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1、房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：690317891從地產新政的影響開始談起從地產新政的影響開始談起23新政要點90平米70的比例限制；首付款提高，貸款比例降低;營業稅；一石激起千層浪一石激起千層浪4政策對我們的影響1、項目取得了開工證，贏得先機；2、對于部分投資客戶會造成一定的影響；3、銷售認購方式更為透明，價格攀升制造障礙；4、大戶型市場看好，缺乏純粹的高檔社區；、大戶型市場看好，缺乏純粹的高檔社區；5目 錄第一部分 市場研究和結論第二部分 項目定位及價值提升體系第三部分 中原地產特色營銷支持6一切結2、論都可以從市場中得到一切結論都可以從市場中得到A、競爭項目樣本研究B、市場研究總結第一部分、市場研究和結論7姚家園路 朝陽北路 百 子 灣 路甜水園街金臺路西大望路 長安街京通快速東三環國貿橋朝陽路東四環四惠橋 慈云寺橋本案D紅領巾橋京廣橋DD 廣 渠 路 雙井橋大郊亭橋朝陽公園萬達潤楓水尚華貿中心后現代城A-Z Town藍堡遠洋天地住邦2000現代城耀輝國際金地樂成國際A派公寓華業玫瑰壹線國際海華堂萬科東第天鵝灣姚家園路合生國際富力城星河灣CBD東部區域雙井板塊百子灣板塊朝陽公園板塊朝青板塊泛海8雙井板塊：合生國際花園/富力城百子灣板塊：A派公寓/樂成國際朝陽公園板塊：萬科東第/華業國際中心3、9合生國際花園10調研內容項目名稱合生國際花園總規模20萬平方米，分二期開發建筑風格現代簡約式的曼哈頓式風格園林風格綠化率38%，3萬平米私家中庭園林總套數1400戶，一期334套銷售價格銷售價格13000元，成交均價12924元，總價區間85-210萬元之間銷售情況目前共銷售600余套戶型面積一居室二居室三居室四居室6598-106105-13816011%38%48%3%小區配套10000平米主題商業街物業公司廣樂康景物業服務有限公司，2.99元SOLGAN以未來為中心建筑單體及層數11棟，一期5棟板式公寓，18-24層開盤入住時間2006-5-20開盤，2007-6-30入住層戶數兩梯三4、戶至四戶裝修標準精裝修，品牌檔次不高，報價為1000元智能化標準基本齊全11富力城12調研內容項目名稱富力城總規模139萬平方米，已推出三期建筑風格現代簡約式風格園林風格綠化率48%，17萬平米私家園林總套數6000多套銷售價格近期銷售均價12822元/平米總價區間85-300萬元銷售情況目前三期總套數為1474套，銷售率已達96%，未來推出4期為超大戶型。戶型面積一居二居三居四居65-70100-120140-160210-2409%23%57%11%小區配套1.8萬六星級生態會所、1.5公里精英商業街物業公司北京恒富房地產開發有限公司建筑單體及層數一期11棟，二期20棟，三期46棟開盤入住5、時間開盤時間：一期2003.3、二期2003.12、三期2005.7入住時間：一期2004.10、二期2005.7、三期2005.10標準層戶數一梯兩戶裝修標準全部精裝修，報價1500元智能化標準基本齊全13A派公寓14調研內容項目名稱A派公寓總規模6.5萬平方米，分二期開發，目前正在熱銷一期建筑風格美式現代風格園林風格綠化率31%，4000平米共享綠化空間總套數468套，一期144套銷售價格銷售均價11000元，成交均價9821元總價區間120-230萬元銷售情況已銷98套，未銷46套，銷售率68%戶型面積一居二居三居四居55-6590-110118-13822026%44%29%1%小區配6、套地下會所及底商物業公司北京中原華廈物業公司SOLGAN國貿上層境界建筑單體及層數4棟9-16層板式、塔式、板塔式公寓開盤入住時間2006-3開盤，2007-4入住標準層戶數一梯二戶至四戶，二梯八戶裝修標準全部精裝修，報價1500元智能化標準基本齊全房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178915華業國際中心16調研內容項目名稱華業國際中心（50年產權）總規模1萬平方米（不包括寫字樓及商業）建筑風格現代主義建筑風格園林風格四季都市森林景觀總套數280套銷售價格預計銷售價格13000元，總價區間70-7、180萬元之間戶型面積一居二居大二居46-5070-90120-136小區配套云間會館、雙語幼兒園、雙網球場、200米國際商業街物業公司國貿酒店物業管理公