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1、廣州奧特萊斯購物公園項目可行性研究廣州市置業(yè)有限公司二OO九年六月目 錄第一章 項目概述第二章 投資環(huán)境及市場分析第三章 項目建設(shè)計劃第四章 項目的策劃第五章 投資估算與資金籌措第六章 財務(wù)評價第七章 社會效益分析第八章 結(jié)論第一章 項目概述一、項目的地理位置奧特萊斯購物公園項目位于番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村、裕豐村，臨規(guī)劃中的蓮灣南路。二、項目開發(fā)的背景1地塊位置及現(xiàn)狀項目地塊屬于番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村與裕豐村村經(jīng)濟發(fā)展用地；項目地塊目前空置，現(xiàn)為未施工，由村政府將地塊圍蔽。地塊現(xiàn)狀2周邊環(huán)境與設(shè)施該項目位于番禺石樓鎮(zhèn)南派村與裕豐村，項目緊鄰廣州亞運村，周邊大多數(shù)為農(nóng)田，亞運村目前正進行建設(shè)并頗具規(guī)模，2、運動員村同主場館都主體結(jié)構(gòu)基本完成，主路網(wǎng)已經(jīng)完成。亞運村詳細規(guī)劃圖亞運村3項目的提出該項目由廣東佳潤地產(chǎn)有限公司（以下簡稱佳潤公司）和廣州市廣百置業(yè)有限公司（以下簡稱置業(yè)公司）合作，按股比佳潤公司51%，置業(yè)公司49%成立項目公司，由項目公司向石樓鎮(zhèn)南派村與裕豐村租賃地塊，興建廣州奧特萊斯購物公園。4投資總額與注冊資本 投資總額經(jīng)估算為2.41億（詳見附表1投資總額估算）注冊資金為5000萬元，自有資金占投資總額的比例為：21%，三、 項目的建設(shè)規(guī)模、 總征地面積：20萬平方米、 實際可開發(fā)凈用地面積： 18萬平方米、 建筑密度： 50%（以規(guī)劃設(shè)計條件為準）、 容積率：2.6、 擬建建筑面3、積：24萬平方米（初步擬定）、 綠化率：30%四、 項目開發(fā)經(jīng)營模式分兩期建設(shè)，第一期9萬平方米作為奧特萊斯主題公園；第二期15萬平方米作為購物公園的配套，開發(fā)時間視第一期經(jīng)營情況而定。項目以出租物業(yè)為主。l 第一期出租建筑面積：90000l 目標商家： 廣百股份有限公司第二章 投資環(huán)境及市場分析一、投資環(huán)境1、2009年經(jīng)濟環(huán)境近年來，廣州市委、市政府堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)工作全局，圍繞建設(shè)帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市的總目標和營造“兩個適宜”城市環(huán)境的要求，一手抓經(jīng)濟發(fā)展，一手抓環(huán)境建設(shè)，廣州綜合經(jīng)濟實力邁上新臺階，城市環(huán)境面貌發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟社會發(fā)展步入新階段?！笆濉逼?、間，廣州堅持“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)”，加大“三農(nóng)”工作力度，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定。2005年，全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值220.81億元，比2000年增長26.9%。人民生活水平不斷提高。2005年，全市職工平均工資為33853元，城市居民人均可支配收入18287元，農(nóng)村居民人均純收入7080元，分別比2000年增長77.3、50.8和36.8%。2投資環(huán)境廣州，中國的南大門，已建城 2213 年，是中國 “ 海上絲綢之路 ” 的發(fā)祥地，歷來都是重要的港口城市。經(jīng)貿(mào)繁盛，萬商云集，每年春秋兩季的中國出口商品交易會至今在此已舉辦了 83 屆。作為世界大都市協(xié)會的5、會員城市，廣州提出了建設(shè)現(xiàn)代化國際城市的宏偉目標，致力于建設(shè)成為區(qū)域性，國際性的金融中心，商貿(mào)中心、信息中心、旅游中心和交通通訊樞紐，成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、布局合理的現(xiàn)代化國際城市。