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1、【紫薇城市廣場紫薇城市廣場】營銷策劃方案營銷策劃方案 謹呈：陜西泰洲房地產開發有限公司謹呈：陜西泰洲房地產開發有限公司 陜西安泰房地產營銷策劃有限公司陜西安泰房地產營銷策劃有限公司 2012年年11月月20日日 寫在前面 感謝發展商為我們所提供的研究與企劃創作的機會，這使我們可以盡可能好地呈現地產行業中另一類生活意境開發的價值。從某種意義上而言，地產項目的成功與否，在于我們發展商與企劃公司之間的默契合作，是我們對項目的理解與感動，認知與融入。緣于感動，我們的企劃與創意實踐是城市開發性質的，是以經營城市的視角線看待城市，同時也是一項市場引領與創造性工作，正因為此，它將使我們最大可能地獲取項目的核2、心價值，從而為營銷創造先機 本次報告內容，著力于紫薇城市廣場項目的住宅部分推廣與銷售的研究，商業部分我司將適時的另行呈報。讓我們在腦子里百度一下讓我們在腦子里百度一下 一、我是誰？我要做什么？二、我們思考什么？我們的核心優勢在哪里？三、誰，為我們的高價買單？四、如何完成本案形象力的突破？五、推廣節奏怎樣安排？六、創意如何表現？七、如何實現項目的最終招商與銷售？目錄目錄 一、項目一、項目研判研判分析市場，自我研判分析市場，自我研判 二、項目二、項目定位定位把握方向，精準定位把握方向，精準定位 三、項目三、項目營銷營銷搶奪眼球，直擊人群搶奪眼球，直擊人群 分析市場，自我研判分析市場，自我研判 彬縣3、市場總結分析彬縣市場總結分析宏觀宏觀 1、地理位置：、地理位置：彬縣舊名邠縣，位于陜甘兩省交界處，咸陽市西北部，地處渭北旱塬。全縣版圖形似正寫的“人”字，涇河自西而東斜貫其中，將全縣分為南北兩塬一道川南距咸陽120公里、西安150公里，北距甘肅平涼160公里，是連接秦隴的咽喉要道。2、區域人口：、區域人口：全縣轄13鎮3社區247個行政村，總人口34萬，其中農業人口28.8萬，城區人口5萬左右，外來流動人口較少；總面積1202平方公里，耕地面積 60萬畝。3、經濟發展：、經濟發展：彬縣歷史悠久，是中國古代農業的發祥地之一、關中產糧基地之一。所產彬州梨、大晉棗馳名全省，2010年順利跨入了“陜西4、十強縣”行列。2011年全年實現生產總值（GDP）106.1億元，增長23.3%，增速位居全市第一，工業主要靠煤礦業。4、人均收入：、人均收入：2011年末彬縣戶籍人口35.49萬人,其中農業人口21.45萬人,占總人口的60.4%。常住人口32.47萬;全縣城居居民收入支配21516元，同比增長18.5%；農民人均收入 6601元，同比增長28.9%。5、房產項目分布：、房產項目分布：樓盤主要分布于公劉街兩側，最大樓盤華宇臻品、紫薇城市廣場、時尚未來城等。6、銷售狀態：、銷售狀態：彬縣房產市場目前還處于坐銷狀態，銷售未呈現動態性，屬被動接客，未實現主動抓客；置業顧問素質普遍較低，在走訪時，多5、次詢問賣點信息，要求其進行詳細解釋，都不盡人意。7、價格區間：、價格區間：彬縣大多數樓盤都已銷售至尾盤階段，市場價格基本為27003400元/平米之間，主要還是以地段進行間隔，美嫄街價格在2700左右（最低），東大街價格在3400元/平米（最高），公劉街價格基本在3200元/平米。8、優惠幅度：、優惠幅度：彬縣項目按揭首付30%，大多數項目優惠基本控制在1-3個點以內，且無其它優惠活動。9、交房時間：、交房時間：目前在售樓盤中，絕大多數樓盤交房時間集中在2014年底或者2015年。