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1、新疆鴻福烏魯木齊鯉魚山成片土地開發(fā)可行性分析報(bào)告綱 要一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃2二、新疆房地產(chǎn)市場總體評(píng)估5三、烏魯木齊鯉魚山擬征購?fù)恋馗攀?四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況10五、項(xiàng)目開發(fā)定位12六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開發(fā)周期16七、項(xiàng)目營銷計(jì)劃18八、財(cái)務(wù)效益測算19九、資金籌備計(jì)劃21十、結(jié)論22一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃1、新疆鴻福集團(tuán)有限公司簡介 新疆鴻福集團(tuán)有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項(xiàng)目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司、新疆鴻福大飯店（五星級(jí)）、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個(gè)經(jīng)營2、實(shí)體，企業(yè)背景強(qiáng)大，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團(tuán)。 新疆鴻福集團(tuán)有限公司秉承中國電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅(jiān)持多元化經(jīng)營、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會(huì)信譽(yù)良好。新疆鴻福集團(tuán)下屬的鴻福大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營最規(guī)范、知名度最高的五星級(jí)旅游酒店，在為集團(tuán)經(jīng)營創(chuàng)下豐厚利潤的同時(shí)，也為企業(yè)品牌建設(shè)發(fā)揮了巨大作用。新疆鴻福集團(tuán)下屬企業(yè)“新疆醫(yī)圣醫(yī)藥公司”經(jīng)過近一年的運(yùn)行，月銷售額超過1000萬元，已發(fā)展成為新疆第三大醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。鴻福醫(yī)藥連鎖店是新疆非醫(yī)藥類企業(yè)在醫(yī)藥行業(yè)發(fā)3、展最快的連鎖經(jīng)營機(jī)構(gòu)，也是鴻福集團(tuán)實(shí)現(xiàn)多元化、連鎖化經(jīng)營的范本企業(yè)，到目前為止，已經(jīng)在全疆各大城市建設(shè)連鎖店近80個(gè)，業(yè)績顯著，效益穩(wěn)步上升。 在企業(yè)機(jī)制逐年完善、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步鞏固的情況下，新疆鴻福集團(tuán)憑借雄厚的資本實(shí)力的品牌實(shí)力，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從2003年初開始，投資開發(fā)庫爾勒商業(yè)項(xiàng)目“金色時(shí)代廣場”，為建立完整的企業(yè)核心競爭力奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年，三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。公司成立初期，除面對(duì)電信系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部房產(chǎn)開發(fā)外，沒有實(shí)質(zhì)性的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。在成立以后4年多時(shí)間里，公司執(zhí)力于建設(shè)和發(fā)展專業(yè)團(tuán)隊(duì)，積極關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，針對(duì)新疆房4、地產(chǎn)市場進(jìn)行長期的、深入的評(píng)估和研究，等待合適的進(jìn)入機(jī)會(huì)。 從2001年起，新疆房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入盤整期，隨著市場結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)從無序走向規(guī)范、從混亂走向理性，到2002年，政府宏觀調(diào)控力度加大，大型房地產(chǎn)企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，中小型房地產(chǎn)經(jīng)營淡出市場，產(chǎn)品供求趨于平穩(wěn)，整體發(fā)展格局趨于合理。新疆鴻福集團(tuán)審時(shí)度勢，在廣泛征求和聽取了行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)研究人員、業(yè)內(nèi)人士意見后，對(duì)集團(tuán)經(jīng)營方向做出重大戰(zhàn)略調(diào)整，決定緊抓機(jī)遇，將房地產(chǎn)開發(fā)做為企業(yè)新的支柱產(chǎn)業(yè)和績效增長點(diǎn)，并針對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要，重新改組企業(yè)機(jī)構(gòu)和領(lǐng)導(dǎo)班子，使企業(yè)組織結(jié)構(gòu)得到完善，專業(yè)力量得到加強(qiáng)。