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1、第一章 總 論第一節 項目基本情況一、公司概況寶雞市佳樂裝飾工程有限責任公司成立于一九九二年，系陜西省輕工業局審批的“室內裝飾工程乙級資質企業”，于2000年在公司的基礎上組建佳樂塑鋼門窗廠，并于2001年獲得門窗生產“全國工業產品生產許可證”，同時獲得“省節能門窗認證”和“市節能門窗準用證”。公司可承建各類室內外裝飾、裝修工程，承攬鋁合金門窗、塑鋼門窗的加工與安裝工程。公司連年被授予縣級“重合同，守作用”企業。企業現有職工80人，其中門窗廠39人；擁有技術人員26人；其中，高級職稱4人，中級職稱22人。其中固定資產320萬元，流動資金800萬元。各種先進施工機械及門窗生產設備和門窗檢測設備齊2、全，具有承擔各種裝飾工程、門窗工程的施工能力。公司年施工能力2萬平方米，門窗加工安裝1.8萬平方米。目前，已完成和竣工的項目有寶雞天外天大酒店、寶雞金融大夏、供銷大廈等100多項裝飾工程。門窗工程達3萬平方米，工程質量全部合格，其中縣醫院住宅樓和縣公安綜合樓工程達到省優和市優。公司技水力量雄厚，施工經驗豐富，各種施工機械設備齊全，有比較充實的經濟基礎，有嚴密科學的管理體系，有配套完整的售后服務程序。將以崇高的責任心，強烈的事業心為用戶生產加工符合國家技術質量標準的塑鋼門窗產品，在此基礎上加快企業技術進步與技術創新，增加設備科技含量，為用戶創造美好的生活空間。二可行性研究報告編制依據1、國務院辦3、公廳“關于搞活流通擴大消費的意見”2、國家、省、市有關統計調查資料；3、項目單位提供的有關資料；4、國家有關設計規范、標準；三、可行性報告主要研究內容隨著科學技術和經濟的發展，以及人們物質文化生活水平的提高，人們對自然資料的需要也在急劇上升，導致了建材行業原材料價格不斷上漲。我國從2000年開始已逐步在西部地區實施包括鐵路、公路、橋梁、機場、水利建設、高校建設、天然氣輸送等“十大工程”。以上這些工程的實施都將對中國建材行業產生積極的影響，建材市場發展前景廣闊。根據建材市場建設的有關要求，項目可行性研究的主要內容包括：1、項目建設的必要性；2、項目的市場分析；3、項目經營主要內容；4、建設選址及4、建設條件分析；5、總投資估算及經濟效益分析評價等。第二節 主要技術經濟指標序號指標名稱單位數量備注一經營場所規模1總占地面積m2330002總建筑面積m227000二經營規模1租賃收入萬元500正常經營年三勞動定員人1200四項目總投資萬元6000固定資產投資總額萬元6000其中：市場投資萬元5500道路萬元500五年總成本費用萬元200計算期年平均六年銷售稅金及附加萬元480計算期年平均七年利潤總額萬元400計算期年平均第二章 項目背景及必要性第一節 項目背景隨著經濟的快速增長，房地產業已給大中小投資者帶來巨大的商機，舊城改造，小區商品房，鄉村建設等項目建設，促使建材市場前景廣闊。關于建材市5、場，無論是投資，還是經營，都是很有前途的項目，因此投資或經營建材都是勢在必行。為有效應對國際金融危機對我國經濟造成的沖擊，積極擴大內需特別是消費需求，2008年12月30日，國務院辦公廳下發了關于搞活流通擴大消費的意見。3月2日，省商務部召開電視電話會議，就進一步落實有關文件精神進行部署。在國際金融危機影響日益明顯的形勢下，我國城鄉居民消費仍保持平衡較快增長的態勢，要充分利用各種有利條件，努力搞活流通，豐富流通方式、降低流通成本、提高流通效率，改善流通環境，積極擴大消費，為促進國民經濟增長作貢獻。隨著改革開放的不斷深入，我縣商業同其他各行各業一樣得到迅速發展，并逐步成為岐山縣經濟發展的主要驅動6、力之一。