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1、 上海K11 商業(yè)調(diào)研信息表調(diào)研日期：2014年8月16日調(diào)研人員：李成填表人員：李成一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)上海K11藝術(shù)購(gòu)物中心地址上海市黃浦區(qū)淮海中路300號(hào)所屬商圈淮海路商圈商圈等級(jí)直轄市市級(jí)商圈商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2013年5月開(kāi)發(fā)商新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司總建筑面積13.7萬(wàn)方物業(yè)組合寫(xiě)字樓9.7萬(wàn)方，商業(yè)4萬(wàn)方商業(yè)建筑面積4萬(wàn)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積/項(xiàng)目簡(jiǎn)介上海K11位于淮海中路黃金商務(wù)區(qū)，西鄰馬當(dāng)路，東靠黃陂南路，北依金陵路，周?chē)谐^(guò)15家甲級(jí)寫(xiě)字樓及數(shù)十家5星級(jí)酒店，地下二層直接與軌道交通一號(hào)線黃陂南路站地下通道相連，商業(yè)面積合計(jì)近4萬(wàn)平方米。有近20%的零售及餐飲品牌首次入駐上海。K11呈現(xiàn)2、的將不僅僅是一座購(gòu)物中心，更是一間藝術(shù)樂(lè)園、環(huán)保體驗(yàn)中心、主題旅游景點(diǎn)和展示人文歷史絕佳的時(shí)尚創(chuàng)藝新地標(biāo)，2011年5月18日，香港新世界大廈購(gòu)物廣場(chǎng)正式更名為K11購(gòu)物藝術(shù)中心，并著手對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行改建。2013年5月，改建完畢的k11正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)二、項(xiàng)目外部條件區(qū)位背景概述位于淮海中路黃金商務(wù)區(qū)，周?chē)谐^(guò)15家甲級(jí)寫(xiě)字樓及數(shù)十家5星級(jí)酒店，地理位置優(yōu)越項(xiàng)目四至西至：馬當(dāng)路，東至：黃陂南路，北至：金陵路，南至：淮海中路地面交通臨近環(huán)海中路主干道，便利到達(dá)南北高架、延安高架軌道交通地鐵一號(hào)線黃陂南路站。公交線路上川專(zhuān)，大橋一線，滬商專(zhuān)，滬塘專(zhuān)，隧道八線，108，109，146，167，198，23、6，320，911，920三、項(xiàng)目自身內(nèi)部結(jié)構(gòu)1、基本參數(shù)建筑形態(tài)外立面地下層數(shù)3層（地下商業(yè)2層、藝術(shù)中心1層）地上層數(shù)地上商業(yè)4層（4、5層合為一層）車(chē)庫(kù)層數(shù)4層商業(yè)層數(shù)6層停車(chē)位數(shù)量6-9層，270個(gè)車(chē)位停車(chē)位配比270個(gè)：4萬(wàn)停車(chē)位面積12車(chē)庫(kù)道路寬度3.6m/5.5m各層平面面積B2：6000B1：6000F1：5400F2：4700F3:5400F4/5:5600各層層高（標(biāo)準(zhǔn)層高/凈高）B2-F3: 3.5m/3mF4：7m /6.5m柱距9-12m中庭面積191方動(dòng)線長(zhǎng)度主動(dòng)線：50米走廊寬度7m直梯數(shù)量3個(gè)扶梯數(shù)量17個(gè)直梯品牌東芝扶梯品牌東芝直梯最大承重限載16人電梯間面積4、/2、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)外立面效果 中庭天花板 休息座椅 景觀小品 衛(wèi)生間布置 四、項(xiàng)目動(dòng)線1、入口分析商場(chǎng)主次入口描述分析除B2層與地鐵有通道直接相連外，k11共有3個(gè)地面出入口2、車(chē)流/人流/水平動(dòng)線分析外部動(dòng)線/車(chē)流動(dòng)線描述分析停車(chē)場(chǎng)入口高2.2米，位于商場(chǎng)后方寫(xiě)字樓下，為商場(chǎng)與寫(xiě)字樓共用外部動(dòng)線/人流動(dòng)線描述分析內(nèi)部動(dòng)線/水平動(dòng)線描述分析一層動(dòng)線明晰，南為商場(chǎng)主入口，北端為從辦公樓區(qū)域進(jìn)入的次入口3、垂直動(dòng)線分析直梯分布：布局分析電梯間： 商場(chǎng)1處位置設(shè)有直梯，共3部扶梯分布：布局分析共有17個(gè)扶梯。跨層扶梯分布：布局分析無(wú)4、商場(chǎng)與其他物業(yè)互動(dòng)分析商場(chǎng)與寫(xiě)字樓：分析商場(chǎng)直連寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓大廳 5、寫(xiě)字樓與商場(chǎng)前后聯(lián)通，進(jìn)入位于金陵西路路口，通過(guò)一個(gè)狹長(zhǎng)的通道可達(dá)商業(yè)部分5、導(dǎo)示系統(tǒng)分析商場(chǎng)內(nèi)部懸掛導(dǎo)示牌商場(chǎng)外部導(dǎo)示牌商場(chǎng)內(nèi)部立柱導(dǎo)示牌中庭服務(wù)臺(tái)地鐵連接導(dǎo)示牌停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)示牌6、典型業(yè)態(tài)/主力店人流動(dòng)線典型業(yè)態(tài)都市農(nóng)場(chǎng)描述分析三層的生態(tài)農(nóng)場(chǎng)為k11所獨(dú)有，該區(qū)域提供親子娛樂(lè)，為都市人群提供種菜樂(lè)趣的機(jī)會(huì)五、項(xiàng)目定位1、商業(yè)主題：圍繞“藝術(shù)、人文、自然”之間的關(guān)系，將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然觀光融合在一起2、客群分析：中高端客群，以及擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力，懂得享受并追求生活品味的消費(fèi)者六、項(xiàng)目業(yè)態(tài)1、業(yè)態(tài)配比樓層業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)配比主力店零售餐飲休閑娛樂(lè)服務(wù)配套整體B279%9%/12%B179%8%13%F189%6%5%F2100%F377%7%16%F4100%F5100%2、入住商家品牌結(jié)構(gòu)樓層品牌配比國(guó)際一線國(guó)際二線國(guó)內(nèi)一線國(guó)內(nèi)二線非品牌整體B1F13、入住商家品牌明細(xì)樓層商鋪位置業(yè)態(tài)種類(lèi)細(xì)分業(yè)種品牌名稱(chēng)品牌檔次店鋪開(kāi)間面積（）地址：上海市楊浦區(qū)四平路1388號(hào)同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)C座607/603 E&H Research | E&H Capital | E&H Consulting | E&H Training