午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 萊州三山島項目可行性研究報告第一章：項目地塊周邊環境簡介一、萊州歷史簡介萊州市位于山東半島西北部，東南與萊西市接壤。據考萊州夏稱萊夷地，有過國。商為萊候國。周屬萊子國。戰國時，齊置夜邑。秦屬齊郡東境。西漢置掖縣、為青州東萊郡治。晉為東萊治國。南北朝時，北魏分青州東部置光州，轄東萊、長廣、東牟三郡，掖為州、郡治隋廢郡改光州為萊州，領縣九；后又廢州復東萊郡。唐復改東萊郡為萊州。宋、元皆沿唐制。明升萊州為府，轄二州五縣。清因之。中華民國廢府留縣，由省直轄。1938年3月，成立抗日民主政府，屬膠東行署北海區。1941年1月，析掖縣南部置掖南行署。1956年3月，復并入掖縣。1988年2月24日，撤銷2、掖縣建立萊州市。萊州市舊稱掖縣。掖縣一名最早見于戰國策：“（齊襄王）益封安平君（田單）夜邑萬戶”。說苑作掖邑。以掖水（今南陽河）得名。萊州之名始于隋朝。“萊”是來源于夏時的“萊夷地”，已經很古了。萊西就是在萊夷地西面，“萊陽”就是在“萊”的南邊，萊州應該是基準。一句話總結：萊州，歷史悠久。二、三山島初況三山島古稱參山，位于萊州市區北27公里的萊州灣畔，因其有三個山峰，且三面環海，一面承陸而得名。總面積157.7平方公里，人口7.3萬，擁有34公里長的海岸線，沿海3萬畝生態防護松林，自然環境優越。遠古時這里曾是一座淺海島嶼，后逐漸與陸地相連，成為半島。一句話總結：陸連半島，版圖小、人口少、自然環3、境優越。三、三山島文化簡介萊州三山島風俗習慣：每年5月舉辦月季花節，除進行大型花卉展覽、花卉訂貨、經貿洽談外，還大力開發月季花茶系列產品。一句話總結：可挖掘月季花節的文化內涵。四、三山島旅游資源簡介三山島古稱參山，三山毗連，突兀挺拔，故名三山島。三峰形如偃月，中峰稍前，左右峰稍后，相依拱立。山勢南緩北陡，臨海嶙峋危立，山上有“盞石”、“仙人坑”、“筷子”、“手掌印痕”等奇石怪洞，傳為秦始皇祭祀所留。三山主峰海拔70米，俯臨海岸，雖不甚高，卻風光秀麗，氣勢非凡，自古為海上名山，有東海三神山之稱。萊州三山島景色特點：登上三山島，南望一馬平川，千里闊野；北眺茫茫大海，漁帆點點；東側十里海灘，沙細灘軟4、，為天然浴場；西北建有漁港，港內漁船、貨輪林立，港上有膠東聞名的海鮮魚市，各種海鮮讓人饞涎欲滴。90年代，萊州市又投資數億元，在該島之北建起了國家一類開放港口三山島港，可停靠萬噸級船舶，成為萊州通往海外各地的門戶，也為三山島增添了新的景觀。三山島還是一塊黃金寶地，地下黃金儲量豐富，全國設計規模最大的黃金生產基地，就坐落在該島東南部。每到夏日，前來金海岸度假的中外游客絡繹不絕。沿海的石景山療養院、錦繡休閑俱樂部、歡樂金灘等旅游、休閑場所年接待旅游觀光人員30萬人次。三山島作為萊州市的新城區，以其高效的行政能力，寬松的發展環境營造出了良好的人文環境。香港、新加坡、韓國及國內十幾家旅游開發公司踴躍進5、駐三山島，一展宏圖。 一句話總結：北方沿海特色、旅游資源豐富、地下金礦資源豐富、具有較好的投資價值。五、三山島旅游項目在建規劃正在建設中的國家“四A級”景區共6個景點（歡樂金灘、天遠臺、瀟灑營帳、東海神廟、景觀峽谷、自然生態區），部分景點已建成。實力雄厚的中海港務萊州公司的港口擴建工程已竣工運營。山東魯能集團投資4.5億從世界風力發電王牌荷蘭引進的三十臺風力發電機組，已經建成投產，聳立在金海岸旅游區內，為景區又增添了一道靚麗的風景線。正在建設的金海岸生態旅游項目，總投資20億元，已納入山東省沿海大旅游總體規劃中，在未來3-5年的時間初步建設成為集旅游、休閑、娛樂、觀光為一體的旅游度假勝地。投資6、數十億元的十幾家開發公司正在對三山島進行整體開發。可以預見，三山島，作為膠東半島最具價值潛力的濱海旅游處女地，將猶如一顆璀璨的明珠閃爍在渤海灣而被世人享用和贊賞。一句話總結：規劃已在實施，前景美好。六、總結三山島，典型的北方沿海旅游城鎮。歷史悠久、旅游資源豐富，月季花節是文化的一大亮點，地下富含金礦，規劃前景廣闊，具有一定的旅游投資價值。第二章：項目周邊住宅地產市場調查一、周邊住宅地產項目據調查，萊州目前在售項目有12個，代表樓盤有7個，這7個樓盤均為住宅用地、70年產權。