建材市場也逐漸成為我縣商業的重要組成部分，但尚未得到充分發展，存在較大的市場容量，目前在僅有的敗家建材商店中，存在著經營理念落后、管理模式陳舊、經營規模較小等問題，因此，發展岐山建成市場已成為我縣商業發展的現實選擇。我縣依托豐富的天然資源，積極申報創建國家級衛生縣城，對縣容市貌的規格要求提到前所未有的高度。項目建成后，建材經營劃行歸市，為創建衛生縣城創造條件。同時，項目可為社會緩解就業壓力，增加地方財政稅收，實現經濟效益和社會效益并舉。目前，我縣城尚未有專業建材市場，一些建筑材料如鋼筋、水泥、陶瓷、石料等擺放在沿街的門面甚至街道上，經營出現交通堵塞、物流混亂的書面。為方面管理，減輕縣城7、交通壓力，鞏固“創園和創衛”成果，展示縣城新形象，實施該項目建設顯得非常必要，意義重大。第二節 項目必要性一、我縣建設建材市場的優勢顧客是使企業生存發展的重要因素，企業的前途取決于顧客的滿意程度。根據消費者的期望，以競爭性的價格，把高質量的產品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產品提供給消費者。我縣建設建材市場具有以下三大優勢：集中。由于市場規模大，商家多，建材、五金產品一應俱全，商家出價合理。選擇。不僅在價格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產品中，可供選擇的同類產品豐富，為顧客提供最好的選擇余地。服務。市民前往采購可一站式購齊，方便大規模采購，顧客來購物不僅能享有合理的價格和多格8、化的選擇，而且還有許多方便之處。為增強市場競爭優勢、商品采購優勢及降低采購成本，市場管理人員和業主主要做好以下幾點：分析消費者的需求；完善品種系列的構成；聯系供應商；商業合同的簽訂；促銷活動。根據市場變化進行消費者需要分析及商品供給分析，并在此基礎上確定其合理的商品品種構成及規模，從而有效地提高其市場競爭能力。二、有利于促進我縣現代化商業的發展1、我縣商業發展現狀我縣緊緊圍繞“建設大市場，發展大商貿，搞活大流通”這個思路，堅持科學發展觀，不熂優化經濟發展環境，全縣商務經濟總體呈現出良好的發展態勢，消費品市場持續旺銷，2010年社會消費零售總額達30億元左右，工業和建筑業生產繼續保持平穩增長。全9、縣轄區內完成工業增加值48.99億元，比上年增長20.8%，占全縣生產總會的50.6%。年內完成工業總產值189.26，比上年增長28.6%。其中：規模以上工業總產值120.73億元，比上年增長45.2%；其他工業總產值68.53億元，比上年增長13.9%。在規模以上工業中，重工業完成總產值106.03億元，比上年增長51.8%；輕工業完成總產值14.7億元，比上年增長3.9%。重工業增速比輕工業高47.9個百分點，重工業在全縣規模以上工業中所占的比重達到87.8%。2、社會經濟發展對岐山縣建材市場的要求我縣商業的發展已取得了一定的成績，但遠不能適應商業現代化發展的需要，伴隨著我縣今后在社會經10、濟的快速發展，商業必然要向現代化方向發展。工農業生產和社會發展對建材的要求。商品生產的發展決定商業流通的發展，這是客觀規律。岐山縣2010國民生產總會達到967417萬元。縣城規劃用地、規劃人口將有較大幅度的增長，為建材市場的發展提供了有利的條件。居民的收入增長對建材的影響。隨著城鄉居民收入的普遍增加，各項社會保障措施的進一步完善，農村產業結構調整，稅費改革政策到位，各項惠農政策的落實，特別是看完年我縣享有多項國家扶持政策，大大提高了城鄉居民的貨幣支付能力，激發了廣大群眾的對固定資產投資的熱情，居民良好態勢。伴隨著生產的發展和收入的多元化，城鄉居民收入將有較快的提高，將促進購買力的迅速提高以及11、居民消費的變化，對建材市場的發展將產生很大的影響。