10、房源面積區間：、房源面積區間：在售項目中，90平米左右兩室房源基本已經賣完，剩余房源以三室為主，面積在1206、平米左右。關鍵詞：關鍵詞：經濟向好，初級階段，溶解性弱經濟向好，初級階段，溶解性弱 時尚未來時尚未來 1 1、開發商：陜西宏英地產、開發商：陜西宏英地產 2 2、項目占地面積、項目占地面積2753927539，地上總建筑面積，地上總建筑面積8 8萬，總體規劃萬，總體規劃5 5棟。棟。81.2281.22118.81118.81戶型面積不等，共有戶型面積不等，共有400400個車位，個車位，36%36%的綠化率。的綠化率。3 3、地址：位于公劉街東環路十字東南角，三面環路，北依公劉街，南接江塬路，、地址：位于公劉街東環路十字東南角，三面環路，北依公劉街，南接江塬路，西鄰東環路。西鄰東環路。4 47、周邊配套設施齊全，紫薇中學、城關小學、城關中學等均在社區周邊；、周邊配套設施齊全，紫薇中學、城關小學、城關中學等均在社區周邊；5 5、價格、價格31003100元元/平米（均價）；平米（均價）；6 6、已銷售、已銷售35%35%左右，剩余項目正在開發中左右，剩余項目正在開發中 ；競爭對手分析競爭對手分析微觀微觀 天源翠湖天源翠湖 1、開發商：陜西鑫德房地產開發有限責任公司。2、項目地址：彬縣公劉街西側北段（長途汽車站西側）3、49.04110.73戶型，首推ABCD四種戶型。4、周邊綠化設施齊全，環境優美。5、建筑南側有一個湖，目前正在規劃中，并未建設動工。6、該樓盤置業顧問素質不行，沒有主8、動抓客。7、均價3200元/。8、總共4棟樓，已銷售40%左右。騰宇國際騰宇國際 1、開發商：咸陽騰宇實業有限公司 2、項目地址：公劉街與新市街十字東北角（巴蜀會館斜對面）3、37115戶型，目前推出8中戶型單頁圖，5棟高層，2萬平米園林風景，建筑總面積10萬。4、均價：3100元/平米 5、已銷售45%左右。鑫源大廈鑫源大廈 1、開發商：彬縣輝煌地產第一項目部 2、地址：彬縣公劉街（機械廠大門西側）3、建筑總面積：21470，18層結構框架，89140戶型，首推6種戶型單頁圖。4、均價：3000元/平米。5、項目較小，剩余40%左右。軒和家苑軒和家苑 1、開發商：彬縣房地產開發有限責任公司 9、2、項目地址：彬縣公劉街西段（新政府對面）3、54.46129.8，10種戶型供您選擇。4、項目總面積10余畝，建筑總面積5萬多。5、周邊設施齊全，交通便利。6、均價：3000元/平米 7、限價房2680元/，僅售20套。8、由于項目質量問題，樓體傾倒，整個項目無人問津。華宇臻品華宇臻品 1、開發商：陜西華宇房地產開發有限公司 2、項目地址：彬縣涇河新區，體育中心對面。3、90126戶型設計，由咸陽建筑設計院設計。4、1、2、3、4號樓已經賣完，在售5、7號樓，都是28層。5、共計13棟高層，2130層高低不等，占地64.5畝，其中14層為沿街商鋪。6、一梯兩戶全板式 通透戶型 7、價格：3210、00元/平米 8、整個項目共計13棟，已賣出4棟樓，占總項目25%左右。時代廣場時代廣場 1、開發公司：彬縣商貿公司 2、項目地址：彬縣東大街8號（原東大街飲食廣場）3、152000限量版旺鋪。4、住宅3400元/平米僅剩5套 5、商業鋪位：一層不賣 二層1.2萬 三層 0.8萬 6、住宅已經基本賣完，現在主推商鋪。東城馨苑東城馨苑 1、開發商：陜西融輝置業發展有限公司。