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1、豐臣國際廣場CBD城市綜合體項目調查 城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。當下的中國房地產，對城市綜合體有一個約定俗成的定義，從產品形式講一般是有五種，酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅，稱為4+1模式。 大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合指導老師： 蔣英 2、第一小組：孫曉雅、張凱悅、 袁紫艷、周潔、 蔣明月、李金敏一、 新北商圈調研分析與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨厚的條件，新北商圈未來的發展空間更加廣闊。商圈內已經擁有太陽城購物中心和府琛商務廣場，如今，萬達廣場，豐臣國際廣場正在加緊建設，到明年底，兩個項目都將開業，新北商圈將以高檔，時尚的大都市形象出現在常州版圖上。新北區作為常州的高新技術開發區，是常州白領人群的聚集地，目前這里的住宅項目亦開發迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領的居住人口數量將會呈現猛烈的增長，這為新北商業的發展帶來動力。通江大道建成后一直是常州的交通大動脈，承載著重要的運輸功3、能。通江大道從新北最北端可以一直通達常州市中心，道路寬闊暢通，出行便捷。在加上通江大道與滬蓉高速、京滬高鐵、漢江路、河海路、龍城大道、關河路等重要的橫向交通線路相交，可以便捷通達常州其他地方。沿線BRT線路廣布，更加的方便快捷。因此，通江大道可以說是常州最優越線路之一。 在常州市政府的大力支持下，通江大道商業區已經初具雛形。龍城大道以北、滬寧高速以南、沿通江大道兩側，占地5.6平方公里將建成一個大型的商業區，滿足居民的工作生活要求。通江大道沿線城市基礎設施配套較為完善，開發建成的萬達廣場、豐臣國際商業廣場、月星環球商業中心、道生中心等大型城市商業綜合體，不僅將進一步提升城市市政、文化、商業、商4、務辦公等功能，也可以形成完備的商業街區。新北區浩源大廈通江大道共2.5萬，-1層 進口食品超市或美食廣場；1層至2層 餐飲；3層足浴、健身；4層KTV一層：沿街商鋪8-10元/ /天，內場6元/ /天； 二層： 3元/ /天；三層：2元/ /天；四層：1.8元/ /天2010年10月豐臣國際商業廣場通江大道16萬商業：-1層樂購超市；1層至5層百盛集團操作；6層至7層休閑娛樂招商尚未啟動待定YES!淘商城通江南路238號1.8萬，均為9-21商鋪，為服飾、保健、美容、電子通訊產品、玩具、食品等淘寶實體店的形式一層：3.5-4元/ /天；二、三層：2-3元/ /天；物管費6000元/年，押金505、00元2010年6月28日道生中心通江大道2.1萬4層商業，以國際品牌為主招商尚未啟動2011年5月試營業香緹灣錦繡家樂福沿街400，業態以服裝、餐飲、美食廣場為主合同是1年，交3個月壓3個月，均價6元/ /天2010年6月豪庭國際體育館斜對面4萬，包括1.5萬世紀聯華超市賣場 450金逸國際五星級影城，2萬休閑式餐飲步行街。步行街以主題美食街區與傳統特色餐飲為特色招商政策近期出臺待定二、樣本樓盤豐臣國際廣場A、 項目概況：豐臣國際廣場東臨通江路，北接河海路，馭駕繁華，正處新北生活商業中心，共由四棟高層建筑組成，總建筑面積達到27萬。作為新北核心區內首個大型都市綜合體，豐臣國際廣場以現代的建筑6、風格，150米高的超高建筑姿態，構筑新北全新的時尚城市天際線，成為常州又一具有代表意義的城市地標建筑。 豐臣國際廣場立足于高品質的同時，更強化軟件的跟進，以世界一流的城市發展戰略，構筑極富前瞻性的都市綜合體概念，形成融合國際一線品牌商業、都市風尚SOHO、鼎級菁領公寓、星級時尚0FFICE四大物業功能為一體的現代城市綜合服務區，使新北的城市面貌煥然一新，成為與國際潮流同步的商業中心街區。 豐臣國際廣場本案處在新北區的中心位置, 周邊眾多商業圍繞匯聚，區域總體商業體量超過40萬平方，共同形成集購物、休閑、娛樂為一體的新區核心商業中心，商業部分預計于2011年12月25日前開業，項目整體完工預計于7、2011年底。 小區內部享有百盛百貨、樂購超市、嘉禾影院和豐臣壹街區餐飲休閑街等配套。 B、 功能劃分：豐臣國際廣場，以強大的商業品牌，構筑新北全新的商業體系。