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1、管理研究與咨詢網絡建立聯盟，充分利用他人的客戶關系咨詢公司咨詢專家建立聯盟，充分利用他人的能力作戰報告戰略策略戰術Swot分析及開發戰略指導思想核心要素確定感性（形象塑造）和理性（價位分析）應該怎樣做？（開發方向）應該做什么？（產品定位）做出什么樣的?（產品價值）戰略篇一：SWOT戰略分析優勢（serength）劣勢（weakness）區位優勢（CBD/交通/開發量）地塊優勢（平坦/三面臨街/南北向）配套優勢（學校/商業/未來CBD市政）景觀優勢（CBD觀景臺）成本優勢（土地成本）技術優勢（開發經驗）周邊環境，人口素質，衛生，治安城中村印象城市污染立交橋交通不便利容積率品牌機 會CBD開發，城2、市東移政策控制開發門檻抬高片區認同度片區相對偏高樓價大盤認同周邊大盤造市市場存在機會亮點（如小戶型）SO戰略依托借助CBD資源，強調CBD社區強調首個CBD生活圈樓盤，強調新都心，新生活的升級產品”吸引全市范圍跨區域置業，周邊換房需求為輔運用靈活的價位杠桿策略強調“我也是大盤”抓住市場亮點，推出填補市場空缺的創新產品WO戰略加強小區自身環境和社區形象營造一個飛地強調“購買的是未來七十年，展示的是CBD生活”加大前期投入，加強工程形象展示進度，加強現場和賣場包裝展示，以彌補品牌力，提高競爭門檻盡早入市策略提高綠化率和景觀營造，分散對容積率的注意威脅預計整體樓價走低中中高端樓盤總量規模大周邊大盤競3、爭ST戰略開啟置業投資市場，開辟第二戰場以區位優勢和產品價值營造置業熱點性價比競爭WT戰略多元產品組合控制推盤量相對低價入市快速消化(opportunity)(treat)戰略篇二：開發戰略原則梳理相對效益復合適量空缺/差異創新需求經濟+美麗開發戰略復合原則（豐富產品線）豐豐富富產產品品線線，避免單一產品（如住宅類產品）所可能帶來的市場壓力，“不把全部的雞蛋放在一個藍子里”，具體產品策略是：具體產品策略是：項目組團A 組團B 商服類產品 住宅類產品 寫字樓 緊湊型二三房為主的平面住宅小高層多層+小高層底商街鋪+產權式商城SOHO小戶型商務公寓（可以部分樓層調整為產權式酒店）首層底層TOWNHO4、USE戰略篇三：開發戰略原則梳理適量原則：適量原則：10萬平米總量控制下，實現少而多的開發原則，即“多”產品線豐富，“少”各單一產品開發量控制住宅：44000寫字樓：26000Soho：20000商鋪：10000戰略篇三：開發戰略原則梳理空缺差異原則空缺差異原則：作為一家新的房地產的首個項目，不具備直面競爭的品牌優勢：其企業開發戰略定位是不作“挑戰者”，不作“跟隨者”，而進入“細分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異。住宅住宅緊湊型兩房、三房，立面風格創新，入戶花園，空中庭院等創新戶型，空中TOWNHOUS 寫字樓寫字樓80100平米小戶型開放式高檔次專業化寫字樓Soho4060平米，一房一5、廳，兩房兩廳，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版，建議樓中樓,建議三錯層產權酒店產權酒店（市場空缺）產權商場產權商場區域市場首個項目，第一個擁有自有產權的“車居超市”戰略篇三：開發戰略原則梳理創新需求原則：創新需求原則：（自用+投資雙通路）吸引置業自用為主的前提下，以具有投資價值的物業品種（具有唯一性）啟動置業投資市場，其中產權式商場（固定投資回報），產權式酒店（固定投資回報），SOHO公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業投資價值住宅住宅自用寫字樓寫字樓自用+投資SOHO投資+自用產權商場產權商場投資（固定回報）街鋪街鋪自用+投資戰略篇三：開發戰略原則梳理經濟經濟+美麗原則：美麗原則：（中6、檔價位銷售中高端產品）住宅為例，BCG矩形分析高端（如：德億時代城）中價（小高層）2500元中端（如：福田麗景）高價（小高層3200元）中端中價市場產品競爭優勢中價高端市場市場空缺高端高價市場價格競爭優勢戰略篇三：開發戰略原則梳理相對效益原則：相對效益原則：（追求含金量，強調銷售速度）開發效益相對最大化效益相對最快化利益提高單價降低單價商服住宅貼補戰略篇三：開發戰略原則梳理整體項目定位形象主題定位價格定位開發模式定位競爭模式定位產品定位建筑風格定位目標對象定位策略篇三：項目定位OUSE+OFFICE+SHHO+MALLCBD都市復合型高尚社區產品競爭（復合/差異）性價比競爭技術競爭門檻競爭住宅7、：中高端緊湊型住宅寫字樓：小面積高檔OFFICESOHO：