3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績 2002年，5、新疆鴻福集團(tuán)有限責(zé)任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、庫爾勒市人民政府的大力支持下，兼并新疆巴州外貿(mào)公司，在充分利用巴州外貿(mào)現(xiàn)有土地資源的基礎(chǔ)上，征購了人民廣場西北側(cè)、薩依巴格路與巴音路臨街處的全部土地，由新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)大型室內(nèi)商業(yè)步行街“金色時(shí)代廣場”，總建筑面積7萬多平米，其中商業(yè)面積2.8萬平米，開發(fā)總投資1.17億元。 “金色時(shí)代廣場”是新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司成立后的第一個(gè)商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目前期，公司進(jìn)行了細(xì)致、縝密的立項(xiàng)調(diào)研和開發(fā)定位，聘請(qǐng)國際知名的美國龍安設(shè)計(jì)規(guī)劃公司主持建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃工作，并以招標(biāo)方式引進(jìn)房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)，建立了開發(fā)6、建設(shè)、營銷策劃、銷售代理三位一體的專業(yè)模式，取得了良好的銷售業(yè)績。 金色時(shí)代廣場于2003年4月1日開始工程拆遷， 4月15日破土動(dòng)工， 4月28日進(jìn)入預(yù)訂，截止5月30日，共完成預(yù)訂銷售額9000余萬元，加上客戶意向預(yù)訂額，預(yù)計(jì)到正式開盤銷售（6月下旬）時(shí)間，可完成銷售額1.4億元左右。由于企業(yè)決策正確、項(xiàng)目定位合理、營銷策略得當(dāng)，金色時(shí)代廣場在市場競爭激烈、工程尚未過半的情況下，就已經(jīng)收回全部投資。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算，在項(xiàng)目銷售完成75%、為下屬企業(yè)預(yù)留足夠辦公用房的情況下，本項(xiàng)目仍然可以實(shí)現(xiàn)純利5000萬元以上，這充分證明，新疆鴻福集團(tuán)對(duì)新疆房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是正確的，進(jìn)入是適時(shí)的。 金色時(shí)代廣7、場的成功開發(fā)，為新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司全面進(jìn)軍新疆房地產(chǎn)市場積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)、儲(chǔ)備了專業(yè)人才、建立了管理隊(duì)伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽(yù)的同時(shí)，促進(jìn)新疆鴻福集團(tuán)有限公司順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，企業(yè)多元化發(fā)展路線更加清晰。4、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 隨著金色時(shí)代廣場開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司已完全進(jìn)入市場化、企業(yè)化運(yùn)作的新階段。新疆鴻福集團(tuán)出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃： 4-1、立足于烏魯木齊和庫爾勒兩個(gè)南、北疆中心城市，做好長期開8、發(fā)的準(zhǔn)備；借助政策背景和電信企業(yè)背景，以企業(yè)兼并、債權(quán)重組、資本運(yùn)作等方式參與土地收購，盡可能利用西部大開發(fā)政策和國有企業(yè)收購兼并政策，壓縮土地成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 4-2、根據(jù)兩個(gè)中心城市的房地產(chǎn)市場情況，在烏魯木齊地區(qū)的土地征購以二類、三類住宅用地為主，除市場有空缺的專業(yè)性商業(yè)項(xiàng)目外，不介入大型、綜合性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)；在庫爾勒地區(qū)的土地征購以一類、二類商業(yè)用地為主，除市場有空缺的中、高檔住宅外，不介入普通低價(jià)位住宅開發(fā)。 4-3、為回避市場風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)總體土地儲(chǔ)備量不超過20萬平米，不針對(duì)市郊土地做遠(yuǎn)期開發(fā)儲(chǔ)備。所征購?fù)恋卦瓌t上以3年為一個(gè)開發(fā)周期，在獲得土地開發(fā)權(quán)后，力求第一年開發(fā)、第二年見9、效、第三年獲益。 4-4、從2003年起的3年內(nèi)，每年資金投入量控制在3億元以下，每年開發(fā)總量控制在20萬平米以下；每年銷售總額控制在5億元以下，每年銷售面積控制在25萬平米以下。在此基礎(chǔ)上，實(shí)際資金投入和開發(fā)面積根據(jù)市場發(fā)展做動(dòng)態(tài)調(diào)整，在新疆市場的發(fā)展規(guī)模3年內(nèi)保持在中等偏上水平，3年以后的經(jīng)營和發(fā)展根據(jù)市場狀況做新的部署。