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1、桃 源 居大型商業(yè)物業(yè)招商方案深圳中原物業(yè)顧問有限公司2006年3月目 錄第一部分 寶安商業(yè)概況.3 二、大型商業(yè)物業(yè)概況.14一、寶安宏觀經濟狀況.3 1、物業(yè)基本資料.151、寶安簡介.3 2、各物業(yè)技術參數(shù).162、主要經濟數(shù)據(jù)分析.4 三、商業(yè)前景分析.173、小結 .6 1、商業(yè)現(xiàn)狀分析.17二、寶安城市基礎設施規(guī)劃.7 2、概述.181、路網建設概況.7 第三部分 招商定位 .192、寶安未來城市發(fā)展規(guī)劃.9 一、前期分析.193、小結.11 1、項目周邊未來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布.19第二部分 桃源居商業(yè)簡介.12 2、社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)匯總.20一、桃源居介紹12 二、招商分析. .2、211、社區(qū)特色.13 三、擬定業(yè)態(tài)定位.222、社區(qū)交通.13 3、社區(qū)配套.13 4、概述.13第一部分 寶安商業(yè)概況一、寶安宏觀經濟狀況1、寶安簡介 寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區(qū)之一，地處東經11352，北緯2235。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長30.62公里。寶安南接深圳經濟特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，是未來現(xiàn)代化經濟中心城市深圳的工業(yè)基地和西部中心。寶安作為深圳的六區(qū)之一，經濟實力位居全市第二，但工業(yè)、出口、利用外資、財政出入都位居全市第一。2、主要經濟數(shù)據(jù)分析n 寶安區(qū)2003年常住人口約 182.7萬，在2004年末戶籍人口為33.1萬，自建區(qū)3、起，全區(qū)人口增長穩(wěn)定。 寶安區(qū)人口情況 寶安區(qū)國內生產總值（GDP）資料來源深圳市政府n 寶安區(qū)國內生產總值從1997年的人民幣 144.63億元激增至2004年的人民幣 786.16億元，增長五倍以上，五年平均增長率比深圳特區(qū)高。n 過往8年的寶安區(qū)的人均年工資水平持續(xù)增長在2004年的人均工資為人幣25,368元，n 總的趨勢來看，寶安居民的收支持續(xù)增長，寶安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民人均消費支出都超過了深圳市的平均水平。 寶安區(qū)人均工資水平 寶安區(qū)社會消費品零售總額n 2004年寶安國民經濟繼續(xù)保持快速增長，社會消費品零售總額達民幣149.2億元，增長20.68%，比全市增長率高。 寶4、安區(qū)金融機構存款余額n 2004年,金融機構存款余額達民幣905.76億元，增長22.3%。寶安金融機構存款余額逐年遞增，這與整體經濟增長以及居民收入提高有緊密的關系。3、小結： 通過以上對寶安宏觀經濟數(shù)據(jù)的分析可見,無論是寶安經濟或者居民的收入以及消費水平和消費檔次都在進一步提高,寶安區(qū)將是未來深圳消費額主要的增長空間。 在各種利好政策的帶動下，寶安商業(yè)己成為關內眾多零售商家的焦點，而寶安居民的消費能力也是商家進駐的信心保障之一 寶安經濟在過去的多年中增長強勁，雖然零售總額與全市各區(qū)比較明顯偏低，但經濟數(shù)據(jù)顯示零售市場仍然存在龐大的發(fā)展空間，可以說是深圳市各區(qū)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮男姓^(qū)。二、寶安5、城市基礎設施規(guī)劃1、路網建設示意圖銜接特區(qū)內三條主要東西向主干道：深南大道、濱海大道、北環(huán)大道 連接廣州、東莞、深圳的交通主干道，車流量非常大。107國道國家干線公路網連接香港特區(qū)的惟一高速公路通道寶安大道西部通道由羅湖口岸至寶安機場，有近14公里在寶安境內，初步設計的14個車站中有7個在寶安區(qū) 一批重大交通項目的投入，使寶安區(qū)與深圳特區(qū)的聯(lián)系更加便捷，商貿更加繁榮。