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1、陽光城無錫市經開區(qū)吳都路項目方案設計方案設計區(qū)位分析經開區(qū)：無錫價值高地本地塊：板塊次核心區(qū)域太湖周邊兩公里內擁有學校、幼兒園、醫(yī)院等眾多基礎設施，基礎設施齊全，教育資源優(yōu)厚。無錫市政府學校醫(yī)院國家傳感信息中心SITE南側為吳都路，西側為華清大道，北側為和暢路，東側為規(guī)劃路，四周道路環(huán)繞，交通便利。城市主干道城市次干道規(guī)劃道路交通分析入口吳都路和華清大道為城市的主干道，不可設置機動車出入口。SITE入口入口54M48M26M24M禁止機動車出入口控制線12班幼兒園景觀資源基地西側為城市景觀帶，北側為優(yōu)質水景資源。市政綠地本案地塊公園綠地12班幼兒園SITE禁止機動車出入口控制線規(guī)劃條件277M2、296M建設用地面積建設用地面積83457用地性質居住用地建筑高度建筑高度住宅建筑住宅建筑9層，高度層，高度80米，其中沿華清米，其中沿華清大道住宅建筑高度大道住宅建筑高度18-26層層建筑密度30%綠地率30%規(guī)劃容積率規(guī)劃容積率2.0規(guī)劃計容面積1669148M15M43M30M建筑高度限制18-26層SITE12班幼兒園尚錦城朗詩太湖綠郡中海瓏璽競品分析尚錦城朗詩太湖綠郡觀山名筑中海瓏璽容積率：1.90 占地面積：353142綠化率：45%建筑面積：670970容積率：1.80 占地面積：375068綠化率：52%建筑面積：800000容積率：2.20 占地面積：123154綠化率：403、%建筑面積：270939容積率：2.20 占地面積：135610綠化率：40%建筑面積：298342觀山名筑競品分析尚錦城觀山名筑103戶型3室2廳1衛(wèi)1廚116戶型3室2廳1衛(wèi)1廚143戶型4室2廳2衛(wèi)1廚110戶型3室2廳2衛(wèi)1廚122戶型3室2廳1衛(wèi)1廚132戶型4室2廳2衛(wèi)1廚競品分析朗詩太湖綠郡中海瓏璽103戶型3室2廳1衛(wèi)1廚120戶型3室2廳2衛(wèi)1廚147戶型4室2廳2衛(wèi)1廚109戶型3+1室2廳1衛(wèi)1廚120戶型3室2廳2衛(wèi)1廚139戶型4室2廳2衛(wèi)1廚強排測算不放棄任何一種可能設計策略1、區(qū)位優(yōu)勢明顯優(yōu)勢：1、規(guī)劃條件限制較多如何挖掘項目本身價值最大化2、價值挖掘3、突出重圍4、1、精準定位2、優(yōu)質景觀資源SITE價值高地次核心區(qū)域交通便利配套完善容積率2.0規(guī)劃限低9F沿華清大道1826F車行出入口在東北兩側西側城市綠帶北側水景資源劣勢：？品質剛改+改善標桿貨值最大化同時兼顧品質規(guī)劃破局+超品質示范區(qū)12班幼兒園設計策略規(guī)范解讀日照間距系數(shù)D/H=1.319F間距9F9F9+1F9+1F9F間距策略一間距不變頂層躍層增加貨值設計策略規(guī)范解讀10F10F9F9F9F間距9F間距策略三間距不變增加貨值有利日照策略二間距不變底層架空提升品質PS:無錫架空層計容，架空層核心筒計容、計產權設計策略地塊剖析1826F12班幼兒園高層洋房9F80m5排7排6排設計策略地塊剖析高層5、4面寬洋房高層4面寬洋房設計策略幼兒園日照高層+高層高層+小高層小高層+高層小高層+小高層設計策略示范區(qū)幼兒園售樓處高層融入景觀的品質示范區(qū)設計策略下沉庭院用地面積8.3w平方米測算地庫面積5.5w平方米下沉景觀庭院 提升空間品質下沉庭院約2w平方米方案一方案推演方案一 洋房最大化我們的目標和原則提高貨值，提升產品溢價Step1:洋房滿鋪Step2:補足差值（高層置換洋房）高層面積59280洋房面積91840差值11880高層面積77580洋房面積73860洋房頂躍面積115604面寬 1403.5面寬 1202.5面寬 邊廳1203.5面寬 105洋房910F高層2627F方案推演方案一 洋6、房最大化我們的目標和原則提高貨值，提升產品溢價4面寬 1403.5面寬 1202.5面寬 邊廳1203.5面寬 105洋房910F高層2627FStep3:品質提升（高層T3變T4）Step4：總圖提升高層面積89149洋房面積63616洋房頂躍面積10337入口及洋房區(qū)域首層架空形成中心景觀高品質示范區(qū)側廳120側廳120空間規(guī)劃景觀側廳高層區(qū)景觀側廳高層區(qū)洋房區(qū)示范區(qū)空間規(guī)劃景觀體系立面選型立面選型立面選型示范區(qū)示范區(qū)總平面圖高層面積：89149洋房面積：73953單位用地面積83457平方米總建筑面積221244平方米其中計容建筑面積166914平方米其中可售計容面積163302.6平方7、米其中高層89149平方米洋房73953.6平方米商業(yè)200平方米不可售計容面積3611平方米其中衛(wèi)生服務150平方米居家養(yǎng)老350平方米物業(yè)用房900平方米居委會500平方米文化活動460平方米配電房991平方米公廁60平方米消防控制100平方米門衛(wèi)40平方米垃圾房60平方米不計容建筑面積54330平方米其中人防車庫17700平方米非人防車庫36631平方米可售比73.81%容積率2.0建筑密度20.01%綠地率30.00%戶數(shù)1286戶其中高層782戶洋房504戶機動車停車1654輛其中住宅1631輛其他23輛其中地面165輛地下1489輛其中人防448輛非人防1040輛非機動車停車1408、0輛其中住宅1286輛其他114輛產品分布4面寬 