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1、本資料由三個皮匠管理資源文庫整理收集（網址：）魯山大酒店可行性研究報告第一部分 項目總論1、 項目背景魯山大酒店主要功能是三星級商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心，魯山大酒店將嚴格按照國際三星級標準建造、運作管理，酒店在傳統服務流程的基礎上，全面結合現代技術電腦化管理功能實施管理。2、 項目的建筑規模及內容 魯山大酒店計劃建造標準式的三星級商務旅游酒店，配備包括住宿、餐飲、大型會議、洗浴等功能。主樓共12層，1-2層：大廳，旅行社、大型會議室、超市、辦公室3-12層為客房客房總數：173套標準客房90套，高級客房60套豪華套房10套 商務套房10套總統套房3套配套樓在主樓兩側與主樓相連接，一側2、為餐廳，可接納大型包桌，一側為洗浴。第二部分 市場分析研究一、市場環境研究魯山縣位于河南省中部，伏牛山東麓，北依洛陽、南臨南陽、東接平頂山，總面積2432平方公里，轄6鎮14鄉，558個行政村，人口83萬，素有“七山一水二分田”之稱。魯山，古稱魯陽，漢置縣，唐始名魯山，現屬河南省平頂山市。魯山縣氣候宜人，四季分明，自然資源十分豐富。魯山縣自然資源得天獨厚。礦藏40多種，有鐵、錳、鉬、鈷、銅、鉛、鋅、金、銀、鋁、礬土、硬質黏土、軟質黏土、磷石、石膏、鉀長石、水晶石、方解石、蛇紋石、石棉、大理石、花崗巖、蛭石、螢石、石墨、白堊土、石灰石、硫磺、煤等。常見野生植物1400多種，比較名貴和列入國家保護3、的有漆樹、粉椴、連香樹、香果樹、銀杏、云杉、山白楊、青膻、冷杉、紅豆杉、鐵杉、粗榧、山白果、青線柳、辛夷、國槐、河南杜鵑、河南海棠、天麻、金釵石斛、珠子參、貝母等。常見野生動物1100余種，有豹、狼、野豬、狐貍、獐、鹿、羚羊、猴、黃鼬、鷹、貓頭鷹、啄木鳥、畫眉、山雀、野雞及魚類、蛇類、昆蟲類等。水利資源豐富，有大型水庫一座，中型水庫2座，小型水庫36座，有效灌溉面積達22萬畝，建中小型水電站32座，總裝機容量5000千瓦。地熱泉5處，其中上湯水溫63，中湯水溫62，下湯水溫49，堿場水溫21。 魯山縣交通便利，區位優勢明顯。焦枝鐵路縱穿南北，311、207國道及省道縱橫全縣，城鄉公路網絡密布。4、打通了魯山通往全國的大門，成為中原通往全國的主要交通樞紐，并形成了輻射全國市場的獨特優勢。焦枝鐵路自東北向西南穿越縣境，設辛集、魯山、讓河、草店、交界5個車站。從魯山乘火車，可直達北京、上海、南京、武漢、重慶、成都。公路四通八達，除直抵鄭州、開封、洛陽、南陽、漯河、周口、商丘、許昌、項城、欒川、臨汝、葉縣、方城、嵩縣等市、縣外，境內公路如網，各鄉（鎮）行政村均通汽車。現已動工的“太澳”高速途經魯山，“鄭堯”高速貫穿魯山直達石人山風景名勝區。 魯山屬國家級生態旅游示范縣,旅游資源豐富，景區景點眾多。旅游資源單體2378個，涉及8個主類，29個亞類，133個基本類型，占平頂山市旅游資源單體數量的55、6.6%，占全省旅游資源單體數量的6%，且分布相對集中，品位較高。先后投資開發了石人山、昭平湖、佛泉寺、畫眉谷、十八垛、六羊山6大景區，300多個景點，旅游經營定點賓館、飯店17家，其中二星級賓館3家（魯山賓館、石人山天力賓館和陽光大廈大酒店）。形成了“一山一水三條線”獨具特色的旅游格局（一山指石人山景區，一水指昭平湖景區，三條線是指航空展覽館和秘洞山莊為主線的軍事文化旅游線，以佛泉寺、文殊寺和農家樂民俗旅游為主題的民俗風情旅游線，以上湯、中湯、下湯為核心的溫泉沐浴旅游線）。 目前，以石人山為龍頭的魯山旅游業已成為中原大地上一顆璀璨的明珠，成為全省乃至全國重要的旅游熱線。客源市場拓寬到全國256、個省市和地區，年接待游客100多萬人次，旅游直接收入5000多萬元，旅游總收入2.5億元，取得了良好的經濟效益和社會效益。石人山景區先后被評為全省“十佳風景名勝區”、“十佳旅游好去處”和“河南最美的地方”；2002年，石人山景區被國務院批準為國家級重點風景名勝區、昭平湖景區被國家水利部批準為國家級水利風景名勝區、魯山縣榮獲“中國老區旅游資源開發縣”的稱號；2003年被國家旅游局批準為4A級景區。空軍魯山航空展覽館位于河南省魯山縣境內，其規模世界第二亞洲第一，現有運輸機、殲擊機、強擊機、轟炸機、直升機等16種型。