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1、2 目錄 商業分析 項目概況 項目優勢 項目定位 項目平面規劃方案 項目推廣策略 3 南通商業分析 4 南通宏觀分析 2510.1 2872.8 3417.9 4080.2 4558.7 18.9 14.4 19.0 19.4 11.7 0.05.010.015.020.025.001000200030004000500020082009201020112012地區生產總值(億元)增長率%915.1 1086.1 1268.3 1479.9 1708.7 24.2 18.7 16.8 16.7 15.5 0510152025300300600900120015001800200820092012、020112012社會消費品零售總額(億元)增長率%南通近五年整體經濟發展迅速，雖近兩年增速放緩，但經濟前景仍保持樂觀。5 南通宏觀分析 18903 19469 21825 25094 28292 11613 13103 14492 16666 17858 61.4 67.3 66.4 66.4 63.1 5859606162636465666768060001200018000240003000020082009201020112012人均可支配收入(元)人均消費性支出(元)占比%南通城鎮人均可支配收入與消費性支出每年呈快速上升趨勢，而消費性支出雖與可支配收入占比有所下降，但居民消費觀念仍較3、“先進”，接近于上海65.3%的比例。6 南通市區商業面積：140萬平米 人均商業面積：1平米/人 商業規劃：“一圈、雙核、五心、兩帶、六道口、十街、多點”的原則 一圈：環濠河特色圈：雙核：南大街商業中心、新城商業中心 兩帶：依托336線、外環北路為軸線發展新興商業 五心：5個區域商業中心，包括工農北路外環路商業中心 六道口：集合高速公路、立交發展物流、倉儲式超市 十街：10條特色商業街 多點：54個市級社區服務中心 地點建筑面積營業面積評價南大街28萬20萬區域交通擁擠、購物環境一般、業態單一工農路東側、崇川路南側21萬15萬靠近市政府崇川區觀音山港閘開發區越江路口港閘區工農路口經濟技術開發4、區濱江新城市級商業中心區域商業中心項目處于定位于區域商業中心，且距離市中心商業最近，約2.5km；目前市中心商業交通擁擠，購物環境較差，業態以百貨為主 南通商業簡析 本案 外環路商圈 環濠河特色圈 新城商圈 開發區商圈 1個組合型一級中心：由老城區中心和城市新區中心共同形成組合型一級中心。5個二級中心：北翼新城次中心、觀音山片區中心、開發區能達商務區次中心、蘇通科技產業園次中心、通州城區次中心 8個三級中心：港閘西片區、港閘東片區、老城西片區、老城東片區、老城北片區、開發區北片區、通州城西片區、通州城南片 組合型一級中心 二級中心 三級中心 南通用地布局規劃 7 8 南通市商圈介紹 市北新城商5、圈 RBD城市商業游憩區 金融商業文化軸 濱水生態居住區 本案 市北商業中心 站前商貿區 1 2 1 財富商城 6 方特樂園 2 奧特萊斯 7 南通第一城(在建)3 鴻鳴摩爾 8 華潤中心(在建)4 美麗華商業廣場 9 江海商業街 5 四季商品城 10 金海岸商業廣場 3 4 5 南通火車站 6 7 8 9 10 商圈區位：市北新城商圈包括永興大道、工農北路、外環路，是南通副市級核心商圈。商圈業態：市北新城商圈以購物廣場為主，業態品類豐富，未來華潤中心15萬及南通第一城10萬綜合商業中心將集中亮相，與本案7萬大型綜合商業體形成集聚效應，提升商圈在市區競爭力。商圈區位：南大街商圈包括南大街、八仙6、城、人民中路，是南通市級核心商圈。