二、周邊住宅市場價格（一）代表樓盤詳情樓盤名稱華旗觀海城樓盤所在區域三山島街道房產開發商山東華旗地產置業有限公司建筑面積87、7.59-121.15平方綠化面積47.5%價 格26002900元/樓盤地址三山島華旗觀海售樓中心交通狀況交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2685666 2685777售樓地址三山島華旗觀海售樓中心樓盤名稱銀資佳園樓盤所在區域萊州市區房產開發商銀資佳園建筑面積95、96、128綠化面積3500價 格35003700元/樓盤地址萊州廣場對面交通狀況交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2216384售樓地址萊州廣場對面樓盤名稱濱海傳說樓盤所在區域三山島街道房產開發商山東淄博華瑞房地產開發有限公司建筑面積80、96、128綠化面積價 格25602660元/樓盤地址三山島駐地交通狀況8、交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2686888 0533-3167000售樓地址三山島駐地樓盤名稱匯泉花園樓盤所在區域萊州市區房產開發商萊州市鼓城房地產開發有限公司建筑面積80150綠化面積42%價 格31003400元/樓盤地址萊州市科技廣場東（掖縣路北）交通狀況交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2209978售樓地址萊州市科技廣場東（掖縣路北）樓盤名稱祥和名苑樓盤所在區域城港路街道房產開發商萊州市開建房地產開發有限公司建筑面積70107綠化面積40%價格23602500元/樓盤地址開發區小原村北，城港路西側交通狀況交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2225888售9、樓地址金都花園南首向西10米樓盤名稱文苑世家樓盤所在區域萊州市區房產開發商潤德房地產評估經紀建筑面積70、89、120綠化面積40.2%價格3268元/ 一次性付款優惠100元/；按揭優惠50元/樓盤地址萊州市文化東路文苑世家交通狀況交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2220002售樓地址萊州市文化東路成人中專東樓盤名稱黃金海岸樓盤所在區域市中區萊州市三山島黃金海岸小區內房產開發商萊州黃金海岸旅游地產有限公司建筑面積30120綠化面積40.50%價格2700元/樓盤地址市中區萊州市三山島黃金海岸小區內交通狀況交通便利樓盤類型住宅小區售樓熱線0535-2686558/2686668售樓地10、址市中區萊州市三山島黃金海岸小區內（二）住宅市場總結分析通過調查統計發現，萊州的房地產市場特點如下：1、價格方面萊州的房地產市場價格呈現兩個梯隊的態勢：萊州市區價格在3000元/以上；在度假區或者市區周邊區域價格在23002700元/平米。故可知，地段價值是左右萊州房地產市場價格的重要因素。2、建筑形態方面萊州房地產市場多以多層建筑形態出現，所以不會出現多層稀缺現象；而小高層僅存在于黃金海岸項目；在市場上接受度未必因為稀少而受到追捧，或可能存在較大的銷售抗性。3、產品戶型方面在售項目以70110的兩室兩廳房源為主，既能滿足基本的生活需求，又能滿足一定的改善性住房需求。市場上用于投資的小戶型存量11、較少。4、消費群方面本地居住需求基本滿足，多以外銷為主。萊州房地產市場消費人群特征為：外地人消費為主，夾雜部分本地消費人群的特征。三、住宅市場主流產品（一）主流產品戶型圖 （二）特點分析1、市場上的項目多以普通住宅的形式出現。2、產品雷同，由于是多層產品、面積適中，在戶型設計上雷同性較多。例如：四明設計、雙臥南向、外飄窗等多有應用。3、缺少小戶型產品，成為市場空白。四、總結（一）外地人消費為主，夾雜部分本地消費人群。（二）價格因地段區別存在較大差異。（三）產品雷同，以70100為主，缺少小戶型產品。（四）主要為多層建筑，小高層、高層建筑存在銷售抗性。第三章 萊州酒店狀況調查一、萊州酒店分布萊州12、酒店主要有兩大分布地，一是市中心區域；二是旅游度假區。兩大區域的酒店功能相仿，兼具商務酒店和旅游度假酒店的功能。消費人群特征：以外地游客、商務辦公人士為主，本地人消費為輔。