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1、二零一零年一月二十日上海江橋萬千百貨規劃定位報告一、市場調研二、項目定位三、總體規劃四、與2011標準體系對比分析五、工作節點表目 錄一、市場調研城市百貨行業概況競爭對手調研目 錄市場調研部分總市場調研部分總頁數不超過頁數不超過8 8頁頁項目概述項目概述1交通分析交通分析2l地理位置地理位置 地處上海市西北嘉定區江橋板塊萬達廣場內，緊靠金沙江西路與華江路交界處，南對規劃路、西面黃家花園路，毗鄰普陀區、長寧區、閔行區。l概述概述 上海萬千江橋店隨萬達廣場落戶在長三角滬寧發展軸上“虹橋交通樞紐”的核心位置。虹橋交通樞紐是大虹橋戰略規劃的核心，集合了航空、高速、城際鐵路、磁浮、軌交、公交等多種交通方2、式，衍生60平方公里的綜合功能拓展區。距離市中心人民廣場直線距離僅約12公里，距中山公園僅約8公里。l萬達廣場項目概述萬達廣場項目概述 江橋萬達廣場是繼五角場萬達廣場和周浦萬達廣場之后，萬達集團在上海開發的第三個大型城市綜合體。規劃用地約18.63萬，總建筑面積約55萬，其中商業面積約21萬。項目集中了城市公寓、商業廣場、SOHO、餐飲酒吧街等多重物業類型。項目計劃于2011年全線竣工。江橋萬千概況江橋萬千概況項目概述項目概述1交通分析交通分析2l交通樞紐交通樞紐快速干道：滬寧高速公路、A20外環線等軌道交通：根據上海市城市遠景軌道交通建設規劃（方案），江橋范圍內：1.軌道13號線共設金華路站3、（金沙江西路、臨洮路附近）黃家花園路站（金沙江西路、金運路口）兩個站點，預計2013年可投入使用。2.軌道交通14號線共設星華路站（曹安公路、星華路附近）華江支路站（曹安公路、華江支路口）兩個站點，預計2013年可投入使用。l公交線路公交線路（江橋萬達廣場周邊公交車站的分布情況）1號站（華江路金沙江西路站）173路、安虹線（距萬達廣場約30米）2號站（金沙江西路華江路站）江橋1路、121路（距萬達廣場約150米）3號站（五四站）158路、南嘉線（距萬達廣場約200米）4號站地鐵13、14號線（在建中）、地鐵17號線（規劃中）l建議建議對江橋萬達周邊公交線路的調查顯示，目前6條線路雖離萬達廣場比4、較近，運營時間也較晚，但線路及站點仍然非常缺乏，建議未來與政府和公交公司溝通，增加公交線路，使項目公共交通得到改善。江橋萬千交通狀況江橋萬千交通狀況上海市百貨行業概況上海市百貨行業概況商圈概況商圈概況:上海的百貨業歷史悠久,自上世紀90年代以來,百貨零售蓬勃發展,規模迅猛擴大，商場數量超過100家,2009年銷售額突破300億元，第一八佰伴、久光、上海新世界城位居銷售前三甲。商圈名稱商圈名稱商圈名稱商圈名稱距江橋萬千距江橋萬千距江橋萬千距江橋萬千徐家匯商圈徐家匯商圈徐家匯商圈徐家匯商圈1111公里公里公里公里南京西路商圈南京西路商圈南京西路商圈南京西路商圈1212公里公里公里公里南京東路商圈南5、京東路商圈南京東路商圈南京東路商圈1515公里公里公里公里淮海路商圈淮海路商圈淮海路商圈淮海路商圈1313公里公里公里公里虹橋商圈虹橋商圈虹橋商圈虹橋商圈8 8公里公里公里公里陸家嘴商圈陸家嘴商圈陸家嘴商圈陸家嘴商圈1717公里公里公里公里中山公園商圈中山公園商圈中山公園商圈中山公園商圈9 9公里公里公里公里五角場商圈五角場商圈五角場商圈五角場商圈1919公里公里公里公里大華寶山商圈大華寶山商圈大華寶山商圈大華寶山商圈9 9公里公里公里公里中環百聯商圈中環百聯商圈中環百聯商圈中環百聯商圈5 5公里公里公里公里西郊百聯商圈西郊百聯商圈西郊百聯商圈西郊百聯商圈5 5公里公里公里公里上海市區百貨商圈6、分布上海市區百貨商圈分布 商圈分布商圈分布:主要競爭對手分析主要競爭對手分析中環百聯東方商廈中環百聯東方商廈西郊百聯友誼商廈西郊百聯友誼商廈中環百聯商圈中環百聯商圈 西郊百聯商圈西郊百聯商圈 位于上海市普陀區，滬寧高速公路與真北路中環線交，集百貨、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型購物廣場，其中，大型百貨有中環百聯東方商廈，屬社區型商圈。