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1、樂山環球中心項目商業定位簡報樂山環球中心項目商業定位簡報 Leshan Global Center Commercial positioning presentation 整體零售市場分析 2 區域零售市場分析 3 地塊分析 1 可比案例 4 項目定位 5 CONTENTS 目錄 1 1 地塊分析 site assessm ent 地塊指標：本地塊具備極高商業價值，具備打造購物中心的條件 項目指標及分解項目指標及分解 本案 樂山廣場 華聯購物中心 鳳凰中路 項目基本指標 占地面積（）31632 用地性質 綜合用地 地上計容面積()162548 可租賃商業建面約（）90171 建筑密度 52%地2、塊周邊：處于樂山城市中心，商業氛圍濃郁，商業大有可為 1 2 3 4 5 6 基地北側 鳳凰路中段北側方向 鳳凰路中段遠眺時代東安 鳳凰路中段南側方向 柏楊中路東南側方向 柏楊中路時代東安一側 區域價值：城市商業發展為西北方向，柏楊路為城市商業軸線；本案處于城市中軸線上，口岸較好 老城區 新區 交通條件：臨五角廣場，雙主干道交匯處，昭示性強，可視性較好；公交有數條線路，可達性較好 9 12 7 2 2 整體零售市場 Global retail market 城市商業發展：城市商業升級，城市綜合體和購物中心開始出現 世豪廣場 樂山萬達廣場 樂山王府井 城市商業規劃：樂山市城市商業網點規劃（2013、32030）樂山市的商業網點發展定位為：宜居宜商宜游城市、全省知名消費商圈、成都經濟圈商貿門戶節點、國際商旅特色消費核心區。城市商業網點規劃布局：“四極九區多點”即打造內心、外環、五通、沙灣四個商貿流通增長極 建設老城傳統商業集聚區、高鐵商務服務集聚區、城北商貿物流集聚區、沿江旅游休閑服務區、蘇稽科教商務區、沙灣民俗文化旅游區、沙灣不銹鋼產業區、臨港現代物流集聚區、五通鹽業文化旅游區等共九大商貿服務集聚區。重點引進173個商貿流通項目，其中品質購物功能區56個、民生消費服務區88個、樞紐商業功能區19處、創新商業區10處（商業綜合體8個，商務會展區3個、電子商務產業園區1個）。城市商業格局：樂4、山廣場商圈 清江 商圈 老城 商圈 1、樂山廣場商圈 代表項目：北京華聯 2、老城商圈 代表項目：重百、嘉瑞財富廣場 3、清江商圈 代表項目：伊藤洋華堂 現有優質商業項目：樂山現有優質商業項目較少，未來供應量大；優質商業聚集度較低 序號 現有項目 體量（萬（萬）1 嘉瑞財富廣場 6.6 2 北京華聯 6 序號 未來項目 體量（萬）3 樂山王府井 約3 4 世豪廣場 4（伊藤）+7 5 樂山萬達廣場（購物中心）13 6 星辰青年廣場 6.8 7 嘉州新天地 8 新華廣場 3 1 3 2 4 5 6 7 8 商業中心規劃：樂山市城市商業網點規劃（20132030）市級商業中心：清江商業中心 清江商5、業中心抓住契機，建設以新型商業為特色的高端消費、品牌消費功能區，建設以商務總部為載體的總部經濟功能區，打造城市級商業商務中心，塑造樂山市現代化、國際化、特色化城市形象。至規劃期末，青江商業中心零售商業網點總規模達到50萬平方米。副市級商業中心：柏楊商業中心和老城商業中心 柏楊商業中心將以華聯商廈為基礎，東向拓展至天星路、西向拓展至白燕路，南向拓展至朝霞路的區域。以品質消費、服務消費為核心，建設時尚購物區、休閑娛樂區、特色餐飲區，服務樂山市城鄉居民及年輕消費者，打造城市級綜合商業中心。規劃期末，柏楊商業中心零售商業網點總規模將達到20萬平方米，新增零售商業面積15.45萬平方米。老城商業中心以土6、橋街和嘉定南路為軸，串聯嘉瑞財富廣場、金杯銀座、摩爾春天百貨、泌水院步行街商業區。