2、項目地址：彬縣美嫄街東段 3、75113戶型不等 4、價格2700元/平米 5、項目規模小，在售房源不多。豳泉名邸豳泉名邸 1、開發商：陜西歐亞房地產開發有限公司 2、項目地址：公劉街與新市街交會處，縣政府東鄰。3、均價211、730元/起 4、9萬平米法式水景御園。5、76127兩室、三室，首推CDEF四種戶型，其中兩室正在熱銷，三室剩余量較大。6、1200景觀休閑廣場，休閑娛樂俱全。7、項目規模較大，已銷售35%左右。崧嫄豪庭崧嫄豪庭 1、開發商：陜西豪崧嫄置業有限公司 2、項目地址：彬縣縣城東關火電廠對面 3、項目占地25畝，由5棟高層和沿街底商組合而成，總建筑面積12萬平米。4、65140平米兩室、三室供選擇。銀鑫名苑銀鑫名苑 1、開發商：陜西銀鑫投資有限公司 2、項目地址：彬縣西大街（文化館門口）3、占地面積約20畝，建筑面積50000平方米，小區由6棟建筑合圍而成。4、65136一居室、兩居室、三居室共選12、擇。5、2960元/起價。6、首推ABDEF戶型共選擇。7、均價3100元/平米。微觀市場微觀市場總結分析總結分析 1 1、彬縣整體市場趨于飽和狀態，但人均收入相對較高，仍具開發潛力。、彬縣整體市場趨于飽和狀態，但人均收入相對較高，仍具開發潛力。2 2、彬縣房產分布相對集中，、彬縣房產分布相對集中，3 3大板塊大板塊公劉街、美嫄街、城中心公劉街、美嫄街、城中心（東西街）。（東西街）。3 3、項目銷售水平一般，以坐銷和被動銷售為主，有空間提升。、項目銷售水平一般，以坐銷和被動銷售為主，有空間提升。4 4、市場銷售均價、市場銷售均價27002700-32003200之間，市場價格較為理性。之間，市13、場價格較為理性。5 5、競爭樓盤，僅通過沙盤、戶模、圖片、彩頁等靜態展示，缺乏震撼、競爭樓盤，僅通過沙盤、戶模、圖片、彩頁等靜態展示，缺乏震撼力的體驗式營銷方式的植入。力的體驗式營銷方式的植入。項目現狀解析項目現狀解析 基本數據：基本數據：占地49.44畝（32957.08平米）總建筑面積：約20萬平米 商業面積：約6萬平米 酒店面積：1.94萬平米 容積率：5 綠地率：31%建筑密度：34%建筑風格：歐式現代、簡約風格 總戶數：1156戶 車位：636輛 房源統計：房源統計：樓位 6#7#8#合計 2單元 1單元 1單元 2單元 1單元 房源數量 110 110 135 110 118 6114、5（含5號樓）已售 7 77 75 28 16 180 未售 103 33 60 82 102 435 銷售率 6.4%70%55.6%25.5%13.6%29.2%項目自項目自20112011年年9 9月開始銷售，推出房源為月開始銷售，推出房源為5#5#（2020層以上）、層以上）、6#6#、7#7#、8#8#總房源為總房源為615615套，已售出套，已售出180180套，剩余套，剩余435435套，完成銷售率套，完成銷售率29.2%29.2%關鍵詞：關鍵詞：證件拖后，樓市蕭條，銷售不暢證件拖后，樓市蕭條，銷售不暢 銷售統計：銷售統計：戶型 C4 B3 C2 C3 B1 C1 合計 面積 615、1.28/60.63 96.62/94.64 109.5/108.42 109.61/108.53 130.13 130.66/129.37 類別 一室 兩室 三室 房源數量 111 68 404 615 已售 25 57 121 180 未售 86 11 283 435 銷售率 