3、現代化商業發展的目標全縣社會經濟快速發展，市場經濟流通體系趨于完善，網點建設加快，發展多種新的經營方式，經濟效益穩步增長，隨著市場的快速發展，市場經濟流通體制將會更加完善，分類更加明晰，逐步形成專業化零售市場，實現商業的現代化經營與管理。第三章 市場分析第一節 投資市場分析岐山縣位于關中西部，處在陜西省“一線兩帶”的核心層和輻射層，屬寶雞市管轄。全縣轄11鎮，總面積856.45平方公里，總人口48萬人。先后榮獲全國文化先進縣、全國科技工作先進縣、全國儀器工業先進縣、全國優勢農產品產業帶建設示范縣、全國科技進步先進縣和全國民政工作先進縣等殊榮12、。岐山縣地形地貌較為復雜，南接秦嶺，北枕千山，東西較窄，南北狹長，地質自西北向東南傾斜，壛內山、川、塬、皆有，渭河、韋水河窘境而過，形成了“兩山夾一川，兩水分三塬”的地形地貌特征。屬暖溫帶大陸性季風型半溫潤氣候，年平均氣溫12，平均降水量628.8毫米，氣候溫和，特產豐富，是全國500個糧棉大縣和陜西省優質糧油基地縣。南北二山有較集中的木業用地和牧草資源，石灰石、石英石等會計師豐富，具有廣闊的開發前景。岐山是炎帝生息、周室肇基之地。全縣有仰韶、龍山文化遺址和西周早期大型宮室遺址-鳳雛遺址等文物點569處，有7處被確定為國家級和陜西省重點文件保護單位，是我國出土西周青銅器最多的地方，境內有周公廟13、諸葛亮廟兩個省級風景名勝區，是寶雞市重要的旅游縣區之一。岐山縣已被陜西省列入“十五”期間撤縣設市計劃，將建成寶雞市域以東的區域中心城市和寶雞市的衛星城市之一。境內隴海鐵路，西寶高速公路，酌定公路南、北、中三條干線橫貫東西，四通八達，交通使得。經過多年建設，以縣城和蔡家坡、五丈原地區為重點的“一市兩區”城市雛型凸現，開發建設在，建設面積達到10.94平方公里。蔡家坡經濟技術開發區初具規模，成為全縣對外開放的重要“窗口”。第二節 消費市場分析一、目前建材業的發展規模存在較大的市場容量建材業作為商業領域的一種為態，在大、中城市異軍突起，發展迅猛，成為商業的重要組成部分。但在我縣尚未能得到充分發展，14、存在較大的市場容量。目前我縣的建材行業尚未形成規模、沒有一定實力的主要市場，根本不能滿足我縣社會經濟日益增長的需要。二、居民收入的日益提高為建材業的較大的發展空間，岐山縣統計局的資料顯示，2011年城鎮居民可支配收入為31096元，農民人均純收入7884元。隨著經濟的發展，人均購買力已有了大幅度的提高。再加上外地流動人口和集團購買力等，我縣的現實社會購買力及購買力潛力較大。從發展的觀點看，伴隨著我縣經濟的發展和收入的多元化，城鄉居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產總會的增速。收入的增多，將促進固定資產的投資，有助于建材業的發展與繁榮。本建材市場擬建在縣城南門，我縣常住人口459064人，全15、年建材銷售總額至少在1.5億元，具有相當可觀的潛在的市場購買力，是開辦建材市場的有利市場因素。第四章 項目選址也建設條件第一節 項目選址本項目經反復認證，決定在岐山縣南門新建建材市場，與城建局面鄰，臨近城中心，自然位置極佳，在此建設建材市場具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優勢，具有良好的發展前途。第二節 項目建設條件一、社會經濟條件縣域經濟快速發展，綜合實力顯著增強。全年實現生產總值（GDP）967417萬元，按可比價計算，比上年增長16.2%。其中：第一產業完成增加值143723萬元，第二產業實現增加值580809萬元，第三產業增加值達到242885萬元。三大產業占全縣生產總值的比重分別為：16、14.9%、60%和25.1%。