改革開放以來，廣州經(jīng)濟建設(shè)取得了顯著成績。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定地增長，對外經(jīng)濟貿(mào)易蓬勃發(fā)展。十多年來，全市國民經(jīng)濟以年均 13% 的速度持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟實力居全國大城市第三位。廣州已成為工業(yè)基礎(chǔ)較雄厚，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，國民經(jīng)濟綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城市。3廣州經(jīng)濟前景從目前中國社會經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景來看，中國將出現(xiàn)3個大的社會經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，即：長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)。以后整個中國社會經(jīng)6、濟的發(fā)展主要將受這3大社會經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的影響，或者由這3大社會經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域帶動向前推進。這3大經(jīng)濟區(qū)的中心城市也就會當然地成為整個中國社會經(jīng)濟生活中的3大中心城市。而廣州市正處于珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)和長江三角洲經(jīng)濟區(qū)之間激烈競爭的中心。在長江三角洲經(jīng)濟區(qū)目前正占有天時、地利、人和這3大優(yōu)勢的情況下，珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)要立于不敗之地，要與長江三角洲經(jīng)濟區(qū)齊頭并進、共同發(fā)展，就只能在，同時也必須在“人和”這一方面作出更加積極的努力。長江三角洲經(jīng)濟區(qū)有上海這樣一個現(xiàn)成的區(qū)域中心，不管該區(qū)域的范圍怎么確定，也不管該區(qū)域內(nèi)其他地方的政府作什么樣的認識和理解，整個國際社會都會、而且已經(jīng)把上海作為該區(qū)域的中心城市7、，國際資本和國際企業(yè)都會把上海作為它們登陸該區(qū)域，甚至是登陸整個中國大陸的橋頭堡。而在珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，目前還沒有一個像上海這樣確定的、其地位難以動搖的中心城市，因此，廣州要率先成為一個不可動搖的中心城市。二、番禺發(fā)展成績（一）番禺區(qū)的人口狀況 番禺區(qū)南轄市橋、沙頭、東環(huán)、橋南等4個街道，大石、南村、石基、沙灣、鐘村、新造、化龍、石樓、欖核、靈山、大崗、東涌、魚窩頭、黃閣、橫瀝、萬頃沙、等16個鎮(zhèn)和南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)人民政府設(shè)在市橋，全區(qū)總?cè)丝?4.44萬人，其中農(nóng)業(yè)人口55.1萬人,另有海外華僑、港、澳、臺同胞30多萬人。（二）番禺區(qū)的商業(yè)規(guī)劃番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條8、發(fā)展軸、四級網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點發(fā)展區(qū)為主體，構(gòu)建多中心、多層次、均衡分布的組團式布局。