位于上海西郊的長寧區新涇地區，是集百貨、餐飲、休閑、娛樂為一體的又一大型購物中心，百貨有西郊百聯友誼商廈，屬社區型商圈。序號序號序號序號商場名稱商場名稱商場名稱商場名稱開業時間開業時間開業時間開業時間經營面積經營面積經營面積經營面積商場定位商場定位商場定位商場定位消7、費人群消費人群消費人群消費人群所屬商圈所屬商圈所屬商圈所屬商圈銷售（年度最新）銷售（年度最新）銷售（年度最新）銷售（年度最新）1.1.中環百聯東方中環百聯東方商廈商廈2006.12.212006.12.212500025000中檔中檔社區型社區型中環商圈中環商圈4.44.4億元億元2.2.西郊百聯友誼西郊百聯友誼商廈商廈2004.12.22004.12.21000010000中檔偏上中檔偏上周邊中高檔周邊中高檔住宅區住宅區西郊商圈西郊商圈1.51.5億元億元競爭對手配套設施（所處位置及面積）競爭對手配套設施（所處位置及面積）競爭對手基礎情況競爭對手基礎情況序序序序號號號號商場名稱商場名稱商場名8、稱商場名稱總服總服總服總服務臺務臺務臺務臺VIPVIP中中中中心心心心殘疾殘疾殘疾殘疾人洗人洗人洗人洗手間手間手間手間母嬰母嬰母嬰母嬰室室室室改衣改衣改衣改衣處處處處名表名表名表名表維修維修維修維修中心中心中心中心首飾首飾首飾首飾維修維修維修維修中心中心中心中心皮鞋皮鞋皮鞋皮鞋維修維修維修維修中心中心中心中心顧客顧客顧客顧客休息休息休息休息區區區區兒童兒童兒童兒童活動活動活動活動區區區區停車停車停車停車場場場場1.1.中環百聯東中環百聯東方商廈方商廈1F/141F/141F/141F/14B1-4FB1-4F/3 F 3 F/10/101F/41F/41F/151F/15/1-1-4F/2049、F/20/B2/10B2/100000個個車位車位2.2.西郊百聯友西郊百聯友誼商廈誼商廈1F/91F/91F/91F/9B1-3FB1-3F/2F/102F/10/1F/71F/7B1/7B1/7/B1-B1-2F/802F/800 0個車個車位位主要競爭對手分析主要競爭對手分析主要競爭對手分析主要競爭對手分析競爭對手店慶情況競爭對手店慶情況序號序號序號序號商場名稱商場名稱商場名稱商場名稱店慶日店慶日店慶日店慶日SPSP活動活動活動活動PRPR活動活動活動活動店慶銷售店慶銷售店慶銷售店慶銷售1.1.中環百聯東方中環百聯東方商廈商廈1212月月2121日日福袋有禮、滿額送券、特惠小禮包福袋有禮10、滿額送券、特惠小禮包世界著名服飾品牌特賣世界著名服飾品牌特賣21002100萬（萬（3 3天）天）2.2.西郊百聯友誼西郊百聯友誼商廈商廈1212月月2 2日日服飾滿服飾滿300300立減立減150150、優惠隨心選、優惠隨心選300300元當元當420420元用、五五慶生大禮放元用、五五慶生大禮放送、會員積分送、會員積分5 5倍享倍享五周年文藝表演五周年文藝表演12001200萬（萬（5 5天）天）競爭對手促銷活動情況競爭對手促銷活動情況序號序號序號序號商場名稱商場名稱商場名稱商場名稱日期日期日期日期宣傳媒體宣傳媒體宣傳媒體宣傳媒體活動主題活動主題活動主題活動主題主力活動主力活動主力活動主11、力活動1.1.中環百聯東方中環百聯東方商廈商廈20102010年年9 9月月1111日日-20102010年年1010月月7 7日日DMDM宣傳頁、短宣傳頁、短信、地鐵時代信、地鐵時代報、電臺報、電臺東方商廈中環店金秋獻禮東方商廈中環店金秋獻禮活動期間，顧客凡當日單活動期間，顧客凡當日單柜消費累計滿柜消費累計滿300300立減立減150150元。元。2.2.