項目商業共由百貨、精品文化休閑、地下大賣場、街鋪四大部分組成，總建筑面積達到10萬M2，形成吃喝玩樂一站式滿足的高檔城市商業服務體系。而隨著百盛、樂購、嘉禾影院等國際頂級商業品牌的加盟，則使豐臣國際廣場打造新北核心商圈，引領常州與世界同步繁華的規劃理念得以實現，使之毫無疑問的成為引領常州生活的繁華都市核心！百盛馬來西亞最大連鎖百貨，中國時尚百貨領軍企業1994年進駐中國零售業市場的百盛，是最早在中國經營時尚百貨外資連鎖企業之一，并且目前8、已經發展成為中國最大的時尚百貨集團之一，擁有覆蓋中國29個主要城市的最廣泛的營銷網絡。對中國日益富足的中高檔消費群體而言，百盛已成為家喻戶曉并標志著品味和時尚的知名品牌。豐臣國際廣場，作為百盛進駐常州的首選地之一，勢必為整個城市的時尚生活注入全新活力，成為引領常州的時尚之源！樂購英國最大零售商，全球三大零售企業之一作為世界三大零售企業之一，樂購購物中心以世界級標準構建全國連鎖大賣場/購物中心系統。其以優質的產品，適合的價格為建店宗旨，銷售品項逾25000種，為城市生活提供了全面購物服務。而物流中心、商流系統、電子商務等配套設施的建立，則為全國消費者提供便捷、舒適的購物環境。成為中國的最佳的購物9、連鎖賣場之一！豐臣國際廣場與樂購的聯合，無疑將為新北注入全新的生活品位：琳瑯滿目的商品、優質舒適的購物體驗，讓新北從此邁入國際化生活全新紀元！嘉禾影院亞洲唯一的跨區域影城經營商嘉禾影院，隸屬于東南亞乃至全球都享有盛名的嘉禾娛樂事業集團。現已成為新加坡、臺灣和香港最具領導地位的電影娛樂集團公司，同時，嘉禾還是亞洲唯一跨區域性影城經營商，共有49間影城和345個影院。為消費者積極提供各種創意無限的娛樂節目，讓大眾透過電影、電視和音樂去體驗另一個超乎想象的空間。豐臣壹街區一站體驗式餐飲休閑街豐臣壹街區，定位于餐飲休閑娛樂，經營面積達到XXX萬M2。街區通過與三大國際商加的功能定位差異化的經營思路，將10、積極引入品牌的休閑餐飲品牌，打造新北乃至常州的又一生活休閑的“新天地”！常州豐臣國際廣場位于常州市新北區通江路、河海路路口，是新北開發區未來的商業居住中心地帶。其以新城市主義的創新商業理念領袖全城，成為新北區乃至常州一個正在崛起的大型商業中心。整個項目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級寫字樓構成。目前嘉禾影院、TESCO樂購及百盛百貨已經簽訂合同。0 v6 R8 c5 P新浪樂居) y1 G# Q7 |房產論壇,裝修論壇,業豐臣國際廣場的定位為中高端，聚合“個性、時尚、創意、雅致，通過整體突出時尚、年輕打造常11、州城市副中心實現辦公、商務、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復合功能。項目周邊未來將建設成集符合功能與一體的CBD商圈。新浪樂居論壇+ d5 L1 t# 9 wC、經濟技術指標基礎資料項目地址新北河海路與通江大道交匯處 售樓處電話0519-85110888 物業類型住宅、商鋪、辦公、綜合性廣場建筑類別（住宅/別墅/商業）塔樓 小高層 高層 、寫字樓、商業樓層狀況（住宅）商住樓32層，寫字樓15層，百貨綜合體32層 開發商常州市鼎峰房地產開發有限公司建筑設計江蘇筑森建筑設計公司 景觀設計銷售代理金豐易居普潤地產物業公司豐臣物業公司 建筑規劃占地面積42270 ，建筑面積27萬，商業面積17萬總建12、筑面積261627，商業項目總占地36620平米，地上建筑面積為2.995萬平米,地下0.74平米,容積率5.30綠地率28車位數地下機動車位207，非機動車位758 產品信息建筑風格現代裝修標準（是否精裝）否智能化設施光纖網絡接口 外立面材料面磚收費標準物業管理費1.15，1月15號推出凱林公館底層13套旺鋪，面積40-300平米不等，預計價格在3萬/平米左右。現預約交10萬開盤可抵20萬，并且全額97折，貸款98折。 價格詳情SOHO均價7000元/平米起，商鋪均價30000元/平米項目配套自身配套百盛百貨、樂購超市、豐臣壹街區餐飲休閑街、 嘉禾影院 交通配套豐臣國際廣場位于新北河海路與通13、江大道交匯處，道路通暢，公交可選乘B1、B13路。 醫療配套華山醫院學校配套河海大學、三井小學、三井中學 商業配套華聯吉買盛、每家瑪、太陽城商業廣場 其他配套新城公園、中華恐龍園、奧體中心、錦江國際酒店、富都商貿（香格里拉）酒店、河海菜場項目優劣勢分析項目優勢項目位置非常好，周邊配套齊全，交通發達，擁有較強的自身商業配套項目劣勢不是裝修的房子，是毛胚房，周邊商業競爭比較激烈優勢分析：豐臣國際廣場目前已經簽約百盛、樂購超市以及嘉禾影院等主力店，還規劃建設有五星級的酒店以及酒吧一條街等項目，高達160米的酒店式公寓更是進一步提高了豐臣國際廣場的定位。