按常住人口計算，人均生產總值20756元，同比增長15.7%。農村經濟穩步增長。糧食直補、農資綜合補貼、小麥良種補貼、大型農機具購置補貼等強農惠農政策得到有效落實，農民的生產積極性進一步提高，農村經濟穩步增長，農業綜合生產能力進一步增強。全縣農、林、牧、漁業總產值達到240030萬元。木業產值3233萬元；牧業產值76383萬元；漁業產值1204萬元，農林牧漁服務業產值10023萬元。全年糧食作物播種面積88.14萬畝，糧食總產達到29.03萬噸。二、項目建設自然條件岐山地處古代絲綢之路、現代歐亞大陸橋沿線的關中西部，交通發達，運輸便利，生態良好，氣候溫和，雨量17、充沛，土壤肥沃，特產豐富，是全國糧棉大縣、全國儀器工業強縣，是陜西省糧油、辣椒、肉牛、奶畜生產基礎。岐山是中華民族的發祥地之一，是炎帝生息、周室肇基之地，歷史悠久，文化燦爛，享有“青銅器之鄉”、“甲骨文之鄉”、“民間藝術之鄉”和“陜菜之鄉”、“轉鼓之鄉”的美譽，文化旅游資源豐富。岐山工業基礎雄厚，全縣形成了以汽車零部件為主的裝備制造業、醫藥化工、食品工業、建筑建材、紡織服裝、造紙印刷六大支柱產業。岐山縣人民政府以優惠的政策，快捷的效率，優質的服務，熱忱歡迎海內外朋友來岐山觀光旅游，投資置業，共同向“工業強縣、畜牧大縣、文化旅游名縣、西部經濟強縣”的宏偉目標邁進，建設經濟發達，文化繁榮，環境優美18、，生態良好，社會穩定，人民安居樂業的和諧奮進新岐山。第五章 經營規模和營銷方式第一節 經營規模本項目總體經營思路為：準確定位、特色經營、樹立品牌，批發零售方式，以嶄新的經營理念取得成功。一、營業面積：營業區27000m2。二、經營模式：房屋租賃。三、經營品種：入選商品5000余種，分為五金水暖玻璃市場、燈飾市場等專業市場、家具等建材市場、衛浴、陶瓷、石料等專業市場。四、消費對象：中、低、高收入群體。五、服務區域：以縣城服務為主，輻射全縣11個鎮。六、經營規模：項目正常經營年零售額達到1.2億元。第二節 貨源采購及配送公司經營戶公司認真分析消費者的需求，完善市場品種系列的構成。管理人員負債監督商19、業合同的實施和市場內的安全、促銷等活動。第六章 項目建設方案第一節 總平面布置一、總平面設計原則1、全面規劃，利于實施；2、功能分區明確、合理、得當，布局緊湊，節約用地，管理維修方便；3、與外界保持良好的交通和運輸聯系道路保持順暢、便捷；4、滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面的要求；5、便于利用城市已有的上下水、煤氣、供電等基礎設施；6、符合城市規劃、交通、消防、綠化園林、環保、衛生等方面有關規定的規范要求。二、總平面布局建材市場擬建在縣城南門，規劃總占地面積約33000平萬米，建筑面積27000平方米，各項手續齊備，水、電、通訊、綠化等配套設施與市場建筑物同步規劃，同步建設。20、容積率為80%，綠化率為20%.第二節 建設方案本項目建筑物建設為鋼結構，對場地進行硬化，修建道路約1000米。沿建筑物長度方向設柱間支撐和屋面橫向水平支撐，基礎短柱鋼筋下部與基礎底部焊接，上部與錨栓焊接，作為防雷接地使用。主要材料：鋼架采用Q235-B鋼，鋼材性能除符合普通碳素結構鋼技術條件（GB/5700）和“低合金高強度結構鋼(GB/T1591)的規定，尚保證屈服點、碳、磷、硫的極限含量。鋼材的屈服強度實測值與抗拉強度實測值的比值不大于0.85，鋼材有良好的焊接性和合格的沖擊韌性。手工焊接時，選用的焊條與主體金屬力學性能相適應，其技術條件符合碳鋼焊條（GB/T5117）或低合金鋼焊條（G21、B/5118）的規定?