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1、第一節 總論一、項目概況 1、工程名稱：海岸聽濤產權式度假酒店 2、建設單位：海口舜天房產咨詢有限公司 3、建設地點:海口市桂林洋旅游區海岸聽濤產權式度假酒店位于海口市桂林洋旅游開發區，坐落在海口桂林洋旅游區林海一橫路，系具有一線海景的準五星級濱海度假酒店。 4、建筑概況：本工程總建筑面積19390.75平方米,整個建筑物高度20.5米，由兩棟六層的客房樓和三棟三層的客房樓組成的酒店建筑群，其中地上總建筑面積：13098.30平方米，地下6292.45平方米。產權式酒店房間總數為153間。整個建筑為新建的產權式酒店，屬二類公共建筑，主要功能如下：地下一層主要為機動車庫、人防功能區、設備機房和酒2、店輔助用房。公寓式酒店的公共功能空間集中于地下一層和一層。地下一層設置宴會廳、全日餐廳及其廚房，會議中心、休閑娛樂中心等輔助空間，一層為入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商業等對外服務空間及二至六層均為客房層。其中二層北端設有特色酒吧。二、項目投資及收益估算1、項目總投資：約8千萬元。2、資金來源：自籌資金8千萬元。3、經濟效益：（1）、稅后利潤：本項目全部建成后，累計銷售利潤約4千萬元。（2）投資利潤率50%。（3）靜態投資回收期3年。三、建設單位簡介1、項目建設投資單位：海口舜天房產咨詢有限公司；2、建設單位簡介：海口舜天房產咨詢有限公司始創于2005年，是一家以酒店投資咨詢管理、房地產開發為3、主導的地產開發公司。四、可行性研究報告編制依據（1）、經濟環境及市場調查；（2）、海口市規劃局關于申請設計要點問題的復函市規函（2011）1002號；（3）、國有土地使用證國用（2013）第009940號；（4）、海口市建設工程設計方案審核通知書海建審（2014）086號；（5）、海南華磊建筑設計咨詢有限公司海岸聽濤產權式度假酒店初步設計；（6）、其他資料五、可行性研究報告編制范圍根據海口海岸聽濤產權式度假酒店初步設計，本可行性研究報告范圍主要包括：市場分析、建設規模及功能、建設條件、工程建設方案，投資估算、資金籌措、項目經濟效益評價和社會效益等。六、結論及建議1、結論從酒店項目建設的整體環境4、建設條件、設計思路、設計方案來看，此項目的建設是可行的，也是合理的。項目建設時間短（20個月），經濟效益較高，利潤4千萬元，全部投資利潤率50%，投資利稅率大大超過了同期貸款利息率和基準貼現率，投資回收期1年，說從經濟上看建設是可行的。2、建議此項目建設規模適中，市場定位較高，必須精心準備，精心施工，按計劃完成建設任務。特別要注意做好宣傳發動、營銷策劃工作，使投資早日回籠，爭取更好的社會及經濟效益。第二節市場分析一、 海南島國際旅游島經濟發展狀況1、目前，全球經濟復蘇，國內經濟保持持續穩定的增長，增長了人們消費的信心，銀行多次降息，政策向消費傾斜，促使人們尋找新的消費點、投資點，海口海岸聽濤5、產權式度假酒店是將旅游和房地產相結合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點和消費熱點。2、為了更好的促進海南的大發展，海南省加大了基礎設施建設的力度，作為海南省會城市的海口現已擁有一個4E級的美蘭國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等八十多條國內航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。海口三亞的東線高速鐵路已建成通車，西線高速鐵路也正在建設中，便利的交通，將海口乃至全島的優勢和國際、國內的大環境緊密的聯系起來。3、國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見，把建設海南國際旅游島上升為國家戰略，這無異于開啟了21世紀又一場10年盛宴。無論是抱著賺錢計劃，還是有著花錢打6、算的人，都絕對不會錯過。按照意見，在未來10年，海南將打造成我國旅游業改革創新的試驗區、世界一流的海島休閑度假旅游目的地。此外，退稅、免稅政策，國際通行的旅游體育娛樂項目、競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票，也都在步步推進之中。海口房地產經過幾年的沉淀積累，已經到了觸底反彈的時候，業主在此時購買的海口海岸聽濤產權式度假酒店客房必將有一個巨大的升值空間。