地鐵1號線寶安濱海大道東起南頭與深圳灣濱海大道和深港西部通道相接，并與東莞長安鎮(zhèn)相連 年設計集裝箱吞吐量最終達1000萬標箱的運輸能力。 實現(xiàn)珠三角區(qū)域一小時交通圈；加強深圳乃至珠三角都市圈與京津塘都市圈、長三角都市圈的聯(lián)系 龍華6、新客站 濱海大道大鏟灣碼頭2、概述 寶安地處廣州、深圳與香港之間，有著重要的經濟地理位置，隨著交通網絡的不斷完善，使寶安區(qū)與其他區(qū)域的往來更加便利，蘊涵著巨大的商機，將會帶動整個寶安的房地產及商業(yè)發(fā)展，展望未來，寶安城市新中心組團定位的落實，寶安大道的通車以及地鐵一號線延長線的貫穿，將對項目的興建起到正面的影響，為其成功開發(fā)創(chuàng)造了有利的環(huán)境。 城市化進程推動寶安商業(yè)與住宅房地產的發(fā)展，眾多零售商家的進駐預示著未來高質素的零售設施供應也將快速增長，這將導致商業(yè)市場競爭漸趨激烈。 寶安公路網的建設，將使寶安區(qū)域間連接更為緊密，交通通達更為便利，對本項目商業(yè)輻射將是有力支持。綜述：寶安已經建立搭起了7、成熟便捷的立體交通網絡，城市飛速發(fā)展指日可待。3、寶安未來城市發(fā)展規(guī)劃“一中心、兩軸線、四組團” 一個中心：寶安中心區(qū)從整體規(guī)劃上，寶安中心區(qū)的定位是深圳市西部的城市次中心（二級中心），也是寶安區(qū)的政治、經濟、文化、體育、信息中心，是寶安的花園式濱海城區(qū)，是政府未來3年重點規(guī)劃的建設區(qū)域。根據(jù)法定規(guī)劃圖則，整個地塊呈扇貝型分布，將沿兩條軸線、三個層圈：n 中央綠軸和發(fā)展主軸以中心廣場、中央公園、海濱廣場為主線，兩側為文化娛樂和會議展覽設施。n 以購物廣場、步行街為主線兩側，標志性商業(yè)建筑酒店和商務辦公寫字樓依次排開。n 第一核心層的行政、文化、商業(yè)、金融建筑以高層為主。n 第二圈層的小高層混合8、商住區(qū)。n 第三圈層的商住區(qū)以多層建筑為主體。 兩個軸線：西部軸線：新安-西鄉(xiāng)-福永-沙井-松崗已經為制造業(yè)和高新技術產業(yè)密集的區(qū)域之一，在深圳乃至全國都有重要的地位。中部軸線：龍華觀瀾是未來深圳最重要的國際物流業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地之一。 四大組團：新安中心組團：新安-航空城-福永(以本項目為核心)重點發(fā)展商貿、金融、旅游、信息咨詢等第三產業(yè)和高科技產業(yè)，建成現(xiàn)代化經濟中心城市，成為寶安的行政、經濟、商貿、金融和文化中心。新安中心組團“現(xiàn)代化經濟中心城市”的定位，預示著新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商業(yè)前景廣大，將帶動商業(yè)、酒店、寫字樓等房地產的飛速發(fā)展。沙井西部組團：沙井松崗以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金9、技術密集型的電子、機械、精細化工和建材行業(yè)，建成現(xiàn)代化的城區(qū)。龍華東部組團：龍華觀瀾重點發(fā)展倉儲業(yè)，并相應發(fā)展一些工業(yè)、商貿業(yè)和第三產業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務基地。光明中部生態(tài)組團：石巖光明公明保持良好的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無污染、耗能少的輕工業(yè)、高科技產業(yè)、生態(tài)及旅游觀賞農業(yè)。4、小結 縱觀寶安商業(yè)，總體商業(yè)格局正在發(fā)生變化，新安湖商圈與前進路商圈并駕齊驅，西鄉(xiāng)商圈后勁十足、新中心區(qū)商圈異軍突起的新格局正在形成。同時，寶安的商業(yè)網點數(shù)量、商業(yè)物業(yè)規(guī)模以及檔次正在迅速提高，寶安商業(yè)將隨著寶安經濟、社會的快速發(fā)展而迎來新的歷史階段。 零售商業(yè)集中在寶安主流及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域內。 零售商業(yè)未來發(fā)10、展集中在新中心區(qū)、前進路及新安湖片區(qū)、西鄉(xiāng)片區(qū)。 片區(qū)零售商業(yè)存在較大市場空白點，零售商業(yè)的未來發(fā)展存在巨大空間。