西郊百聯友誼西郊百聯友誼商廈商廈20102010年年7 7月月3 3日日-20102010年年8 8月月8 8日日新聞晨報、新聞晨報、DMDM、短信、短信百聯運動節百聯運動節-申城盛會、樂申城盛會、樂游百聯游百聯滿滿300300立減立減1012、0100競爭分析競爭分析二、競爭對手分析：二、競爭對手分析：優勢：優勢：劣勢：劣勢：年銷售額：年銷售額：優劣勢主要描述：優優劣勢主要描述：優勢品類、品牌、促銷、勢品類、品牌、促銷、商務條件、裝補等我商務條件、裝補等我們可以人為努力改變們可以人為努力改變的方面的方面目 錄二、項目定位定位分析（SWOT分析）項目定位本部分總頁數本部分總頁數不超過三頁不超過三頁SWOTSWOT分析分析優勢劣勢機遇威脅項目策略項目策略項目策略：項目策略：品牌策略：品牌策略：品類策略：品類策略：招商策略：招商策略：促銷策略：促銷策略：服務策略：服務策略：目 錄三、總體規劃品牌落位圖標桿品牌1 1、1F1F方案（方案（B13、 B）柜位面積4560m 建筑面積：7300m 品牌數：82個 單柜面積：56m品牌落位圖品牌落位圖標桿品牌標桿品牌樓層樓層品類品類品牌數量品牌數量代表品牌代表品牌商場使用面積商場使用面積1F化妝品化妝品1515歐泊萊、歐萊雅、歐泊萊、歐萊雅、OLAYOLAY27672767黃金珠寶黃金珠寶1212周大福、老鳳祥、老廟周大福、老鳳祥、老廟鐘表眼鏡鐘表眼鏡3 3亨吉利、寶島眼鏡亨吉利、寶島眼鏡女鞋女鞋2929萊爾斯丹、萊爾斯丹、BELLEBELLE、TATATATA、星期六、哈森、星期六、哈森女包女包4 4PATTYPATTY、艾菲爾、艾菲爾樓層合計樓層合計63632F2F少女裝少女裝4343E14、SPRITESPRIT系列、系列、ONLYONLY、VERO MODAVERO MODA、艾格系列、艾格系列31813181配品配品8 8蘭閨坊、蘭閨坊、BETTY BOOPBETTY BOOP樓層合計樓層合計51513F淑女裝淑女裝3838亦谷、嬌鼎、舒朗亦谷、嬌鼎、舒朗31273127內衣內衣1515安莉芳、芬狄詩、古今、曼妮芬安莉芳、芬狄詩、古今、曼妮芬季節品季節品4 4皮皮狗、帝高皮皮狗、帝高配品配品7 7RIMERIME樓層合計樓層合計64644F4F男正裝男正裝2424TONY WEARTONY WEAR、沙馳國際、九牧王、沙馳國際、九牧王34173417男休閑男休閑1414ESP15、RITESPRIT、JACK&JONESJACK&JONES、SELECTEDSELECTED、馬克華菲、馬克華菲男配飾男配飾8 8三槍、宜而爽、三槍、宜而爽、ZIPPOZIPPO男鞋男鞋6 6卡帝樂、鱷魚恤卡帝樂、鱷魚恤男包男包6 6皮爾卡丹、比華利保羅皮爾卡丹、比華利保羅樓層合計樓層合計58585F5F運動運動1313NIKENIKE、NIKE 360NIKE 360、CONVERSECONVERSE、ADIDASADIDAS、PUMAPUMA27202720床用床用7 7淑女屋、雅芳婷、維科淑女屋、雅芳婷、維科家用家用2 2多樣屋、骨瓷多樣屋、骨瓷兒童兒童2929麗嬰房、好孩子、麗嬰房、16、好孩子、NIKE KIDSNIKE KIDS、博士蛙系列、智高樂高、博士蛙系列、智高樂高樓層合計樓層合計5151總合計總合計2872871521215212目 錄四、與2011年標準體系對比分析綜述品類布局對比分析商務條件對比分析品牌級次對比分析裝修補貼對比分析綜述綜述綜述闡述與標準綜述闡述與標準的差異總體情況，的差異總體情況，讓受眾知道差異讓受眾知道差異最大方面是什么最大方面是什么 江橋萬千的商務條件與標準的差異主要存在于合同保證金、常年管理費、VIP承擔及物業管理費上。2011年商務條件標準中，合同保證金均為10000元，常年管理費為5000元，VIP均為承擔，物業管理費均為20元。而江橋17、萬千的預計商務條件中，合同保證金均為5000元，常年管理費A、B類品牌基本在2000-3000元，黃金鐘表等品類VIP無法承擔，運動等品類物業管理費為15元。由于周浦店是萬達在上海開的第一家百貨，在對新店的不了解、地理位置的偏僻及招商時又恰逢金融危機的種種因素影響下，當時的商務條件都無法達到較高的標準，大部分標桿品牌的商務條件均比上海市場要低。而江橋萬千僅是上海地區的第二家門店，又與周浦店的開業時間相差僅僅1年多，在萬千百貨在上海地區尚未成熟，影響尚且不大的情況下，大部分品牌資源還是要依靠周浦店來進行支援，這樣勢必也導致江橋店多數品牌的商務條件需以周浦店為基礎及依據，從而無法得到較大的提升。