13.6%83.8%30%29.2%根據甲方提供的銷控表，目前打開的房源為根據甲方提供的銷控表，目前打開的房源為6 6號號1 1單元（低樓層房源不足），單元（低樓層房源不足），7 7號樓號樓1 1單單元（元（9090平米所剩無幾）和平米所剩無幾）和8 8號樓的二單元高、低樓層房源大量存在號樓的二單元高、低樓層房源大量16、存在 關鍵詞：關鍵詞：房源充足，戶型配比不合理房源充足，戶型配比不合理 原優惠方式解析：原優惠方式解析：1、針對130平米三室房源，（1）贈送2萬元的家電基金；（2）再享96折；（3）老帶新鼓勵獎2000元；（4）準時簽約再享受99折；2、針對109、108三室房源，（1）贈送1萬元的家電基金；（2）再享99折；（3）老帶新鼓勵獎2000元；（4）準時簽約再享受99折；3、每周1套特價房最高優惠5萬元；按照3200元的均價，130平米最高優惠后實收約約28902890 109、108平米最高優惠后實收約約30003000；原設計調性展示：原設計調性展示：關鍵詞：關鍵詞：形象定位缺失，賣點挖掘不17、足形象定位缺失，賣點挖掘不足 1、縣城房地產營銷還處于初級階段，尚有空間待挖掘。2、彬縣政府著力打造的重點區域，教育、公園、水系、商業、交通等正在緊鑼密鼓的建設中，必將成為彬縣城市形象的璀璨明珠；3、公劉街交通交通動脈，商品房集中開發區域，成為消費者買房首選區域；4、十八大后，房地產調控政策必將有所調整，銷售嚴冬即將成為過去。機會機會 項目項目SWOTSWOT分析分析 1、房地產宏觀形勢較為低迷，消費者持幣觀望情緒較為濃厚；2、彬縣縣區市場，開發量較為龐大，基本處于飽和狀態；3、新區人氣較弱，人流量較小，新中心的效應，基本處于升級換代的前夜；4、項目周邊樓盤林立，安居工程、商品房等大量存在，競18、爭趨于白熱化。威脅威脅 1、售樓部形象較好，有效的提高了項目的檔次和感受；2、公劉街橫貫東西。東環路、濱江路四通八達，一步繁華、一步幽靜；3、前期已銷售近30%房源，具有一定的客戶數據基礎；威脅威脅 1、銷售人員，不管銷售禮儀、銷售說辭、銷售技巧較為一般；2、二期還處于待拆遷狀態，沒有整體性開發，對客戶會造成心理影響；3、90平米兩室房源，幾乎售盡，產品梯度過于單一，總價門檻太高；4、朝北的路（商業門前），還未修建及防洪渠阻隔，給項目商業帶來較大的影響；劣勢劣勢 項目賣點梳理項目賣點梳理 1、規模規模 26萬平米城市巨擎，近6萬平米的商業體量，集居住、投資、休閑、娛樂、酒店一站式生活示范區，城19、市綜合體，堪稱彬縣的萬達 2、交通交通 公劉街橫貫東西。東環路、濱江路四通八達，一步繁華、一步幽靜；3、建筑建筑 歐式簡約現代風格，以具有雕塑感的建筑體型結合豐富的建筑細部給人強烈的視覺沖擊，梯型凸窗設計；頂層陽臺羅馬柱，動感、豐富，樓體外立面均采用高檔真石漆處理，國內知名品牌入戶防盜門、窗，中空玻璃隔熱、保溫、降噪。4、教育、教育 新區第一幼兒園、第一小學、中學等得天獨厚的教育資源讓您的孩子盡享“一站式”精英教育，也為您省去每天接送孩子上學的時間，您可以站在陽臺上，揮手目送孩子，15年的無憂教育，讓孩子贏在未來!5、醫療、醫療 新區醫院、中醫醫院等零距離醫院，快捷就醫盡享輕松工作，健康生活。20、6、戶型戶型 60-137，滿足不同人群各種需求，宜居宜投資。動靜分明，全明設計，掃除生活暗角，營造和煦私人領地，客廳帶陽臺，尺度奢侈，平添了一處飯后休憩之所。7 7、區域價值區域價值 彬縣政府著力打造的重點區域，教育、公園、商業、交通樣樣俱全，未來增長潛力不可估量。