；A采用混凝土標號C30，墊層C10）磚墻均為240厚，磚標號為MU10，采用M7.5水泥沙漿。鋼結構安裝施工過程中應始終采取有效措施保證結構的整體穩定性。鋼構件防火應按建筑專業的要求，達到其耐火極限。第七章 組織機構和人員安排第一節 組織機構設置公司設經理2名，副經理2名。負責市場的日常經營管理，引進先進的營銷方式、管理經驗和銷售網絡，使之成為便民利民的建材市場。下設四個部門，即：場分析部、經營部、財務部和管理部。組織機構框架如下：總 經 理副經理副經理財務部主任市場主任管理部經理經營部經理市場分析部經理 第二節 人員安排與培訓本項目勞動定員共1200人，其中高級管理人22、員約200人，一般管理人員200人，經營人員800人，公司所需人員除高級管理人員外，將從社會上公開招聘，上崗前統一培訓。第八章 項目實施時間項目建設期為2012年4月20日至2013年4月20日。第九章 環境保護與安全第一節 環境保護一、環境保護及監測標準根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對生產過程中排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準，本項目設計時要按照清除污染、保護環境的原則進行改造、采取一系列控制污染源的措施。項目按以下標準進行監測管理：1 、污水綜合排放標準（GB8978-1996）2、大氣污染物綜合排放標準（CB16297-1996）3、企業廠界23、噪聲標準（GB12348-90）二、施工過程中的環保問題本項目位于縣城外，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環境問題，尤其是施工中，更應注意環境問題。在施工過程中，應當遵守國家和省有關環境保護的法律、法規的規定，采取措施將施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規及施工管理規定的范圍內。具體采取以下措施：1、妥善處理泥漿水，未經處理不得直接排入城市排水設施和河流；2、不在施工現場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會產生有害惡臭氧氣體的物質；3、禁止將有毒有害廢棄物用途土方回填。三、環境影響及評價該項目實施后，沒有工業污染物，不會對周圍環24、境產生較大影響。本項目需請環境保護部門認真做好環境影響評價，以便采取更加經濟合理的措施而達到對有關浸染物治理的標準要求。第二節 供水安全建筑用水和飲用水從城市上水管網引入，飲用水經過過濾及殺菌處理等保證，其渾濁度、顏色及含菌指標要達到所規定的要求。第三節 消防安全按照國家有關消防安全管理規定進行設計（“建筑設計防火規范”GBJ16-87），以確保營運安全。第十章 投資估算與資金籌措第一節 投資估算本項目總投資估算6000萬元，其中：市場建設投資5500萬元，道路建設500萬元。1、建筑工程：本項目建筑面積33000平方米，主體工程造價5500萬元進行估算。2、新修道路1000米，投資500。第25、二節 資金籌措與投資計劃一、資金籌措本項目總投資為6000萬元，全部為企業自籌。二、投資計劃根據該項目的實際情況，項目建設期為12個月，項目建設投資在建設期內全部入。第十一章 財務分析本項目財務評價確定計算期為12年，其中建設期12個月。第一節 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算一、年銷售收入估算本項目建成后，有關營業面積27000平方米，項目正常年前段時間面積營業額根據岐山縣實際及發展趨勢，按220元計算，年租賃收入為500萬元。