品18、類品類布局（面積）差異分析布局（面積）差異分析中品類規劃所在樓層規劃樓層序號大類中類面積占比規劃面積規劃占比面積差異比例差異1精品精品00.00%00.00%00.00%12珠寶5003.33%6334.16%1330.83%113鐘表眼鏡3502.33%3702.43%200.10%11小計小計8508505.67%5.67%100310036.59%6.59%1531530.92%0.92%1 11 14化妝品化妝品5003.33%3572.35%-143-0.98%11小計小計5005003.33%3.33%3573572.35%2.35%-143-143-0.98%-0.98%1 1119、 15女裝少女270018.00%300219.73%3251.73%226淑女206013.73%233815.37%2781.64%337內衣3602.40%4783.14%1180.74%338季節品4603.07%1681.10%-292-1.97%339飾品2801.87%3222.12%420.25%2、32、3小計小計5860586039.07%39.07%6308630841.47%41.47%4714712.40%2.40%2 2、3 32 2、3 310男裝男正11807.87%13348.77%1540.90%4411休閑9706.47%155810.24%5883.7720、%4412運動10807.20%10847.13%4-0.07%5513男配2101.40%1711.12%-39-0.28%44小計小計3440344022.93%22.93%4147414727.26%27.26%7077074.33%4.33%4 4、5 54 4、5 514皮具男鞋2701.80%2141.41%-56-0.39%4415女鞋13509.00%12328.10%-118-0.90%1116保健（租賃）3302.20%680.45%-262-1.75%邊角處117箱包4803.20%2471.62%-233-1.58%手袋1、女包2、箱包4女包1、男包4小計小計2430221、43016.20%16.20%1761176111.58%11.58%-669-669-4.62%-4.62%4 4、5 51 1、4 418家用床用3802.53%4542.98%740.45%5519家用4402.93%1080.71%-332-2.22%5520兒童8505.67%10747.06%2241.39%5521家電（數碼）2501.67%00.00%-250-1.67%5小計小計1920192012.80%12.80%1636163610.75%10.75%-284-284-2.05%-2.05%4 4、5 55 5總計總計1500015000100%100%1521215222、12100%100%212212有差異的有差異的品類標紅品類標紅品類品類布局（數量）差異分析布局（數量）差異分析序號大類中類數量占比規劃數量 規劃占比 數量差異 比例差異標準單柜面積規劃單柜面積單柜面積差異1精品精品00.00%00.00%00.00%0 002珠寶102.92%124.10%21.18%50 5333鐘表眼鏡113.21%93.07%2-0.14%32 419小計小計21216.12%6.12%21217.17%7.17%0 01.05%1.05%82 82 949412124化妝品化妝品205.83%155.12%-5-0.71%25 24-1小計小計20205.83%5.23、83%15155.12%5.12%-5-5-0.71%-0.71%25252424-1-15女裝少女5014.58%4314.68%-40.10%54 70166淑女3610.50%3812.97%72.47%57 6257內衣123.50%155.12%31.62%30 3228季節品102.92%41.37%-5-1.55%46 42-49飾品123.50%155.12%31.62%23 