二、海口國際旅游資源概況1、地理位置和氣候條件海口市地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。海口市東起大致坡鎮老村，西至西秀鎮撥南村，兩端相距60.6公里；南起大坡7、鎮五車上村，北至大海，兩端相距62.5公里。全市土地面積2304.84平方公里。海口市地處低緯度熱帶北緣，屬于熱帶海洋性季風氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨多臺風暴雨，秋季涼爽舒適時有陰雨，冬季干旱時有冷氣流侵襲帶有陣寒。有海口石山火山群國家地質公園，著名的“海南第一樓”五公祠，海南熱帶野生動植物園，府城鼓樓，騎樓老街等著名的旅游景點，它的空氣負氧離子濃度為北京的八倍，空氣質量全國第一，年平均溫度24度，是世界上最適合人類居住的地區之一，得天獨厚的自然條件和眾多的人文景觀是海口風景旅游開發的優勢，也使海口具備了建設現代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件，海口被列入中國首批全國優秀旅游城市，中8、國的國際化熱帶濱海旅游城，被譽為中國最佳旅游名勝。2、城市交通狀況海口擁有一個4E級的美蘭國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等八十多條國內航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。海口至全島的高鐵已建成通車，游客可通過全國各地火車直通全島，極大的促進包括旅游在內的各種產業的發展。3、旅游配套產業概況隨著世界經濟一體化進程的蓬勃發展，城市建設發展的規模向國際化邁進，海口旅游業不斷發展，國內外游客紛至沓來，旅游形勢越來越好。但酒店業的產業結構的合理性與日益發展的旅游業相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務，極大的挫傷9、了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務好的酒店緩解海口當地高檔酒店入住壓力，勢在必行。三、產權式酒店發展前景隨著海口旅游業的加速發展，投資需求將不斷擴大，由于房地產有持久保值增值的特點，相對風險小、回報高，是最大部分市民尤其是機關工作人員首選投資方向。因此，房產市場無疑將會持續升溫，購房需求旺盛，市場潛力巨大。由于國家實施可持續發展戰略，緊縮地根，土地供應較緊，房地產價格將持續走高。小結：綜合以上因素，充分利用海南作為國際旅游島及海口旅游資源，在海口開發建設產權式酒店，對啟動海南房地產，促進海口旅游業的發展有著積極的意義，投資產權酒店有著光明的前景。第三節、海岸聽濤產權酒店的基本特點一、地理位10、置獨特產權酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率，海口是進入海南島的第一站，特別是項目坐落在海口市美蘭國際機場圈內，并與新建成的文昌衛星發射城相鄰，地理位置更加優越。二、超一流的酒店管理業主投資后，委托酒店管理公司代為經營管理,鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質的親情式服務，追求“管理零缺陷，服務零距離”的管理標準，正符合海口市政府提出的“精品立市”的發展戰略，酒店管理公司必將成為值得信賴的好管家，更將是投資回報的堅強保證。酒店管理公司對海口海岸聽濤產權式度假酒店進行全權經營管理，業主獲得協議承諾的消費權利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、11、運營成本優勢1、投資收益巨大業主在取得客房出租收益的同時還坐享房產增值收益并可通過轉賣變現，酒店開業之前，已收回投資，在運營當中避免了巨大的資金占用，運營成本比常規酒店低的多。2、運營成本低投資者將客房委托給酒店管理公司經營管理，獲取分紅以及一定時間的免費入住權。在經營政策上靈活，客人在此住五星級的賓館，享受五星級服務,卻只需付出住三星級酒店的錢，在行業競爭中占據絕對主動。四、業主權益有效保障1、從酒店開業起，即成立業主委員會，對酒店經營和財務管理進行監督。2、委托會計師事務所對產權酒店的財務進行審計，保證酒店管理公司財務管理和利潤分配的透明度和公正性。五、客源保障體系海口舜天房產咨詢有限公司12、將與多家旅行社達成合作協議，并將相繼啟動福如東海旅游區、敖包山等旅游項目，致力于海口海岸聽濤產權式度假酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網絡，保證酒店源源不斷的客源。