、基地環(huán)境如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂(lè)業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂(lè)部，東向鄰近湖北路。地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車(chē)流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全?；厣辖ㄖㄉ虡I(yè)門(mén)面、多層及單層住宅，未拆遷。二、項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位1、SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)） 主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；位于湖南2、路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢(shì)）項(xiàng)目車(chē)位數(shù)量略有不足，較難滿(mǎn)足后期需求；自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象；緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。O（機(jī)會(huì)）南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限；湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；樓市行情整體走高，主城中心樓盤(pán)關(guān)注度提高。T（威脅）現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目；基地拆遷存在不可確定因素影響；絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。由分析可知，3、本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶(hù)的分流，以及拆遷過(guò)程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。如何有效減小競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下：居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物優(yōu)質(zhì)生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一體的4、生活圈。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%）。地塊周邊樓盤(pán)產(chǎn)品一覽：項(xiàng)目名稱(chēng)定位中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)MOHO式寫(xiě)字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級(jí)酒店式商務(wù)寫(xiě)字樓+高投資回報(bào)商務(wù)辦公萬(wàn)豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國(guó)際廣場(chǎng)蘇寧銀河購(gòu)物中心+國(guó)際頂級(jí)寫(xiě)字樓+索菲特五星級(jí)酒店金山大廈5A級(jí)寫(xiě)字樓由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。本項(xiàng)目需依托湖南路商圈資源5、，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。建議本項(xiàng)目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時(shí)提升其投資價(jià)值，兼考慮部分商務(wù)功能。4、項(xiàng)目客群定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 主力客群中青年城市中產(chǎn)階級(jí)在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在30-45歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。 輔助客群投資者投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段帶來(lái)的廣闊投資前景，適合高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。 延伸客群SOHO型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕6、家庭交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對(duì)較低，將會(huì)吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對(duì)這類(lèi)高端、時(shí)尚、便捷的公寓類(lèi)物業(yè)接受度較高。三、典型案例研判1、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目概況n 總用地面積：10019.6平方米n 總建筑面積：121732平方米n 物業(yè)類(lèi)型：1-8層為商業(yè)樓（層高4.5米），建筑面積23661平方米；9-22層為商務(wù)辦公樓（層高3.15米，無(wú)梁板），建筑面積26222平方米；23-49層為酒店式公寓（層高3.15米，無(wú)梁板），建筑面積45204平方米戶(hù)型設(shè)計(jì) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓位于23-50層，共750套，為48、60、65平方米的酒店標(biāo)間式設(shè)計(jì)。銷(xiāo)售7、情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)銷(xiāo)售面積均價(jià)銷(xiāo)售率750套346套17套387套24008.111782元/51.6% 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)2006年9月開(kāi)盤(pán)至今近8個(gè)月，成交387套，銷(xiāo)售面積24008.1，日成交套數(shù)1.6套，去化情況良好； 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)整盤(pán)均價(jià)從開(kāi)盤(pán)的11073元/上漲到11782元/，2007年4月當(dāng)月均價(jià)已達(dá)到12268元/，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。2、萬(wàn)豪中心公寓（乾康）項(xiàng)目概況萬(wàn)豪中心公寓由南京中商房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和江蘇乾康房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，目前在售部分為乾康。萬(wàn)豪中心公寓共54層，19層為商用房，10層以上為住宅樓。戶(hù)型設(shè)計(jì)該項(xiàng)目住宅分為兩種戶(hù)型：一室一廳，建8、筑面積包括：38、40、42、48、51、64、66平米，總戶(hù)數(shù)約500套；二室一廳，建筑面積包括：59、62、64、70、75、102平米，總戶(hù)數(shù)約210套。一室一廳戶(hù)型是該項(xiàng)目主力戶(hù)型，占套數(shù)比例約70%。