二、酒店運營狀況較差首先，萊州酒店多以自營為主，基本沒有正規酒店運營公司參與經營，專業性較差；其次，檔次較低，價格便宜，服務質量不高；第三，規模較小，不能滿足大規模入住需求；第四，產品單一，就產品本身定位僅是旅館或招待所，沒有達到酒店基本的布局和設置要求。三、總結目前萊州的酒店業市場尚處于初級發展階段，進一步發展的條件已經非常成熟國內經濟環境的烘托、法律環境的完善，萊州天然優良的旅游環境、每年豐裕的旅游人群帶來足夠的消費需求13、。萊州本地缺少中高檔級別的酒店，市場存在空白點，如能率先占據此空白點，定能在萊州的酒店行業中樹立自己的行業標準。第四章：項目定位建議一、國內產權式酒店源起西方產權式酒店的成熟發展基于以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假交換制度同產權式酒店相結合后，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個國家的5014、00余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。國內產權式酒店發展的大環境已經基本成熟：首先，原來制約產權式酒店發展的條件市場環境和法制環境都有了很大的改善；其次，近年來國內經濟發展迅速，中產階層急劇增加，已經成為都市投資和消費主流群體，為產權式酒店的發展消費帶來了商機；再次，經貿活動和旅游產業的迅速發展，大大增加了對酒店業的需求；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同。這些都為產權式酒店的發展創造了良好的條件。注：分時度假的休閑方式起源于20世紀60年代的歐洲。當時歐洲度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發了大量海濱別墅。由于房產價格高昂，多15、數家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間又非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現了親朋好友聯合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的現象，最早的分時度假概念由此產生。據此，聰明的開發商發明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。二、三山島產權式酒店可發掘的理由三山島緣何可做公寓式酒店？其次，三山島具備3S（陽光、海灘、海水），風光旖旎，景色宜人，是典型的旅游城鎮；再次，萊州在煙臺中的經濟地位是與龍口并駕齊驅。本地經濟的快速發展，催生了一定量的中產階層，存在潛在的投資需求；第四，三山島每年30萬人次的旅游人群存在，為酒16、店運營提供客群巨大消費需求。第五，萊州市場目前缺少可投資的產權式酒店，具有市場空白點。三、項目總體定位滿足國內外旅游休閑度假人群、具有投資潛質的中高檔海景產權式酒店。四、項目市場定位（一）產品定位從市調的情況來看，在旅游人群眾多、旅游消費需求較大的萊州，房地產市場多以住宅類項目為主，缺少房地產業與酒店業的結合項目，因而催生酒店業市場空白，定位為：精裝高檔產權式酒店（二）價格定位價格定位可參考目前市場狀況，及國內類似旅游城市產權式酒店銷售價格，同時結合項目投資預算、成本分析、消費人群特征制定項目價格。五、項目消費者定位三山島及萊州市經濟發展較為迅速，催生大量中產階層。而每年有30萬的旅游人群成為17、項目挖掘的亮點。所以，可以考慮區內外具有一定經濟實力的投資客。另外，根據產權式酒店的運營經驗，此類行業的主要潛在客戶群為：一是，具有一定經濟實力的家庭或個人，這部分人主要關注投資類產品的升值及投資回報；二是，一些公司或事業機構，其購買動機是用于員工福利或會議、差旅，以往一些單位設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；三是，分時度假公司，其購買動機純粹是業務需要。六、市場競爭定位根據目前了解的情況，其他公司尚沒有提出產權式酒店的設想，因此在銷售市場上的競爭不會白日化。酒店運營后，競爭主要來自于其他旅游度假類旅館（度假村、農家樂等）。