8、小區交通小區交通 首家人車分流設計，消除安全隱患，既增添了業主的舒適感，保障了居住者的安全感，星級品質，傾城巨獻。9、生活配套生活配套 自有6萬平米商業體，未來新區的中央商業區，足不出戶，盡享購物便捷和樂趣，可漫步商業休閑區，翻開一本雜志，沏上一杯咖啡，享生活之美，KTV、時尚酒吧、潮流會所、娛樂公館時尚步行街，體味大都市的生21、活情趣。1010、景觀景觀 三層立體景觀，遠景：濱河公園、中景：商業屋頂空中花園；近景：小區內景觀綠化區，設置景觀水系，奢華石雕、花池、幽靜木棧道、花架、鵝卵石路星羅棋布的園林小品點綴多層次立體園林之中，移步換景，各具千秋。最小37米樓間距，更增強居住舒適感。11、物業物業 自有品牌物業入住管理，以星級品質服務，傾力打造周到、細致、專業的金牌物業服務質量，摒棄條框式服務的干擾，從智能化、專業化、人性化三個方面，為業主提供24小時的貼心服務。項目定位項目定位 最大發力點最大發力點 項目自身剖析項目自身剖析 6 6萬平米商業萬平米商業 彬縣第一彬縣第一 我們就是彬縣的萬達我們就是彬縣的萬達 我們給22、客戶展現的是什么？我們給客戶展現的是什么？紫薇城市廣場紫薇城市廣場 購物 居住 投資 休閑 娛樂 商業業態定位商業業態定位 A:A:星級酒店星級酒店 B B：超級購物區：超級購物區引進大型零售巨擎，如：人人樂、引進大型零售巨擎，如：人人樂、華潤萬家等；華潤萬家等；C C：百貨金融區：百貨金融區大型百貨公司及個性專賣店如：大型百貨公司及個性專賣店如：李寧、安踏、五環、森馬等；李寧、安踏、五環、森馬等；D:D:餐飲美食區餐飲美食區中西餐飲匯聚，中餐：老鋪烤鴨、中西餐飲匯聚，中餐：老鋪烤鴨、頂呱呱、百姓廚房，西餐：樂士（牛排）、豪享來、頂呱呱、百姓廚房，西餐：樂士（牛排）、豪享來、德克士等；德克士等23、；E:E:休閑娛樂休閑娛樂酒吧、茶秀、酒吧、茶秀、KTVKTV、足浴等、足浴等 A A星級酒店星級酒店 B B超級購物區超級購物區 C C百貨、金融區百貨、金融區 D D餐飲娛樂區餐飲娛樂區 E E 酒吧、茶秀等酒吧、茶秀等 休閑娛樂區休閑娛樂區 業態分布示意：業態分布示意：凸顯商業，依靠商業凸顯商業，依靠商業 以商推住，以住扶商以商推住，以住扶商 定位總原則定位總原則 項目定位項目定位 精英人士的生活街區精英人士的生活街區 紫薇城市廣場生活紫薇城市廣場生活 一座購物之城！一座購物之城！一座游戲之城！一座游戲之城！一座生活之城！一座生活之城！一座美食之城！一座美食之城！一座公園之城！一座公園之24、城！一座休閑之城！一座休閑之城！一年成勢一年成勢 ，三年成型，五年成城，三年成型，五年成城 形象定位形象定位 總體市場總體市場“戰戰”位位 彬縣首席精英生活街區彬縣首席精英生活街區 6萬平米超級商業為您的資產 保駕護航 紫薇城市廣場紫薇城市廣場 Above the worldAbove the world 客群定位客群定位 1）對新區環境及未來發展較為認可（改善居住、結婚人士、投資人士等）居民 2）縣屬單位公務人員、教師、醫生、企業職工、經商人士等 3）礦區職工及農村進城人員 購買紫薇城市廣場的是什么？購買紫薇城市廣場的是什么？真正具有升值保障、真正具有升值保障、增長增長潛力的房子潛力的房子 25、有品質的房子，一個階層的有品質的房子，一個階層的榮耀榮耀 項目的外延價值屬性項目的外延價值屬性 震撼性體驗式營銷震撼性體驗式營銷 工藝坊工藝坊真正的好房子是怎么建出來的真正的好房子是怎么建出來的 將人本關懷體現到營銷過程中去！