二、銷售稅金及附加估算平均銷售稅金及附加為480萬元。第二節 總成本費用估算一、成本費用估算范圍本項目總成本費用估算包括員工工資及福利、費用支出、折舊攤銷費用、修理費26、用、其它費用等。本項目總成本費用主要依據國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）進行估算。二、成本費用估算依據1、總成本估算總成本按預測租賃收入500萬元的35%進行計算，共計175萬元。2、員工工資及福利本項目員工為1200人，其中高級管理人員約200人，一般管理人員200人，經營人員800人。本項目僅為管理人員（兼職）發放工資，人均工資福利按每年0.5萬元計算，正常年工資福利為4萬元。3、各項費用根據實際情況，各項費用按租賃收入乘以費率計算。4、折舊固定資產折舊按照國家有關規定腌臜分類直線折舊法計算，建筑物按20年折舊。三、總成本費用構成本項目計算期年平均總成本費用為3027、0萬元；第三節 項目利潤及分配情況分析該項目計算期年平均利潤總額為400萬元，計算期年平均所得稅為480萬元。第四節 貸款償還能力分析本項目投資6000萬元，按最大還款能力計算，預計在13年收回全部投入。第五節 敏感性分析在項目的實施過程中，建設投資和利潤率等不確定因素的變化半直接影響項目的經濟效益。本項目針對自有資金內部收益率指標，分析了這些因素與項目可盈利性的影響，利潤率的變化對其財務內部收益率影響很大，建議在項目營運過程中十分重視成本的內部控制，以避免支出出現較大的負面波動。第十二章 綜合效益評價第一節 經濟效益分析本項目總投資為6000萬元，計算期內年平均租賃收入為500萬元，銷售稅金28、及附加為480萬元。經綜合經濟測算，本項目投資利潤率為8%，投資利稅率為8.7%，投資回收期（含建設期）為12年。分析結果表明其財務效益較好。綜合經濟評價結果表明，該項目既能保證投資者的合理收益，又能確保市場正常經營和發展所需的資金。該項目在財務上可靠，能夠按時收回投資，有較好的經濟效益。第二節 社會效益分析一、促進我縣現代化商業的發展近年來我縣商業的發展已取得了一定的成績，但遠不能適應商業現代化發展的需要，伴隨著今后社會經濟的快速發展，我縣商業必然要向現代化方向發展。為適應今后社會經濟快速發展的需要，必須回事我縣商業的進一步發展，從而促進全縣經濟又好又快發展。二、方便群眾購物，保證市場供應市29、場經營的方向確定為最大限度地將資源用于創造顧客最滿意的賣場上，實施保證商品質量、保證購物環境、保證服務到位的低成本運營，以為民、便民、利民為服務宗旨，貼近百姓、貼近生活、致力于市場開拓，豐富當地的市場供應。三、提升建材銷售品質，滿足消費需求本建材市場充分利用該地段良好的市場消費環境，為在岐山迅速占領建材消費市場邁出可喜的一步。作為一種先進的商業經營業態，它不但可提升我縣建材零售的檔次，也將對當地經濟的發展起著不可低估的帶動作用。四、其它社會效益本項目通過采取先進的商業管理技術、營銷經驗和經營機制，可促進我縣各商業業態在競爭中發展壯大，并解決部分下崗職工的再問題，對增加稅收有較強的推動作用。本項目具有良好的社會效益。第三節 研究結論及建議一、研究結論本項目的建筑符合我縣城市和商業發展規劃要求，所在地社會經濟條件較好，投資環境與消費環境優良，可為本項目的順利建設與經營提供堅實的基礎保證。綜上所述，本項目具有顯著的社會、經濟效益。是可行的。建議予以立項支持，使其早日發揮其綜合效益。二、存在的問題及建議1本項目在建設過程中應嚴格按國家及當地有關基本建設程序輸相關手續；2、建議本項目所需產品盡量在本縣采購，以降低采購成本；3、建議在經營管理過程中，注意學習超前的經營理念及先進的管理模式，以不斷提高自身的經營管理水平。36