多點開發，連鎖經營，使投資者的回報更具潛力。六、客房利潤多元化為滿足客戶及常客的需要，同時建立一個固定的客戶網絡，酒店管理公司專門設計了酒店客房會員卡，該卡以一定面值進行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優先定房權和根據不同消費額確定的不同折扣優惠。會員卡的銷售收入，將作為客房營業收入的一部分，參與到利潤分配。七、商業互動 開拓經營圍繞酒店建設，開拓經營思路，設立會議開發中心、度假養生、休閑養老等多種機構，組織各類國內活動和會議、旅游年會等13、等，提高酒店的入住率。八、經典的建筑 營造愜意生活酒店采用五星級標準裝修，既擁有現代化的裝置，又體現返樸歸真“家”的溫馨，并添置個性化裝修布置，營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店整體方案及風格由著名建筑設計師執筆設計，結合海口特有的熱帶濱海城市自然環境，在建筑設計中融入法式風格、現代建筑理念和濃濃的熱帶風情，體現吉祥如意的建筑主題，形成一種凝重又活潑的建筑風格。第四章：海岸聽濤產權式度假酒店權益分析一、業主權益1、基本權益1.1) 業主每年可享受4-10月份（除法定節假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節假日8天的免費度假入住權（二者選其一，并提前一個月通知酒店管理公司）1.2) 業14、主可將免費使用天數折合成使用套數。1.3)如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年.1.4)業主可將應享有的免費度假入住權自由轉移、贈送。1.5)業主在自用期間可享受酒店配套服務6-8折優惠。1.6)業主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優惠即：淡季4-10月5折，旺季及節假日8折（均以當時市價為基數）。二、投資收益1、客房利潤分紅 年度客房出租總收入扣除經營成本營業費用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%歸業主所有，按每位業主所擁有的分紅系數進行分紅。A單位分紅系數=A單位首次交易額/總面積的對應首次交易總額A單位年度利潤分紅=業主可分配年度利潤總額A單位分紅系數附加承諾如前三個經營15、年度年投資回報率低于6%,第4年期間，可按原值回購業主投資購買的客房。其中涉及費用由海口舜天房產咨詢有限公司承擔。注：一次性付款客戶“原值”指，購房時所付總房款數；銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業主已還銀行本金。小結：業主只需交納30%的首期款，便可獲得如下回報：a、還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業產權。b、淡季1000天（或旺季400天）的免費入住權（50年總和），并可轉移贈送給親朋好友。c、近50年的客房利潤分紅。d、50年客房房產的增值空間。e、酒店配套設施消費優惠權。第五節：海岸聽濤產權式酒店經濟效益分析一、客房規劃1、客房總套內使用面積11248.75平米，16、總值1.6億元（按照套內面積均價1.5萬/平方米估算）。2、房間數153間，平均每間73.52平方米。3、客房類型：單間、小套間、復式等二、經濟效益分析1、 全國行情及消費水平：全國五星級酒店平均出租率高達71.43%，有的利潤高達37%。海口市五星級酒店的平均開房率為60%，為了將預算做到百分之百保險，故開房率按45%計算。2、 價格預測：海岸聽濤產權式度假酒店153間客房的加權平均價為600元，房價打六折，為360元。