該中心定位為樂山市最繁華、市民百姓最滿意放心、最具魅力的歷史文化的商業街，集商貿、飲食服務、文化娛樂和休閑旅游為一體的文明商業街。規劃期末，老城商業中心零售商業網點總規模將達到20萬平方米，新增零售商業面積13.62萬平方米。整體商業市場分析小結：目前樂山優質商業項目較少，缺乏代表性的購物中心；潛在優質商業較多，尤其是萬達、伊藤、王府井等進駐，未來城市商業擴容，能級提升；城市優質商業聚集度較低，未來清江商圈供應量極大，因此項目需有特色，升級商圈品質和服務水平。3 3 區域零售市場 Regional retail 7、market 研究范圍和競品：鑒于城市能級，本案通達性，競品研究范圍考慮項目周圍3-4KM范圍內集中商業，以便給出本案定位研究依據和參考 1 3 2 4 5 6 7 8 城市優質項目分析：序號 項目 體量 開發商 開業時間 定位 備注 1 嘉瑞財富廣場 6,6 樂山銀基 2010.9 中檔家庭型 重百、沃爾瑪、太平洋影院 2 北京華聯 6 領地集團 2007.1 全客層 華聯百貨、BHG超市、華聯影院 3 樂山王府井 約3 樂山美地置業 2015.10 中檔偏上百貨 4 世豪廣場 11 世豪集團/中檔時尚潮流 4萬方伊藤，7萬方街區 5 樂山萬達廣場（購物中心）13 萬達集團/家庭型時尚 6 8、星辰青年廣場 6.8 四川星辰置業/7 嘉州新天地 萬興投資有限公司/8 新華廣場 3 樂山新正置業 區域大型商業業態分析北京華聯 北京華聯是典型傳統百貨，業態以零售+超市為主，輔助餐飲和生活 項目名稱 北京華聯 開業時間 2007 商業面積 6萬 功能定位 百貨、超市、影院 商業樓層 B1-L5 本項目擴容商圈，并與華聯差異化定位，增加商圈影響力 潛在競品樂山世豪廣場 70萬方綜合體：11萬方購物中心（含4萬方伊藤洋華堂）+3.7萬方步行街+寫字樓+酒店+公寓 樂山世豪廣場，作為成都世豪廣場的產品線，研究成都世豪廣場，有利于了解此案 潛在競品樂山萬達廣場 約80萬綜合體，集旗艦購物中心、室外9、步行金街、精品寫字樓、高端住宅于一體 定位為：一站式消費、體驗式消費、全齡式消費的主流商業平臺。招商進展：萬達百貨、萬達院線影城、大歌星KTV、萬達大玩家四大主力店，優衣庫、ZARA等知名服飾品牌，麥當勞、必勝客、星巴克等（2014.10.28新聞發布會公布）綿陽涪城萬達廣場 綿陽萬達廣場品牌綿陽萬達廣場品牌 主力店 萬達百貨、萬達影城、ZARA、優衣庫 國際時尚 CKJ、G-STAR、J.Lindeberg、LACOSTE FILA ALLSELF 時尚潮流/設計師品牌 Charles&Keith 凌致家 JNBY 特色店 絲芙蘭 coodoo蘋果店 屈臣氏 樂山萬達定位參考定位參考綿陽萬達10、 綿陽萬達廣場綿陽萬達廣場1F1F代表品牌代表品牌 綿陽萬達廣場綿陽萬達廣場2F2F代表品牌代表品牌 綿陽萬達廣場綿陽萬達廣場3F3F代表品牌代表品牌 產品競爭策略定位：鑒于本案區位和周邊商業氛圍，本案產品競爭策略為城市領導者策略，塑造城市明星購物中心 領導者領導者 City Leader 城市領導者城市領導者 Regional Leader 區域領導者區域領導者 Segment Leader 細分市場領導者細分市場領導者 差異化差異化 Follower 跟隨者跟隨者 Differentiation 差異化差異化 Focus 聚聚 焦焦 深圳萬象城 大寧國際 上海大悅城年輕/女性 首地大峽谷與11、周邊差異 三里屯太古里聚焦時尚 藍色港灣 4 4 可比案例 Requirements Analysis 基準案例選取原則 樂山 瀘州 人口 城市現有人口324.33萬，中心城區77.3萬 422.50萬，中心城區111.59萬人 經濟實力 2014年GDP,1207億元 2014GDP,1259.7億元 基準案例 王府井百貨 萬象匯 位置 政務區 城市老城中心 開發商實力 北京王府井 華潤地產 