展出有以戰斗英雄杜鳳瑞命名的“杜鳳瑞”號戰機、著名豫劇表演藝術家常香玉捐贈的“常香玉7、”號戰機、蔣介石專機“美齡”號運輸機和前蘇軍主戰坦克、國產高炮、雷達、航空炸彈等武器裝備；還有火箭、衛星、試驗飛船等模型以及杜鳳瑞事跡展室、林彪專機洞庫。是河南省重要的“國防教育基地”、“青少年愛國主義教育基地”，是廣大航空軍事愛好者參觀學習的理想之地。 2008年，全縣共接待游客375萬人次，同比增長70.5;完成旅游直接收入1.16億元，增長55.0，旅游總收入10.41億元，增長75.0。財政收支快速增長。2008年，全縣地方財政收入完成3.63億元,按可比口徑比上年同期增長25.2%；全年財政支出10.37億元，比上年增長16.5%。 金融形勢平穩。2008年年末金融機構各項存款余額68、1.52億元，比年初增長26.6%；各項貸款余額26.99億元，比年初增長15.3%；城鄉居民儲蓄存款余額49.5億元，比年初增長23.8%。 從2008年已公布的數據來分析，全縣國民經濟持續快速增長，市場繁榮穩定，城鄉居民生活水平提高，各項社會事業全面協調高速發展。 主要表現在：1、全年實現生產總值64.63億元，比上年增長12.8%，其中第一產業完成增加值13.02億元，增長5.4%，第二產業完成增加值27.79億元，增長13.6%；第三產業完成增加值23.82億元，增長16.1%。2、工業生產保持較快增長。2008年全縣工業總產值84.7億元，增長14.8%，工業增加值26.5億元，增長9、14.2%。其中：限額以上工業總產值53.1億元，增長20.1%，工業增加值16.98億元，增長18.8%。 3、市場購銷兩旺。全年完成社會消費品零售總額18.8億元，增長23.4%。分地區看：縣的零售額11.4億元，增長28.5%；縣以下零售額7.5億元，增長16.2%。分行業看：批零貿易業完成15.3億元，增長22.4%；住宿餐飲業完成3.2億元,增長33.9%；其它完成0.3億元，增長0.2%5、固定資產投資增長較快。2008年，全社會固定資產投資完成54.8億元(其中高速公路11.6億元),比上年增長20.5。城鎮及以上完成投資47.5億元，同比增長22.1%，農村投資完成7.3億元，10、同比增長10.6；其中：非農戶50萬元以上投資3.3億元，增長5.4。 二、魯山縣現在有酒店分析酒店名稱酒店星級酒店位置酒店價格(參考)位置或電話天瑞溫泉大酒店 三星佛泉寺268距縣城50公里天力賓館 二星堯山景區120-50距縣城85公里皇姑浴溫泉度假村準二下湯鎮西150距縣城50公里玉京溫泉度假村 四星下湯鎮東319距縣城50公里 昭平湖森林溫泉賓館準二昭平湖景區1200375-5759345魯山陽光大酒店 二星魯山縣向陽路與人民路交叉口1880375-5049999魯山中天大酒店 準三魯山縣魯平大道1600375-3379999華建之星賓館二星魯山縣墨公路南130魯山縣城的賓館現存在的問11、題1、規模小：做為魯山縣現有的最高標準的中天大酒店，現有客房不過百間，其他酒店旅行社的規模更小。2、裝修差、陳舊，縣城現有的酒店多為幾年前裝修，房間內飾陳舊，損毀嚴重，房間面積小，布局不合理，衛生條件差。3、服務意識差：服務人員未接受過培訓，服務態度差。5月份我們去中天住宿，同行一朋友未拿手機充電器，在登記住宿時，向吧臺服務員要充電器，被告之沒有，態度強硬，要用到右側的商店買去。服務態度、質量可見一斑。4、住宿車位少：魯山縣城現有賓館，只有陽光和中天兩家賓館各自擁有5080輛車位，華建之星賓館只有40個左右的車位。其中陽光賓館和魯山縣某局委合用一個停車場，中天賓館和后面小區共用一個停車場。每天12、都有住宿的旅客將車輛停在路邊的現象。5、景區內的賓館：分布分散，價格偏高，房間數量少，只能滿足部分高端客人需要。縣城內現有賓館存在的種種問題原因在于：1、入住率高，消費者需求旺盛，客源充沛。2、近幾年來，魯山縣并沒有建設新的酒店。使得現有賓館經營者思想落后，沒有危機感，普遍的心態是反正你不住有人住，我的生意天天爆滿。現存賓館的經營現狀：1、入住率高：平均入住率在97%以上，平時下午超過6點以后，就是酒店合作政府單位也訂不到房間。特別是節假日和每年的學生中考、高考期間，根本就是一房難求。平時好多外地來魯山旅游的旅行團，因為定不到房間而被迫到市區居住，或者直接到平頂山市住完第二天到魯山旅游。