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1、上海迪士尼營地，莊園酒店項目簡介 設計理念之一 項目概況 項目名稱 上海樂活莊園營地酒店（待選）上海樂園營地度假酒店（待選）項目內容：項目在上海迪士尼樂園35公里內建設體驗式營地酒店，房車公園，莊園特色酒店等 一期：體驗式特色營地規(guī)劃用地35畝，其中房車公園打造局部示范區(qū)，營地土地上原有的獨棟1000平別墅打造為綜合配套區(qū)，特色莊園酒店現(xiàn)有獨院占地面積50畝，地上仿古建筑12000平方，A區(qū)為二層連廊式圍合仿古建筑群，約6000平方，規(guī)劃用途莊園酒店客房區(qū)，B區(qū)為四進院落中心大殿式單層仿古建筑，面積約6000平方，規(guī)劃用途為高端客房區(qū)，會所，餐飲，購物，及其他綜合配套區(qū) 一期核心理念是：迪士尼2、三公里酒店+體驗式特色營地+高性價比莊園住宿+服務 二期規(guī)劃 二期：重點打造房車，營地公園酒店，規(guī)劃用地200畝左右，整合國際資源及理念，融合集自然風光，獨特木屋，各類帳篷，低碳屋，各類房車，鋅能源房車，娛樂，飲食，鋅能源交通體驗，商業(yè)互動等為一體的主題公園酒店 二期核心理念是;貼近迪士尼+可移動式酒店+服務體驗 項目位置 項目位于浦東新區(qū)吳七路（和川沙路交口）項目距離迪士尼樂園3公里 項目距離浦東機場11公里 距上海迪士尼東入口3公里 距浦東機場11公里 一期項目區(qū)域圖 設計元素 主題：度假、歡樂、親子、休閑，園林，古風莊園 方式：營地、房車、莊園，廣場晚會，娛樂，美食 內容：演出、餐飲、娛3、樂、互動、狂歡、煙火 效果：激情、浪漫、溫馨、不眠 目的：特色、人氣、焦點、主題：度假、歡樂、親子、休閑 度假：來營區(qū)的客源目的很明確，就是為了來迪士尼游園，所以，度假是所有客人的目的，2-3天的入住周期，便捷的出行、簡單的住宿、特色的餐飲、干凈的環(huán)境、良好的口碑是營區(qū)必備的條件。歡樂：為度假的人群打造歡樂的場景是營區(qū)區(qū)別于普通酒店的不同之處，不需要太嚴謹、不必處處考慮安靜，所到之處可以盡情渲染歡樂的度假氛圍。每晚入夜后的廣場狂歡之夜，可將樂隊表演、露天電影、兒童化妝巡游、煙火盛宴等活動串聯(lián)成一個個歡樂高潮。為家庭為單位有迪士尼的游客提供條件是營區(qū)和普通酒店不同的另一特色，更適合家庭的房間設計4、更多的兒童游樂設施、更有特色的兒童主題活動。休閑：為不同愛好的游客提供休閑的活動環(huán)境，釣魚、咖啡、美食、圖書、音樂、幽會，營區(qū)應該給不同的客人提供不同的休閑區(qū)域。方式：營地、房車、廣場晚會 整個營地以短期度假居住、每晚廣場狂歡之夜晚會為主要的經營方式。各種不同的獨特房間是這個營地的特色之一，房車、木屋別墅、星空屋，集裝箱膠囊房間、在營區(qū)的不同區(qū)域，布置不同特色的住宿房間，讓不同的游園客人在這里享受獨特的營地住宿樂趣，讓不同需求和不同消費層次的游客都能在住宿上找到自己喜好。入夜的廣場晚會是整個營地設計的一大亮點，為第二天一早去迪士尼游園而提前入住的度假客人設計的娛樂節(jié)目從入夜開始一直持續(xù)到深夜5、，觀看演出、露天電影、篝火燒烤、親子娛樂、咖啡美食、林邊幽會和化妝巡游以及煙火狂這些獨特的露營活動讓整個營地的夜生活成為入住這個營地的主要理由之一。