開業時間 擬定2015.10 2015.10 體量 約3萬 10萬 樂山王府井百貨 樂山王府井品牌樂山王府井品牌 主力店 王府井生鮮超市、游樂場（900）國際時尚 施華洛世奇、tommy Hilfige12、r adidas original ECCO LACOSTE 時尚潮流/設計師品牌 leivs lee 馬克華菲 vans 老虎 jack jones 依戀家（Teenie Weenie E.Land）歐時力家（歐時力 5+trendiano）、JNBY A02 H:CONNECT tutuanna 大淑女裝 Dazzle 瑪絲菲爾 影兒 aivie amsss 特色店 航模 蛋糕烘焙 餐飲類 日本料理、韓國特色火鍋、法式鐵板燒、樂山/成都美食 其他 鮮芋仙 日本冰淇淋 歐洲糖果品牌 泡芙 日式果子 同仁堂家居 床品 瀘州華潤萬象匯 瀘州華潤萬象匯品牌瀘州華潤萬象匯品牌 主力店 永輝Bravo13、（7000）、CGV影院（5000）、迪卡儂（3000）玩具反斗城 次主力店 H&M(2000)、UR、食通天美食廣場(1300）星際傳奇（1000）國際時尚 CK jeans、Tommy Hilfiger、ecco 時尚潮流/設計師品牌 RIVERSTONE、IZOD、LEE、LEVIS 熱風 西遇 Jeep JNBY I DO 大淑女裝 JORYA 特色店 西西弗（矢量咖啡）滿記甜品 餐飲類 太平洋 咖啡陪你 必勝客 漢堡王 DQ KFC 黃記煌 魚旨壽司 其他 優衣庫（洽談中）竹葉青 5 5 項目定位 Project orientation 項目屬性研判 競爭分析小結 項目初步定位 項目14、商業定位 都市輕奢生活一站式體驗中心 精致生活 方式中心 都市家庭生 活品質升級地 樂山時尚 潮流發源地 舒適體驗 的場所 標志樂山，引領城市商業升級 以國際精品、時尚零售，特色餐飲，豐富休閑娛樂生活業態打造的體驗型型場所 精致生活方式中心 快時尚、設計師品牌、小潮牌潮，流不息 樂山時尚潮流的發源地 精致超市、琳瑯時裝、親子業態，使得項目成為共享天倫的家庭中心 都市家庭品質生活向導 從建筑到細節，全方位打造舒心目的地，隨處營造動人細節 舒適體驗的場所 目標客群 Target customer tourists 游客 Middle-class families 城市中產 White-collar15、 workers 白領 White-collar workers 年輕人&學生 客客群定位：群定位：功能定位：功能定位：引領都市生活方式，升級城市零售水平，滿足城市中產的零售功能 滿足家庭、青年、商務等多樣化的餐飲功能 豐盛生活內容，增加生活樂趣的休閑娛樂功能 為周邊人群提供全面、深度的生活配套服務功能 業態篩選：業態篩選：業態種類 主要業態 生活業態 零售業態 兒童業態 餐飲業態 娛樂業態 服務業態 精品生活超市 家居精品 數碼體驗 國際精品 快時尚 國際時尚 運動休閑 兒童零售 兒童培訓 兒童樂園 時尚餐飲 各國料理 休閑餐飲 影院 健身會所 電玩 美容美發 ATM 書店 業態規劃：業態規16、劃：B2 B3 6F B1 1F 2F 3F 4F 5F BASEMENT PARKING 地下停車場 BASEMENT PARKING 地下停車場 精品超市 RETAILl零售 F&B餐飲 Life support 精品配套 RETAILl零售 F&B餐飲 Life support 生活配套 F&B餐飲 Life support 生活配套 F&B餐飲 Entertainment娛樂 Entertainment Life support 生活配套 F&B餐飲 F&B餐飲 RETAILl零售 Entertainment娛樂 零售,45%餐飲,30%娛樂,15%配套,15%樂山樂山CBDCBD擬定17、業態占擬定業態占比比 B1 