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1、中糧地產(chǎn)中糧地產(chǎn) 同里湖項目市場報告同里湖項目市場報告 呈報時間：2007年3月9日 呈報單位：麥點麥田聯(lián)合機構(gòu) 報告思路與結(jié)構(gòu) 土地屬性 區(qū)域細分市場 產(chǎn)品類別細分市場 未來趨勢 市場狀況 客戶定位 產(chǎn)品定位 決 定 參 考 參考 決定 開發(fā)主題定位 住宅定位 配套定位 物業(yè)服務(wù)定位 價格定位 銷售節(jié)奏規(guī)劃 一、土地屬性分析一、土地屬性分析 土地屬性分析土地屬性分析 基本技術(shù)指標(biāo)基本技術(shù)指標(biāo) 用地性質(zhì) 住宅 總用地面積 632,598m2 居住戶數(shù) 約1000戶 總建筑面積 284,667.7m2 容積率 0.45(綜合) 地下室面積 未定 建筑覆蓋率 未定 綠地率 未定 車位比 未定 計容2、積率建筑面積 未定 配套要求 會所約7000m2 商業(yè)約2000m2 幼兒園約1200m2 物業(yè)類別 獨幢別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 本地塊原為農(nóng)耕用地，周邊亦多為農(nóng)耕用地，住宅風(fēng)貌為蘇式村居。江南六大古鎮(zhèn)之一的同里古鎮(zhèn)與本地塊原為農(nóng)耕用地，周邊亦多為農(nóng)耕用地，住宅風(fēng)貌為蘇式村居。江南六大古鎮(zhèn)之一的同里古鎮(zhèn)與 本案南側(cè)隔湖相望；全國唯一的集佛儒道文化于一處的著名景點羅惺洲亦與本案隔湖相望。蘇州民居本案南側(cè)隔湖相望；全國唯一的集佛儒道文化于一處的著名景點羅惺洲亦與本案隔湖相望。蘇州民居 博物館的規(guī)劃用地與本案一河之隔。附近開發(fā)的別墅、度假村多為蘇式民居風(fēng)格，僅近期開發(fā)個案為博物館的規(guī)劃用地與本案一3、河之隔。附近開發(fā)的別墅、度假村多為蘇式民居風(fēng)格，僅近期開發(fā)個案為 西式現(xiàn)代風(fēng)格。西式現(xiàn)代風(fēng)格。 本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊、江南古鎮(zhèn)文脈特色的別墅用地。本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊、江南古鎮(zhèn)文脈特色的別墅用地。 土地屬性分析土地屬性分析文脈屬性文脈屬性 地塊四至周邊10分鐘步行范圍內(nèi)，無任何教育、醫(yī)療、餐 飲、娛樂、休閑配套設(shè)施。最近的度假村因經(jīng)營不善，餐 飲娛樂設(shè)施處于半停業(yè)狀態(tài)。 最近的配套設(shè)施在同里鎮(zhèn)，距離約3.5公里,設(shè)施齊全，但 檔次不高，個體規(guī)模較小，為典型的旅游型與村鎮(zhèn)型。 吳江市區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，尤以餐飲業(yè)高度發(fā)達，本案距 離8公里。 本案無任何便利性生活配套設(shè)施，不支持自本案無任何便利性生活配套設(shè)施，不支持自 住型、長期休養(yǎng)型別墅的開發(fā)，必須通過自住型、長期休養(yǎng)型別墅的開發(fā)，必須通過自 身開發(fā)建設(shè)來予以解決；與成熟配套區(qū)的距身開發(fā)建設(shè)來予以解決；與成熟配