業態配置方面，酒吧主題的商業街尚未在常州出現，因14、此項目很具特色，按照目前新北區消費人群的特點分析，這種酒吧主題的商業街將會是一個不錯的項目。劣勢分析：項目定位于中高端消費人群，這樣勢必會和萬達廣場構成直接競爭，樂購vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達影院，這種競爭對彼此都回不利，而豐臣國際廣場在這樣的競爭中的劣勢更明顯，首先，新北萬達廣場明年國慶節開業，而豐臣國際廣場開業時間為2011年圣誕節前后，時間上雖然只差3各月，卻足以使萬達廣場吸引到很大一部分忠實的消費者，形成先入為主的競爭優勢。其次，和豐臣房產相比，大連萬達在商業運作和客戶資源方面更具優勢，這種優勢很大程度上也能影響到整個項目的競爭。D、項目各物業類型比例CBD整個建筑15、規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約占50左右，公寓占25左右，其它25為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設三、競爭樓盤分析1、新北萬達廣場A、 項目概況常州萬達廣場項目占地面積約73333.7 ,建筑面積為38萬 。常州新北萬達廣場不僅有約16萬的商鋪和約3.6萬的五星級酒店，還包含了3棟總面積約8萬的SOHO。常州新北萬達廣場位于新北區通江中路與太湖路的交匯處，占據新北絕版升值地段，周邊商務中心、行政中心、文化中心環繞，高架、高鐵、BRT等交通公共設施完善，人流密集。萬達廣場的進駐，必將16、進一步提升新北區域價值，全面改寫版塊商業地位，成就常州新的城市中心。B、 功能劃分常州新北萬達廣場占地110余畝，規劃總建筑面積約38萬平米，組合了商鋪、公寓、SOHO三種業態。涵蓋了購物、餐飲、文化、休閑、娛樂等內容形成超大的一戰業態生活購物廣場，建成后將成為新北區大型的旗艦式大型城市綜合體。（將建設包含大型購物中心、五星級酒店、國際電影城、大型點完超樂場、量販式KTV、大型家電連鎖賣場、國際連鎖超市、室內外步行街、餐飲娛樂風情街等多種業態的大型城市綜合體）優勢分析：萬達集團作為中國商業地產的領軍者，擁有成功操作五十多家萬達廣場的經驗，經過這么多年的發展和壯大，萬達集團已經開發出了自己的百貨17、品牌，酒店以及電影院線，并與國內外眾多知名企業建立起來戰略合作關系，這是其資源優勢。 品牌優勢：萬達集團在國內開發的50多座萬達廣場中，絕大部分運作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達廣場意味著收入和風險比率更高。同時在消費者看來，萬達廣場儼然已經是商業地產界的“名牌”，這樣他將會獲得更多消費者青睞。 區位優勢：常州萬達廣場是萬達集團近幾年一直熱衷的城市綜合體項目，項目落成時將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業項目，它將于太陽城購物中心、府琛商務中心以及豐臣國際廣場一起構成新北商圈，新北區作為常州的高新技術開發區，云集著大量收入水平高，消費能力強的白領群體，而一直低落的商業氛圍使18、得這類消費群體流入市區。新北商圈形成后，不但能滿足新北區消費人群的的消費需求，還能吸引市區甚至更遠的購買力。新北商圈分布在通江中路兩邊，于北十分鐘可達高速公路，于南十多分鐘可達市區，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區絕對的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑-傳媒中心，區位優勢相當明顯。C、經濟技術指標項目數量備注用地面積:總建筑面積 :38萬M2地上總建筑面積酒店 :占地3.6萬M2商鋪4層住宅18層公寓33層SOHO 27層1-6商鋪建筑面積2.9萬M27-27公寓（精裝）地下總建筑面積商業停車場1313個容積率：5.37產品屬性 商鋪建筑面積 （M2）19、所占比例 (%)酒店36000商鋪160000公寓SOHO80000D、各項物業內型比例 E、項目營銷推盤節奏及營銷情況：精裝公寓在3月4日連夜開盤，在2個星期之內700多套就接近全部售罄。 6月4日五星SOHO預約中，預約優惠詳詢售樓處。