3、 營業收入計算如下：（1）、每天的營業收入為：360元153間45%=24786元（2）、每月的營業收入為：24786元30天=743580元（3）、每年的營業收入為：717、43580元12月=8922960元4、客房營業成本：（1）、通常星級酒店客房的營業成本為營業收入的810%，我們按10%計算為：743580元10%=74358元/月5、客房營業費用總計：387380.8元/月，詳細如下（1）工資：客房人員配備=客房總數量（153間）0.6=91人，人均工資按2500元/月計算，每月工資總額為912500=22.75萬元，；（2）廣告費：按營業收入的1%計為7435元/月（3）水、電、油費：按營業收入的5%計為37179元/月（4）維修保養費：按營業收入的2%計為14871.6元/月（5）培訓費：每年8萬元，合6660元/月（6）服裝費：每年8萬元,合66618、0元/月（7）辦公差旅費：按營業收入的0.5%計為3718元/月（8）招待費：按營業收入的1%計為7435元/月（9）酒店公司管理費：按營業收入的2%計為14871.6元/月（10）保險費：9000元/月（11）其他費：按營業收入的2%計為14871.6元/月（12）稅項： 營業稅5%,計37179元/月所得稅三減兩免,暫不計。（13）、折舊費計:2萬元/月5、利潤核算毛利潤=月營業總收入營業成本營業費用-提取毛利=743580-74358-387380-14871.6=266971.6元/月注明：管理公司提取毛利潤的2%，凈利潤的6%，剩余可分配利潤為266971.694%=250953元/19、月算到這里投資回報率為：每年 6.78 %三、回報方案分析1、投資情況舉例例：以投資三亞小洲島產權式度假酒店12層a標準間，簡單情況如下：A、a房間面積 60平方米B、a房間交易價格 50000元/平方米C、總房款 3000000元D、付款方式 8成30年按揭E、首期付款 600000元F、按揭總款 2400000元G、投資收益 元年收益：5284359*12=63412308元產權式酒店銷售總額：4400000000單方年收益：63412308/87991=720.668（元/平方米）單套年收益：720.668*60=43240元（平均計算）單套投資成本：60*50000=3000000（小20、）業主投資收益率：43240/3000000*0.7=10.1%第六節建設方案一、總平面設計1、場地概述 海岸聽濤產權式度假酒店項目位于海南省海口桂林洋旅游開發區，地塊總用地面積為14064.52平方米，成梯形狀，地塊北面約150m，南面約130m，東面約81m，西面約120m，東北面頻臨海南美麗的東海岸；北側為已建市政道路林海一橫路基礎設施較完善，基地內部地勢平坦，無需較大土方平整便可作為建設使用，適宜建設。2、總平面布置酒店留有大面積園林綠地，綠地內將精心布置休閑亭及景觀樹木，努力營造園林化的住宿環境。同時園林綠地將員工休息與酒店進行自然分界。建筑平面功能分區與平面構成其功能包括客房、高級21、商務辦公、會議、商場、娛樂、餐飲、附屬設備用房，地下（人防）車庫等。二到六層為標準客房；一層為酒店大堂及商務中心、商場、消防控制室；地下負一樓為設備附屬用房、消防儲水池、水泵房及地下停車場。二、立面造型建筑主樓以體現酒店氣氛及簡潔大方的法國氣息為主，裙房部分采用落地窗和干掛式大理石外墻面。其處理手法與主塔樓造型形成默契與和諧。本酒店主樓地上6層，地處城區重要位置，城市景觀對其要求甚嚴，本設計從整體入手，力求創造一個新穎大方，富有時代特色的建筑。在建筑處理手法上，強調酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑色彩的鮮明性，以簡潔的形體和巨大的空間體量產生震撼以形成新的城市22、景觀。三、交通設計1、根據場地條件、酒店的主入口分三個入口，并考慮足夠的室外臨時停車位，酒店大堂主入口前設置汽車坡道，體現五星級酒店的品位與要求；2、酒店的次入口設置于主樓背立面處，嚴格與顧客人流線分開。4、地下一樓為地下車庫，可停汽車。四、環境設計（1）、排水采用分流制系統，污、雨水分系統排出，生活污水經化糞池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管；（2）、廚房污水單獨排除，并經隔油池后，再進入污水管網；（3）、廚房廢氣通過設置煙道直通屋頂排出；（4）、垃圾袋裝化收集后，送垃圾中轉站。第七章 方案實施與建設計劃安排一、工程建設監理制為確保工程質量，保證工程進度，按規定本項目已采用工程23、監理制，招標聘請有資質的監理單位XXX建設顧問有限公司和總監理工程師(高級工程師且為國家注冊監理工程師)，對工程實行全過程監理，制訂監理程序，規定監理的權利和職責。二、項目招投標 按照中華人民共和國合同法、建筑法、招投標法和建設工程質量管理條例等有關法律法規的規定，本項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動均采用招標制，選擇優秀的勘察、設計、施工、監理單位和價廉物美的設備材料生產廠家，簽訂承包及供應合同，明確各方的責、權、利，嚴格按合同法的有關條款進行管理，實施并報有關部門審批核準。