商圈業態：南大街商圈以百貨店為主，各種業態并存，集購物休閑、住宿餐飲、文化娛樂為一體，匯集文峰大世界、百貨大樓、金鷹百貨、僑鴻國際、亞萍國際等五個百貨商場，以及大潤發、家樂福、國美電器、五星電器等多家賣場 南大街百貨商圈 僑鴻國際 八仙城/大潤發 金鷹 亞萍國際 文峰大世界 百貨大樓 家樂福 名都廣場 南通市商圈介紹 9 青年路商圈西起外環西路東至工農路口，沿青年路沿線分布，并向兩側延伸，匯集了近七十家中高檔餐飲、近20家酒吧、KTV休閑娛樂商家，是南通最重要的餐飲休閑娛樂商圈。日韓異國餐飲主要集中在工農路青年路路口，躍龍路青年路口則以商務休閑餐飲較多，青年西7、路火鍋相對集中。青年路商圈 南通市商圈介紹 10 11 南通市商圈介紹 中南城 星光耀廣場 南部CBD商圈 開心摩 南通CBD商圈以中南世紀城為核心，依托南通市行政中心商服氛圍優勢，為目前全市新興國內外中檔品牌購物休閑匯聚地。目前商圈內大多數品牌為首次進入南通，快時尚、精品餐飲、大型影院及超市吸引時尚白領與年輕家庭前去消費。12 項目概況 13 項目參數：總建筑面積218650平米，西側商辦地塊100350平米，其中商業總建筑面積63000平米(地上47000平米，地下16000平米），東側居住地塊118300平米。項目鳥瞰圖 14 項目燈光效果圖 15 項目燈光效果圖 16 項目效果圖 178、 住宅 商業 干道 道路 支路 地塊周邊商業現狀及規劃 新興綜合發展區域，未來商業發展氛圍較好 地稅局 華潤項目(住宅)南通火車站 華潤 萬象城 18 地塊區域交通情況 南通火車站位于北面僅2.1km，站前商貿圈人流將直接導入本案，提升商戶坪效價值。本案項目至主城區可經三座橋到達，目前一號橋、1.5號橋車流較大，以私人轎車為主。本案周邊公共交通發達，共有8條公交線路將南部主城人流輸送于此。規劃中軌道交通2、3號線永怡路站將直達本案，提升消費人流量。本案所在長華路為雙向六車道主車線，永怡路為雙向四車道輔車線，辦公主入口設至永怡路，起到人車分流作用。軌交2、3號線永怡路站 南通火車站 19 項目距9、通寧大道高架上下匝道口約1.7km；距外環北路高架上下匝道口約1km。標示處車流主要為從項目來往于港閘區北部地區，該出入口上下車流較少，且多為中大型車輛。標示處車流主要來往于三個方向：港閘西部老城區、南通南部區域及省市、通州區及南通東部區域。該出入口上下車流密集，以私家車為主。地塊區域交通情況 20 區域現有新建住宅一覽 名稱 地址 項目距離(km)建筑面積()戶數 開盤時間 性質 金域藍灣 北大街與友誼路 本案 117655 984 2011-09 商品房 尚海城 永和路與北大街 0.1 223308 1677 2011-05 商品房 嘉御龍庭 永怡路與友誼路 0.1 110906 684 10、2011-02 商品房 秦灶小區 永怡路與石橋路 0.8 165000 1427 動遷房 蘇建陽光新城 工農北路與永和路 2.1 209998 1733 2011-01 商品房 皇家花園 永怡路與石橋路 1.1 243431 2311 2011-05 商品房 桂花小鎮 永怡路與工農北路 1.5 60831 490 2011-08 商品房 北城名郡 永怡路與石橋路 1.1 77952 616 2011-07 商品房 民安花苑 永怡路與工農北路 1.5 110000 951 動遷房 華強城 江海大道與北城大橋 0.9 1300000 7501 2011-09 商品房 怡園小區 和諧家園 永怡路與長11、泰路 1.1 550000 4744 動遷房 綠墅灣 外環北路與長泰路 2.3 80351 546 2011-12 商品房 中港城 外環北路與長泰路 2.3 500000 3000 2011-06 商品房 華潤中心 北大街與永和路 0.1 444214 3000 商品房 統計 4193646 29664 按照南通市戶均人口2.7人/戶統計，本案區域內現有住宅可容納8萬人。