商務酒店式小戶型公寓商場：產權式車居超市底商：風情商業街簡約歐陸風格，首個瑞士峰景建筑整體開發，商服先行都市白領階層2735歲為主置業自用為主（偏重首次置業）置業投資為輔（入市價）住宅：2500元寫字樓：3100元SOHO：2600元商業：5000元街鋪：略都市中央，城市精英首席白領社區策略篇三：項目定位戰術篇一形象主題設計項目整體案名：項目整體案名：碧云天新城、國際村、麗港城、世紀村彩虹岸、中原陽光、世紀春城、大世紀花園、美麗365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領港灣、金色文城、綿緞濱彩虹岸、金水花都、盈翠雅園8、中原新城、新鄭州花園。SOHOSOHO商住公寓命名商住公寓命名：CBDCBD左岸、都市左岸、都市E E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區、自由之光、都會站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區、自由之光、都會100100寫字樓命名：寫字樓命名：創富時代廣場、創富時代廣場、CBDCBD城市廣場城市廣場小高層社區命名小高層社區命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景、優仕閣、歐園。北歐印象命名CBDCBD城市精英社區城市精英社區CBDCBD白領生活圈白領生活圈城市的、成功的、風尚的城市的、成功的、風尚的國際人文居住社區國際人文居住社區.風尚生活人居坐標風尚生活人居坐標瑞士風情特區瑞士風情特區9、從容從容CBDCBD，閑情瑞士園閑情瑞士園戰術篇一形象主題設計主題：概念概念:城市中央生活圈城市中央生活圈“精生活精生活”概念概念（精致、精品、精華、精彩、精英）（精致、精品、精華、精彩、精英）CBDCBD第一居所第一居所城市眼城市眼世紀燈塔世紀燈塔戰術篇一形象主題設計產品單價面積收益住宅2500(2200-2800)44000110,000000寫字樓3100(3100-3500)2600080,600,000SOHO2600(2600-3000)20000.52,000,000商鋪50001000050,000,000項目預計總收入292,600,000戰術篇二定價策略設計價格體系注：注：10、1.以入市價計算，各產品收益隨以入市價計算，各產品收益隨“低開高走低開高走”的原則，會有的原則，會有20%-40%不等的溢價不等的溢價2.未計算產權式酒店和街鋪收益未計算產權式酒店和街鋪收益戰術篇二定價策略設計定價原則 定定價價策策略略基基本本原原則則（低低開開高高走走/留留有有余余地地/小小幅幅頻頻調調/靈靈活活付款）付款）相對效益原則相對效益原則 成本原則成本原則 市場價位體系原則市場價位體系原則 消費承接力原則消費承接力原則 形象檔次原則形象檔次原則 性價比優原則性價比優原則 競爭樓盤綜合比較原則競爭樓盤綜合比較原則 周邊樓盤參照比較原則周邊樓盤參照比較原則戰術篇二定價策略設計定價分析（11、價位優勢）（價位優勢）1 1、住宅價格（多層、住宅價格（多層2200,2200,小高層小高層28002800元元）在整體樓價體系屬中檔價位（區域內小高層價位在25003500元）相對周邊（同類型）價位低300500元/，價格競爭優勢明顯，溢價空間200300元/2 2、寫字樓價格（、寫字樓價格（3100/3100/）在整體樓價體系屬中高價位（全市范圍內寫字樓價位26003500元/）和周邊（同類競爭）樓盤比較，價格低200元/小面積寫字樓明顯的低總價低月供優勢（以80，3100元/的戶型為例，首付七萬元，月供僅1200元元（七成二十年計算），月供小于租金，租不如買。3 3、SOHOSOHO定價12、（定價（26002600元元/）和在售小戶型住宅比，單價總價不存在優勢，但作為白領小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級版），其價位能為市場所認同，且相比商務公寓存在單價和總價優勢，（以50，2600元/的戶型為例，首付3萬余元，月供僅800元，對月收入20003000元的白領族存在吸引力）4 4、產權商場定價、產權商場定價(5000(5000元元/)取決于投資回報方案（略）溢價分析：本項目未來升值期望值較高，售價可有一定幅度的上揚1、CBD功能物業2、與類比競爭項目的比較優勢3、立項階段，適機而動的機會效應4、空缺/差異效應5、綜合定位適中，面對市場的應變能力較強6、本項目的綜合功能齊全，產品結構配比可以滿足自用(首次置業/二次置業)/投資多層次消費群體。戰術篇二定價策略設計作戰報告匯報完畢謝謝