尤其是西鄉(xiāng)片區(qū)缺乏集中一站式的品牌商業(yè)，諸如一些標志性餐飲、居家裝飾、文化中心、家電商務等有待形成統(tǒng)一完整的商業(yè)體系。 寶安未來的城市規(guī)劃，使寶安從一個工業(yè)密集的鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉變?yōu)榧虅?旅游-觀光-文化為一體綜合現(xiàn)代化城市。且發(fā)展速度驚人，在與龍崗、鹽田以及羅湖、福田、南山的競爭格局中，寶安是最具發(fā)展?jié)摿Φ母火埻恋丶兴凇５诙糠?桃源居商業(yè)簡介一、桃源居介紹桃源居位于深圳寶安西鄉(xiāng)，位于107國道與洲石公路的交匯處，屬于寶安中心組團。桃源居自1992開始規(guī)劃，總占地近116萬平米，總建11、筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口5萬人。經過近13多年的發(fā)展，目前開發(fā)面積已超過100多萬，入住人口3萬多人。1、社區(qū)特色經過多年的發(fā)展，桃源居形成“以商業(yè)為龍頭，以環(huán)境為依托、以教育為特色、以文化內涵”的發(fā)展思路。 社區(qū)環(huán)境在占地面積116萬平方米、總建筑面積180萬平方米的桃源居社區(qū)里，擁有綠化面積45萬平方米，綠化率達到40。 社區(qū)文化在桃源居，居民圍繞桃花進行攝影、書法、作詩比賽；社區(qū)組建了老人藝術團、少兒藝術團、青年藝術團、腰鼓隊等十余支文藝團體，在場地寬大、設施完備的社區(qū)文化中心、市民廣場、廣場大舞臺上，天天有活動，定期有“大戲”。在全民參與的業(yè)余文化活動中，共同家園意識漸漸濃郁，社12、區(qū)共同價值觀、歸屬感漸漸凝聚。 社區(qū)教育桃源居除了引入清華實驗學校、晶晶幼兒園建立了完善的學校教育體系外，還設立了涵蓋老人、婦女、兒童課外的社區(qū)教育體系，其教育體系的特點是終身性和全員性。在全國婦聯(lián)下屬的中國婦女發(fā)展基金會的顧問和指導下，在深圳寶安區(qū)教育局的直接領導下，由區(qū)社區(qū)教育中心具體承辦的社區(qū)女子學校，開創(chuàng)了全國社區(qū)婦女教育的先河。2、社區(qū)交通桃源居社區(qū)現(xiàn)有東西向主干道4條、南北向干道5條。為了完善社區(qū)車輛管理，實行了人車分流，充分保障了行人與車輛的安全。由于市政道路前進路橫穿桃源居東西兩大區(qū)塊，開發(fā)商為此投入近500萬修建了兩座橫跨市政道路的人行天橋，極大方便了社區(qū)居民交通之便。造型精13、美似城市之舟的人行天橋同時也成為社區(qū)標志性建筑之一。3、社區(qū)配套桃源居社區(qū)井然有序地開發(fā)了一所名校（清華實驗學校）、兩個市民廣場（文化休閑廣場及文化商貿廣場）、三個公園（森林體育公園、山體別墅公園、生態(tài)休閑公園）、四個功能組團（居住區(qū)、教育區(qū)、旅游區(qū)和商住區(qū)）、五個場所（老人會所、兒童中心及泛會所、女子學校、文化藝術中心、體育會所）。4、概述 桃源居開發(fā)至今已有14年時間，社區(qū)各方面條件業(yè)已成熟。優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，濃厚的教育韻味，四通八達的交通網絡，頻臨機場的特殊地理位置。坐擁5萬居民和周邊企業(yè)居住人員以及來往機場這些穩(wěn)定的教育、商業(yè)、旅游、商務消費人群，使桃源居的功能不僅是個住宅片區(qū)，更加是個14、集教育、文化、旅游、商務、觀光為一體的綜合性大社區(qū)。同時，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將帶動整個片區(qū)的經濟發(fā)展，在這里，大品牌、有特色、互補性商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿蔷薮蟮摹?二、大型商業(yè)物業(yè)概況1、物業(yè)基本資料 人人樂商場負1層：位于前進路與洲石公路交界處，背靠桃源居10區(qū)，面向不久前開發(fā)的14區(qū)高層住宅。面積為：8913.05。物業(yè)上蓋為人人樂購物廣場。1區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)19區(qū)5區(qū)4區(qū)20區(qū)6區(qū)9區(qū)7區(qū)10區(qū)14區(qū)11區(qū)12區(qū)15區(qū)16區(qū)13區(qū)17區(qū)清華實驗學校 2號綜合樓：位于貫通寶安的主交通要線107國道旁，背靠桃源居7區(qū)，整座建筑氣勢龐大，外廣場道路寬廣，負一層為停車場。