1、精品生活超市：擬定租賃面積約0.8-1萬 2、其他區域 生活配套類、快餐簡餐小吃 B1業態：精品生活超市、美食區、精品生活配套 建筑面積：約18045 業態落位 超市 小吃快餐 超市輔營區業態 配套便利類業態 1F 1F 建筑面積：約13297 輕食 快時尚 快時尚 數碼 化妝品 化妝品 珠寶 鐘表 精品配飾 男女裝集合店 次主力店：快時尚（約1500-2000）1F業態：國際精品、快時尚、精品配套、輕餐飲 珠寶鐘表、化妝品、國際時尚 國際 時尚 輕食 2F 建筑面積：約11256 次主力店：鞋集合店（約800-1000）服飾集合店，（約1000-1500）2F18、業態：設計師品牌、少淑女裝、潮牌、男女集合店、輕餐飲 集合店 快時尚 咖啡 甜品 少淑女裝 少淑女裝 小潮牌 設計師女裝 快時尚 鞋集合店 3F 建筑面積：約13751 3F業態：兒童類業態、家居數碼、書店 書店：約2000（含咖啡）電玩城：1000 家居 兒童教育 輕食&飲品 書店/跨界店 兒童玩具 兒童玩具 兒童零售 家居 兒童零售 4F 建筑面積：約13602 4F業態：運動戶外、書店、時尚餐飲、各國料理 運動集合店，面積約1500-2000 運動休閑服飾 餐飲 餐飲 5F 建筑面積：約13441 5F業態：電影院、美食廣場、美容spa、自助餐 電影院電影院 規劃中面積約5000（8-119、2個廳）美食廣場美食廣場 面積約2000 電影院 餐飲 6F 電影院 健身房 健身房健身房 規劃中面積約4000-4500（含泳池）6F業態：健身房 建筑面積：約6780 品牌建議 B1 建筑面積：約18045 超市 1F 建筑面積：約13297 名品集合店 2F 建筑面積：約11256 3F 建筑面積：約13751 4F 建筑面積：約13602 5F 建筑面積：約13441 6F 建筑面積：約6780 物業辦公 健身會所 項目亮點項目亮點業態：業態：數10個品牌首進樂山 快時尚品牌2層旗艦店 多個集合店：服裝集合店、運動集合店、潮鞋集合店 特色跨界店：書店跨界、生活形態店鋪 項目亮點項目亮點20、空中花園空中花園 空中花園關鍵詞：分享、歡聚、活力 B1 1、精品生活超市：擬定租賃面積約0.8-1萬 2、其他區域 生活配套類、樂山&成都小吃一條街 B1業態：精品生活超市、美食區、精品生活配套 建筑面積：約18045 超市 小吃快餐 超市輔營區業態 配套便利類業態 落位方案二：樂山高端購物中心落位方案二：樂山高端購物中心 1F 1F 建筑面積：約13297 咖啡 數碼 化妝品 化妝品 珠寶 鐘表 眼鏡店 國際時尚 次主力店：快時尚（約1500-2000）1F業態：國際精品、快時尚、精品配套、輕餐飲 珠寶鐘表、化妝品、國際時尚 國際 名品 國際 名品 國際時尚 2F 建筑面積：約11256 21、次主力店：鞋集合店（約800-1000）服飾集合店，（約1000-1500）2F業態：設計師品牌、少淑女裝、潮牌、男女集合店、輕餐飲 集合店 快時尚 咖啡 甜品 少淑女裝 少淑女裝 小潮牌 設計師女裝 快時尚 3F 建筑面積：約13751 3F業態：兒童類業態、家居數碼 運動集合店，面積約2000 電玩城：1000 家居 兒童教育 輕食&飲品 兒童樂園 兒童玩具 兒童玩具 兒童零售 兒童零售 家居 兒童零售 4F 建筑面積：約13602 4F業態：運動戶外、書店、時尚餐飲、各國料理 書店:含咖啡，面積約2000 書店 運動休 閑服飾 運動休閑服飾 運動集合店 餐飲 餐飲 5F 建筑面積：約13441 5F業態：電影院、美食廣場、美容spa、自助餐 電影院電影院 規劃中面積約5000（8-12個廳）美食廣場美食廣場 面積約2000 電影院 餐飲 6F 電影院 健身房 健身房健身房 規劃中面積約4000-4500（含泳池）6F業態：健身房 建筑面積：約6780 Thanks