銷(xiāo)售情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)銷(xiāo)售面積均價(jià)銷(xiāo)售率710套487套65套157套8534.1812968元/22.1% 萬(wàn)豪中心公寓（乾康）2006年12月16日即入網(wǎng)備案，成交157套，銷(xiāo)售面積8534.18，日成交套數(shù)1.3套； 萬(wàn)豪中心公寓（乾康）2007年4月以整版報(bào)廣宣傳2007年4月6、8日正式開(kāi)盤(pán)，兩周成交37套，日成交套數(shù)提升至2.3套； 該項(xiàng)目整體均價(jià)為1299、68元/。四、地塊產(chǎn)品建議1、戶(hù)型面積區(qū)間主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型面積掃描：項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（）中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)酒店標(biāo)間式48、60、65萬(wàn)豪中心公寓一房一廳、二房一廳38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江蘇議事園酒店標(biāo)間式50-69龍吟廣場(chǎng)一房一廳、二房二廳、三房二廳39、42、121、253虹橋新城市中心挑高50-90木馬公寓一房一廳、二房一廳27、40、53、75金輪國(guó)際廣場(chǎng)酒店標(biāo)間式56、93、123、126約瑟夫公寓酒店標(biāo)間式31、41、43、47主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，酒店式公寓或辦公項(xiàng)目均采用酒店標(biāo)間式的戶(hù)型設(shè)計(jì)，公寓項(xiàng)目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積10、區(qū)間以40-60平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶(hù)型設(shè)計(jì)具有較好的居住性和親和力，是公寓類(lèi)物業(yè)普遍采用的設(shè)計(jì)，通過(guò)控制主力面積，確保主力總價(jià)的市場(chǎng)抗性較低。建議本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)：一房一廳為主，40、50；二房一廳為輔，65、70。2、交付標(biāo)準(zhǔn)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)掃描：項(xiàng)目名稱(chēng)交付標(biāo)準(zhǔn)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)精裝修萬(wàn)豪中心公寓精裝修江蘇議事園精裝修龍吟廣場(chǎng)精裝修/毛坯虹橋新城市中心精裝修木馬公寓精裝修金輪國(guó)際廣場(chǎng)精裝修約瑟夫公寓精裝修本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均采取精裝修作為交付標(biāo)準(zhǔn)。精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 有利于忽略毛坯房?jī)r(jià)格，并將裝修成本分?jǐn)偟桨唇屹J款中； 保證工程質(zhì)量，避免業(yè)主施工對(duì)建筑主體的損害以及相互干擾的問(wèn)題；11、 適應(yīng)現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要，特別針對(duì)小面積戶(hù)型，會(huì)有越來(lái)越多的人對(duì)已經(jīng)裝修可以買(mǎi)后即住的房屋感興趣，體現(xiàn)了社會(huì)化服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)； 采用個(gè)性菜單的方式，業(yè)主可以根據(jù)菜單進(jìn)行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個(gè)性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)； 精裝修產(chǎn)品可以迅速進(jìn)入租賃市場(chǎng)，更受投資者青睞。建議本項(xiàng)目以菜單式精裝修。建議采取如下幾種方式：委托設(shè)計(jì)幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇；選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)和分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供業(yè)主選擇，或參考；業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當(dāng)修改或另提設(shè)計(jì)方案，最后確定裝飾定單。3、樣板房設(shè)計(jì)兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購(gòu)買(mǎi)人群，給前來(lái)咨詢(xún)看房的客12、戶(hù)以直觀的介紹。樣板房裝修住建方案駐建議分為如下幾種：適合居住的：強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境，空間合功能相協(xié)調(diào)。提高空間利用效率。體現(xiàn)小空間大房間的感覺(jué)。適合以辦公為主，居住為輔的 ：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，滿(mǎn)足辦公需要，有足夠的儲(chǔ)藏空間，精致的衛(wèi)生間。 樂(lè)業(yè)商城可行性研究 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)緒言：本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前的客觀條件和市場(chǎng)的實(shí)際情況，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，1、我們所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測(cè)算是建立在最新的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值。2、本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，一方面充分了解了當(dāng)前宏觀和微觀的13、房地產(chǎn)市場(chǎng)和鼓樓未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)中短期地演變進(jìn)行了科學(xué)地預(yù)測(cè)，結(jié)合制定了多種市場(chǎng)策略。為了保證開(kāi)發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及聘請(qǐng)了高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。降低開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)緊緊地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增加銷(xiāo)售收入，達(dá)到先前制定的盈利目標(biāo)。3、由于車(chē)庫(kù)目前是否銷(xiāo)售不明確，在價(jià)格和利潤(rùn)測(cè)算中，未將地下車(chē)庫(kù)納入銷(xiāo)售計(jì)劃。& 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1商業(yè)建筑面積平方米240002.