情景體驗：打造工法樣板間 公開產品內在品質：工法、工藝、材料樣板展示。開展“房子是怎樣建成的”主題體驗式事件營銷活動，媒體跟進報道，引起關注與聚焦。樓盤品質的展示，開發態度的展示，打動消費者，促成購買。推廣實施細化推廣實施細化 紫薇城市廣場“萬商會”活動展開紫薇城市廣場“萬商會”活動展開 設計紫薇城市廣場“萬商聯盟”購物VIP卡，凡是購買本項目的業主均可得到一張紫薇商業聯26、盟金卡，持卡可享受紫薇城市廣場酒店、購物等折扣優惠。售后售后價值價值售前做，提高項目最大售前做，提高項目最大附加值附加值服務服務 營銷推廣策略營銷推廣策略 10月 11月 12月 6月 9月 戰略排期戰略排期 售賣生活方式售賣生活方式 賣點分解，全方位展現賣點分解，全方位展現 商推住（炒作超級商業）商推住（炒作超級商業）第一場戰役第一場戰役 （銷售期，新概念出街）第二場戰役第二場戰役 （強銷期）第三場戰役第三場戰役 （持續銷售期）11月 12月 20134月 階段 目的 區域 內容 銷售期（2012.11-2013.3）新概念出街(商促住)先城區后農村 綜合體形象加強，重描商業推動住宅去化）強27、銷期（2013.4-2013.8）全面拉動，體驗深入 全縣、團購洽談 部分景觀、樣板間等全面推動 持續期持續期 （2013.9-2013.12）一期產品收尾，二期產品推出 全縣 現房炒作，一期交房 戰略排列戰略排列 銷售任務分解銷售任務分解 階段 目的 任務量 總計：銷售期（2012.11-2013.3）新入場，各項工作展開 12月30套、1月30套、2月（過年）20套、3月60套 140套 完成銷售額約4200萬 強銷期（2013.4-2013.8）全面發力 4月70套、5月70套、6月50套、7月50套、8月50套 290套 完成銷售額約8700萬 持續期持續期 （2013.9-2013.28、12）一期產品收尾，二期產品推出 9、10、11、12共完成200套 200套 完成銷售額約6000萬 1、原優惠方式主要針對滯銷三房：如首付分期買房計劃，不僅針對130房源，108、109房源也可享受；2、實行“你買房我來供”價格優惠略，變換優惠方式，凡購買本項目的客戶，前兩年的月供由開發商承擔（總價優惠2萬左右）；3、根據甲方提供的銷控表，目前打開的房源為6號1單元（低樓層房源不足）7號樓1單元（90平米所剩無幾）8號樓的二單元（高、低樓層房源大量存在）；價格及銷控策略價格及銷控策略 1 1、快速銷售：、快速銷售：沿用于原有優惠方式：針對沿用于原有優惠方式：針對130130平米三室房源，平29、米三室房源，1 1）贈送）贈送2 2年月供；年月供；2 2）再享再享9696折；折；3 3）老帶新鼓勵獎）老帶新鼓勵獎20002000元；元；4 4）準時簽約再享受）準時簽約再享受9999折；折；2 2、全面銷售：、全面銷售：針對針對109109、108108三室房源，三室房源，1 1）贈送）贈送1 1年月供；年月供；2 2）再享）再享9999折；折；3 3）老帶新）老帶新鼓勵獎鼓勵獎20002000元；元；4 4）準時簽約再享受）準時簽約再享受9999折；折；5 5）每周）每周1 1套特價房最高優惠套特價房最高優惠5 5萬元；萬元；3 3、均好銷售：、均好銷售：房源充足，建議不再打開新單元，30、盡量消化原有打開房源房源充足，建議不再打開新單元，盡量消化原有打開房源 4 4、效益銷售：、效益銷售：價升量漲，價格穩步攀升，低開高走，穩步攀升價升量漲，價格穩步攀升，低開高走，穩步攀升 營銷總策略策略營銷總策略策略 策略：引入策略：引入強勢直銷強勢直銷模式，通過模式，通過強勢品牌拉強勢品牌拉開營銷序幕，形成開營銷序幕，形成“精英生活街精英生活街區空降彬縣區空降彬縣”等概念炒作，形成全城皆知的品牌形象，通過等概念炒作，形成全城皆知的品牌形象，通過圈層活圈層活動動營銷營銷“滾雪球式滾雪球式”銷售。