內容：演出、餐飲、娛樂、互動、狂歡、煙火 狂歡之夜是整個營地的主題，配合迪士尼游園定制的娛樂活動貫穿整個營地的生活，從游客入營的那一刻開始，就可以參加營地的各種活動。每晚準時的表演秀、營地燒烤、露天電影、星空咖啡和兒童燈光娛樂區(qū)讓營地的夜晚生活豐富多彩，餐飲、娛樂設施的晚上使得整個營區(qū)不需要借助外來輔助設施而可以讓客人感到滿足感。演出區(qū)、餐飲區(qū)、兒童娛樂區(qū)、情侶休閑區(qū)等多功能區(qū)域的分割，讓不同的客人能充分享受營地的生活。深夜，演藝工作人員和游客一起6、參加的化妝巡游和湖邊煙火派對是整個夜晚廣場晚會的高潮，區(qū)域的工作人員會加入表演，巡游所到之處，向客人道晚安，并祝他們第二天玩得更快樂！煙花派對結束后，整個營區(qū)除餐飲區(qū)外進入安靜狀態(tài)。效果：激情、浪漫、溫馨、不眠 打造迪士尼周邊的主題營地，把娛樂延伸和住宿相結合，推廣營地住宿和度假營地的獨特理念。為提前入住迪士尼周邊的游園客人提供度假的樂趣，改變迪士尼周邊枯燥和配套不完善的住宿現(xiàn)狀，將原本簡單的酒店住宿變成一個嘉年華似的營地狂歡之夜，讓營地度假生活成為迪斯尼旅游生活中的一部分。將激情貫穿在整個營地入夜廣場娛樂秀之中，在營地中，用木屋、房車、星空屋營造出不同的浪漫住宿空間，在林間布道、小橋河畔營造7、浪漫的休閑空間，讓浪漫成為整個營區(qū)不變的主題之一。燈光兒童樂園、篝火燒烤區(qū)、意式咖啡吧，溫馨的主題是為家庭出游的客人準備的最好禮物，可以有音樂，可以有圖書，更可以有免費的網絡空間。來迪士尼就是來度假的，激動、快樂的心情會令人難以入眠，營地的 狂歡活動會讓游客亢奮，不眠之夜，歡樂狂歡度假營地。目的：特色、人氣、焦點、迪士尼一旦營業(yè)，每年將有數(shù)千萬游客聚集在國際度假區(qū)狹小的范圍內，為保證游客一早可以進入園區(qū)，旅行社將會安排客人提前一天入住園區(qū)周邊，上海迪斯尼周邊將進行一場酒店業(yè)的PK戰(zhàn)，特色和價格永遠是PK的主題。熱鬧的廣場演出、親子樂園、燒烤營地、咖啡圖書、幽會小徑，可以滿足不同度假人群的需求，8、相比迪斯尼周邊連鎖商務酒店單調、缺乏周邊服務的住宿來說，歡樂狂歡度假營地在特色上遠勝一籌，可成為迪斯尼旅行的一部分。從獨棟木屋到膠囊酒店、從房車到星空屋，不同特色的住宿條件令游客可以有不同的選擇和獨特的享受，可隨意搭配和任意增減的集裝箱和房車設施，又讓酒店單個床位的營造成本大大下降，對降低床位售價，聚集人氣有利。主題度假營地、廣場狂歡秀主題之夜、新能源休閑度假營地，這些獨特的 亮點和迪士尼主題相結合，使得營地在很大程度上容易成為關注焦點。未來一段時間，迪士尼一定成為全國旅游度假的熱點，解決住宿問題，提 供有特色和高性價比的住宿房源是一個很有前途的產業(yè)，本營地的 模式可以在周邊快速復制。營地規(guī)劃9、 營地規(guī)劃 土地平整 區(qū)域劃分 住宿單元 功能提供 營地規(guī)劃 首期可局限在35畝或28畝，后期可擴建到85畝或周邊連鎖。首期以膠囊居住區(qū)和各類房車、星空屋、獨棟木屋多樣化規(guī)劃為宜。首期考慮將演藝、親子、餐飲、休閑各個功能區(qū)突出重點、充分展示。