兩大體系具體是批發(fā)與零售兩大系統(tǒng)；三條發(fā)展軸是地鐵三號線發(fā)展軸線、地鐵四號線發(fā)展軸線和沙灣中心城區(qū)石基商業(yè)發(fā)展軸線；四級網(wǎng)絡(luò)則由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級中心區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)區(qū)內(nèi)核心為易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場羅家購物中心為代表的城市商業(yè)中心；北部重點建設(shè)區(qū)建設(shè)區(qū)級副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè)（批發(fā)）市場，提升所在范圍的鎮(zhèn)級和社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點；東部重點發(fā)展區(qū)包括石基、石樓、東涌（魚窩9、頭），將以建設(shè)廣州新城為契機，發(fā)展區(qū)級零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū)；南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)該區(qū)將定位為番禺片區(qū)的中部都市能源發(fā)展區(qū)，依托南部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的比較優(yōu)勢，打造南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心；大學城重點發(fā)展區(qū)該區(qū)將按照主要為大學生和教職工服務(wù)的宗旨進行發(fā)展，滿足該區(qū)域的商業(yè)需求并輻射周邊區(qū)域。 （三）番禺區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢番禺區(qū)處于廣州、香港、澳門這個“小三角”的中心，是珠江三角洲腹地。中國的第三大河-珠江流經(jīng)廣州，沿著番禺流入南海，使番禺擁有25.3公里長的河海岸線，成為珠江主航道的出?？?。以番禺為中心，畫一個半徑為100公里的圓，那么，香港、澳門、廣州、深圳、珠海、江門等華南都市圈里的14個城市都在這個圓10、圈內(nèi)，其人口一半以上具有比較高的消費能力。從番禺出發(fā)，在2小時車程內(nèi)，可抵達這個都市圈內(nèi)的所有城市。所以，番禺的地理位置得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是一個最適合投資創(chuàng)業(yè)的地區(qū)。番禺是嶺南文化發(fā)源地之一，素有“嶺南畫派發(fā)祥地”之稱，又被譽為“廣東音樂之鄉(xiāng)”、“粵劇之鄉(xiāng)”。東臨獅子洋，與東莞市隔洋相望；西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界，與南海區(qū)、順德區(qū)、中山市相鄰；北隔瀝（滘）水道，與廣州市區(qū)相接；南濱珠江出?？?，距香港38海里，距澳門42海里, 番禺四周江環(huán)水繞，境內(nèi)河網(wǎng)縱橫，水陸交通四通八達，已成為溝通珠江三角洲東西兩岸和連接廣州、深圳、香港、珠海、澳門等大中城市的重要交通樞紐。蓮花山港和南沙港每日11、來往香港的客輪九進九出，航程一個多小時。南沙港是天然良港，已興建1個萬噸級碼頭和兩個2.5萬噸級綜合貨運碼頭。三、亞運會改善促進商業(yè)的發(fā)展（一）區(qū)域交通優(yōu)勢盡顯與廣州市中心區(qū)的交通聯(lián)系也十分方便，城內(nèi)道路亦“四通八達”。目前，亞運村的西側(cè)已建成京珠高速公路，東側(cè)規(guī)劃建另外一條南北向高速公路，北側(cè)清河路將拓寬為80米寬的城市快速路，并直接連通南部快速干線。屆時地鐵四號線、直達公交均可方便快捷“進城”。交通線網(wǎng)由四條線路組成，分別是地鐵三號線、地鐵四號線、 以及規(guī)劃中的地鐵七號線、紫坭輕軌線，番禺片區(qū)內(nèi)設(shè)8個大型換乘樞紐站。 軌道交通三號線：是北起廣州新機場，南到南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的快線，串聯(lián)著廣12、州新城市中心和番禺片區(qū)的一系列發(fā)展熱點，在番禺片區(qū)通過大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)狀廣州市舊城功能疏解和拓展的主要地區(qū)； 軌道交通四號線：從廣州科學城、琶洲國際會展中心、廣州生物島、廣州大學城到廣州新城，匯接軌道交通三號線，輻射南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和南沙新港區(qū)，是廣州市未來新的城市功能布局的策略性增長地區(qū)； 規(guī)劃中的軌道交通七號線：也將貫穿番禺區(qū)；（二）區(qū)域優(yōu)勢及利好消息番禺鐘村新客站將形成的新火車站商圈和2010年廣州亞運村附近將打造的亞運商圈以及早已規(guī)劃的萬博商圈則是番禺商業(yè)發(fā)展的三大龍頭。