二、新疆房地產(chǎn)市場總體評(píng)估1、市場回顧 從90年代以后，新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.4%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升明顯，經(jīng)濟(jì)體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟(jì)向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改10、善；通過進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實(shí)投資政策和消費(fèi)政策，清理的取消抑制投資和消費(fèi)的不合理政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會(huì)局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實(shí)及銀行信貸政策的相繼出臺(tái)，公房上市交易和房屋二級(jí)市場開始啟動(dòng)，房地產(chǎn)消費(fèi)流通渠道呈多元化趨勢。 作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達(dá)42.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，1411、年間，全疆累計(jì)完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說明，新疆房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入成熟、發(fā)展的新階段。 烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個(gè)人購房已經(jīng)達(dá)到住宅消費(fèi)的95%以上，以個(gè)人購房為主體的市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類12、用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴(kuò)大到現(xiàn)在的近19.6平方米。 截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計(jì)出售公有住房5716萬平方米，合計(jì)86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個(gè)人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達(dá)到了90%左右，在全國居中上水平。2、前景分析 新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的總體目標(biāo)，在20002005年共5年時(shí)間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)13、到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.06萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計(jì)算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計(jì)，年折舊率以2%計(jì)，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預(yù)計(jì)在未來10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（19.06平方米）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個(gè)百分14、點(diǎn)。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。 隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會(huì)增大。在居民經(jīng)濟(jì)收入增加、生活水平提高的同時(shí)，居民日常開支費(fèi)用減少，用于購買住房的可支配資金相對(duì)增加，更進(jìn)一步拉動(dòng)了住宅類產(chǎn)品的需求總量。3、發(fā)展預(yù)測 3-1、多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成 目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟(jì)適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金15、字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這三類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對(duì)住房的需求。其中價(jià)位在1200元1800元/平方米左右、帶有國家補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。價(jià)位在1800元2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費(fèi)對(duì)象，將成為今后新疆住宅發(fā)展的主流方向。 烏魯木齊市房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，從2000年起，出現(xiàn)大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類；在推行住宅商品化的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形成多元化住宅的供應(yīng)體系，初步完成了商品16、住宅品種和結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 3-2、個(gè)人購房成為住宅消費(fèi)市場的主體 隨著我國住房體制改革的深入，個(gè)人購房已逐步取代了集團(tuán)購買，成為商品房市場的消費(fèi)主體，房屋消費(fèi)已經(jīng)成為繼大眾日用消費(fèi)品以后，家庭生活首要的消費(fèi)需求；銀行個(gè)人信貸消費(fèi)的推出，促進(jìn)并提升了居民的住房購買能力，城市居民對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個(gè)人購房者采用了銀行貸款，這一消費(fèi)方式將對(duì)今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動(dòng)作用。 