首期可將新能源營地的概念引進，在營地的基礎設置上考慮新能源的應用，并在營區(qū)設置新能源展示區(qū)，為建立亞洲首個鋅能源房車營地打造基礎。首個營地重規(guī)劃，快打造，可修改，再完善。土地平整 現(xiàn)有35畝已在水域上進行了設計和施工，可以加以利用，建議首期可以充分考慮原有基礎，快速平整，爭取暑期可以營業(yè)。現(xiàn)有營區(qū)樹苗建議加以清理，設計規(guī)劃出不同功能區(qū)域。中心島區(qū)域可以規(guī)劃10、成主要集裝箱膠囊酒店、演藝、餐飲和親子娛樂區(qū)，這是整個營地唯一完整可利用的區(qū)域，應當重點規(guī)劃。現(xiàn)有營區(qū)已有道路可以加以利用，土坡可以搭建木制平臺。應了解營地排污納管和供電及供水的總量，以及周邊可利用的停車場。營區(qū)上部有高壓線，須仔細咨詢相關政策及法規(guī)。區(qū)域劃分 整個營區(qū)分為主營區(qū)和周邊營區(qū)，主營區(qū)以餐飲、娛樂、居住為主，周邊營區(qū)以房車、木屋等特色居住為主。主營區(qū)的居住以可疊加的集裝箱酒店為主，可提供膠囊房間和緊湊型房間，主營區(qū)在開放空間提供更多的公共空間，可以讓客人有更多的自由活動區(qū)域。演藝、餐飲、娛樂是主營區(qū)的主要功能區(qū)域，也是營地的主要特色區(qū)域。周邊營區(qū)以特色住宿為主，住宿空間和住宿設施之11、間的間距都較大，在周邊營區(qū)可以設置一些獨特的休閑娛樂區(qū)域，如垂釣和散步。營區(qū)應為狂歡之夜設置巡游道路和煙火點放區(qū)。住宿單元 營區(qū)的住宿單元設計原則是被允許建造、可快速安裝、可移動、可控制成本。營區(qū)的住宿必須考慮到定價的高低落差和舒適度的差異以適應不同的人群。住宿單元可以分為：集裝箱搭建屋、房車、獨立輕鋼別墅、星空屋。集裝箱搭建屋：單人膠囊單元和雙人緊湊單元，均含獨立衛(wèi)生設施，占50%。房車：完整居住單元，含獨立衛(wèi)生和廚房設施，2人可擴展到4-6人，占15%。獨立別墅：獨立標準房間和家庭房，空間較大，別墅間有私密空間，占20%。星空屋：特色居住單元，可看星空，適合情侶和家庭，有獨立衛(wèi)生，占15%12、。功能提供 營地除了住宿以外，最大亮點是提供包含餐飲、演藝、娛樂、親子、休閑等各種功能的營地延伸服務。餐飲：提供包含早餐在內的餐飲、咖啡服務，以提供快餐為主，在主營區(qū)建立可同時提供200人就餐餐飲區(qū)域和可100人燒烤的野炊區(qū)以及咖啡茶飲區(qū)。在主營區(qū)建立帳篷演藝區(qū)，可容納樂隊、歌手和魔術師演出及200人以上觀看。在周邊營地設立公共娛樂區(qū)域，提供圖書、音樂和電腦上網服務。在主營地設立燈光兒童游樂區(qū)，提供兒童親子娛樂設施。在周邊住宿區(qū)可建立垂釣區(qū)、露天電影區(qū)和煙花燃放區(qū)。在營區(qū)提供緊急救護和營地至迪斯尼景區(qū)的接送服務。一期項目投入 營地酒店首期投入原則是簡化基礎建設、快速建設營業(yè)、基礎功能齊全、主題13、特色明顯，投資回報快。建議首期營地最大住宿床位按300人計算（大床房按2人計算）首期營地的住宿園林綠化及功能設施建設費用控制在1300-1500萬。