21-2小計小計12012034.99%34.99%11511539.25%39.25%4 44.26%4.26%210210227227171710男裝男正164.66%248.19%83.53%74 24、56-1811休閑174.96%144.78%-3-0.18%57 1115412運動185.25%134.44%-5-0.81%60 832313男配123.50%82.73%-4-0.77%18 213小計小計636318.37%18.37%595920.13%20.13%-4-41.76%1.76%209209271271626214皮具男鞋102.92%62.05%-40.87%27 36915女鞋4011.66%289.56%10-2.10%34 461216保健（租賃）51.46%10.34%-4-1.12%66 68217箱包144.08%103.41%-4-0.67%34 2525、-9小計小計696920.12%20.12%454515.36%15.36%-22-22-4.76%-4.76%161 161 175175141418家用床用102.92%72.39%-3-0.53%38 652719家用102.92%20.68%-8-2.24%44 541020兒童205.83%299.90%84.07%43 37-621家電（數碼）102.92%00.00%-10-2.92%25 0-25小計小計505014.58%14.58%383812.97%12.97%-13-13-1.61%-1.61%150 150 1561566 6總計總計343343100%100%29326、293100%100%-50-5044 44 53539 9有差異的有差異的品類標紅品類標紅商務條件差異分析商務條件差異分析不達標細分到不達標細分到品類層級即可，品類層級即可，不用細化到品不用細化到品牌牌大品類小品類品牌等級預計商務條件預計商務條件差異備注基本扣率重大活動管理費VIP承擔物業管理費（元/平米/月）常年管理費合同保證金（元）化妝品化妝品A+經銷18%/A經銷18%/A聯營14%/B18%1%/2030005000VIP標準為承擔，常年管理費標準為5000元，合同保證金標準為10000元C20%1%/2050005000VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元黃金珠寶黃金擺件27、金條3%/5000合同保證金標準為10000元投資金條0.8%/5000合同保證金標準為10000元裸鉆A15%/5000合同保證金標準為10000元B18%/5000合同保證金標準為10000元C20%/5000合同保證金標準為10000元黃金A+7%/5000合同保證金標準為10000元A8%/2030005000VIP標準為承擔，常年管理費標準為5000元，合同保證金標準為10000元B8%/2050005000VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元江橋萬千預計商務條件江橋萬千預計商務條件商務條件差異分析商務條件差異分析大品類小品類品牌等級預計商務條件預計商務條件差異備注基本扣28、率重大活動管理費VIP承擔物業管理費（元/平米/月）常年管理費合同保證金（元）黃金珠寶K金A+9%/5000VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元A11%/2030005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，常年管理費標準為5000元，合同保證金標準為10000元B13%/2050005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元C15%/2050005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元鉑金A+7%/20/5000合同保證金標準為10000元A8%/