3-3、城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 國務(wù)院于2002年7月批準(zhǔn)烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)17、律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會(huì)繼續(xù)。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會(huì)出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量仍然在12001300萬平方米之間，具體到烏魯木齊市場，當(dāng)每年市場供應(yīng)總量保持在600萬平米左右、住宅供應(yīng)量保持在400萬平米左右時(shí)，房屋開發(fā)就在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。三、烏魯木齊鯉魚山擬征購?fù)恋馗攀?、地理位置和周邊環(huán)境 新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司擬征購?fù)恋匚挥跒豸斈君R市天山區(qū)北端的鯉魚山路8號(hào)，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫(yī)科大學(xué)、醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院（新疆最大的醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院、18、新疆師范大學(xué)、新疆財(cái)貿(mào)學(xué)校等知名單位，是烏魯木齊城市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。 鯉魚山周邊地區(qū)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬于綠化密集地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。1998年以來，華源、廣匯等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在鯉魚山一帶興建完成部分住宅小區(qū)，使鯉魚山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象，從而提高了鯉魚山路的整塊土地價(jià)值。 烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴(yán)重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢看，對(duì)環(huán)境和自然資源的要求越來越高。鯉魚山路有依山傍景的觀景資源，同時(shí)又是烏魯木齊的主要商務(wù)區(qū)域，擁有完善的19、交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應(yīng)量為68萬平方米，歷年商品房住宅銷售總量為62.5萬平方米，銷售率超過90%，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目開發(fā)前景看好。2、景觀資源和市政配套 該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內(nèi)，背靠鯉魚山公園和新疆民族風(fēng)情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對(duì)應(yīng)，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。片區(qū)內(nèi)夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良，風(fēng)景優(yōu)美。 做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近鯉魚山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距520、00米，9條公交線路通過片區(qū)，四面通暢，交通便捷。 區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)，1000米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網(wǎng)點(diǎn)，生活、購物便利。 周邊學(xué)院林立，幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內(nèi)不可多得的、理想的人文居住區(qū)。3、土地成本和土地開發(fā)權(quán) 做為城市中心居住地，該土地經(jīng)過新的功能規(guī)劃后，進(jìn)入有償出讓用地范圍。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投標(biāo)方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠）共12.6萬平方米的土地開發(fā)權(quán)，出讓金額為10100萬元（參照和比較：2000年12月，烏21、魯木齊南門體育館10.7萬平米土地以競賣方式出讓，實(shí)際交易金額為41000萬元）。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬元（已交納1200萬元），投入前期和拆遷費(fèi)用約3000萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000萬元左右。 