三、工程實施總包制度本工程由XX建設集團公司總承包，在與業主簽訂總承包合同后，為確保工期、質量等24、目標的實現，兌現對業主的承諾，將采取積極的組織形式來加強對工程的全面管理，把總承包商的責任落實分解到各個分包商的工作計劃和實施環節中，做到統籌考慮、精心組織、周密安排、規范施工。四、建設進度根據本項目建設條件、資金籌措等情況，經與建設方商議，項目建設期為3年。第八章投資估算和資金籌措一、投資估算1、編制依據（1）、酒店設計圖紙；（2）、海南省建筑工程概算定額（2005年）；（3）、海南省統一安裝定額基價表（2001年）；（5）、建筑類別執行的相應的取費標準；（6）、土建建筑材料、安裝工程用材執行市場價格或生產廠家提供的價格；（7）、其它費用執行海南省工程建設其它費用定額；2、建設投資本項目建設25、投資由土地費用、前期工程費、報建費、建筑工程費、設備購置安裝費、管理費、預備費和其它工程費等費用構成。項目總投資約為8千萬元。詳見下述的“投資總額估算表。二、資金籌措項目單位自籌8千萬元，自籌資金主要由項目資本金、股東投入和內部認購定金構成。17第九章 利潤預測及成本費用分析一、銷售價格1、價格預測通過市場調查，以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內部認購的標準間（60m2），銷售價格300萬元/間。2、銷售進度及付款計劃本項目計劃在3個年度內完成銷售，各年銷售計劃如下：第一年銷售40%預計銷售收入為17.6億元，第二年銷售40%預計銷售收入為17.6億元，第三年銷售20%預計銷售收入為8.8億元。26、二、稅費率本報告采用的各種稅費率：1）營業稅10%，城市維護建設稅為營業稅額的7%2）教育費附加為營業稅額的3%3）企業所得稅33%收入與銷售稅金估算見表售房收入與經營稅金及附加估算表（單位：萬元序號項 目合 計第一年第二年第三年1銷售收入440000 1760000 17600008800002營業稅44000 17600 17600 8800 3城市維護建設稅及教育附件44000 17600 17600 88000 4銷售凈收入35200014080001408000704000三、成本費用本項目的成本費用由建造費用、管理費用、財務費用、銷售費用構成（建造費用的明細構成項目詳見下表）財務費27、用為銀行貸款利息支出，本項目申請銀行貸款10億元，計劃歸還期為兩年，于項目竣工時歸還6億元，酒店開業后一年內歸還4億元。銷售費用主要為廣告費取銷售收入的3%固定成本由管理費用和利息支出構成詳見表序號費費用項目名稱 工 程 造價（元）1基坑支護工程（含樁基、基坑支護、降水、土方項目）52132395.132酒店土建工程項目519754530.33酒店室內精裝修工程600866319.84酒店水電安裝（含消防）工程71254952.975酒店弱電工程及安裝項目9980748.146酒店防雷工程項目226964477酒店電梯設備安裝工程項目231900008酒店高壓部分設備安裝工程項目650000028、09酒店園林綠化工程項目8948490010酒店道路景觀工程項目1184930011項目設計費（上述總造價的4%）58648383.7312政府部門報建手續費（111總計的5%）60994319.0813土地開發及補償31014080014銷售、銷售配套及推廣費用（113）總計的5%94799654.8115開發間接費用(直接費的2%）39815855.0216管理費用（工程費的3%）60918258.1817財務費用（含融資7億的費用）10780018稅金(3.14%)65677328.4519工程項目總計2157311993四、利潤預測根據以上收入和成本的估算，本項目的利潤預測見表 損益表29、 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1銷售收入440000 1760000 17600008800002銷售稅金88000 3520035200176003總成本費用215731.24售房利潤1362695所得稅449686稅后利潤91301第十節 財務分析一、評價參數及有關說明1、評價依據1）國家計劃委員會、建設部聯合頒布的經濟評價方法與參數；2）中國國際咨詢公司1997年編寫的新建項目可行性研究經濟評價方法；3）中國人民建設銀行基本建設貸款項目評估實施辦法2、評價參數：折現率為10%3、評價年限：本項目建設期36個月，項目建成后壹年房產銷售工作結束。