1403.5面寬 1202.5面寬 側廳1203.5面寬 105洋房910F高層2627F戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比10541732.43%4461927.36%12036528.38%4453027.30%14044834.84%6361639.00%184.6564.35%10337.66.34%1286163102.6日照分析0小時圖例按冬至日計算1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時方案二方案推演我們的目標和原則提高貨值，提升產品溢價產品落位（26F+9F）產品落位（26F+9F）算量：根據(jù)計算得出，如果西側及北側做高層，洋房區(qū)域在9、東南側形成組團，但為了做滿面積，洋房區(qū)的布局不規(guī)整。算量：根據(jù)計算得出，1棟T4高層置換2棟T3高層，可使計容面積可滿足，且形成較為合理的洋房組團布局，且釋放出示范區(qū)用地范圍。4面寬 1403.5面寬 1203面寬 105洋房9F高層26F方案二 高層組團+洋房組團方案推演我們的目標和原則提高貨值，提升產品溢價產品落位（26F+9F）產品落位（26F+910F）提升：由于高層區(qū)入口單獨一棟T3對整體布局感受欠佳，所以用2棟T3打造高層區(qū)入口整體性，整體高層區(qū)入口統(tǒng)一性。提升：在量和日照滿足的前提下，改為純T4布局，通過點式減少整體面寬，錯動形成更優(yōu)的高區(qū)景觀空間布局；同時將平層洋房形成頂?shù)总S產10、品，提升洋房溢價。4面寬 1403.5面寬 1203面寬 105洋房910F高層26F方案二 高層組團+洋房組團總平面圖陽光城無錫經開區(qū)XDG-2019-29地塊經濟技術指標項目數(shù)值單位備注規(guī)劃用地面積83457 規(guī)劃總建筑面積221435 地上計容建筑總面積（含PC)166913 含PC贈送地上計容建筑總面積166913 其中住宅總建筑面積（含PC)164091 含PC贈送其中商品住宅建筑面積(不含PC)164091 PC贈送面積0 幼兒園0 商業(yè)0 公建配套（合計）2823 其中(以控規(guī)條件為準）凈菜超市200 200物業(yè)管理設施503 總建筑面積的4養(yǎng)老設施350 350文化體育設施4611、0 建筑面積460占地760垃圾房60 配電400 崗亭40 居委會500 建筑面積500衛(wèi)生服務設施150 建筑面積150消防控制室100 公廁60 60，對外開放地下建筑面積54522 其中普通地下室53548 人防地下室974 容積率2.0 1.0且2.0-2.2架空層0 建筑密度17%30%綠地率30%30%商品住宅戶數(shù)1338 戶限高80 米9層H80 m居住人數(shù)4282 人3.2人/戶，城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范機動車車位數(shù)1658 輛其中地上164 占住宅車位數(shù)的10%地下人防車位27 非人防車位1467 非機動車車位1768 可售面積164091 可售比74.1%產品類型面積段總面積面12、積比戶數(shù)戶數(shù)比高層1205328032.4%44433.18%1054662028.4%44433.18%小高平層1404200025.5%300 22.42%140小高底躍150150009.1%15011.21%小高頂躍15075004.6%產品布局4面寬 1403.5面寬 1203面寬 105洋房910F頂復+底復高層26F配套面積比：39.2%戶數(shù)比：33.63%面積比：32.4%戶數(shù)比：33.18%面積比：28.4%戶數(shù)比：33.18%高層18F示范區(qū)參觀動線示范區(qū)范圍售樓處樣板房消防分析消防流線車行流線消防撲救面景觀軸線景觀組團景觀分析日照分析0、0+小時1、1+小時2、2+小時3、3+小時4、4+小時5、5+小時洋房底復+頂復+橫廳戶型意向一層平面二層平面洋房底復+頂復+橫廳戶型意向標準層平面洋房底復+頂復+橫廳戶型意向頂層平面躍層平面洋房方廳平層戶型意向Ma 家政回游雙入戶雙玄關入戶消毒生活回游舒適方廳戶型意向高層T4 3.5面寬120+105+105+120高層T4 側廳+3.5面寬戶型意向120+105+105+120立面意向高層立面意向高層立面意向高層立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房2020.04.102020.04.10謝 謝 聆 聽