首期土地平整及基礎建設費用控制在300-500萬。首期年營業(yè)額預期在1800-2500萬。莊園酒店的投入輕裝修重裝飾，設計風格定位準確，強化園林綠化，功能布局完善合理，最大化結合現(xiàn)有建筑提高性價比。莊園酒店區(qū)床位按400人規(guī)劃設計，（大床房按2人計算家庭房按3人計算）裝修及酒店設施，園林綠化，配套設施及接送班車等控制在3500萬。預期年營業(yè)額在25003000萬 機會和挑戰(zhàn) 迪士尼未來5-10年是上海乃至全國的旅游焦點，每年上千萬的客流是營區(qū)經營市14、場的保證。迪士尼周邊雖將建立眾多快捷酒店，但周邊配套設施匱乏、交通不便，游客一旦入住會感到枯燥無味，迪士尼周邊特色度假營區(qū)是稀缺資源。用集裝箱住房、房車、帶輪式輕鋼別墅代替永久建筑在營區(qū)進行住宿經營近年來已在上海市區(qū)及周邊運行過，是一個可操作的模式。全國旅行社都將在迪士尼周邊尋找住宿資源，新一輪的酒店合作馬上開始，優(yōu)先提供特色住宿服務和高性價比住宿的勝出機會大增。更多重量級的競爭對手在周邊進行模仿，首期得到政府支持和大力的宣傳顯得重要。越來越多的商家會加入到迪士尼周邊住宿經營的行列，酒店的管理和經營是下一輪PK的重點。營地的經營規(guī)模受營區(qū)土地的限制，特色的經營和高性價比和經營的 規(guī)模密切相關。15、優(yōu)勢和不足 作為距離迪士尼35公里距離的露營度假區(qū)，公路交通方便，可以借助迪士尼的客源資源。離公路很近，獨立院落、已有園林布局、周邊沒有農戶住宅干擾是此塊營地在地理位置上的優(yōu)勢。土地租賃成本可控及周邊可拓展使這一地塊可建營地盈利及未來有機會發(fā)展。和迪士尼園區(qū)無軌道交通和公交線路，游客自行來園區(qū)不方便，須提供接駁。營區(qū)周邊無配套餐飲、購物、娛樂設施，且有大型快捷酒店競爭。高壓電線貫穿營地，須了解相關法規(guī)且需要在宣傳和營銷上進行規(guī)避。首期營地面積較小，可利用土地不多，經營規(guī)模受到局限，后期有土地擴展空間，但和首期聯(lián)通和一致性需要重新規(guī)劃。迪士尼周邊酒店競爭激烈，營地在特色經營和高高性價比上受考驗。16、現(xiàn)有經營團隊對酒店及民宿經營經驗不足。發(fā)展和前景 度假營地和營地娛樂、餐飲延伸服務的提供這一經營模式在國內不多，借助迪士尼品牌和需求打造這一特色經營方式具有很大的發(fā)展空間。圍繞迪士尼有很多周邊的服務機遇可拓展，景區(qū)服務合作、旅行社長期合作、各企業(yè)迪斯尼度假基地合作等等合作模式均可在營地試行、拓展。以營地為基礎，通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流和扎實的運營基礎，可為后期發(fā)展更大的迪士尼周邊度假營地獲得機會和經驗。迪士尼的發(fā)展會在未來一定階段成為常態(tài)，吃、住、行需求市場一直存在，利用首個營地成功的經驗，可以周邊進行復制，連鎖經營。可將低投入、可移動、娛樂化、吃住行延伸服務的營地化酒店經營模式加 以升華，在國內乃至國外的旅游度假勝地進行復制經營。新能源技術的展示和運用，能使得營地更有亮點，后續(xù)亞洲首個 鋅能源房車營地的建立和投入使用，會將營地運營項目推向 一個新的高潮。