本項目評價年限為2年。4、物業管理30、本項目建成后由專業的酒店管理公司租賃經營，經營管理所發生的收益和費用未列入經濟評價范圍內。二、財務盈利能力分析1、損益表與靜態盈利分析1）損益表詳見附表根據損益表的分析計算可得本項目的評價指標如下：全部投資的投資利潤率=（利潤總額/投資總額）100%=136269/210000100%=64.9%全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=132968/210000*100%=63.3%本項目以上兩個靜態評價指標與房地產同行業相應指標比較可以接受，故項目可行。2) 還貸計劃該項目于開工后共需要申請銀行貸款10億元，計劃于工程完工開業時歸還6億元，銷售完畢后歸還貸款4億元。 3）可運行31、資金估算表本項目可運用資金估算表 單位：萬元序號項目合計建設經營期第一年第二年第三年1銷售收入440000 1760000 17600008800002銷售稅金88000 3520035200176003所得稅449684歸還銀行貸款10000060000400005項目累計可用資金2070322、現金流量表與動態盈利分析1）全部投資現金流量單位：萬元序號項目合計1現金流入6500002現金流出4702722.1建設投資2157312.2流動資金215732.3銷售稅金880002.4所得稅449682.5其他（貸款利息等）100003凈現金流量1797284累計凈現金流量1797285所得稅32、前凈現金流量2677286稅前累計凈現金流量312696根據上表計算得本項目的評價指標如下：稅前全部投資的財務凈現值FNPV（1=10%）萬元=31269.6稅后全部投資的財務凈現值得FNPV（I=10%）萬元=2677.28投資回收期0.98年稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；靜態投資回收期少于3年；說明本項目可行。2）動態盈利分析凈現值（FNPV）。開發項目在整個經濟壽命期內各年所發生的現金流量差額，為當年的凈現金流量。將本項目每年的凈現金流量按基準貼現率（10%）折算為項目實施初期的現值，此現值的代數和，就是項目的凈現值。凈現值評價標準的臨界值是零。經上述計算，本項目稅前、稅后全部投33、資的FNPV大于0，說明本項目可按事先規定的貼現率獲利，在所研究的經濟壽命期內發生投資凈收益，有經濟效果，項目可行。基準貼現率是項目凈現值貼現時，計算貼現系數的利率。本項目取10%為基準貼現率。三、不確定性分析考慮到本項目效益、費用、收入的不利因素，對該項目進行敏感性分析：1、項目投資額增加10%的敏感性分析假設該項目投資額增加10%，即增加21573.1萬元。由于該項目的建設期為三年，假設增加的21573.1萬元按原投資比例增加到各年份。計算該項目的損益表、現金流量表。分析計算得該項目投資額增加10%時的評價指標如下：稅前全部投資的財務凈現值FNPV（I=10%）=29112萬元稅后全部投資34、的財務凈現值FNPV（I=10%）=24615.49萬元2、項目收入減少10%的敏感性分析假設該項目收入減少10%，計算該項目的損益表和現金流量，從上表分析計算得該項目的收入減少10%時的評價指標如下：稅前全部投資的財務凈現值FNPV（I=10%）萬元=33426.91萬元稅后全部投資的財務凈現值FNPV（I=10%）=28930.11萬元各個因素的變動，對項目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降10%、投資額增加10%時或者收入下降10同時投資額增加10時該項目的凈現值都大于0，反映該項目仍然盈利，說明了該項目在收入下降10%、投資額增加10%或者收入下降10同時投資額增加10時都是可行的。 第十一節項目的社會效益一、酒店建設有利于海口市經濟發展海岸聽濤產權式度假酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級大酒店。有利于改善我市投資環境，吸引外來客商，推動海口市旅游經濟發展。二、酒店建設有利于海口市城市化建設近幾年來，海口市全力推進城市建設。對東海岸改造全面動工，桂林洋片區的服務功能進一步增強。園林創建取得明顯成效，三、酒店建設有利于海口酒店旅游業的發展近幾年來，蓬勃發展的國際旅游島對海口市經濟發展起了巨大的推動作用。旅游業開始步上發展的快車道。旅游景點得到了有效開發，游人漸增。該項目的建設可有效促進海口市酒店與旅游業的發展。25