本物業(yè)共5層，總建筑面積達15、22294.68，單層面積約4500。 1號綜合樓：整座建筑正對107國道，背靠桃源居1區(qū)，與2號綜合樓隔路相望，呈現(xiàn)里外凹凸之勢，停車場位于物業(yè)的負一層。本物業(yè)共13層，其中1-5層共計14395.66，單層面積約3000，6-13層面積共計8729.11。2、各物業(yè)技術參數(shù) 1號綜合樓項目名樓層每層面積（M）總建筑面積（M）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載1號綜合樓一層2769.5923124.76（竣工）5奧的斯地下車位63個，地上車位93個5部客梯1000公斤（四部由1-13樓的電梯已安裝完成；1-5層的一部客梯預留口未安裝）地下車庫4.0KN/M，商場、餐廳316、.5KN/M，住宅、辦公2.0KN/M。二層2617.985三層3221.615四層3221.615五層2564.875六層1297.7034部客梯七層1297.703八層1297.703九層1297.703十層1297.703十一層930.913十二層930.913十三層378.783 2號綜合樓項目名樓層每層面積（M）總建筑面積（M）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載2號綜合樓一層3998.5622294.686.5奧的斯地面停車位9個，地下停車位96個8部客梯、2部貨梯、1部扶梯客體1000公斤、貨梯3000公斤（8部客梯、2部貨梯完成安裝；扶梯未裝）地下車庫4.017、KN/M，商場、餐廳3.5KN/M，住宅、辦公2.0KN/M。二層4117.195三層4756.425四層4867.755五層4554.765 人人樂商場-1層項目名樓層每層面積（M）總建筑面積（M）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載10區(qū)商場地下一層8913.0526483.695奧的斯首層地面停車位28個3部客梯、2部貨梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、貨梯2000公斤（各種電梯已全部安裝）地下車庫4.0KN/M，商場、餐廳3.5KN/M，三、商業(yè)前景分析1、商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)環(huán)境分析：桃源居商業(yè)環(huán)境存在以下幾方面需要借勢或解決的問題： 可以借勢于寶安其他五18、個商業(yè)圈優(yōu)勢，形成以桃源居為主的商業(yè)片區(qū) 桃源居周邊得原住居民較為富裕，大型企業(yè)較多，是潛在的集體式消費群體 周邊缺少大型集中式商業(yè)網點，尚不能最大化利用社區(qū)的資源，這是商家在此發(fā)展的良機 社區(qū)公園、旅游景點、學校等機構資源是桃源居發(fā)展集中式商業(yè)的先決條件 社區(qū)居家氛圍較濃，需求以日常用品為主，商業(yè)檔次有待挖掘 寶安百貨、電子、裝飾、電子等專業(yè)市場已成行成市，與他們相比，桃源居要在互補行業(yè)或區(qū)域性商業(yè)上爭取優(yōu)勢 消費力水平： 桃源居目前已入住7000多戶，人口3萬多人，已具備了相當?shù)南M力，隨著片區(qū)不斷的開發(fā)，商機被普遍看好 清華實驗學校目前師生已有6000多人，形成了一個較大的消費群細分市場19、 桃源居周邊以原住居民為主、大型企業(yè)相對集中，消費力有待發(fā)掘 隨著桃源居后續(xù)的開發(fā)，桃源居的消費人群將進一步擴大根據(jù)寶安中心組團的規(guī)劃，未來將加大機場東部地區(qū)的福永中心區(qū)和西鄉(xiāng)北部地區(qū)的改造力度，高標準建設成為未業(yè)綜合服務中心和物流基地。這將進一步帶動本地經濟發(fā)展，促進本區(qū)消費力水平的提升特色： 桃源居集中式商業(yè)主要集中107國道、洲石公路、前進路三條城市主干道邊，具有良好的昭示性。雖然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社區(qū)導示系統(tǒng)，規(guī)劃好路面停車便利性，增強商業(yè)的外立面包裝，會對商業(yè)招商產生有力的促進。 