18、第五章：產品設計理念一、設計原則（一）立足于本項目的實施，可以極大的改善萊州市的區域投資環境，促進三山島的城市環境、基礎設施不斷完善。（二）通過項目建設，吸引更多的海內外客商來萊州投資、置業、旅游，力爭項目建成后，取得顯著的經濟效益和社會效益和環境效益。（三）目前三山島還沒有一家檔次星級酒店，為配合月季花節和當地旅游業的發展，建設星級酒店是促進當地旅游和經濟發展的重要條件之一。（四）實現萊州市經濟和社會各項事業的全面突破，打造城市名片。（五）有特色的經濟型酒店在萊州酒店市場擁有極好的客源市場，將本項目建設成特色經濟型酒店風險小而且經營前景看好。二、產品形態根據萊州市總體城市規劃，三山島是極具潛19、力的商業旅游發展重地。由于本項目建設的出發點就是依托三山島的旅游資源，故此，酒店在產品形態布局上包括客房、餐飲、娛樂、康體、會議中心及商業項目等。酒店按國家四星級標準設計建造，將打造成萊州市最有特色、方便、舒適的經濟型休閑、旅游、文化酒店。本項目建成后，將是萊州市第一家四星級大酒店，也將是目前萊州市投資規模最大、面積最大、規格等級最高、設施最豪華、最先進的酒店，具有現代化的建筑設計風格，引進了先進的產權式酒店的管理運營模式，擁有一流的豪華設施，配有一整層的總統套房，并設有會議廳、宴會廳、中餐廳、西餐廳等商務場所，還建有健身房、桑拿房、舞廳、酒吧、游泳池等健身娛樂設施。將成為萊州投資、商貿、會展20、旅游的理想場所。第六章：項目建筑設計建議一、房型設計建議鑒于該酒店四星級的定位，在房型設計上力求多種多樣，梯次數量。豪華單人間、豪華雙人間、豪華套房、行政商務房、套房、標準間、單人間等等一應俱全。在房型設計上既要吸收傳統酒店長處，同時也要顧及到成功人士的居住習慣，力求達到功能齊全，體現居家的格局，例如，廳、臥室、衛生間，具備較大的空間，以及匹配比較個人的環境和家居化的家俱。再加上提供的星級酒店的管家服務，使酒店更增添了家的味道。二、建筑及風格建議高級酒店的建筑本身代表了一片區域的形象，普遍對外立面的要求較高，所以一般住宅的建筑風格例如歐陸風格、中式風格等裝飾性較強的建筑風格，顯然不適合高級酒21、店。高級酒店的建筑風格，必然是大氣的、現代的、浪漫的充滿時尚氣息的建筑風格，以此為依據，本項目采用海派歐陸風格的建筑風格來設計創意。 第七章：項目建設及酒店管理一、建設管理為確保項目的順利建設，項目公司將組織成立工程建設指揮部，全面負責各項工程建設。(一)籌建階段。由指揮部組織專人負責項目前期工作。(二)建設階段。項目立項及設計方案經批準后,組織進行工程招投標，監督中標單位按照工程設計方案實施工程建設。(三)竣工驗收。承建單位保質、保量如期完成工程建設后，由上級主管部門組織工程驗收，確保各項工程達到優良工程標準。二、經營管理本項目建成后，項目公司將嚴格按照現代企業制度的要求規范運營，科學管理，22、聘請專業的酒店管理公司經營管理，確保資產保值增值，發揮最佳效益。基礎設施工程重點做好維護保養，同時做好資產運營。產權式酒店，既然是一種投資工具，就必須每年給業主經營回報。它的成功決不是僅僅將酒店的建成，更應注重后期經營業績的可持續發展。開展多元化經營是比較有效的一條道路，盡一切可能滿足客人需要。與商務型的酒店相比，面向旅游休閑業的產權式酒店，除了在價格和服務上有自己的鮮明定位外，還要圍繞旅游業，展開多種服務或經營，積極介入旅游市場，保證項目利潤最大化。三、環境保護、安全防護與節能項目區域污水主要為生活用水，對此，將嚴格按照環保要求進行集中處理后達標排放，并排入公共排污系統。生活垃圾采用“分類袋23、裝”方式，定時外運，無污染源產生。為創造優雅舒適的環境，對各工程所在區域周圍綠化做重點考慮，努力創造綠樹掩映、四季常青的優美環境。建筑內設自動消火栓 、避雷設施、建筑抗震按八級設防。酒店物業管理專設保安部，安全防范有充分保障。建筑裝潢設計積極采用新結構、新材料、新技術。各種燈飾選用節能型。所需電器及設備均選用節能高效型產品。在管理上，采用先進科學的管理方式，實現節能降耗。第八章 投資估算及資金籌措一、估算依據（一）估算依據1、山東省建筑工程預算定額；2、煙臺市建筑安裝材料預算價格；3、煙臺市現行建筑工程概算定額及有關文件規定；4、當地有關招投標工程的中標價，相關工程有關資料；5、參考當地類似房24、地產建筑技術經濟指標，6、相關設備現行市場價格；7、煙臺及萊州市工程建設相關收費標準；8、考慮建筑物的建筑、結構、附屬、配套、裝修、設備安裝等的建筑安裝工程費用。