銷售。關鍵詞：關鍵詞：炒作、效應、為行銷派單沖鋒，做炮火準備炒作、效應、為行銷派單沖鋒，做炮火準備 31、1第一場戰役第一場戰役 造勢銷售期（造勢銷售期（2012.112012.11-20.13.320.13.3）目的目的 商業促動住宅策略執行，全面傳播，全城轟動；商業促動住宅策略執行，全面傳播，全城轟動；體驗營銷，工藝坊開放；體驗營銷，工藝坊開放；創新舊媒體，創造新媒體。創新舊媒體，創造新媒體。推廣訴求推廣訴求 精英生活街區空降彬縣精英生活街區空降彬縣 6 6萬平米超級商業為您的資產保駕護航萬平米超級商業為您的資產保駕護航 第一階段戰術安排第一階段戰術安排（2012.112012.112013.32013.3）1、原有廣告位如：火石嘴及橋上戶外、候車廳廣告更換 2、短信廣告、車內看板跟進 3、圣32、誕及元旦雙節活動布置 （1）抽獎促銷活動（圣誕樹掛禮品卷）（2）鄉鎮客戶上門可報銷公交車費,自駕客戶報銷 50元油卡一張；4、公劉街沿街燈桿旗廣告（截留客戶）5、條幅廣告 6、車內椅背、座套（到各城、鎮、礦區長途汽車）7、全城派單 利用節日活動，傳遞項目品牌，拉動銷售 圣誕售樓部布置示意：圣誕售樓部布置示意：抽獎禮品建議：抽獎禮品建議：序號 名稱 數量 單位 備注 1 液晶電視 1 臺 47寸 2 電冰箱 3 臺 高級品牌 3 電磁灶 10 個 格蘭仕 4 安慰獎 水杯、鑰匙鏈等 若干 圣誕布置物料（時間：2012年12月1日開始布置）序號 項目名稱 數量 單位 備注 1 圣誕樹 2 棵 2 33、圣誕樹裝飾品-鈴鐺、星星等 3 圣誕老人貼圖 6 張 4 流星雨燈管 10 根 售樓部門口 5 圣誕吊旗 50 張 售樓部頂 6 拱門 1 個 售樓部門口 7 雙節條幅 50 條 物料準備：物料準備：戶外廣告更換戶外廣告更換候車亭候車亭 戶外廣告更換戶外廣告更換橋上戶外橋上戶外 戶外廣告更換戶外廣告更換售樓部旁側售樓部旁側 戶外廣告更換戶外廣告更換 DMDM單頁單頁 戶外廣告戶外廣告公劉街燈桿旗公劉街燈桿旗 戶外廣告更換戶外廣告更換車內看板車內看板 戶外廣告戶外廣告跨界橫幅（建議）跨界橫幅（建議）戶外廣告戶外廣告公交車椅背、座套（建議）公交車椅背、座套（建議）動態推廣動態推廣深入客群深入客群“34、下鄉鎮項目巡展計劃下鄉鎮項目巡展計劃”，在目標群體，在目標群體集中區域及鄉鎮區域中心，通過宣傳圖集中區域及鄉鎮區域中心，通過宣傳圖片展、銷售人員講解等并配以抽獎、互片展、銷售人員講解等并配以抽獎、互動游戲等，將項目優勢傳達出去，拉動動游戲等，將項目優勢傳達出去，拉動銷售走高。銷售走高。第二場戰役第二場戰役 強銷期（強銷期（2013.42013.4-2013.82013.8）目的目的 深入傳播；深入傳播；體驗營銷深入，樣板間、部分景觀體驗；體驗營銷深入，樣板間、部分景觀體驗；物業展示，全面展示項目形象物業展示，全面展示項目形象 推廣訴求推廣訴求 實景樣板間精彩綻放實景樣板間精彩綻放 隨時恭候您光35、臨品鑒隨時恭候您光臨品鑒 SP 活動貫穿始終 利用SP活動制造話題，提升項目價值。