21 區域現有辦公物業一覽 名稱 地址 項目距離(km)建筑面積()套數 售價(元/)開盤時間 性質 萬科YOHO 北大街與永怡路 本案 32263 13000 621 222 LOFT:毛坯9000-11000 2012-112、2 LOFT 辦公 綠洲國際 北大街與永和路 1.0 36368 370 LOFT:毛坯11000，精裝14000 辦公:10000-12000 2010-10 LOFT 寫字樓 北城一品 北大街158號 0.9 37476 469 毛坯8000-8500 2011-07 LOFT 鴻鳴金貿中心 外環北路488號 0.7 38807 467 毛坯8500-95000 2012-12 LOFT 鴻鳴摩爾 外環北路558號 0.8 19759 216 毛坯8500-9500 2011-02 LOFT 金海岸 工農北路18號 2.0 23122 600 精裝11800-13500 2011-10 L13、OFT 盛唐君廷 通寧大道99號 2.2 68000 1017 毛坯6700-8300 2012-06 LOFT 百安誼家 外環北路與通寧大道 2.1 89756 116 毛坯9500-11000 2011-01 辦公 華潤中心 北大街與永和路 0.1 50000 辦公 LOFT 統計 446551 4098 按照小戶型辦公平均容納10人量統計，本案區域內現有辦公物業可容納大于4萬人。22 區域現有商業物業一覽 名稱 地址 項目距離(km)商業面積()售價(元/)租金(元/天)開業時間 美麗華廣場 外環北路與長華路 0.6 25000 13000-18000 1.3-3.8 2009-01 鴻14、鳴摩爾 通寧大道與江海大道 0.8 100000 18000-25000 2.0-3.5 2012-06 奧特萊斯 濠西路299號 1.8 280000 只租不售 2.5-4 2009-06 金海岸 工農北路18號 2.0 38000 11000-25000 1.8-3 2012-10 江海商業街 工農北路99號 1.9 15854 只租不售 1.5-4 2012-12 23 北翼新城區域 現有人口：近10萬 開業導入：15萬人 規劃人口：常住人口35萬+流動人口10萬 開發周期：5-10年 人口導入速度：約4-6萬人/年 通呂運河南側 1.5號橋：2010年10月建成 人口數量：約8-10萬15、人 距離此項目及市中心均為約1KM 購物環境是爭取這類客流的關鍵因素之一 目前北翼新城人口數量較少，根據開發計劃，每年導入4-6萬人；伴隨著1.5號橋的開通，運河南側約8萬人，可方便到達此項目；地塊周邊人口現狀及規劃 24 市場總結 區域發展 區域商業發展迅速，已初步建設成市北新城核心區規模。本案項目位居核心商業帶，將與華潤中心共同打造成市北全新商業中心。交通條件 公交、規劃中軌交與高品質強運能公路干線形成了縱橫交錯的立體式交通網絡，保證了本案輸送消費人流能力。成功保障 周邊現有住宅及辦公的陸續開發建成及入住為本案商業成功帶來保障；隨著項目辦公部分的建成及南通萬科總部的入住則大大推高本案商業品16、質。25 項目優勢 26 項目項目 屬性屬性 1 2 3 4 5 港閘區商業副中心 現實需求“全生活”購物場所 未來城際鐵路、軌道交通帶來人流 高素質客群 辦公樓人群 周邊商務客群 項目 屬性 1 2 3 4 5 現實需求 未來有較大數量的入駐人口 高素質客群 辦公樓人群 周邊商務客群 區位條件優勢 27 建筑形態：符合社區項目特征 綜合體：提供了復合式客流的支持 項目條件優勢 28 項目定位 29 根據馬斯洛五層需要理論，人類有生理需要、安全需要、社會認同需要、尊貴需要及自我實現需要五個層次。社區商業中心與此相對應的業態包含食、衣/戴、住、樂、育、游及體驗等方面。