二、投資估算（靜態方式）（一）總成本序號項 目 費用（元） 備注 一項目土地成本9000000 項目占地20000平米二前期工程費5128952 建筑面積20000平米三建筑安裝工程費50000000 暫按2500元/平米，含裝修四后期工程費4600000 公建、綠化、道路五管理費1374579 六不可預見費 1402071 七財務費用 1898474 暫定建設期為1年，投資均勻投入八銷售費用4500000 考慮外銷暫按6%九稅金及附25、加 9009000 營業稅及附加十總成本 86913075 單位成本2356元 （二）銷售收入由于萊州當前房地產市場上產權式酒店產品尚是空白，沒有可比性，故此，根據房地產市場上其他類產品的價格，考慮項目10年后的回購，暫定項目售價為4500元/平方米。銷售收入：9000萬元。（三）經營收入暫按400個房間計算。考慮到當地消費標準，參照煙臺四星級酒店房價及空置率測算。折扣后房價268元/天/間，空置率為40%。經營期限10年，10年后項目公司回購房屋。按照靜態投資計算方式，經營毛收入為234768000元。類似規模酒店，在煙臺運營費用一般為300萬左右，故，暫定本項目酒店運營費用為300萬元/年26、。經營純收益：20477萬元。（四）利潤建設成本：8692萬元；銷售收入：9000萬元；10年利息收入：225萬元；10年支付客戶租金：7200萬元（年租金暫按8%計算）經營收入：20477萬元；10年后回購房產支付：9000萬元；利潤：4810萬元。三、資金籌措本項目總投規模為8692萬元人民幣。根據企業自身實力和項目需要，擬通過以下方式解決：一、公司自籌；二、金融機構貸款；三、項目銷售收入。第九章 風險分析及風險防范一、風險分析本項目的主要風險來自萊州市經濟的發展和項目的效益狀況。二、風險防范為防范本產權式酒店項目的效益狀況帶來的風險，項目公司將聘請專業的酒店管理公司經營管理，將擇機與海內27、外多家著名酒店管理公司進行洽談，選擇其中一家簽定酒店委托管理意向函。與萊州市政府達成意向，本項目將作為萊州市人民幣政府的專用招待酒店。同時協助萊州市政府發揮好三山島旅游招商優勢，加大招商引資工作力度，全面提高服務質量，創造寬松的投資環境，載好梧桐樹，引來鳳凰棲。第十章 報告總結近幾年，萊州經濟高速增長，其經濟地位已經位列煙臺各縣市區的前列，在龍口之后位居第二位。在全國經濟排名中，位列第29位。與此同時，各種形式的人員往來大幅增加，各種活動不斷舉行，萊州高檔次和特色酒店的需求空間很大，現在還處于賣方市場，特別是由于萊州經濟發展的特點和經濟水平原因，有特色的經濟型酒店將有極好的市場前景，現在經濟型28、酒店的經營狀況就是最好的說明。考慮到酒店發展和競爭的需要，同時根據萊州經濟和酒店發展的特點，將本項目定位為經濟型休閑、文化、旅游酒店。“經濟”是指經濟的收費（200多元/間/晚），“休閑”是指酒店配套的體育休閑設施為客人提供萊州最多樣的體育休閑活動，“文化”是指酒店裝飾大量的油畫等文化元素為客人營造濃烈的文化藝術氣氛，體現酒店高雅的文化品位。本項目的特色就是“高星級的享受，經濟型的收費”，融商務于休閑，寓高雅于經濟。目前，萊州市的其他酒店客房數只在80150間左右，在大型活動和接待旺季，本項目的規模優勢就會盡顯出來，可以接待大型會議、團隊；在淡季，酒店又可以靈活經營，利用規模優勢采用優惠的房價29、吸引客人。從各方面看，本項目的建設具有眾多的有利因素，只要牢牢抓住萊州市酒店的市場需求，采用新的設計理念，合理投入，科學管理，就一定會取得該項目的成功，使該項目成為萊州經濟型酒店的領導者，從而獲得萊州酒店經營市場上的優先利潤。結論：從萊州市場的調查分析來看，在售項目中普通住宅類項目居多，缺少投資類房地產項目及房地產業與酒店業結合的產權式酒店項目，這為產權式酒店提供了存在的可能性；另外，每年約30萬的旅游人群存在，巨大的旅游住宿需求為投資客提供了充分的投資理由。因此，從市場的角度講，產品稀缺性及市場需求缺口方面都具有可行性。再次，從投資估算來看，項目各種經濟指標正常，財務分析可行，投資風險可以規避，項目經濟效益、社會效益俱佳。故此，項目可行。- 32 - 萊州三山島項目可行性研究報告