司建筑單體及層數1棟樓，17層開盤入住時間未定，預計今年7月開盤裝修標準800平米大堂，12米挑高，室內全部精裝修智能化標準基本齊全房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178917萬科東第18調研內容項目名稱萬科東第總規模4.3萬平方米建筑風格新古典主義建筑風格園林風格綠化率30%總套數300套（220套三居室和80套二居室）銷售價格預計銷售價格18、6000元戶型面積二居三居110160物業公司萬科物業公司建筑單體及層數2棟21、22層塔樓和1棟10層板樓開盤入住時間預計今年8月開盤，2007年4月入住裝修標準全部精裝修智能化標準基本齊全房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178919樂成國際二期20調研內容項目名稱樂城國際二期總規模12萬平方米建筑風格新古典主義建筑風格園林風格綠化率30%總套數480套銷售價格預計銷售價格15000元，戶型面積二居三居四居物業公司深圳金地物業管理有限公司建筑單體及層數開盤入住時間預計今年8月開盤裝修標準全部精9、裝修智能化標準基本齊全房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178921潛在競爭對手(即將推出樓盤)耀輝國際城泛海國際住區22耀輝國際城23調研內容項目名稱耀輝國際城總規模23萬平方米建筑風格園林風格總套數商業15994平米；酒店式公寓16329平米；公寓90925平米銷售價格公寓面積均在200平米以上，最大的戶型在1000平米左右戶型面積物業公司建筑單體及層數建筑層數51層，地上47層，地下4層開盤入住時間裝修標準全部精裝修智能化標準基本齊全房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2010、08房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178924泛海國際房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178925調研內容項目名稱泛海國際住區總規模260萬平方米，住宅部分120萬平米建筑風格新古典主義建筑風格園林風格貝爾高林景觀設計總套數一期57萬平米，公寓41萬平方米,共1749套。銷售價格預計銷售價格15000元，主力總價區間250萬元-350萬戶型面積二居三居四居130-150170-240240-330物業公司建筑單體及層數高層板樓開盤入住時間預計今年10月開盤11、裝修標準全部精裝修智能化標準基本齊全26研究總結單價區間樣本目前的銷售報價為11000-16000元/平方米；13000元/平方米價格為主力。27研究總結總價區間總價區間130萬-260萬為主流。房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178928研究總結裝修品質精裝修標準在1000-1500元/平方米之間。29研究總結供應量統計尚存供應約2200套，大部分項目接近尾盤30政策市場機遇房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598Q12、Q：6903178931面對機遇我們是否已經做好準備?32第二部分 項目定位及價值提升體系A、優劣勢分析B、客戶定位C、產品二次提升體系D、營銷推廣價值提升體系E、最終價格體現房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178933優勢34朝陽路拓寬、緊鄰東四環使本項目具備了無可比擬的優勢；房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178935高檔立面效果36豪華品質大堂，高投入營造了高品質37一期社區環境38障礙3913、租金水平較低推廣定位不夠明確口碑的喪失產品細節存在缺陷道路導引系統不完善東區障礙40周邊環境不佳，交通路線不易識別41產品細節42推廣定位不夠明確CBD家庭至上CBD、地位、光耀國際國際人的東區國際外界對于東區國際的認識不清楚，客群定位模糊43口碑的缺失物業管理的服務水平；日常的費用開支；工程質量等遺留問題。44小區租金比周邊項目低45項目已具備一定的高檔社區質素，但一直未能進入CBD主流高檔樓盤的隊列；小結產品細節導致項目總體品質感不高；物業的服務水平導致了項目的口碑缺失；物業的租金水平相對較低。