五層需要 服飾、配飾、兒童零17、售等 電影院、KTV、兒童娛樂 兒童教育、成人教育、特色教育 高端餐飲娛樂 相應業態 關鍵字 樂 住 衣/戴 食 體驗 育 對應客群 商務客群 周邊家庭、學生、商務白領 商務客群、周邊居民 周邊家庭、商務白領 商務白領、周邊居民 商務客群、周邊居民 美食廣場、輕便餐飲、休閑餐飲、特色餐飲、商務餐飲 家居生活用品、美容美發SPA 自我 實現 尊貴 社會認同 安全需要 生理需要 項目商業定位依據 30 核心消費群 目標消費群定位 核心消費群 次主力消費群 輔助消費群 周邊政企事業單位與商務辦公人群及社區消費者 兒童消費群 家庭生活類消費 市場主流品牌 （包含餐飲、零售、休閑等）高性價比產品 其它區18、域消費人群及特定目標消費群體 政府應酬 商務宴請 用餐環境 產品品質 兒童教育 兒童娛樂 兒童零售 偶然性類消費 目標消費（包含餐飲、零售、休閑等）高性價比產品 項目商業定位依據 31 兒童體驗 朋友相會 家庭團聚 日常購物 談情說愛 商務午餐 公司宴請 時尚零售 項目功能定位 項目商業定位 32 體驗式“全生活”購物中心 精品與商 務的結合 集聚與便 利的匯總 餐飲與娛 樂的互動 生活與家 庭的融合 業態定位 項目商業定位 33 “全生活”市場定位 生活類大賣場 挖掘商業特性 突顯體驗式“全生活”場所 兒童主題游樂店 量販式KTV 五星級影城 時尚精品餐飲 美顏養身 項目商業定位 34 3419、 項目平面布局方案 主題餐飲特色餐廳+兒童教育培訓+兒童游樂中心+量販式KTV+動漫電玩 特色餐廳時尚餐飲+時尚服飾+飾品+精品家居 品牌餐飲休閑餐飲時尚服飾+個人護理生活+服務配套 3F 1F 2F 4-6F 大地影城+健身會所+SPA+大型餐飲 大潤發-1F 業態分布 7-8F 金域廣場精品酒店 36 招商品牌 已簽約品牌 已簽意向品牌 37 業態組合建議負1F 大潤發 38 業態組合建議1F 39 業態組合建議2F 40 業態組合建議3F 41 業態組合建議4F 42 業態組合建議5F 43 業態組合建議6F 健身房 F601 2498 44 項目推廣策略 45 周邊區域目標消費 顧客的20、普及型推廣 強化特點型商業（譬如兒童類消費）和節假日消費的推廣 回頭顧客的捕獲以及 數量逐漸增加，并努 力提升消費需求滿意度 我們采取“全面輻射-提萃需求-擴大細分”的市場推廣策略。主要面向符合本項目商業定位的細分目標顧客，體現以家庭為核心的體驗型“全生活”購物場所的概念，而非變化迎合全部周邊顧客需求。項目市場推廣策略 充分合理利用本項目的戶外廣場資源，根據南通當地消費文化,我們在進行充分市調后將制定符合當地文化的一系列主題活動，根據上海商業對周邊城市的示范及輻射效應,我們也可以主打上海牌吸引商家及消費顧客的眼球，匯集人氣，增加收益，提升項目自身價值。項目推廣示意 項目推廣策略 46 46 提21、升與所有租戶及各類品牌間的互動宣傳、推廣及廣告。通過提供給各類國際知名品牌推廣活動舉辦場地，擴大項目的知名度，同時也帶動商場內租戶更多地參與到商場的活動中，整合各品牌資源，有利于商場整體包裝推廣。增加吸引力 互動、活動、推廣及廣告 項目推廣示意 項目推廣策略 47 項目市場推廣途徑示意 序號序號 推廣推廣渠道渠道 目的目的 時間及年度比例時間及年度比例 1 媒介(平面,網絡,電視電臺傳媒)最大限度擴大知名度宣傳范圍 開業前,重大促銷(2-3次)2 戶外宣傳（主要路段宣傳指示牌,戶外廣告）擴大知名度及導引 開業前(1次)3 消費者互動性活動 激發消費熱情聚集人氣 節日,淡季（35次）4 會員優惠活動 培育忠誠度高的客戶增加回頭客 四季（46次）5 消費送禮折扣 提升銷售額 聚集人氣 淡季或節假日（1015次）6 演藝活動 聚集人氣提升商場品牌知名度 重大節日（35次）7 專業集市及特定品牌推廣 促進某一品類商品銷售 根據實際需要 項目推廣策略 08.03.26 Page 48