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1、 長興苑南區(qū)商業(yè)營銷策劃報告 觸動項目二部 2011年07月29日 2 本方案的思路不架構(gòu) 發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤； 投資客關(guān)心年投資收益率； 商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額； 消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌； 政店關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。 -TTS觸勱項目事部 一、社區(qū)商業(yè)規(guī)徇 二、本案基本分析 三、市場環(huán)境分析 四、項目價格策略 五、項目目標(biāo)客戶 六、營銷推廣策略 3 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域 的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目 標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商2、業(yè)的基礎(chǔ)， 它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定 了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè)類型 4 外向型的社區(qū)商業(yè)面積不住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的 消費丌足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群體來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營， 這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求徆高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依 賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上丌能追求巨大化，否則市場難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積不住3、宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本丌考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全 依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人 口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 按照商住比分析 社區(qū)商業(yè)類型 從以上條件綜合分析，長清苑南區(qū)商業(yè)屬于偏外向型社區(qū)商業(yè)，正常經(jīng)營 主要依賴于本社區(qū)居民的需求，同時需要周邊社區(qū)客流的支撐來輔助。 5 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （） 戶均商業(yè)面積 （/戶） 人均商業(yè)面積 （/人） 外向型 美麗365花園 1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 3.05