另現SOHO公寓A座在售，總層高為27層，公寓位于727層，單間面積為4065平米，整層面積為1400平米左右，精裝修，價格為900010000元/平米，按時簽約客戶全款可享受97.5折，按揭98.5折。目前商業部分的招商工作將全部展開，首批萬千百貨、萬達影城、大玩家、大歌星等大型主力店即將入住。 2、新城萬博國際廣場A、項目概況萬博國際廣場總建筑面積30萬20、方，其中商業面積10萬方，規劃中負一樓為超市，目前已確定進駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進3D max的影院），萬博國際廣場商業部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業有限公司，規劃中的萬博國際廣場有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價在1.71.8萬/之間（精裝修）。C、 功能劃分優勢分析：通過市調了解到萬博國際廣場項目商業建筑面積近10萬平米，建成后將是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業文化旅游于一體的大型綜合購物中心。購物中心設計為室內全景Mall，明顯區別于目前常州的南大街和萊蒙都會商業街，不怕刮風下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費者更多愉悅、更舒適的室內購物環境21、更好的購物和休閑享受。在項目運作方面，開發商新城集團將商業部分全部自持，進行統一規劃、統一業態、統一推廣、統一經營、統一管理、統一招商，另外聘請香港一家知名商業管理公司擔任萬博國際廣場的商業運營管理顧問，確保項目資源最優化整合。劣勢分析：萬博國際廣場所處的江南商場與南大街和文化宮相比，商業項目很少，是一個典型的車流大，人流少的區域，與之相鄰的萊蒙時代項目雖然體量巨大，但是重點是住宅項目，1萬多方的商業僅作為社區配套商業，對萬博國際不能形成積極的影響，這將很考驗萬博國際自身吸納人氣的能力。C、經濟技術指標項目數量備注用地面積:總建筑面積 :38萬M2地上總建筑面積酒店 :占地3.6萬M2商鋪422、層住宅18層公寓33層SOHO 27層1-6商鋪建筑面積2.9萬M27-27公寓（精裝）地下總建筑面積商業停車場1313個容積率：5.37產品屬性 商鋪建筑面積 （M2）所占比例 (%)酒店36000商鋪160000公寓SOHO80000D、各項物業內型比例 E、項目營銷推盤節奏及營銷情況：三、新北中心區城市綜合體項目規劃對比分析3.1 建筑面積對比項目名稱國際金融中心中航國際廣場綠地中央廣場聯發廣場新地中心金融大街建筑面積 （萬）17.28165320.761325上述城市綜合體項目普遍規模較大，集中在15-25萬平米左右。項目名稱洪客隆國際金融中心中航國際廣場綠地中央廣場聯發廣場新地中心金23、融大街檔次甲級甲級甲級甲級甲級高度（米）238180160以上2001152493.2 寫字樓檔次及高度對比上述城市綜合體寫字樓除新地中心外均為甲級標準，高度均在150米以上（超高層），其中國際金融中心與金融大街較高，達到240米左右。 3.3 部分城市綜合體項目物業主力面積（平米）對比項目名稱公寓酒店/辦公商鋪純辦公洪客隆國際金融中心41-5447-6620-60220-280；950-1150中航國際廣場60-1203400（整層）950-1150從上表可以看出：公寓主力面積在40-50平米左右，酒店/辦公在50-120平米，純辦公在200-300平米及整（或半）層。3.4 城市綜合體項目24、規劃物業類型比例對比項目名稱國際金融中心（已建成）中航國際（已建成）綠地中央廣場聯發廣場新地中心金融大街商業裙樓/ 寫字樓裙樓17.61%14.73%18.7%18.15%3.85%2%住宅/公寓/酒店/公寓式辦公42.12%33.78%26.58%24.82%67.77%純辦公17.42%25.85%31.31%39.77%28.38%98%從商業/寫字樓裙樓層數看：洪客隆國際金融中心商業裙樓為3-4層，其中1-2層商鋪可售；寫字樓裙樓6層，中航國際廣場寫字樓裙樓5層。從整體市場看：商業裙樓普遍3-4層，寫字樓裙樓普遍5-6層。從以上城市綜合體物業類型比例來看：商鋪建筑面積普遍占總建面（包含公建）的18-19%；公寓/酒店/公寓辦公產品占總量的25-40%左右的居多（其中寫字樓規劃有大量小型酒店辦公類產品），純辦公產品占總建面（包含公建）的20-30%左右的居多.