商住、公寓建筑面積平方米300003車(chē)位個(gè)滿(mǎn)足規(guī)劃4容積率/55建筑高14、度米806綠地率/307覆蓋率40%& 項(xiàng)目建議銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算就本項(xiàng)目而言，最終拿利潤(rùn)率同預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)存在密切聯(lián)系，本項(xiàng)目建筑主體物業(yè)預(yù)計(jì)包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)14000元/平方米。項(xiàng)目裙樓商業(yè)（1-4層）均價(jià)保守預(yù)計(jì)25000元/平方米。樂(lè)業(yè)商城銷(xiāo)售總價(jià)測(cè)算表分類(lèi)可售面積（萬(wàn)平方米）建議銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收（萬(wàn)元）商住、公寓（精裝修）314000元/平方米42000商業(yè)用房（1層）0.642000元/平方米24000商業(yè)用房（2層）0.625000元/平方米15600商業(yè)用房(3層)0.618000元/平方米12000商業(yè)用房（4層）0.15、615000元/平方米9000總銷(xiāo)額102600& 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用及配套建設(shè)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。樂(lè)業(yè)商城開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析表實(shí)際成本計(jì)劃控制情況(+表示費(fèi)用增加，費(fèi)用減少）備注編碼費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元）樓面造價(jià)（元/m2)比例（%）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用或造價(jià)ztz項(xiàng)目總投資48894zjf直接費(fèi)420321一、土地費(fèi)用26000含拆遷費(fèi)2二、勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)11822.1交通管理費(fèi)4參考，0.8元/M22.2圖紙審查費(fèi)7參考，1.2元/M2，按建16、面2.3地質(zhì)勘察費(fèi)202.4建筑設(shè)計(jì)費(fèi)2502.5市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套1362.6測(cè)繪放線(xiàn)費(fèi)82.7建筑工程招投標(biāo)費(fèi)26按工程造價(jià)的0.18計(jì)提2.8監(jiān)理費(fèi)742.9安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)75按工程造價(jià)的0.5計(jì)提2.10質(zhì)檢費(fèi)18按工程造價(jià)的0.12計(jì)提2.11散裝水泥保證金11參考，2元/M2，按建面2.12白蟻預(yù)防費(fèi)13參考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平費(fèi)330參考，60元/M22.14自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)210商業(yè)38元/M23三、建筑工程造價(jià)14850參考，2700元/M2jjf間接費(fèi)68624物管維修基金30785管理銷(xiāo)售財(cái)務(wù)費(fèi)用33385.1開(kāi)辦和管理費(fèi)743工程總價(jià)5計(jì)提5.17、2銷(xiāo)售代理費(fèi)1539成交總價(jià)1.55.3銷(xiāo)售推廣費(fèi)1026成交總價(jià)15.4前期物業(yè)管理費(fèi)30工程總價(jià)0.2計(jì)提6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用446工程總價(jià)3計(jì)提& 項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算樂(lè)業(yè)商城銷(xiāo)售稅金及附加一覽表序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅57052城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%3993教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%1714教育專(zhuān)項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅*4%2285防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入*110266印花稅銷(xiāo)售收入*0.0551合計(jì)7580& 項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算樂(lè)業(yè)商城土地增值稅測(cè)算序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入1026002扣除項(xiàng)目金額662532.1開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用488942.2銷(xiāo)售稅金及附加7518、802.3其它扣除項(xiàng)目?。?.1）項(xiàng)2097793增值額363474增值率（3）/ (2)55%5增值稅率30%（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）10904& 資金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入1026002總成本費(fèi)用488943銷(xiāo)售稅金及附加75804土地增值稅109045利潤(rùn)總額（1-2-3-4）352216所得稅（5）*33116237稅后利潤(rùn)（5）-（6）23598本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為：35221萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為：23598萬(wàn)元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為：72本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為：48.2以上指標(biāo)與19、同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。& 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格敏感度分析項(xiàng)目名稱(chēng)（單位）金額5%-5%10%-10%商業(yè)用房（元）2500026250237502750022500商住、公寓（元）1400014700133001540012600銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1026001071009690011220091800銷(xiāo)售稅金及附加（萬(wàn)元）75807913715982906782土地增值稅（萬(wàn)元）10904120659433133818117利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）3522137980317274110728600所得稅（萬(wàn)元）116231253310470135659438稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）2359825446212572754219162稅前直接投資利潤(rùn)率7277.265.383.239.632