以上地價(jià)，是烏魯木齊2年前三類土地的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經(jīng)確認(rèn)為一類開發(fā)用地，按照烏魯木齊2003年土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，該片土地的出讓金需增加3600萬元。 四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況1、土地轉(zhuǎn)讓背景 新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發(fā)權(quán)后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發(fā)計(jì)劃上報(bào)自治區(qū)計(jì)劃委員會(huì)，根據(jù)新計(jì)投資5622、1號(hào)文件自治區(qū)計(jì)委關(guān)于下達(dá)自治區(qū)2001年商品房開發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃（第三批）的通知，該項(xiàng)目獲準(zhǔn)建設(shè)35萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請(qǐng)澳大利亞DCN公司主持了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，于2002年4月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)。 2002年7月，啤酒花股份投資開發(fā)的另一個(gè)住宅項(xiàng)目“裕景花園”因質(zhì)量問題遭遇業(yè)主投訴，在退房要求得不到滿足的情況下，部分業(yè)主集體上訪。該事件被當(dāng)?shù)匦侣劽浇槠毓夂螅【苹ü煞莘慨a(chǎn)項(xiàng)目受到嚴(yán)重挫傷，銷售和開發(fā)陷入停滯，該項(xiàng)目在臨近開發(fā)階段被迫中斷。經(jīng)過近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉(zhuǎn)型，決定放棄房地產(chǎn)市場，鞏固和發(fā)展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，鯉魚山土地23、開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)入程序。2、土地收購意向和土地費(fèi)用 該土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強(qiáng)烈的收購意向。新疆鴻福集團(tuán)獲知信息后，召開專門會(huì)議進(jìn)行研討，與會(huì)者一致認(rèn)為，該土地符合鴻福房地產(chǎn)公司后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)要求，應(yīng)予爭取。啤酒花股份獲悉新疆鴻福集團(tuán)的收購意向后，對(duì)新疆鴻福集團(tuán)的企業(yè)實(shí)力給予充分肯定，與新疆鴻福集團(tuán)就土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行了多次洽談。 經(jīng)過雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊鯉魚山路12.6萬平方米土地開發(fā)權(quán)（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、政府政策和批復(fù)文件等）轉(zhuǎn)讓給新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格以實(shí)際投入成本計(jì)算，包括土地購買成本10100萬元、土地出讓金5600萬元、24、前期和拆遷費(fèi)用3000萬元、土地轉(zhuǎn)讓利潤1000萬元，四項(xiàng)合計(jì)，整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)用20000萬元。 意向確定后，新疆鴻福集團(tuán)、新疆鴻福房地產(chǎn)公司對(duì)出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢，并對(duì)土地使用情況進(jìn)行勘測，認(rèn)為該宗土地前期工作和報(bào)價(jià)真實(shí)無誤，收購以后，新疆鴻福房地產(chǎn)公司變更資產(chǎn)所有權(quán)以后，即可進(jìn)入開發(fā)過程。 五、項(xiàng)目開發(fā)定位 完成土地收購工作以后，鴻福集團(tuán)將對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃做出調(diào)整，使之更符合新疆房地產(chǎn)市場當(dāng)前需要，商住并重，充分發(fā)揮土地價(jià)值，合理規(guī)劃和使用土地面積。1、商業(yè)開發(fā) 1-1、商業(yè)定位 利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境，結(jié)合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學(xué)（及附屬醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總25、醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢，在新醫(yī)路沿線開發(fā)建設(shè)“鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”。 整體建筑以3層為主，1、2層為店面和商鋪，3層為配套寫字間。 1-2、定位依據(jù) 烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點(diǎn)散亂分布在臨近火車南站的奇臺(tái)路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場嚴(yán)重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營市場。