答謝新老客戶系列活動 攝影展覽活動、親子等互動活動 強化節日活動營銷 總策略總策略 1）打造精美樣板間，強化生活意境。2）要求大方、雍容、高貴、精致。3）用視覺體驗來刺激客戶購買欲望，使客戶超前感受未來品位生活。策略模擬策略模擬實景樣板間打造實景樣板間打造 1）范景觀區部分推出，增加客戶購買信心。2）要求環境優美，參與性強，運動、花草、流水合為一體。3）用視覺體驗來刺激客戶購買欲望，使客戶超前感受未來，品位生活。策略模擬策略模擬項目景觀區打造項目景觀區打造 策略模擬強化物業案場服務 強化物業及銷售人員案場服務意識36、:體現項目品質及風范。1)強化物業的現場服務,在銷售中心周圍安置兩個女警衛人員,身著制服,對于所有來客敬禮接待,可以讓客戶未入住就已經感受到物業服務。2)兩名保安負責對所有來訪客戶停車進行安排服務,細節體現項目品位和對客戶的關懷。3)樣板房和景觀示范區也是同樣的由專人接待,接待時必須都敬禮以示對客戶尊敬。第三場戰役第三場戰役 （2013.92013.9-2013.122013.12持續熱銷，現房體驗）持續熱銷，現房體驗）鎖定目標受眾，點對點傳播；鎖定目標受眾，點對點傳播；圈定消費層，展開圈層營銷；圈定消費層，展開圈層營銷；聚集人群到場體驗，話題升級，現房體驗，二期產品推出聚集人群到場體驗，話題37、升級，現房體驗，二期產品推出 目的目的 推廣訴求推廣訴求 一期告罄，二期全城發售一期告罄，二期全城發售 SP 活動貫穿始終 利用SP活動制造話題，提升項目品牌。商業全面爆發 關系營銷展開，回饋客戶活動開展 二期啟動，價格攀升 總策略總策略 策略模擬策略模擬菜單式定制裝修方案，多樣性銷售菜單式定制裝修方案，多樣性銷售 1、在銷售中，可啟動精裝修定制化銷售；2、將戶型產品裝修菜單化，風格可以選定為：（1）現代經典、（2）現代古典、（3）現代簡約派三種裝修風格，這三種風格在北方市場上應用較為普遍，客戶接受度廣，有利于降低客戶產生審美抗性的風險。現代經典 現代古典 現代簡約派 這三種風格在北方市場上應38、用較為普遍，客戶接受度廣，有利于降低客戶產生審美抗性的風險。策略模擬策略模擬客戶答謝會，展開圈層營銷活動客戶答謝會，展開圈層營銷活動 時間 內容 備注 2012.11.20 銷售人員培訓完成 開赴現場，步行丈量市場 2012.11.23 銷售人員總結市場，為接待做最后準備 強化培訓，尋找競爭對手優勢、弱勢 2012.11.25 正式進場 開始正常接待 2012.11.26 銷使縣城及周邊派單 12月派單量5萬 1月派單量10萬 2月派單量5萬 2012.11.28 短信群發、戶外更換，圣誕活動布置，獎品購買 2012.11.30 道旗、椅背廣告（各鄉鎮）盡快確定廣告位及制作公司 2012.1239、.1 圣誕活動裝飾 確保執行到位 2012.12.5 銷售總結培訓 售樓部執行狀況分析 2012.25 圣誕活動當天（抽獎）轟動場面 近期工作安排近期工作安排 成功不是奇跡成功不是奇跡 成功是一種軌跡成功是一種軌跡 我們所期望和正努力操作的品牌旅程我們所期望和正努力操作的品牌旅程 是剛起程時的產品是剛起程時的產品 而到達終點后成為了杰出的品牌而到達終點后成為了杰出的品牌 這中間的所有站點這中間的所有站點 就是我們付出與即將付出的心血和努力就是我們付出與即將付出的心血和努力 祝祝紫薇城市廣場紫薇城市廣場項目快車項目快車20132013 高歌猛進高歌猛進 安泰天下安泰天下 提案結束提案結束 安泰策劃安泰策劃彬縣項目組彬縣項目組 THANKSTHANKS