目前番禺區(qū)共有五大項目對外招商引資，其中最引人關(guān)注的項目包括廣州13、新火車客運站商貿(mào)區(qū)和亞運美食城等,其中亞運村美食城番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)超 23 萬（占地面積） 特色飲食文化公園 2010 年亞運會開幕前完成一期工程建設(shè) 并投入使用，廣州新客站商貿(mào)區(qū)番禺鐘村 以區(qū)域性商貿(mào)為主的高端服務(wù)業(yè)集聚中心。亞運會結(jié)束后，亞運村內(nèi)三大居住區(qū)將向市民出售。（三）亞運的舉辦令到該區(qū)域有可能成為新商圈亞運會的舉辦一定使該區(qū)發(fā)生翻天覆地的變化,從一個郊區(qū)變成當?shù)氐纳虡I(yè)中心.現(xiàn)在位于廣州最旺商圈之一的天河城商圈后面的六運小區(qū),就是當年為六運會而建設(shè)的運動村. 亞運會的規(guī)模及影響力比全運全有過之無不及,可見預(yù)見未來2010年亞運會將對番禺的樓市帶來新的契機.四、項目的發(fā)展前景預(yù)測（一）地理14、位置優(yōu)越地理位置：奧特萊斯公園項目位于番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村，緊臨亞運主會場和運動員村。該地塊位置處于未來的廣州新城，未來區(qū)域發(fā)展規(guī)模及人口規(guī)模將會有大的增量，且隨著城市進程的發(fā)展，交通等市政配套會日趨完善，該區(qū)位的影響力將不斷加強；消費群體：廣州白領(lǐng)階層、番禺區(qū)居民、珠三角西南部的消費者及周邊東莞、中山、珠海、江門地區(qū)的客流為主。交通：該項目可通過地鐵（3、4號線）以及高速公路（華南快速路、南沙快速路、京珠高速）快捷到達，交通便利。（二）項目規(guī)劃的優(yōu)勢：（）該項目處于廣州亞運村中，若正常施工建設(shè)，商業(yè)部分可以在亞運會之前面世，屆時該區(qū)域的被關(guān)注度會大大提高，這是該區(qū)域及其范圍內(nèi)商家不可多得的宣傳15、自己，提高品牌影響力、社會影響力的時機。（2）規(guī)模：從現(xiàn)場考察和了解的情況來看，項目區(qū)域占地面積較大，整個商業(yè)規(guī)劃分為兩部分，約180000平方米，其中奧特萊斯規(guī)劃約90000平方米；（三）項目的消費群廣闊可以覆蓋番禺區(qū)、廣州市區(qū)、順德、東莞、南沙、珠海、江門、中山、深圳、香港、澳門等消費群體。（四）、經(jīng)營策略主要的奧特萊斯購物公園由廣百股份公司承租，以廣百的商業(yè)經(jīng)營的優(yōu)勢，運用亞運的國際聲譽與認知度，結(jié)合廣州旅游資源，依托完善的交通網(wǎng)絡(luò)，新火車站、京珠高速、地鐵網(wǎng)絡(luò)等，擴大輻射范圍，引來四方賓客。特別針對旅游團購客群，保證商品品牌高知名度，提供專享服務(wù)和團購優(yōu)惠。同時在第二期配套以餐飲為主，16、開發(fā)配套的休閑娛樂場所、酒店、公寓或?qū)懽謽牵铝Υ蛟鞆V州奧特萊斯的品牌。由此可見，從項目所處的優(yōu)越的地理位置、便利的交通、消費群體覆蓋面廣，和精心打造的經(jīng)營策略，以廣百商業(yè)營運的金漆招牌，該項目完全可行。第三章 項目建設(shè)進度計劃一、本項目的建設(shè)進度（估算）1、 項目的前期籌備工作：由佳潤公司和置業(yè)公司聯(lián)合向土地擁有方向南派村、裕豐村簽署租賃地塊合同，再共同成立項目公司對項目進行全程開發(fā)。前期的規(guī)劃和建筑設(shè)計以廣百股份的經(jīng)營策略要求為主進行設(shè)計，該過程大約150天。2、 項目的實際施工建設(shè)期:從取得施工許可證開始180天內(nèi)完成主體工程，120天進行室內(nèi)裝修。第四章 項目的策劃一、本項目的主要賣點17、 消費者對奧特萊斯品牌店消費需求的大型購物場所尚屬空白，如我司成功運營該項目，可占領(lǐng)市場先機，通過項目整體拉力以及自身品牌在省內(nèi)市場的號召力，為本項目取得可持續(xù)穩(wěn)定的投資回報，提高廣百的品牌影響力二、租賃對象廣百股份有限公司、其他飲食娛樂。