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場成熟，立地條件充分。而且，鴻福集團(tuán)下屬的鴻福醫(yī)藥連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，政策報(bào)批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項(xiàng)目的開發(fā)條件。 該項(xiàng)目建成以后，將26、成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營市場，發(fā)展前景好，銷售（招商）難度小。 1-3、商業(yè)規(guī)模 遵循鴻福房地產(chǎn)公司在烏魯木齊市場“重住輕商”的發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)面積以充分利用土地條件為原則，合理控制開發(fā)量，以中型規(guī)模、適度、適量為原則。 商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)在新醫(yī)路沿線臨街地段，長度約300米左右，進(jìn)深20米設(shè)計(jì)，單層建筑面積在6000平米左右，1、2層商鋪面積共12000平米，3層寫字間面積6000平米，可容納50-80個(gè)醫(yī)藥企業(yè)入市經(jīng)營。 1-4、效益評(píng)估 該項(xiàng)目投資周期短、建設(shè)成本低，以總面積18000平米計(jì)，建筑成本約1800萬元，當(dāng)年開發(fā)，當(dāng)年完成，當(dāng)年獲益。 調(diào)查表明，該地段低層商27、鋪銷售價(jià)在22000-25000元/平米左右，如該項(xiàng)目低層商鋪價(jià)格以20000元/平米左右定位，應(yīng)該具備市場競爭力。 以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計(jì)算，開發(fā)完成后的銷售總額為21600萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項(xiàng)，即可基本收回全部土地成本，而實(shí)際用地面積僅為土地總面積的10%。2、住宅開發(fā) 1-1、住宅定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬?duì)商品房住宅品質(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的中檔、品質(zhì)住宅為主，配套開發(fā)幼兒園、會(huì)所、商業(yè)購物、娛樂休閑等28、公用設(shè)施，全面引進(jìn)智能化設(shè)施，為中、高收入階層提供優(yōu)美的人居環(huán)境。 1-2、定位依據(jù) 烏魯木齊住宅開發(fā)的結(jié)構(gòu)性過剩主要表現(xiàn)為以高端消費(fèi)者為對(duì)象的高層、小高層住宅過剩，以普通消費(fèi)者為對(duì)象的普通多層住宅供應(yīng)不足，而價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務(wù)完善的中檔住宅嚴(yán)重不足。隨著購房消費(fèi)的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價(jià)格誤導(dǎo)，對(duì)房屋的品質(zhì)要求越來越高。 市場統(tǒng)計(jì)表明，到2003年4月，烏魯木齊地區(qū)高層、小高層住宅空置率為62%，多層經(jīng)濟(jì)適用房空置率為25.5%，而多層商品房空置率僅為17%。在品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)中，新天房產(chǎn)、康普房產(chǎn)的多層商品房銷售率均達(dá)到85%以上，這充分說明，價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)良的商品房29、是當(dāng)前烏魯木齊住宅市場的缺口之一。對(duì)市場進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分后可以看出，銷售價(jià)在1600-2000元/平米、均價(jià)在1700-1800元/平米的中檔產(chǎn)品（地段相對(duì)較好、有基本的社區(qū)綠化、外立面貼磚、房屋品質(zhì)有保證）供應(yīng)不足。由于本年度入市新盤相對(duì)較少，預(yù)計(jì)在今后2-3年內(nèi)，該類型產(chǎn)品有足夠的市場潛量。 1-3、居住規(guī)模（項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)，列表）序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)1紅線內(nèi)用地總面積（不包括臨街商業(yè)用地）110000平米2住宅300000平米3幼兒園8000平米4商業(yè)服務(wù)（指會(huì)所和其它商業(yè)建筑）20000平米5半地下車庫17800平米（不含容積率）6居住戶數(shù)2900戶7家庭系數(shù)3.58居住人數(shù)10300人9容積30、率2.610建筑密度27%11綠化率45%12停車位1036個(gè)（0.35輛/戶） 1-3、規(guī)劃設(shè)計(jì) 在澳大利亞DCM公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，保留TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學(xué)校，使項(xiàng)目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場實(shí)際消費(fèi)需要。 在景觀規(guī)劃中，著重利用鯉魚山山景和綠化帶，充分利用自然條件，保留自然形成的成品綠化林，將和平渠引入住宅社區(qū)，形成環(huán)流水系，在水資源嚴(yán)重缺乏的烏魯木齊，建成第一個(gè)真正意義上的山景、水景相融合的景觀樓盤。 