2、價13、格偏高：縣城的賓館定價都在130左右，節假日和學生中考、高考期間價格都會再提高不少，一般定價在150-220左右。相對平頂山市、鶴壁市等城市120左右的房價，價格偏高。3、季節性差 房間的入住率基本穩定，沒有明顯的淡季和旺季之分，魯山縣即使到了旅游淡季，賓館也是常常爆滿，比如冬天，因為整個魯山縣還沒有暖氣供應，各單位、特別是政府部門經常會包一些房間，開會等也會在賓館進行。總結：魯山大酒店建成以后，將成為魯山縣唯一一座標準三星級賓館，不需要客戶培養期就能很快的占領、占穩當地市場。主要有以下幾點1、當地土地緊缺，縣城好的地段將無從下手。2、現有賓館改造后不成氣候。3、魯山縣城賓館需求旺盛，客源充沛14、。4、縣城消費水平較高，對價格不太在意。5、與政府等部門關系良好，能得到政府相關部門支持。6、新開賓館給人的感覺干凈，服務提高上去后，就會牢牢的抓住顧客。項目評價魯山大酒店項目在魯山縣目前仍屬于獨一無二的酒店，在整個魯山縣屬于高檔次酒店，該項目現在建設時機良好，從長期投資回報來看，采取相應的管理措施（例如聘請職業經理人等），使該項目管理到位、服務質量到位，降低成本。投資回報率肯定比較豐厚。本項目前景展望非常良好。第三部分 市場定位及項目評估1、市場定位魯山縣占據了平頂山市旅游資源單體數量的56.6%，占全省旅游資源單體數量的6%，且分布相對集中，品位較高。外地浪費群體占主導地位，本地浪費群體消15、費水平較高，房間價格介于140-220之間。定價可略高于縣城其他酒店。2、項目評估在魯山縣城中，魯山大酒店作為唯一的三星級酒店，具有很強的獨特性、唯一性。投資成本及收益1、投資成本：土地成本+建筑成本+裝修成本+開業成本=總成本土地10畝，每畝暫定50萬元，小計500萬元建筑面積約10000平方米，每平方米造價約600元，小計600萬元裝修成本一般為建筑成本的2倍至2.5倍，暫定小計1100萬開業費用暫定 為50萬總成本=500+600+1100+50=2250萬元實際投入約1000萬元，剩余部分可使用銀行貸款2、收益分析173套房間，每套房間平均150元，入住率平均95%，173*150*016、.95*30=740000元/月成本=人工成本+電費+稅費+管理費+招待費740000*30%=22.2萬投資回報率=（74-22.2）*12/2200=621.6/2200=28.25%實際投資回報率=621.6/1100=56.51% 2200/621.6=3.5年不包括餐廳、洗浴的盈利，以及每年固定資產增值，三年半時間可收回全部投資。按5年一翻修，大概費用為300萬元計算，二十年共收益621.6*20-300*3=12432-900=11532萬元項目評估通過以上分析，本酒店項目屬于非暴利項目，投資回報率相對其它行業略高，只要經營得當，利潤波動較小，長期經營，收益可觀，投資風險較低。第四17、部分 合作方式1、 風投公司全額投資，由風投公司派會計崗位，酒店每年自留5%的稅后利潤作為酒店發展基金，剩余部分，風投占酒店項目49%股份，利潤分紅在每年12月份的第一周內。2、 風投公司全額投資，由風投公司派除董事長以外的所有崗位，擁有酒店五年的管理權及全部利潤或損失，五年到期撤走全部人員及享受的各種權力、義務。董事長的薪水為酒店稅后利潤的5%,每月結算一次。董事長的義務為1、協調并建立與當地政府、機構、個人等的良好關系，保證酒店正常營業。2、提示經營者在經營過程中應注意的注意事項，給出合理的建議，但不干預經營者的正常經營活動。董事長的權力為1、酒店的所有權為董事長所有，經營者只享受前五年的18、全部利潤及損失，不擁有酒店的股份2、董事長享受每月稅后利潤的5%為薪水。3、 風投公司不全額投資的，投資金額占酒店股份=實際投資金額/總投資金額100%且總股本的49%。風投公司投資不占股份，酒店項目將按月息2分，每季度末付息，三年內付清本息的方式向風投公司借款。風投公司如果無限期（每三年續合同）把錢放在酒店項目，根據酒店項目需要 本資料來自企業管理資源網本資料來自企業管理資源網 4、 月息另算。5、 風投公司投資不占股份，酒店項目將按月息3分，五年期到期一次性還本付息的方式向風投公司借款。一個成功的投資，在于占據天時、地利、人和。所謂天時、地利、人和，就是要有好的投資項目、好的社會人脈、好的投資背境。魯山縣作為剛剛開發的初女地，擁有巨大的錢途潛力，真誠希望與您攜手創造未來。本資料由三個皮匠管理資源文庫整理收集（網址：）