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1、肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃D4-73D4-73 區圖則修改區圖則修改（批后公告批后公告）20242024 年年 1010 月月目錄目錄第第 1 1 章章項目概述項目概述.1 11.1 規劃背景.11.2 項目區位及范圍.21.3 規劃依據.2第第 2 2 章章現狀概況現狀概況.4 42.1 現狀建設情況.42.2 現狀交通及市政條件.42.3 氣候條件.42.4 用地權屬.4第第 3 3 章章相關規劃銜接相關規劃銜接.5 53.1 與肇慶市國土空間總體規劃（2021-2035 年）銜接.53.2 與肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃的銜接.63.3 與73 2、區塘尾村“三舊”改造單元規劃的銜接.6第第 4 4 章章圖則調整內容圖則調整內容.7 74.1 用地布局與道路交通優化.74.2 控制指標優化.84.3 公共服務設施規劃.12附圖：原規劃管理圖則修改后管理圖則1第第 1 1 章章項目概述項目概述1.11.1 規劃背景規劃背景為盤活端州區可利用土地，提高地塊開發可操作性，完善舊城區公共服務配套設施，在銜接上位規劃的基礎上，現根據相關要求啟動肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃D4-73 區圖則修改編制工作。（一）盤活城區低效用地，加強集約用地（一）盤活城區低效用地，加強集約用地本次規劃編制的 73 區單元是端州區發展早期形成的舊區，主要以多層住宅和3、二類工業用地為主，現狀開發建設強度較低，且建筑立面混雜，土地產出不高。城市發展至今，73 區現已屬于端州城區中心地段，但現狀土地利用情況與中心城區應有的高端服務功能不協調，制約了城市的高質量發展。而該區中的低效用地是城區未來開發建設用地的重要來源，因此需要提高土地使用效率，為城市提供更完善、更高質量的配套服務設施。（二）滿足國土空間規劃的要求（二）滿足國土空間規劃的要求隨著時間推移，規劃地塊所在片區的建設發展情況已有較大的變化，原 73 區的規劃用地布局和規劃管控指標已經難以滿足周邊地塊發展需求和規劃管控的要求。目前，肇慶市國土空間總體規劃對本片區的用地布局已經作出新的調整，本片區應依托良好的4、區位優勢，結合上位規劃的引導，加快完善舊城區公共服務設施配套建設，營造良好城市景觀，以提高居住品質，改善居住質量。21.21.2 項目區位及范圍項目區位及范圍本次規劃項目位于端州三路與二塔路交叉口西側，即端州舊城區73 區規劃單元范圍。規劃地塊四面臨路，對外交通聯系便利，區位優勢明顯。本次規劃范圍東至二塔路，南至和平路，西至前進北路，北至端州二路。規劃范圍總用地面積約 16.85 公頃，約 253 畝。1.31.3 規劃依據規劃依據（一）國家法律法規和技術規范（一）國家法律法規和技術規范1.中華人民共和國城鄉規劃法（2019 修正版）2.中華人民共和國土地管理法（2019 修正版）3.城市規劃5、編制辦法（2006）4.城市排水工程規劃規范（GB 50318-2017）5.城市給水工程規劃規范（GB 50282-2016）6.城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）（二）地方法律法規、技術規范與相關規劃（二）地方法律法規、技術規范與相關規劃1.廣東省城市控制性詳細規劃管理條例（2014 修正版）2.肇慶市城鄉規劃管理技術規定（修訂稿）3.肇慶市國土空間總體規劃（2021-2035 年）4.肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃35.其他相關規劃以及有關政府文件和工作報告4第第 2 2 章章現狀概況現狀概況2.12.1 現狀建設情況現狀建設情況規劃范圍內現狀土地均已建設，其中6、居住建筑的建筑質量較好，金爵紡織等部分工業建筑為低矮廠棚，建筑質量一般。周邊建筑以商業設施和多層及高層居住建筑為主。2.22.2 現狀交通及市政條件現狀交通及市政條件地塊四面臨路，交通便利，通過端州路（主干道）聯系城市中心區。市政設施較為完善，周邊道路均已鋪設給水、污水及電力管線，連接城區市政管網。2.32.3 氣候條件氣候條件規劃地塊地處北回歸線之南，屬亞熱帶季風氣候，大氣環流隨季節的變化而變化。熱量豐富、陽光充足、夏長冬短、溫度適中，山脈、河流對地方性氣候的影響明顯。主導風向為東北風和東南風；主要災害天氣為春季低溫陰雨，夏季暴雨、臺風，秋季寒露風、干旱，冬春季寒潮等。2.42.4 用地權屬7、用地權屬規劃范圍現狀土地包含國有用地和集體用地，用地權屬單位包括塘尾村經濟合作社、市土地儲備中心、星湖生物科技公司等。