桃源居先后獲得了“國際花園城市”、“全球人居理想社區(qū)”等大獎，已經成為了一個國際化的大社區(qū)20、。通過多年的探索，桃源居形成了獨特的社區(qū)文化，也建全了社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的模式，這些對于社區(qū)商業(yè)未來的經營都是有力的保證。2、概述 桃源居商業(yè)面臨的區(qū)域競爭很大，本身劣勢較為明顯，因此業(yè)態(tài)選擇要注意避免與周邊商圈雷同。 要充分利用桃源居學生消費群，及社區(qū)交通、文化特色，對商業(yè)進行差異化定位。 桃源居商業(yè)規(guī)模較大，社區(qū)內消費人群無法滿足需要。因此要充分挖掘周邊的消費人群，開展特色商業(yè)服務。第三部分 招商定位一、前期分析1、項目周邊未來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱1松寶大家私10天虹百貨2蘇寧電器11都之都大酒店3恒豐海悅酒店12寶暉商務酒店4好又多超市13萬佳百貨5永安南城百貨14順21、電電器6好運來家私15國美電器7天虹商場16福永家居博覽8沃爾瑪超市17福永香江家居9海雅百貨18福永家私城265148974311110131215161718住宅用地游樂設施用地商業(yè)用地工廠區(qū)2、社區(qū)現(xiàn)有零售商業(yè)業(yè)態(tài)匯總1區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)19區(qū)5區(qū)4區(qū)20區(qū)6區(qū)9區(qū)7區(qū)10區(qū)14區(qū)11區(qū)12區(qū)15區(qū)16區(qū)13區(qū)17區(qū)清華實驗學校文體用品家裝建材餐 飲美容美發(fā)雜 貨家 居藥 店中 介家政培訓其他零散業(yè)態(tài)：彩票、服飾、干洗、家政、金融、精品店、糧油、面包店、眼鏡店、牛奶專賣、攝影沖印、水果店、修理、煙行、培訓超市二、招商分析隨著人人樂的入駐以及“國際花園城市”、“全球人居理想社區(qū)”等名譽稱號的22、加冕，桃源居商業(yè)在原有的基礎上出現(xiàn)了“百業(yè)待興”的態(tài)勢，一個商業(yè)配套完善的大社區(qū)呼之欲出。但是在這一系列利好消息的支持下，我們必須清醒地認識到桃源居大型商業(yè)物業(yè)在招商方面面對的一些困難及突破口： 如何融入新安或西鄉(xiāng)成熟大商圈，在區(qū)域上形成了互補優(yōu)勢； 人人樂的入駐，但其位置相對較偏，扛起桃源居商業(yè)的大旗，但需要一段長時間的培養(yǎng)期； 現(xiàn)有部分商鋪業(yè)態(tài)、檔次急待整合； 需特色經營，瞻前規(guī)劃。文化信息、培訓發(fā)展將發(fā)展空前。 基于以上幾點，對桃源居大型商業(yè)物業(yè)的招商定位策略為“以桃源居社區(qū)特色為立足點，與周邊商業(yè)形成差異化的經營業(yè)態(tài)”。現(xiàn)將招商業(yè)態(tài)前提因素歸納如下： 結合桃源居現(xiàn)有的人文、教育，繼續(xù)發(fā)23、展文教事業(yè)； 利用項目周邊環(huán)境、交通因素，發(fā)展產業(yè)相關業(yè)態(tài)； 了解社區(qū)居民和周邊住戶的需要，發(fā)展社區(qū)型商業(yè)產業(yè)； 順應政府的規(guī)劃方案，在四大組團中充分發(fā)揮核心力量； 填補社區(qū)及周邊現(xiàn)有商業(yè)的空白點。三、擬定業(yè)態(tài)定位 經過以上的招商定位分析，我方初步擬定了各大商業(yè)物業(yè)招商業(yè)態(tài)方向，如下表所示： 位置規(guī)模面積（）擬定業(yè)態(tài)原因1綜合樓1-5層14395.66酒店娛樂休閑會所 位于107國道旁，距離機場較近； 社區(qū)附近沒有同等業(yè)態(tài)物業(yè)存在2綜合樓1-5層22294.68文教培訓大樓 符合桃源居的社區(qū)定位 充分利用清華實驗學校資源 區(qū)域經濟的有效業(yè)態(tài)補充人人樂商場負一層1層8913.05風味小吃地方特產一條街 利用人人樂購物人流，創(chuàng)造桃源居又一特色 社區(qū)居住人群及周邊工業(yè)區(qū)打工人員組成豐富，口味各異，利于業(yè)態(tài)展開家私家電城 社區(qū)業(yè)態(tài)補充 交通地理位置優(yōu)越，符合業(yè)態(tài)需要招商熱線：27454951 81111337聯(lián) 系 人：馬小姐