2030005000重大活動管理費標準為1%，V29、IP標準為承擔，常年管理費標準為5000元，合同保證金標準為10000元B10%/2050005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元商務條件差異分析商務條件差異分析大品類小品類品牌等級預計商務條件預計商務條件差異備注基本扣率重大活動管理費VIP承擔物業管理費（元/平米/月）常年管理費合同保證金（元）黃金珠寶鉆石鑲嵌A+10%/20/5000合同保證金標準為10000元A13%/2030005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，常年管理費標準為5000元，合同保證金標準為10000元B18%/2050005000重大活動管理費標準為1%，V30、IP標準為承擔，合同保證金標準為10000元C20%/2050005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元珍珠、玉石、水晶A+13%/20/5000合同保證金標準為10000元A18%/2030005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，常年管理費標準為5000元，合同保證金標準為10000元B20%/2050005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元C22%/2050005000重大活動管理費標準為1%，VIP標準為承擔，合同保證金標準為10000元商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商31、務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析商務條件差異分析品牌級次差異分析品牌級次差異分析產品組品類A占比規劃數量規劃數量占比數量差異差異率B占比規劃數量規劃數量占比數量差異差異率C占比規劃數量規劃數量占比數量差異差異率精品部珠寶眼鏡838%629%733%化妝品化妝品420%840%840%女裝部女裝1412%4638%6050%男裝部男裝914%2844%2641%皮具部皮具1217%2739%3043%家用部家用612%2244%2244%合計合計A A20%20%B B40%40%C C40%40%差異32、率是實際差異率是實際占比減去標準占比減去標準占比所得占比所得裝修補貼裝修補貼品牌品牌預計裝補預計裝補裝補標準裝補標準理由理由哈森10000080000舒朗100000無該品牌目前在上海市場屬于A類，其余門店也均有裝補NIKE匡威NIKE360400000300000因周浦店NIKE、匡威兩個品牌有30萬元裝補，現江橋仍均為寶原公司代理銷售，因此現3個品牌需裝補40萬元文字部分說明裝補總額文字部分說明裝補總額度，表格部分只需要將度，表格部分只需要將超出裝補標準的品牌羅超出裝補標準的品牌羅列，然后分析原因列，然后分析原因裝補預算：裝補預算：裝補超標品牌裝補超標品牌江橋萬千裝補總額度為297000033、元目 錄五、工作節點表人員進度招商進度工程進度工作節點表工作節點表工作內容工作內容12月1月2月3月4月5月6月6/24開業招商工作招商工作組織架構組織架構工程部分工程部分隱蔽工程完成，并參與驗收；乙裝全面封板，包柱，鋪設大理石地面；機電工程安裝完畢。交接驗收工作。人員招聘、培訓，設備交接并熟悉現場；現場工程全部完工。負責驗收交接工作。收銀臺、導示等集采項目完成。丙裝工程前期審圖，及辦理相關進場手續。5月8日起開始丙裝工程進場；工程配合各品牌公司現場裝修工作。6月15日丙裝工程完成；6月16日試營業正式營業前工程細節調整本節點為重大節點，本節點為重大節點，標注出招商、招聘籌標注出招商、招聘籌備周期，截止時間等備周期，截止時間等重大節點即可重大節點即可我們相信通過努力我們一定能我們相信通過努力我們一定能高質量按期開業，謝謝高質量按期開業，謝謝