三、租賃價格第一期奧特萊斯購物中心由廣百股份承租，第二、第三年的租金為15元/m2，第四、第五年的租金為25元/m2，第六年租金為30元/m2，其后租金至第5年遞增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%計租，第1720年遞降20。第二期由其他飲食娛樂承租，租金待定。第五章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)：第一期建設(shè)90000平方米的奧特萊斯購物18、公園。二、估算范圍本估算包括正常的項目生命周期內(nèi)，為完成該項目所需投入的工程建設(shè)費用，不包括匯率可能發(fā)生變動而增加的費用。三、投資估算中其它費用的取費原則：其他費用為建設(shè)總投資中固定資產(chǎn)投入以外的所有費用。、 市政配套設(shè)施建設(shè)費商業(yè)：65元/M(以建筑面積計)。、 建筑設(shè)計費按 30 元/M計(以建筑面積計)。、 工程監(jiān)理費按建安造價的1%計。、 項目管理費按30萬元/月計。、 不可預(yù)見費按工程固定資產(chǎn)投資加項目無形資產(chǎn)投資和開辦費的3%計。、 年利率按7.128%計。、 其它籌集資金為項目前期投入，項目結(jié)束后全額返還部分。四、投資估算整個項目直接投資估算為24185萬元人民幣，分別如下：(一19、) 固定資產(chǎn)投資20313萬元；(二) 無形資產(chǎn)及開辦費2495萬元；(三) 公司辦公費用360萬元(四) 不可預(yù)見費684萬元；(五) 建設(shè)期利息697萬元；(六) 其他籌集資金5000萬元（項目投資估算詳見附表1）。五、資金使用計劃與資金籌措1、 資金使用計劃 結(jié)合本項目的建設(shè)進度，通盤考慮項目前期、設(shè)備采購、施工建安及項目營銷的時間和費用，制訂本項目資金使用計劃和借款計劃。（詳見利息表，附表2）2、 資金籌措項目首期建設(shè)所需資金，除資本金5000萬元外，所缺1.91億元有兩種方式解決：（1）項目公司股東按股比借資；（2）項目公司用商貿(mào)公司的租賃合同，向金融機構(gòu)貸款。第六章 財務(wù)評價一、項20、目的租賃收入估算、項目的可租賃面積計算：項目的可租賃商鋪面積為90000M。2、租賃收入估算)租賃價格第二、第三年的租金為15元/m2，第四、第五年的租金為25元/m2，第六年租金為30元/m2，其后租金至第5年遞增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%計租，第1720年遞降20。2）租賃收入19年租金收入總額：103352萬元三、項目稅賦、費用估算、 銷售營業(yè)稅及附加：其中營業(yè)稅為銷售額的5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的2%，教育專項基金為營業(yè)稅的4%。、 租賃經(jīng)營稅費取綜合費率，按租金的17.63%計。、 所得稅按利潤的25計。四、項目經(jīng)濟效益分析1、21、財務(wù)經(jīng)濟效益：項目投入總金額24,185萬元，19年稅后利潤總額24,805，年平均稅后利潤1,306萬元，投資利潤率7.20%，稅后投資回收期（靜態(tài)）13.1年，稅后投資回收期（動態(tài)）(i=6%)15.47年。置業(yè)公司占項目公司49%股權(quán)，則19年稅后利潤總額12,154萬元。2、不確定因素分析（1） 盈虧平衡分析項目租金收入確定，有固定的收入，不存在出租盈虧比例問題，故項目抗風險能力強。第七章 社會效益分析一、 推動府前效應(yīng)，有助番禺區(qū)新商業(yè)中心的形成二、 提供良好的就業(yè)機會，促進經(jīng)濟的發(fā)展三、 為經(jīng)營者及投資者提供創(chuàng)業(yè)、投資的天地四、 完善區(qū)域的生活配套第八章 結(jié)論1、從地理位置、交通便利、投資估算等幾方面看該項目是完全可行；2、從發(fā)展戰(zhàn)略角度看，該項目不但帶來豐厚的收益，其影響力是不可估量，對提升廣百品牌有很大的幫助。3、從第一期經(jīng)濟效益分析中可看出，置業(yè)公司在13年時間收回成本。第二期視第一期的經(jīng)營情況開發(fā)，則第二期潛在的升值空間更大，項目公司獲利部分應(yīng)在第二期得到充分體現(xiàn)。附表1：投資估算表附表2：收入估算附表3：利息表附表3：損益表附表3：現(xiàn)金流量表33