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1、一一 、項項目概況目概況二二 、招、招標歷標歷程程三三 、建筑印象、建筑印象四四 、規規劃策略劃策略五五、交通、交通組織專組織專篇篇六六 、政府回、政府回購購樓樓棟專棟專篇篇七七 、公共配套、公共配套專專篇篇八八、燈光工程、燈光工程INDEX 目目錄錄01項目概況INTRODUCTION0102招標歷程（略）TENDERING PROCESS0203建筑印象VISION03城市印象城市夜景沿深南大道東西向夜景夜景鳥瞰日景鳥瞰意向意向圖圖Dialogue City對話城市低區超越紅線局限，將北部創意園和南面深南大道串聯起來。公寓的居住性質使東西方向的居住軸得以延續中小尺度的建筑體量和靈活的步行系2、統與周邊社區資源在功能業態上互補，在視覺與交通上聯系用近人尺度的空間編織城市生活-2F(6M標高）地下商業與地鐵接駁，商業流線更加豐富，可達性更高。地下商業入口地鐵地鐵人行流線商業動線地下商業入口地鐵站商業動線僑城東站300M 接僑城東站 A 出口Dynamic streets活力街區-1F(12M標高）首層沿通往 OCT 創意園主要道路恩平街，依托開放的商業動線將多元化的業態功能串聯在一起，提供全天候、文化消費的主題街區。東北角商業入口東南角商業入口沿恩平街半鳥瞰沿恩平街半鳥瞰沿恩平街人視沿恩平街人視沿恩平街東北角商業入口沿恩平街東北角商業入口沿恩平街東南角商業入口沿恩平街東南角商業入口沿恩3、平街東南角商業入口沿恩平街東南角商業入口東南人視深南正視東北人視東北人視04規劃策略STEATEGY04規劃策略 STEATEGYSTEATEGY 規劃策略日照基礎條件分析只有綠色區域建筑滿足日照要求原專規方案維諾里方案現筑博方案此區域絕對標高231米以下可布建筑規劃策略 STEATEGYSTEATEGY 規劃策略第三方專業日照公司復核日照圖規劃策略 STEATEGYSTEATEGY 規劃策略專規調整前后各樓棟間距93M88M47M180M172M25M50M24M28M24M20M12M16M110M原專規方案現筑博方案規劃策略 STEATEGYSTEATEGY 規劃策略規劃結構視線通廊規劃4、策略 STEATEGYSTEATEGY 規劃策略景觀視線原專規方案現筑博方案05交通組織專篇TRAFFIC ORGANIZATION05交通組織專篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通組織專篇高差 2M高差 6.5M用地面積：37250.84 計容面積：260000 容積率：6.9810.4016.8012.0022.5012.50深 南 大 道恩平街高差 5.5M汕頭街場地高差分析及現狀交通組織專篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通組織專篇項目機動車出入口辦辦公公/商商業業/出口5、出口公寓公寓/辦辦公入口公入口公寓公寓/辦辦公出入口公出入口12M12M23M公寓公寓/商商業業出入口出入口18M交通組織專篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通組織專篇項目12M交通組織基地通過在12M標高場地設置一條自循環車流通道，減少多個機動車出入口對周邊道路的壓力。車庫開口車庫開口車庫開口基地車流環道深南大道恩平街汕頭街機動車流線車庫出入口交通組織專篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通組織專篇項目18M交通組織深南大道外部車流進入18M環道往23M標高車流汕頭街恩平街車庫開6、口車庫出入口機動車流線機動車流線交通組織專篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通組織專篇項目23M交通組織內部連通通道消防車出入口消防車出入口消防車流線機動車流線消防車出入口城市公共通道深南大道汕頭街恩平街06政府回購樓棟專篇GOVERNMENT06日景鳥瞰C塔人視東北人視GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE總指標總建筑面積：42,000 平方米建筑層數：35 層避難層：12、24 層標準層面積：約為 1343.53 平方米電梯：共 9 部客梯、1 部消防電梯停7、車位：共用 126 個GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟技術經濟指標：GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟回購辦公樓車行出入口返還辦公出口-2層平面圖OCT恩平街汕頭街GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟返還辦公交通組織分析-3層平面圖-4層平面圖返還辦公出口返還辦公出口返還辦公停車區GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT8、 REPURCHASE 政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回9、購樓棟低區標準層平面圖高區標準層平面圖GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟深圳市寫字樓市場本案位于南山區及福田區交集處，兩區商務寫字樓客戶集中為金融、科技類企業，福田區寫字樓產品多為高端超甲級、高層寫字樓，南山區因科技園區多為矮層中低端寫字樓產品，近兩年新增部分高端寫字樓產品，使用企業仍多為科技類企業或金融服務業外溢客戶。深圳現存主要商務區位置分布SITEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回10、購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟項目分析S W O T主干道地標建筑，昭示性強緊鄰城市主干道及一號線地鐵站，地理位置優越，交通便利旅游景點集中區，高端酒店配套全高端住宅區，對標客群集中研發用地，使用企業有一定限制周邊商務氛圍不足，產業集聚弱，現有租金價格較低南山區高端酒店集中區，交通優勢受多差旅客戶企業青睞深圳市商務格局由東向西行程雙中心格局，本案位于福田 CBD 及南山商圈中間，地理位置適中2020 年入市，正值深圳市場甲級寫字樓巨大量供應期，競爭壓力大周邊企業多為創新型企業，該類型企業辦公成本投入較低，且因業務需求，較排斥傳統辦公寫字樓GOVERNMENGT11、 REPURCHASE政府回購樓棟GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回購樓棟面對未來龐大供應，租戶于選擇物業時將面臨更多選擇。因此品質與配套將對客戶的選擇行程巨大引導作用，同時對租金造成影響。文化創意高新科技專業服務金融投資辦辦公需求公需求：個性裝修空間大，創意辦公形式多；空間隔斷少、層高高；交通便捷；空間采光好；周邊配套要求高辦辦公需求公需求：交通便利；周邊配套要求高、客戶溝通場合多；電梯效率要求高；辦辦公需求公需求：辦公空間靈活布置；交通便利，公共交通條件要求高；機房配置要求高，多為24小時運行，對于空調需求高且辦公時長較長，需考慮加時空調費用；辦辦公需求公需求：對辦公空間12、品質要求高，電梯效率要求高；物業地標性、昭示性需求強；物業交通便捷，可達性要求高；周邊配套需齊全項目客戶定位07公共配套專篇COMMUNAL FACILITIES07公共配套 Communal facilitiesCommunal facilities 公共配套自行車停車房設置在負二層，面積 180 公共充電站設置在負三層，面積 700 公廁設置在負二層，面積 80 公共配套分析 物業用房設置在 C 塔一、二層，面積共 520 物業用房設置在 C 塔一、二層，面積共 520 公共充電站設置在負三層，面積 700 自行車停車場設置在負二層，面積 180 公廁設置在負二層，面積 80 公共開放空間設置在首層，面積 3040 物業用房公共開放廣場 公共開放空間設置在負二層，面積 2930 意向圖自行車停車場公廁公共充電站08燈光工程COMMUNAL FACILITIES08