5第第 3 3 章章相關規劃銜接相關規劃銜接3.13.1 與與肇慶市國土空間總體規劃肇慶市國土空間總體規劃（2022021 1-2035-2035 年年）銜接銜接在肇慶市國土空間總體規劃（2021-2035 年）中，本次規劃范圍內用地主要為居住、商業服務業、公共管理與公共服務用地。規劃范圍在肇慶市國土空間總體規劃（規劃范圍在肇慶市國土空間總體規劃（2021-20352021-2035 年）的位置年）的位置端州二路二塔前進北路崗美路景泰路路平和路路三州端路二設建63.23.2 與8、肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃的銜接與肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃的銜接規劃范圍內用地主要為二類居住用地、行政辦公用地、商業用地、商業居住綜合用地、醫療衛生用地、公園綠地和防護綠地。3.33.3 與與7373 區塘尾村區塘尾村“三舊三舊”改造單元規劃的銜接改造單元規劃的銜接本次范圍即該“三舊”改造規劃范圍，在該規劃中為二類居住用地、行政辦公用地、商業用地、商業居住綜合用地、醫療衛生用地、公園綠地和防護綠地。7第第 4 4 章章圖則調整內容圖則調整內容4.14.1 用地布局與道路交通優化用地布局與道路交通優化規劃根據相關要求調整用地布局，調整后用地性質包括行政辦公用地（A1）、中小學用地（9、A33）、醫療衛生用地（A5）、商業用地（B1）、二類居住用地（R2）和商業居住綜合用地，具體調整內容如下：1）為提高規劃的可實施性，本次調整將原主干道（端州三路、二塔路）兩側的防護綠地改為以建筑控制線的形式實施，不獨立占地。2）為落實上位規劃（國土空間總體規劃）的控制要求，取消原規劃的公園綠地；結合上位規劃及權屬情況，集中布局商業用地。肇慶市國土空間總體規劃（肇慶市國土空間總體規劃（2021-20352021-2035 年）局部年）局部3）原規劃城市支路切割多個權屬地塊，造成權屬零碎不規則，同時涉及電信大樓及聯排住宅樓拆遷，可實施性差。規劃建議取消該支8路，同時在考慮權屬、避免拆遷居民樓的基10、礎上，結合現狀巷道設置彈性道路。4）由于規劃范圍內居住人口增加導致中小學學位需求增加，規劃在和平路北側新增一處 18 班小學，用地面積為 8105。4.24.2 控制指標優化控制指標優化1）73-07商業居住綜合用地的建筑限高由54米調整為80米，73-10商業用地的建筑限高由 54 米調整為 100 米，容積率等其他控制指標保持不變。2）參照原規劃商業用地控制指標，將沿二塔路的原“三舊”73-18商業用地（容積率8.0，限高 100 米）及 73-14 商業居住綜合用地（容積率3.5，限高 54 米）統一整合為新的 73-11 商業用地，控制指標設定為容積率3.5，限高 100 米。3）參照11、城市居住區規劃設計規范將原 73-15 商業用地，容積率3.5，建筑密度48%，綠地率25%，建筑限高 54 米，調整為 73-13商業居住綜合用地，容積率3.1，建筑密度40%，綠地率30%，建筑限高 80 米。4）根據權屬線重新劃定 73-09 地塊邊界（中國電信大廈），用地性質（商業用地）及容積率等控制指標不變。5）規劃新增 73-12 地塊（教育科研用地）控制為容積率1.2，建筑密度35%，綠地率25%（在符合公共安全的情況下，中小學等9政府投資的建設公共建筑，鼓勵增加立體綠化面積，提高綠地率），建筑限高 24 米。原規劃管理圖則原規劃管理圖則10修改后管理圖則修改后管理圖則原規劃控制12、指標表原規劃控制指標表11修改后控制指標表修改后控制指標表124.34.3 公共服務設施規劃公共服務設施規劃1）增加一處小學用地規劃調整后，地塊內居住面積有所增加，根據肇慶市新建住宅區配套教育設施規劃建設管理辦法（試行），計算得本次規劃修改后需新增小學學位 69 個、中學學位 28 個。廣東省義務教育標準化學校對城區學校生均用地面積提出明確要求：小學9.4/人，初中10.1/人。目前周邊片區的端城小學學位緊張，學校擁擠，生均用地面積僅 4.69/人；端州中學、第四中學現狀仍有多余學位，足夠容納本次新增中學學位需求。結合片區現狀公共服務設施，規劃建議新增 18 班小學，可作為端城小學分校區，提高片區小學服務覆蓋率。2）設置一處開敞空間通過增加建筑控制線的形式在規劃 73-06 商業居住綜合用地的東南角劃定一處 1085 的綠化開敞空間，作為居民日常集散、休閑場所。附圖：附圖：肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃肇慶市端州城區舊城控制性詳細規劃D4-73D4-73 區圖則修改區圖則修改原規劃管理圖則原規劃管理圖則修改后管理圖則修改后管理圖則原規劃管理圖則修改后管理圖則