在區(qū)內(nèi)布置點(diǎn)狀團(tuán)簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個(gè)綠化系統(tǒng)，使居住小區(qū)形成山光31、水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。 社區(qū)交通采用環(huán)行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車分流。 以TOWNHOUSE、多層建筑、小高層建筑將建筑物分為三個(gè)視線層次，合理搭配比例和高度，加強(qiáng)整體建筑的錯(cuò)落感。 通過生態(tài)和綠化將小區(qū)分為三個(gè)不同主題的居住社區(qū)，以庭院、社區(qū)廣場、休閑娛樂區(qū)為公共空間，聯(lián)結(jié)和溝通三個(gè)居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)大社區(qū)的完整和統(tǒng)一。 1-4、效益評(píng)估 該項(xiàng)目工程浩大，開發(fā)周期長（預(yù)計(jì)三年完成），產(chǎn)品層次多，但由于小高層建筑面積受到控制，高端產(chǎn)品所占比重不大，因此可以按平均數(shù)對(duì)項(xiàng)目效益做出測評(píng)。 在平均計(jì)入社區(qū)環(huán)境建設(shè)成本、公用設(shè)施建設(shè)成本后，烏魯木齊高品質(zhì)、框架式多層商品房建筑成本在132、000-1100元/平米左右（包括聯(lián)排別墅），小高層住宅建筑成本在1300-1400元左右；以平均成本1200元/平米計(jì)，以總建筑面積300000平米計(jì)，建筑成本約36000萬元。 減去公用設(shè)施（幼兒園、會(huì)所）后，項(xiàng)目可售面積約290000平米。 該區(qū)域內(nèi)的別墅類住宅銷售價(jià)格在3500元/平米左右，小高層住宅銷售價(jià)格在2500元/平米左右。多層住宅銷售價(jià)格以1700元/平米計(jì)算，根據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷售價(jià)格應(yīng)該在2200元/平米以上（以上評(píng)估價(jià)均為市場最低價(jià)）。 以2200元/平米計(jì)，銷售總額約為63800萬元，減去邊際費(fèi)用、營銷費(fèi)用、不可預(yù)知費(fèi)用、稅收等，住宅項(xiàng)目凈利潤在20000萬元33、以上。 六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開發(fā)周期 新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得該片土地開發(fā)權(quán)后，計(jì)劃分三年、三期開發(fā)完成。根據(jù)用地和規(guī)劃特點(diǎn)，如能在2003年7月以前完成土地收購，項(xiàng)目投資計(jì)劃和開發(fā)周期步驟為： 1、第一期，2003年7月2003年12月 土地投資1.9億元，土地外交易成本約1000萬元，一期建設(shè)投資1800萬元，年度投資總額22000萬元。 完成新醫(yī)路沿街商業(yè)項(xiàng)目 “鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”的開發(fā)工作，爭取在年底以前入住營業(yè)。 實(shí)現(xiàn)銷售20000萬元左右，基本收回土地成本。 2、第二期，2004年4月2004年12月 住宅建設(shè)投資14000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資3034、00萬元，年度投資總額17000萬元。 完成TOWNHOUSE、小區(qū)道路兩側(cè)小高層住宅和商鋪開發(fā)，共120000平米；完成社區(qū)會(huì)所、幼兒園等公用設(shè)施開發(fā)，共10000平米；完成小區(qū)道路、綠化工程。 完成住宅銷售70%，完成銷售額20000萬元左右，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品獲利。 3、第三期：2005年4月2006年10月 住宅建設(shè)投資18000萬元，配套設(shè)施投資1000萬元，兩年期投資總額19000萬元。 完成多層住宅開發(fā)共170000平米，完成小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，整體工程全面峻工。 2005年度銷售完成住宅銷售70%，剩余尾盤在2006年10月以前清理完畢，實(shí)現(xiàn)銷售額40000萬元左右，實(shí)現(xiàn)凈盈利200035、0萬元左右。 七、項(xiàng)目營銷計(jì)劃 借鑒新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司庫爾勒金色時(shí)代廣場開發(fā)模式，招聘專業(yè)的營銷策劃機(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)介入項(xiàng)目營銷，在總體利潤額有充分保證的前提下，向營銷策劃機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷售總額0.5%的服務(wù)費(fèi)用，向銷售代理機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷售總額3%的代理傭金，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，從而形成開發(fā)、策劃、營銷三位一體的專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)體。 在住宅項(xiàng)目開發(fā)以前，完成社區(qū)會(huì)所建設(shè)，在銷售階段內(nèi)，會(huì)所做為現(xiàn)場售樓中心使用，在解決售樓需要的同時(shí)，避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)省開發(fā)成本。 