46市場的需求就是我們的需求客戶定位客群分析客戶特征客戶需求47自住客戶對泛商業氛圍感興趣穩定的14、中高收入階層多為二次或多次置業者非常注重生活的便利性喜好尊貴感覺存在不同程度的投資心理客群分析48投資客戶長期在周邊投資高檔公寓的投資買家注重加快出租周期，降低投資風險，迅速做出反應口碑傳播的重要實施者更熱衷于能減少成本的投資。商住客戶多為設計、咨詢等小型企業注重辦公場所的便利性對辦公成本較為敏感客群分析49富豪階層中產階級上層中產階級中層高級白領中上層客群階層分類 普通白領大眾階層50中產階級中上層大型企業的高級決策層駐華外企高層藝術界知名人士中型私人企業主政府機關高級公務員高等專業的專項技術人員高級白領中上層大型企業的中級管理者駐華外企中層政府機關中層干部高級專項技術人員律師高級財務人員I15、T精英普通職業經理人客群職業分類 51中產中上層主要特征非第一次高檔公寓置業者公寓高檔公寓第N次置業者目前擁有物業價值超過150萬市場因素:物業升級(并非跳級)面積有1.2-1.5倍增長價格有1.5倍增長尤其對于非第一次高檔公寓的購買者而言，他們對高檔公寓有自己獨特看法設計合理、細節出眾的具有較高品質社區將成為關注重點。公寓別墅52高級白領階層主要特征第一次高檔公寓置業者普通住宅公寓高檔公寓非首次置業者目前擁有物業價值超過萬市場因素:物業升級(并非跳級)面積略有增長價格略有增長現有物業已經不能滿足自身需要，對高檔公寓有著向往和憧憬，需要通過居住物業的逐步升級來驗證自身的發展成果。53高檔公寓的16、品質感；交通便利，配套齊全，距離商務區直線距離較短；體貼的服務；國際化大環境優勢；戶型舒適；前瞻的投資價值；物業自身保值與升值潛力。主力客群心中的高檔公寓標準54產品價值二次提升體系樣板裝修提升特色配套提升物業管理提升增值服務提升55樣板間精裝修，營造現場視覺吸引產品價值提升56翠鳥的花樣生活-感觀主義風格 人群素描：對藝術和生活品質有著苛刻要求，追求個性的生活方式，是城市里的活躍分子。典型特征：艷麗的色彩57貴族的世紀奢華-新裝飾藝術風格 典型特征：ArtDeco擁有純粹而艷麗的色彩，自然的幾何圖案，金屬原始的光輝及充滿質感的材料，品質感是其核心。人群素描：有閑的新中產階級，熱愛生活的雅痞一17、族。58回歸原生態-自然主義風格 典型特征：在現代簡約基礎上應用更多的自然材料 人群素描：不論階層和收入，熱愛自然、追求自然、享受自然的人士 59完美的莫扎特圓舞曲-新帕拉迪奧風格 典型特征：新帕拉迪奧風格強調廊與柱的對稱、線條的起伏及雕塑的立體感。整體感覺瑰麗而非浮華，嫵媚卻不失端莊。人群素描：功成名就的城市精英和中產階級。60完善成熟配套，引入主題化運營模式配套設施提升61咖啡、茶館、餐飲等超市精品店地下部分單設入口，臺球、自助影院等對現有會所的運營提升信心、提供方便62增加一期業主生活便利性，為二期銷售提供支持餐廳咖啡廳臺球超市咖啡廳63東區首家異域風情頂級SPA主題會所64和諧/美麗/18、健康/舒展/純凈/心境 海洋水療游泳池、香薰、草藥、鮮花、泥療房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178965品牌化管理彰顯項目品質物業管理的提升66禮賓服務/客務服務/管家特約服務/商務中心服務/餐飲服務物業服務水平直接關系業主居住質量，個性化的物業服務是高檔項目的共性，定制式物業滿足業主不同需求，是項目整體品質的突出表現。專業化管理團隊專業化管理團隊 品牌化特色服務品牌化特色服務項目項目物業管理物業管理華貿國際公寓第一太平洋戴維斯觀湖國際戴德梁行華業國際中心國貿酒店管理67提高社區的出租率和租金19、水平開發商成立租務中心增值服務提升房策網2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話：0755-83513598QQ：6903178968要點回顧地產新政的影響大戶高檔社區市場看好；周邊市場研究未來供應量逐步減少，區域優勢凸顯；主力客群分析中產中上、高級白領；產品價值二次提升體系樣板裝修、特色配套、物業管理、增值服務4大產品價值提升體系；營銷推廣價值提升體系形象力提升、深度推廣渠道；價值提升的目的是價格提升；中原特色營銷體系介紹。此試用報告刪除了此試用報告刪除了42頁！詳情聯系頁！詳情聯系QQ：69031789 房策網房策網69中國北京CBD東區國際中原與東區國際締造者三能達置業一起帶給CBD一個全新的東區國際70