由于項(xiàng)目時(shí)間跨度大、開發(fā)周期長，在營銷工作展開以前，制作沙盤模型、效果圖、電視實(shí)景模擬（三維動(dòng)畫）等技術(shù)系統(tǒng)，全面展示項(xiàng)目未來形象，提36、高項(xiàng)目的品牌力和形象力。 八、財(cái)務(wù)效益測算1、項(xiàng)目成本（投資總額）估算表序號(hào)項(xiàng) 目總額（萬元）備 注1土地征購20000含土地出讓金（可緩交）、拆遷費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)2建設(shè)投資（含基建、環(huán)境、設(shè)施）37800沿街商業(yè)和住宅共兩項(xiàng)3管理費(fèi)用854銷售收入的1%4銷售費(fèi)用（營銷策劃、銷售代理）2989銷售收入的3.5%5稅金4270銷售收入的5%開發(fā)總成本 65913萬元序號(hào)項(xiàng) 目總額（萬元）備 注1新醫(yī)路沿街商業(yè)21600 醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）2住宅63800THS、小高層、多層3住宅區(qū)內(nèi)部商業(yè)街1000預(yù)估，實(shí)際銷售額應(yīng)高于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)4車庫不確定暫不進(jìn)入銷售預(yù)算銷售總收入 86400萬元237、項(xiàng)目銷售（收益總額）估算表3、主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 3-1、項(xiàng)目利潤 = 項(xiàng)目銷售總額項(xiàng)目成本總額 = 86400萬元 65913萬元 = 20487萬元 3-2、銷售利潤率 = （稅前利潤銷售總額）100% = （20487萬元 86400萬元）100% = 23.7% 3-3、成本利潤率 = （稅前利潤投資總額）100% = （20487萬元 65913萬元）100% = 31.08% 3-4、財(cái)務(wù)總結(jié) 在房地產(chǎn)開發(fā)中，在成本利潤率估算達(dá)到15%以上時(shí)，項(xiàng)目即具備足夠的可行性。由于該片土地開發(fā)改變了原有規(guī)劃，增加了新醫(yī)路沿線的商業(yè)面積，縮減了小區(qū)內(nèi)部的高層住宅，使總體成本下降而成本利潤率上升，從38、而具有更加明確的獲利可能。 九、資金籌備計(jì)劃 遵循新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營方針，在獲得該片土地開發(fā)權(quán)以后，新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司將以循序漸進(jìn)，滾動(dòng)開發(fā)為原則，分三年、三期開發(fā)完成。項(xiàng)目開發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動(dòng)投入，借地養(yǎng)地，借房建房。 項(xiàng)目所需資金主要為第一年度的土地收購資金和首期商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金，前期投資共22000萬元，資金來源為： 1、新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金約7000萬元； 2、新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司以土地質(zhì)壓貸款15000萬元； 3、新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司以合作開發(fā)方式向其它經(jīng)營機(jī)構(gòu)融資。 一期開發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷售以后，二期開發(fā)資金到位；二期開39、發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷售以后，已初步實(shí)現(xiàn)盈利，三期開發(fā)資金到位。 綜合分析，該項(xiàng)目的實(shí)施和開發(fā)無需向銀行和其它金融機(jī)構(gòu)借貸，通過融資和企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，項(xiàng)目資金即可完全到位。 十、結(jié)論 從1998年開始，烏魯木齊城市一類、二類居住和商業(yè)用地已基本出讓完畢，在今后很長時(shí)間內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)大面積成片土地交易；受土地競賣政策影響，個(gè)別舊城改造項(xiàng)目（如南門體育館、中山路商業(yè)一條街）土地價(jià)格已經(jīng)失控，由于地價(jià)偏高，城市中心土地被廣泛用于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，從而導(dǎo)致綜合性商業(yè)項(xiàng)目過剩，加大了城市中心地帶的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 市郊區(qū)域內(nèi)的成片土地出讓價(jià)格相對(duì)偏低，但由于市政設(shè)施不完善，部分可出讓土地暫不具備開發(fā)條件，同樣存在較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如華源房地在卡子灣地區(qū)投資開發(fā)的“華美文軒家園”、建工房地在九家灣地區(qū)投資開發(fā)的木材廠居住小區(qū)等，均因?yàn)榱⒌貤l件差而出現(xiàn)銷售困難。 無論從土地條件還是企業(yè)條件判斷，烏魯木齊鯉魚山路成片土地收購都是鴻福房地產(chǎn)公司促成產(chǎn)業(yè)升級(jí)、鞏固市場基礎(chǔ)的一次機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目實(shí)施成本相對(duì)較低，獲益面廣，利潤率高，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。